楊玉琴

房地產(chǎn)交易管理與登記工作既要遵守法律，也要符合相關政策，由于理解上的問題，工作中難免出現(xiàn)不知所從的情況。近日，有幾宗司法協(xié)助執(zhí)行的不動產(chǎn)交易與登記業(yè)務困惑著工作人員，筆者在此歸類提出，希望得到有關部門及專家學者的關注與重視，盡快出臺統(tǒng)一的司法解釋及政策，以指導基層工作。

沖突一：違反禁止預購商品房轉(zhuǎn)讓政策的司法拍賣

原由：2016年12月，某人民法院在執(zhí)行岳某因與趙某等四人及某彩印包裝有限公司合同糾紛一案中，委托某拍賣機構拍賣被執(zhí)行人趙某名下坐落于某市某小區(qū)5號樓2單元402室的房產(chǎn)，案外人張某參與拍賣并以最高價競得。人民法院依據(jù)《最高人民法院民事執(zhí)行中拍賣變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十三條、第二十九條以及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的司法解釋》第四百九十三條之規(guī)定，作出如下裁定：一、坐落于某市某小區(qū)5號樓2單元402室房屋的所有權歸買受人張某所有。某小區(qū)5號樓2單元402室房屋的所有權自本裁定送達買受人張某時轉(zhuǎn)移。二、買受人張某可持本裁定書到房屋登記機構辦理相關產(chǎn)權過戶手續(xù)。本裁定送達后即發(fā)生法律效力。此后，人民法院給登記機構送達了協(xié)助執(zhí)行通知書。

張某持身份證明、司法拍賣成交確認書、人民法院執(zhí)行裁定書等申請材料到不動產(chǎn)登記機構辦理上述拍賣房產(chǎn)的權利轉(zhuǎn)移登記。

登記機構經(jīng)查閱登記資料，發(fā)現(xiàn)上述拍賣房產(chǎn)為已經(jīng)繳納全款并辦理了預購商品房預告登記的房屋，該房屋尚未辦理首次登記，所以，原購房人趙某尚未能辦理產(chǎn)權登記取得房屋所有權。現(xiàn)在法院裁定該房屋歸張某所有，并要求登記機構協(xié)助執(zhí)行該房屋的權利轉(zhuǎn)移。張某的申請應是預購商品房預告登記轉(zhuǎn)移登記。

對于張某的登記業(yè)務，應否受理，工作人員意見不一。

意見一：應該受理。該登記業(yè)務為司法協(xié)助執(zhí)行，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十一條規(guī)定：“在執(zhí)行中，需要辦理有關財產(chǎn)權證照轉(zhuǎn)移手續(xù)的，人民法院可以向有關單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，有關單位必須辦理”；最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號）規(guī)定，為保證人民法院生效判決、裁定及其他生效法律文書依法及時執(zhí)行，保護當事人的合法權益，“人民法院在辦理案件時，需要國土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的，國土資源、房地產(chǎn)管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理協(xié)助執(zhí)行事項”登記機構應該協(xié)助；且根據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第15.3.1條第2款規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會生效法律文書導致不動產(chǎn)預告登記轉(zhuǎn)移的，當事人可申請不動產(chǎn)預告登記的轉(zhuǎn)移。

意見二：不應該受理。該司法拍賣違反《城市房地產(chǎn)管理法》和國務院政策規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條第六款規(guī)定：“未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”?！秶鴦赵恨k公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）第七項規(guī)定：“切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關規(guī)定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為”。依據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十條規(guī)定，“執(zhí)行人員應當對拍賣財產(chǎn)的權屬狀況、占有使用情況等進行必要的調(diào)查，制作拍賣財產(chǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查筆錄或者收集其他有關資料”。該房屋拍賣前司法機關應當先行查詢，是否是允許上市交易的房屋。本案競買人張某應在被執(zhí)行人趙某的上述房產(chǎn)所有權登記完畢后再辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記。

意見三：應該受理，但是登記機構應該向司法機關提出協(xié)助執(zhí)行建議，闡明國家相關政策，防止違反國家政策的房地產(chǎn)交易的發(fā)生，防止當事人以合法形式掩蓋不法交易。

沖突二：違反房屋所在地政府住房限購政策的司法拍賣

原由：2017年6月，某人民法院在執(zhí)行王某因與某銀行抵押貸款合同糾紛一案中，委托某拍賣機構拍賣被執(zhí)行人王某名下坐落于某市某小區(qū)3號樓2單元901室的房產(chǎn)，案外人高某參與拍賣并以最高價競得。同上述案例，人民法院依據(jù)法律規(guī)定裁定：一、坐落于某市某小區(qū)3號樓2單元901室房屋的所有權歸買受人高某所有。某小區(qū)3號樓2單元901室房屋的所有權自本裁定送達買受人高某時轉(zhuǎn)移。二、買受人高某可持本裁定書到不動產(chǎn)登記機構辦理相關產(chǎn)權過戶手續(xù)。本裁定送達后即發(fā)生法律效力。此后，人民法院給登記機構送達了協(xié)助執(zhí)行通知書。

高某持身份證明，司法拍賣成交確認書，人民法院執(zhí)行裁定書等相關材料辦理上述拍賣房產(chǎn)的房屋所有權轉(zhuǎn)移登記。

因為此時該房屋所在地政府為調(diào)控當?shù)胤康禺a(chǎn)市場，實行了住房限購政策，經(jīng)審查，高某在本市已有多套住宅，已不具備當?shù)刭彿抠Y格。

對于高某的登記業(yè)務，應否受理，工作人員意見不一。

意見一：應該受理。同上述案例，有工作人員認為，該登記業(yè)務為司法協(xié)助執(zhí)行，根據(jù)法律和相關規(guī)定，登記機構應該協(xié)助；且根據(jù)《物權法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力”。該裁定導致物權已經(jīng)轉(zhuǎn)移，不予登記反而與實際不符，不利于保護當事人合法權益。

意見二：不應該受理。對于實行住房限購政策的城市，為了維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，人民法院在司法拍賣時應當適用房屋所在地政府住房限購政策，法院和拍賣機構應當提示競買人先行審查自己的購房資格再參與競拍，買受人須通過購房資格核驗后，方可辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。高某應該另外提交符合不動產(chǎn)所在地購買住房政策的材料才能辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。endprint

意見三：應該受理，但是登記機構應該向司法機關提出協(xié)助執(zhí)行建議，闡明政府相關政策，法院和拍賣機構應當先行審查競買人的購房資格，防止違反政策的房地產(chǎn)交易的發(fā)生，防止當事人以合法形式掩蓋不法交易，共同維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

沖突三：違反房屋所在地政府限購政策的仲裁裁決以房抵債

原由：2017年7月，錢某因李某不能按時歸還150萬元借款按雙方協(xié)議申請仲裁，仲裁機構裁定：李某以其坐落于某市某小區(qū)12號樓3單元1103室的房產(chǎn)抵債，該房產(chǎn)的房屋所有權歸債權人錢某所有。隨后，錢某持登記申請書；錢某身份證明；李某房屋權屬證書，生效仲裁裁決書等相關材料申請辦理上述抵債房產(chǎn)的所有權轉(zhuǎn)移登記。

錢某申請登記時，該房屋所在地政府為調(diào)控當?shù)胤康禺a(chǎn)市場，實行了住房限購政策，經(jīng)審查，錢某家庭沒有該市戶口，不具有房屋所在地購房資格。

對于錢某的申請，應否受理，工作人員同樣也是意見不一。

認為應該受理登記的工作人員的意見及理由同案例二，認為該仲裁裁決書為生效法律文書，已經(jīng)導致物權轉(zhuǎn)移，不予登記不僅違反法律規(guī)定而且導致物權與實際不符，不利于保護當事人合法權益。

認為不應該受理的意見與理由為，該仲裁協(xié)議存在以合法形式違反政府限購政策之嫌。錢某應該知曉自己不具備該房屋所在地城市購房資格，與李某簽訂仲裁協(xié)議獲取仲裁裁決書，以此申請房屋所有權轉(zhuǎn)移登記，擾亂房地產(chǎn)市場調(diào)控秩序，錢某應該另外提交符合不動產(chǎn)所在地購買住房政策的材料才能辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，否則應當不予受理。

由此看出，以內(nèi)容與政府房地產(chǎn)政策沖突的法律文書作為房屋權屬轉(zhuǎn)移依據(jù)的不動產(chǎn)登記能否啟動，工作人員莫衷一是。不僅如此，同樣的困惑也存在于法院工作人員中。對于司法拍賣是否要適用政府的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，法官的看法也不盡一致。有的法官認為，司法是最后的救濟，強制拍賣不涉及限購?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百九十三條規(guī)定：“拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標的物所有權自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉(zhuǎn)移”。據(jù)此規(guī)定，在登記之前，不動產(chǎn)的權利已經(jīng)轉(zhuǎn)移，不動產(chǎn)登記只是登記機構依據(jù)法律文書完成不動產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移的公示，所以在登記時不需要考量政策因素。其中最典型的是某省高級人民法院文件明確規(guī)定：司法拍賣房產(chǎn)不受地方政府限購政策影響。而有的法官認為，司法拍賣不同于判決，應當受限購政策影響，法院和拍賣機構應當把對競拍人購房資格審查納入司法競拍程序，買受人應向住建部門申請審核購房資格，審核通過后法院方可向買受人出具協(xié)助執(zhí)行通知書。

因此，在實行住房限購政策的不同城市，包括北京、上海、廣州、深圳等法院、仲裁機構和登記機構的做法不盡相同。不僅如此，隨著各地政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷升級，同一城市對于司法拍賣是否要適用當?shù)卣姆康禺a(chǎn)市場調(diào)控政策也前后不一。比如北京，雖然限購政策已實施多年，但用于司法拍賣的房屋，一直是不受限購政策限制的，不具有購房資格的競買人可參加司法拍賣購房并進行產(chǎn)權登記；隨著政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺，不斷升級，2017年4月27日市住建委、市高級人民法院、市規(guī)劃國土委會議明確規(guī)定，將法院競拍房產(chǎn)納入北京限購政策范圍內(nèi)、且競拍方為自然人的（個體工商戶、個人獨資企業(yè)視同自然人），要求競拍家庭或個人符合本市限購政策，否則將不予辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。這更給基層法官和登記機構工作人員帶來困惑：司法拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，到底應否受政府限購政策限制呢？endprint