朱博 石芮希

【摘 要】住房是人們個(gè)人和家庭的生活必需品，房地產(chǎn)業(yè)也是國民經(jīng)濟(jì)的主要支柱。房地產(chǎn)價(jià)格的高低是國民關(guān)注的焦點(diǎn)之一，房地產(chǎn)市場的健康與否也直接關(guān)系到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)。本文希望通過對影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素、南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀、商品房價(jià)格走勢以及相應(yīng)對策的研究，為政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行管理時(shí)提供政策制定的理論依據(jù)，希望對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者能有一定的參考作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格；影響因素

一、南昌市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的理論分析

1.1房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

1.1.1 影響房地產(chǎn)供給曲線的因素

一、土地成本。土地成本是指獲得房地產(chǎn)開發(fā)用地時(shí)所需的費(fèi)用和相關(guān)稅金。

二、建筑安裝成本。包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。

三、其他費(fèi)用。主要包括：a、投資利息；b、管理費(fèi)用；c、開發(fā)利潤；d、銷售費(fèi)用；e、銷售稅費(fèi)。

1.1.2影響房地產(chǎn)需求曲線的因素

一、人均可支配收入，這是最主要的影響因素之一，直接影響著居民在房地產(chǎn)市場中的購買能力。

二、消費(fèi)者心理預(yù)期，心理因素也會(huì)影響對該市場的需求，從而直接影響到價(jià)格波動(dòng)。

三、人口數(shù)，人口同樣是對住房需求影響最大的因素之一。人口數(shù)量增減，人口密度變化，所需住房的總量因而變化，房地產(chǎn)價(jià)格也就隨之而變。

1.1.3影響供求曲線的宏觀經(jīng)濟(jì)因素與政策因素

一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r是支撐房地產(chǎn)健康發(fā)展的一個(gè)重要因素，我國房地產(chǎn)市場的波動(dòng)與國民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)顯示出非常強(qiáng)的的相關(guān)性。

二、金融政策與全國金融環(huán)境對房價(jià)影響，國家金融政策作為房地產(chǎn)市場供求曲線的外生變量，從供給曲線和需求曲線的平移影響房地產(chǎn)行業(yè)。

三、商品房空置率?？罩寐适欠从骋欢〞r(shí)點(diǎn)商品房供求狀態(tài)、市場運(yùn)行好壞的相對指標(biāo)，直接用來表明房地產(chǎn)市場的熱度和房價(jià)高低程度。

四、房產(chǎn)政策，限購令、房產(chǎn)稅等。房產(chǎn)政策則可以增加超額持有房產(chǎn)的成本，最終“逼迫”炒房者降價(jià)出售存量房，平衡市場供需關(guān)系。

1.2南昌市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分析

商品房空置率、人均可支配收入這兩者呈現(xiàn)的趨勢與房價(jià)的趨勢大致相同，可以判斷為影響南昌市房地產(chǎn)價(jià)格最為顯著的因素。人均生產(chǎn)總值、年末人口數(shù)這兩項(xiàng)并未表現(xiàn)出與房價(jià)強(qiáng)烈相關(guān)的趨勢，這三者是同方向變動(dòng)的，但是相關(guān)性表現(xiàn)不明顯，因此可以判斷為不顯著因素。穩(wěn)定的通貨膨脹會(huì)使物價(jià)穩(wěn)定上升，也就是說在其他條件不變的情況下，房價(jià)的增長率與居民住房的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同步。南昌市房價(jià)的變化受通貨膨脹指數(shù)的影響不顯著，所以通貨膨脹率是影響南昌市房價(jià)的不顯著因素。

二、政策建議

2.1針對南昌市房價(jià)過高與過快上漲的建議

2.1.1降低住房供給成本——土地成本

一、合理向市場供應(yīng)土地。不收緊地根，減少土地供給，同樣也不能向市場供應(yīng)太多的土地。

二、加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。建立健全基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)定期發(fā)布制度，加強(qiáng)土地價(jià)格的管理與調(diào)控工作，避免土地價(jià)格出現(xiàn)不過度上漲。堅(jiān)決打擊囤積土地、炒買、炒賣土地的行為，以保證房地產(chǎn)市場良性健康發(fā)展。

三、加強(qiáng)政府對土地市場的統(tǒng)一管理和調(diào)控能力，完善土地供應(yīng)制度，合理利用存量土地的，提高土地實(shí)際供應(yīng)總量和利用效率。

2.1.2抑制需求——鼓勵(lì)居民租房

強(qiáng)大的需求亦是導(dǎo)致房價(jià)過高與過快上漲的原因之一，租房是房地產(chǎn)交易市場需求方的主要分流。2009至2010年房價(jià)大幅上漲的背后是房屋出租面積的大幅下降。因此政府應(yīng)盡量鼓勵(lì)居民租房，比要的情況下可以制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策，引導(dǎo)居民偏好的改變。

2.1.3利用金融政策——調(diào)控利率

一、提高住房貸款利率。提高個(gè)人購買第二套或以上住房按揭貸款的利率，對將有效地?cái)D壓個(gè)人住房虛假的需求，有助于抑制房價(jià)的過快上漲。

二、提高銀行存款利率。大量的購房投資，會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)需求拉動(dòng)型上升，在其他條件不變的情況下，價(jià)格會(huì)大幅上漲，使得房地產(chǎn)商利潤率上升，一輪購房投資會(huì)帶動(dòng)一下輪更大的購房投資，在此基礎(chǔ)上形成的房地產(chǎn)泡沫會(huì)越來越大，因此必須充分發(fā)揮利率杠桿的調(diào)節(jié)作用，控制貨幣供應(yīng)量，降低居民的投資需求。

2.2促進(jìn)南昌市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的建議

2.2.1加大保障性住房建設(shè)力度

一、加大廉租住房保障資金投入。南昌市財(cái)政廳在國家給予廉租住房建設(shè)每平方米200元中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助的基礎(chǔ)上，再給予適當(dāng)政策協(xié)助與財(cái)政補(bǔ)助，同時(shí)要將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算。

二、落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)有關(guān)政策。南昌市嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于土地、財(cái)政、稅收、信貸等優(yōu)惠政策。凡列入年度建設(shè)計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項(xiàng)目，國土資源管理部門要保證土地供應(yīng)。使用新增建設(shè)用地的，在辦理用地手續(xù)時(shí)可單列申報(bào)；對完不成列入當(dāng)年住房保障建設(shè)任務(wù)和土地供應(yīng)計(jì)劃的，扣減該市下年度新增建設(shè)用地農(nóng)轉(zhuǎn)用指標(biāo)。免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)及政府性基金。

三、著力調(diào)整南昌市商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)增加有效供給。

（一）要繼續(xù)加大保障性南昌市住房建設(shè)的資金投入，嚴(yán)格落實(shí)保障性住房建設(shè)的有關(guān)政策，大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，要進(jìn)一步發(fā)展公共租賃住房，積極穩(wěn)妥地解決低收入困難群體的住房問題；

（二）優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)企業(yè)重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，適度發(fā)展中高檔商品房，形成各種價(jià)位檔次住房供給的合理配置；

（三）要制定科學(xué)的城中村、舊城區(qū)和棚戶區(qū)改造中長期規(guī)劃，引導(dǎo)南昌市的各個(gè)城中村、舊城區(qū)和棚戶區(qū)改造依法有序推進(jìn)，防止不顧地方實(shí)際的大拆大建。

2.2.2 降低住房交易稅費(fèi)

一、調(diào)整規(guī)費(fèi)征收。南昌市要進(jìn)一步清理房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)，沒有政策規(guī)定的堅(jiān)決取消。對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需交納的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、經(jīng)批準(zhǔn)需要收取的人防易地建設(shè)費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和勞保統(tǒng)籌基金、墻改基金等政府性基金，可延期到辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)收取。

二、鼓勵(lì)居民改善住房條件。對居民人均住房建筑面積未達(dá)到當(dāng)?shù)厝司》拷ㄖ娣e水平而購買第二套改善型普通自住房的，比照首次購房的有關(guān)政策執(zhí)行。

2.2.3 預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化信貸管理

一、合理控制總量，調(diào)整結(jié)構(gòu)，實(shí)行差別政策。合理分析房地產(chǎn)市場的具體情況，在房地產(chǎn)市場過熱是適當(dāng)減少房地產(chǎn)貸款的力度，以抑制投資、投機(jī)需求和過度超前消費(fèi)。

二、嚴(yán)格信貸管理，依法、依規(guī)貸款，切實(shí)強(qiáng)化貸后管理。在積極提供土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)信用貸款的同時(shí)，強(qiáng)化貸款監(jiān)控，實(shí)行封閉運(yùn)行，同樣要加強(qiáng)對個(gè)人住房貸款管理。

2.2.4 優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

一、認(rèn)真實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。認(rèn)真落實(shí)住房建設(shè)規(guī)劃，全面建設(shè)滿足居民住房需求的不同類型、不同價(jià)位的住房。優(yōu)先保證經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房土地供應(yīng)，保障中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)，合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模和土地價(jià)格。

二、多渠道落實(shí)廉租住房房源。根據(jù)南昌市廉租住房需求情況，通過招投標(biāo)方式收購市場上符合條件的普通商品住房或二手房作為廉租住房房源，逐步通過實(shí)物配租方式解決城市低保家庭的住房困難問題。

三、盤活利用城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地。結(jié)合實(shí)際，堅(jiān)持集約節(jié)約用地，妥善安置被拆遷居民，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和舊城區(qū)改造工作。充分利用存量土地，增加商品房有效供應(yīng)。

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