郭偉明

自國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)39號(hào)文）以來(lái)，各地發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策頻出。不僅《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》明確的廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)試點(diǎn)城市出臺(tái)了具體的工作方案，而且近期北京、上海等一線城市也因地制宜，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，出臺(tái)了相應(yīng)的政策文件。

總結(jié)本輪發(fā)展租賃市場(chǎng)的政策措施有五項(xiàng)特點(diǎn)：一是政府主導(dǎo)，強(qiáng)力推動(dòng)，均強(qiáng)化了政府的組織領(lǐng)導(dǎo)，要求明確部門(mén)職責(zé)，完善工作機(jī)制；二是措施全面，指向明確，不僅涉及房屋管理服務(wù)體制機(jī)制，而且從供地、金融、信息化等多個(gè)維度綜合施策，確保住房租賃目標(biāo)指向；三是規(guī)定細(xì)化，著眼落實(shí)，除了明確總的原則和方向外，工作措施十分具體，諸如規(guī)范租賃合同、建立住房租賃平臺(tái)、規(guī)范中介機(jī)構(gòu)等細(xì)則操作性很強(qiáng)；四是擴(kuò)展外延，增強(qiáng)服務(wù)，從傳統(tǒng)的房管領(lǐng)域向外擴(kuò)展，結(jié)合家庭使用需求，提出了完善配套教育等公共服務(wù)系列措施，賦予租房者同等權(quán)益；五是引入科技，注重創(chuàng)新，各地均十分重視網(wǎng)絡(luò)、app等信息技術(shù)的應(yīng)用，通過(guò)完善線上服務(wù)，提高服務(wù)效率。

上述措施均不是憑空產(chǎn)生。在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的近30年中，住房銷(xiāo)售市場(chǎng)一直保持著快速增長(zhǎng)，而住房租賃市場(chǎng)由于種種原因，卻增長(zhǎng)乏力，39號(hào)文歸結(jié)為市場(chǎng)供應(yīng)主體發(fā)育不充分、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問(wèn)題。住房租賃市場(chǎng)存在問(wèn)題的根源在于住房租賃市場(chǎng)不是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)學(xué)里設(shè)想的一個(gè)理想化的市場(chǎng)，在此市場(chǎng)條件下，資源通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制能得到合理配置，最后達(dá)到帕累托最優(yōu)狀態(tài)。幾十年的住房市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們，住房租賃市場(chǎng)在目前仍未達(dá)到理想的市場(chǎng)化狀態(tài)，一些制約因素限制了租賃市場(chǎng)的發(fā)展，而且短期內(nèi)存在市場(chǎng)失靈現(xiàn)象，依靠市場(chǎng)本身已經(jīng)無(wú)法解決租賃市場(chǎng)本身的問(wèn)題。比如租售比嚴(yán)重失衡，投資者、金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從住房銷(xiāo)售和住房租賃得不到類(lèi)似的投資回報(bào)率，市場(chǎng)主體沒(méi)有動(dòng)力去開(kāi)發(fā)租賃住房產(chǎn)品；部分房地產(chǎn)中介利用信息不對(duì)稱(chēng)，使市場(chǎng)成為一個(gè)不公開(kāi)透明的市場(chǎng)；承租雙方?jīng)]有充分的信息和市場(chǎng)交易機(jī)制去合理選擇，無(wú)法達(dá)成資源配置最優(yōu)；租戶從承租到使用，從租金定價(jià)到公共服務(wù)均處于弱勢(shì)，這使得潛在的承租者用腳投票，自覺(jué)減少租賃需求等等。針對(duì)這些問(wèn)題，迫切需要政府發(fā)揮公共服務(wù)職責(zé)，減少市場(chǎng)失靈現(xiàn)象。

公共經(jīng)濟(jì)學(xué)家理查德·馬斯格雷夫（Richard Musgrave，1959）曾將政府的經(jīng)濟(jì)行為分為三個(gè)職能：分配職能、配置職能和穩(wěn)定職能。分配職能是政府通過(guò)稅收、轉(zhuǎn)移支付等方式維護(hù)社會(huì)的分配公平；配置職能是在市場(chǎng)無(wú)法合理配置資源的情況下，政府利用行政手段進(jìn)行糾正；穩(wěn)定職能是政府從長(zhǎng)期和短期的角度維護(hù)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，避免通貨膨脹。目前，國(guó)家和地方出臺(tái)的各項(xiàng)行政措施意在糾正租賃市場(chǎng)失靈，減少市場(chǎng)主體的外部性行為，可以從以下角度進(jìn)行分析（見(jiàn)表1）。

從住房租賃市場(chǎng)存在問(wèn)題來(lái)看，最迫切需要的是政府發(fā)揮配置職能，干預(yù)市場(chǎng)的無(wú)效率問(wèn)題，促成達(dá)到帕累托最優(yōu)狀態(tài)。當(dāng)然，政府的職能不是單獨(dú)發(fā)揮作用的，每一項(xiàng)舉措涉及政府的多種職能，最終形成綜合的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果。為此，政府必須鼓勵(lì)市場(chǎng)多提供適于租賃的房源，從供應(yīng)主體、房源戶型、公租房等方面入手，加大供給側(cè)改革；從打擊黑中介、搭建公平透明租賃服務(wù)平臺(tái)等入手，規(guī)范市場(chǎng)行為；從稅收、公共服務(wù)、金融、土地等資源入手，改變重銷(xiāo)售輕租賃的資源配置方式，提高租賃房源在資源配置中的比重和效率；從完善法律法規(guī)、健全領(lǐng)導(dǎo)管理體系、完善工作制度等方面入手，為發(fā)展租賃市場(chǎng)建立健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，營(yíng)造良好的法制環(huán)境。endprint