于澈

引言：

中介作為承租人轉(zhuǎn)租房屋已經(jīng)成為一些大城市房屋租賃市場的新型租賃方式，其權(quán)利義務(wù)配置和傳統(tǒng)轉(zhuǎn)租已經(jīng)有了很大不同，實踐中因此產(chǎn)生了一些糾紛，屬于新情況、新問題，依據(jù)原有的技術(shù)規(guī)則會導(dǎo)致顯失公平的后果，已經(jīng)不能完全適應(yīng)新型案件。筆者參與辦理的一個租賃合同糾紛很有代表性，下面做以簡介：

2012年4月25日，房主王某與北京中匯易家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司三元橋店簽訂房屋租賃委托代理合同，由中匯易家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司承租房主王某的房屋，年租金為32000元，并每三個月向其支付一次租金，直接匯入房主光大銀行的賬號內(nèi)。合同期限自2012年4月25號起，至2015年4月24日止。合同約定，房地產(chǎn)中介租賃王某的房屋，并對該房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租。

2013年5月8日，劉某與北京中匯易家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司三元橋店簽訂房租租賃合同，承租已由中介租賃的，房主為王某的房屋，租賃期為2013年5月8日至2014年5月7日，為期一年，劉某在簽訂合同時按約一次向北京中匯易家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司支付了一年的房租，共計35400元，中介向劉某開具了收據(jù)。

2013年6月中，房主王某找到租戶劉某，要求劉某騰退房。王某稱，自己與中介的合同中約定，若中介未按約定時間支付房租，超過十日的，王某有權(quán)解除其與中介間的房租租賃委托代理合同，收回房屋，而中介本應(yīng)在2013年5月27日向其支付的租金至今未到賬，已超過十日，自己有權(quán)解除合同。王某同時向劉某出示了自己與中介簽訂的合同原件和銀行賬戶的交易明細(xì)。

劉某認(rèn)為自己已經(jīng)向中介支付了一年房租，自己是無過錯的，不能騰退此房。劉某隨后前往北京中匯易家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司三元橋店理論，發(fā)現(xiàn)次店已經(jīng)倒閉，由此引發(fā)訴訟。

本案的焦點問題如下：一、出租人和中介之間的法律關(guān)系如何？二、中介和劉某的法律關(guān)系如何？三、劉某已經(jīng)如約繳納租金，出租人是否享有解除合同的權(quán)利？四、本案的類型化處理規(guī)則如何設(shè)計更為合理、合法？筆者擬分別在下文中進(jìn)行闡述。

一、出租人和中介機構(gòu)之間的法律關(guān)系

出租人和中介簽訂的合同名稱為房屋租賃委托代理合同，其權(quán)利義務(wù)內(nèi)容實質(zhì)上為租賃合同?！耙驗槲写硎侵复砣烁鶕?jù)被代理人的委托而進(jìn)行的代理。” i “代理是指代理人依據(jù)代理權(quán)，以被代理人的名義與第三人實施民事行為。直接對被代理人發(fā)生效力?！?ii 《合同法》第212條規(guī)定：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中中介在本合同中的義務(wù)并非是以房主名義代為出租和代收租金，而是以自己的名義出租房屋，并向承租人收取租金。中介此時并沒有按照交易習(xí)慣向承租人收取中介費，是因為此時中介的身份已經(jīng)不是代理人或者居間人，而是出租人地位，因此形成了兩重法律關(guān)系，第一重是房主和中介之間的租賃合同關(guān)系，第二重是中介和劉某之間的租賃合同關(guān)系。因為中介并非房屋所有權(quán)人，取得了房主授予的轉(zhuǎn)租權(quán)后將房屋轉(zhuǎn)租。因此房主是出租人、中介是承租人，而劉某是次承租人。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，如果“合同名稱和合同權(quán)利義務(wù)不一致，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容判斷和確定合同的種類，” iii因此房主和中介所簽合同名為租賃委托代理合同，實為租賃合同。

二、中介和劉某的法律關(guān)系

如上所述，中介機構(gòu)和劉某之間為轉(zhuǎn)租關(guān)系。依據(jù)我國現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)定，我國對轉(zhuǎn)租采取限制主義，即當(dāng)出租人明示或者默示同意轉(zhuǎn)租時，轉(zhuǎn)租合法有效。本案中房主與房地產(chǎn)中介雖未在合同中明示同意將此房主轉(zhuǎn)租，但按經(jīng)驗法則和交易習(xí)慣可以推知，房主明知中介租賃該房屋的目的不是自住，而是將其房屋轉(zhuǎn)租牟利，而房主基于節(jié)省時間，節(jié)約精力等原因，放棄了對該房屋轉(zhuǎn)租權(quán)的控制，也可以理解為向中介轉(zhuǎn)租予以授權(quán)，將對次承租人的選擇權(quán)和具體的操作交給中介進(jìn)行辦理，其關(guān)注的根本問題為是否實現(xiàn)與中介約定的租金，至于次承租人是誰則在所不問。房主和中介簽訂的所謂的房屋租賃委托代理合同中約定的房屋用途為出租可以作為佐證，因此中介作為承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人劉某已經(jīng)取得了出租人的同意，并無導(dǎo)致合同無效的違法情由，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

三、次承租人劉某已經(jīng)如約繳納租金，出租人解除合同的權(quán)利是否應(yīng)當(dāng)受到限制

本案中，一般認(rèn)為：房主王某未收到當(dāng)期房地產(chǎn)中介應(yīng)向其支付的租金，已逾十日，滿足房主與房地產(chǎn)中介簽訂的租賃合同中，房主有權(quán)單方解除合同的要件。此時該房屋雖然已被中介轉(zhuǎn)租，中介與次承租人的租賃關(guān)系仍然處于存續(xù)狀態(tài)，次承租人占有并使用房主用于出租的房屋。若房主單方解除其與不動產(chǎn)中介簽訂的租賃合同，房主與中介的租賃關(guān)系不復(fù)存在，而次承租人與中介的租賃關(guān)系是基于房主與中介的租賃合同，此時上游法律關(guān)系消滅，則房地產(chǎn)中介與次承租人的租賃關(guān)系亦隨之消滅。因此通常認(rèn)為當(dāng)房主單方解除與房地產(chǎn)中介的租賃合同時，亦連帶解除了房地產(chǎn)中介與次承租人的租賃關(guān)系。

但是：

1、次承租人并無過錯，承擔(dān)風(fēng)險顯失公平

本案中，無論次承租人在二者中如何選擇，既然中介已經(jīng)倒閉，沒有償還能力，因此全部風(fēng)險都是由次承租人承擔(dān)的，但是次承租人已按約定向承租人支付足額租金，而系承租人過錯未向出租人支付，上述法律結(jié)果，對次承租人顯失公平。

2、出租人有過錯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)風(fēng)險責(zé)任

本案中，房地產(chǎn)中介的過錯顯而易見。房地產(chǎn)中介在收取次承租人租金以后，并未按約定向出租人支付租金，且即使次承租人未向房地產(chǎn)中介交納租金，房地產(chǎn)中介也應(yīng)遵循其與出租人的合同約定，向出租人支付租金。那么，出租人是否也存在過錯？筆者認(rèn)為，出租人在本案件中，同樣存在過錯。

按照合同相對性原則，出租人與承租人，即房地產(chǎn)中介簽訂租賃合同，房地產(chǎn)中介未按合同約定按時向出租人支付租金，出租人應(yīng)當(dāng)首先向合同相對人，即房地產(chǎn)中介尋求救濟，而不應(yīng)首先要求次承租人騰退房屋，且是在次承租人無過錯的情況下，雖法律未規(guī)定出租人若放棄對房地產(chǎn)中介放棄行使權(quán)力則亦放棄對次承租人行使權(quán)力，但出租人在未向房地產(chǎn)中介行使權(quán)力之前就要求連帶終止次承租人與房地產(chǎn)中介的租賃關(guān)系，并要求次承租人騰退房屋，違背公平正義的法治精神，實屬不妥。

注釋：

i魏振瀛：民法，北京大學(xué)出版社、高等教育出版社2010年7月第4版，第174頁。

ii魏振瀛：民法，北京大學(xué)出版社、高等教育出版社2010年7月第4版，第171頁。

iii 《最高人民法院關(guān)于經(jīng)濟合同的名稱與內(nèi)容不一致時如何確定管轄權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定 ：當(dāng)事人簽訂的經(jīng)濟合同雖具有明確、規(guī)范的名稱，但合同約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容與名稱不一致的，應(yīng)當(dāng)以該合同約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容確定合同的性質(zhì)，從而確定合同的履行地和法院的管轄權(quán)。endprint