趙燕+韓凝

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售都離不開銀行信貸資金的支持，所以房地產(chǎn)市場的發(fā)展、房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)和國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、銀行信貸情況有著密切聯(lián)系。本文對(duì)我國房地產(chǎn)信貸市場的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，然后通過實(shí)證研究分析房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)我國商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響并提出政策建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格；不良貸款率；房地產(chǎn)信貸規(guī)模；銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

在過去二十多年里，大多數(shù)國家都經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場從繁榮到衰退的過程，房地產(chǎn)市場的周期一般是與商業(yè)銀行信貸市場的周期同步的，兩者之間的變化和關(guān)系不僅會(huì)影響到房地產(chǎn)市場和銀行信貸規(guī)模，還會(huì)放大金融風(fēng)險(xiǎn)、放大經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)，產(chǎn)生順周期效應(yīng)，因此，了解房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)銀行信貸的影響變得越來越重要。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展離不開金融機(jī)構(gòu)的資金支持。到2016年底，我國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款額達(dá)21萬億元，占銀行貸款的22.35%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款等銀行信貸是房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來源，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與銀行貸款規(guī)模密切相關(guān)，除此之外，房地產(chǎn)價(jià)格也因宏觀調(diào)控政策的頒布劇烈波動(dòng)。本文擬從現(xiàn)狀與實(shí)證方面著手，深入研究房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響。

一、我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析

（一）我國房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)情況

房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)可以通過商品房平均銷售價(jià)格增長率顯示，如下圖1所示，我國商品房平均銷售價(jià)格除了2008年受金融危機(jī)的影響有所下降外，均逐年增長，且商品房平均銷售價(jià)格增長率波動(dòng)較大，這與我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策密切相關(guān)。在2006～2015年中，2008年我國房價(jià)受全球金融危機(jī)的沖擊下跌，2009年房地產(chǎn)市場在救市政策刺激下開始復(fù)蘇，2010、2011年先后出臺(tái)“國十條”、“國十一條”、“新國八條”抑制房價(jià)，2014年房地產(chǎn)投資增速顯著放緩。

（二）我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析

銀行貸款資產(chǎn)的質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)一般用不良貸款率來衡量，貸款質(zhì)量越低，銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)就越高，不良貸款率也越高；反之，貸款質(zhì)量越高，銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)就越低，不良貸款率也會(huì)降低。

如圖2所示，在2005至2013年間，我國房地產(chǎn)不良貸款余額和不良貸款率逐年減少，不良貸款余額從05年的1088.32億元減至13年的214.4億元，下跌了80%，但從2013年開始，房地產(chǎn)不良貸款余額和不良貸款率有所反彈，不良貸款余額從13年的0.48% 增至15年的0.81%?？傮w來看，我國房地產(chǎn)貸款的不良貸款率較低，即銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)較小，說明我國房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量還是挺高的，但仍不能忽視潛在信貸風(fēng)險(xiǎn)，一旦房價(jià)泡沫崩盤，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)將陷入蕭條，銀行業(yè)也一定會(huì)被波及。

二、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響我國商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)證分析

（一）房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)我國商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的研究設(shè)計(jì)

1.變量選取與計(jì)量

不良貸款額與不良貸款率都可以用來衡量銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，考慮到不良貸款率是相對(duì)指標(biāo)，在單位上比不良貸款額更具有可比性，因此本文選取不良貸款率來衡量商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)狀況。另外，根據(jù)上文闡述的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)市場的相互關(guān)系后，實(shí)證模型將引入房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)、房地產(chǎn)信貸規(guī)模、商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)防范情況三個(gè)因素。綜上，選取的解釋變量與被解釋變量可總結(jié)如表1所示。

2.樣本選擇與數(shù)據(jù)來源

本文以我國商業(yè)銀行為研究對(duì)象，選取了2004年3月2016年12月的季度數(shù)據(jù)，樣本量為52個(gè)。商品房平均銷售價(jià)格來源于國家統(tǒng)計(jì)局，全國商業(yè)銀行不良貸款率、個(gè)人住房貸款余額、撥備覆蓋率來源于wind數(shù)據(jù)庫。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響我國商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的回歸估計(jì)與檢驗(yàn)

回歸結(jié)果表明：在其他條件不變的情況下，我國商品房平均銷售價(jià)格增長率每上升一個(gè)百分比，商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)就上升0.0199個(gè)百分比；在其他條件不變的情況下，我國個(gè)人住房開發(fā)貸款額每增加一個(gè)億，商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)就上升4.5054E- 06個(gè)百分比；在其他條件不變的情況下，我國不良貸款撥備覆蓋率每增長一個(gè)百分比，商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)就下降0.0043個(gè)百分比。從實(shí)證結(jié)果來看，解釋變量X1、X2、X3的系數(shù)是統(tǒng)計(jì)顯著的，所以房價(jià)波動(dòng)和個(gè)人住房開發(fā)貸款額對(duì)商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響是顯著為正的，而不良貸款撥備覆蓋率對(duì)商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)有顯著反向影響，這些結(jié)果都與預(yù)期一致。

（三）房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)我國商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的回歸結(jié)果分析

房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)有正向影響。隨著房價(jià)越來越高，一方面，銀行更愿意貸款給以房地產(chǎn)作為抵押的借款者，即使借款者違約，不斷增值的房屋也可以通過拍賣盈利，同時(shí)，銀行人員為了業(yè)績的提升，會(huì)不斷以低利率、高杠桿吸引投資者來貸款，忽視借款者自身的償還能力，增加了信貸風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，房價(jià)的上漲使越來越多的購房者無力購買，只能通過銀行貸款實(shí)現(xiàn)，貸款額會(huì)隨著房價(jià)而增加，也會(huì)增加銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信貸規(guī)模對(duì)商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)有正向影響。房地產(chǎn)信貸規(guī)模越大，意味著銀行風(fēng)險(xiǎn)暴露額越多，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增加；反之，房地產(chǎn)信貸規(guī)模越小，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)越低。endprint

商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)防范情況對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)有反向影響。衡量銀行貸款損失準(zhǔn)備金是否充足的一個(gè)重要指標(biāo)是不良貸款撥備覆蓋率，指貸款損失準(zhǔn)備占不良貸款額的比例，此項(xiàng)指標(biāo)的最佳狀態(tài)為100%，比例越高說明抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)，比例越低說明抗風(fēng)險(xiǎn)能力越弱，但它的高低應(yīng)適合不良貸款額，過低的比例會(huì)導(dǎo)致?lián)p失準(zhǔn)備金不足，利潤虛增，潛在風(fēng)險(xiǎn)也越大；而過高的比例又會(huì)導(dǎo)致?lián)p失準(zhǔn)備金多余，影響銀行盈利能力。

三、結(jié)論和建議

根據(jù)前文的理論分析和實(shí)證研究表明，影響銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的重要因素之一是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，因此，只有穩(wěn)定了房地產(chǎn)價(jià)格才能防止銀行面臨信貸風(fēng)險(xiǎn)。政府方面應(yīng)時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)情況，及時(shí)采取穩(wěn)健的、針對(duì)性的宏觀調(diào)控政策來穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。

其次，銀行方面應(yīng)該遵守謹(jǐn)慎經(jīng)營的原則，嚴(yán)格把控房地產(chǎn)貸款規(guī)模和銀行信貸結(jié)構(gòu)。第一，銀行一定要做好貸前審查和貸后審計(jì)的工作；第二，銀行可以通過提高資本充足率和不良貸款撥備準(zhǔn)備率來不斷提高防范信用風(fēng)險(xiǎn)和吸收違約損失的能力。

最后，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該謹(jǐn)慎推進(jìn)創(chuàng)新金融工具，須有深厚扎實(shí)的金融知識(shí)儲(chǔ)備以及覆蓋預(yù)期損失的防范機(jī)制，否則會(huì)加大風(fēng)險(xiǎn)，造成整個(gè)社會(huì)的動(dòng)蕩。

（上海海事大學(xué)，上海 200000）

注釋：

①我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸主要包括兩部分：一部分是用途為房地產(chǎn)開發(fā)、消費(fèi)和經(jīng)營的貸款，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款；還有一部分是不一定用于房地產(chǎn)的、把房產(chǎn)作為擔(dān)保抵押的貸款，但由于其數(shù)據(jù)缺失不予選取，此外，根據(jù)上文可得第一類貸款中個(gè)人住房貸款額及增幅遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，同時(shí)為了避免多重共線性，本文選擇個(gè)人住房貸款額來衡量房地產(chǎn)信貸規(guī)模。

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作者簡介：

趙燕（1972—），女，上海海事大學(xué)國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系講師，金融學(xué)博士，教研方向：金融市場、商業(yè)銀行管理。

韓凝（1995—），女，上海海事大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院研究生。endprint