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【摘 要】房地產(chǎn)市場的發(fā)展在我國社會經(jīng)濟發(fā)展中有著重要的地位，同時它也影響著人們的生活。為了保證房地產(chǎn)市場的健康快速發(fā)展和保障人們生活居住條件，政府在房地產(chǎn)市場的運行過程中采取了一系列措施，其中最關(guān)鍵的就是利用房地產(chǎn)稅對房價進行調(diào)控。本文主要是對房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和影響做了分析。

【Abstract】 The development of real estate market plays an important role in China's social and economic development， and it also affects people's life. In order to ensure the healthy and rapid development of the real estate market and the people living conditions， the government in the process of the real estate market operation has adopted a series of measures， one of the most critical is to use the property tax to adjust and control on prices. This paper mainly analyzes the regulation and influence of real estate tax on real estate market.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅；房地產(chǎn)市場；調(diào)控

【Keywords】real estate tax； real estate market； regulate

【中圖分類號】F810.424 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）12-0072-02

1 引言

改革開放以來，社會經(jīng)濟迎來了迅速的發(fā)展，帶動房地產(chǎn)市場也有了新的變化，越來越多的人加入了購買房子的隊伍。房子的供求關(guān)系導致了房價越來越高，在社會上引起了高度關(guān)注，許多工薪階層的購房能力下降，很多經(jīng)濟學家認為目前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出泡沫經(jīng)濟的現(xiàn)象。政府和相關(guān)部門為了解決房價過高造成的社會經(jīng)濟問題，制定了房地產(chǎn)稅，在房地產(chǎn)開發(fā)和交易過程中有著重要的影響。同時為了確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，對房地產(chǎn)稅不斷進行調(diào)整，以便來調(diào)控房價。

2 政府對房產(chǎn)稅的改革措施

政府為了對房價進行調(diào)控，先后出臺一些政策，對房地產(chǎn)稅先后進行了一系列的改革措施。在2006年5月，根據(jù)個人購房居住時間有沒有超過五年對房屋交易進行稅收調(diào)整，即居住時間低于五年，房屋交易要征收全額營業(yè)稅，超過五年則不需要繳納。2008年12月，對土地增值稅進行了改革，對房地產(chǎn)開發(fā)單位做出了新的要求，在繳納土地增值稅時，必須嚴格按照相關(guān)規(guī)定進行核算。2010年4月，對個人購房進行了改革，購房交易環(huán)節(jié)的契稅繳納的依據(jù)統(tǒng)一調(diào)整為購房是否為第一套住房，對住房面積也有了新的要求。2011年5月，做出了新的調(diào)整，根據(jù)個人購房居住時間有沒有超過兩年對房屋交易進行稅收調(diào)整，個人住房居住超過兩年，在交易過程中不需要繳納營業(yè)稅，居住低于兩年的，則需要對交易全額征收營業(yè)稅。2013年2月，主要是對投機投資性購房做了改革，對這類購房行為，政策上是堅決抵制的，同時也將個人住房交易的房產(chǎn)稅實施范圍進一步擴大，并對商品住房限購制定了嚴格的措施[1]。

3 房地產(chǎn)稅現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)稅主要是由三部分構(gòu)成的，包括房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收以及房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收。主要內(nèi)容是：①房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收。根據(jù)稅收對象的不同可以分為占用耕地稅、使用城鎮(zhèn)土地稅、營業(yè)稅、維護建設(shè)城市稅、教育費用附加稅和印花稅這六種稅收。這些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收，都是有不同的稅收標準的，有按照面積的有按照營業(yè)額的，在執(zhí)行過程中有規(guī)章制度的約束。②房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收。根據(jù)稅收對象不同可以分為營業(yè)稅、契稅和土地增值稅這三大類。營業(yè)稅是對銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額征收的稅款，契稅是對轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)征收的稅款，土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收的稅款。③房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收。主要是對房屋租金收入或者計稅余值征收的稅款。

4 房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的調(diào)控中存在的問題

4.1 房地產(chǎn)稅種類多，造成重復征稅

房地產(chǎn)稅對房價調(diào)控作用得不到實現(xiàn)，與房地產(chǎn)稅種類多造成的重復征稅有很大的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)和建設(shè)環(huán)節(jié)以及個人在購買房屋環(huán)節(jié)都存在較多的征稅項目，而且很多稅收都是重復收稅的，開發(fā)商為了提高自身收益，只能將稅收強加給購房者，唯一途徑就是提高房價。從這個現(xiàn)象上可以看出房地產(chǎn)稅在一定程度上是存在弊端的，必須進行改革。

4.2 房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)不合理

現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制主要包括直接稅和間接稅兩種，在進行房地產(chǎn)交易時，售房單位和購房單位所需要交的稅種是不一樣的。交易中的直接稅是需要售房單位進行繳納的，是關(guān)系著售房單位的直接利益，因此直接稅對房價的影響是最直接的。間接稅要多于直接稅，在房產(chǎn)流轉(zhuǎn)過程中房地產(chǎn)開放商會通過抬高房價或者租金的形式轉(zhuǎn)移給購房者，是造成房地產(chǎn)市場房價高居不下的重要原因。這樣的房地產(chǎn)稅收制結(jié)構(gòu)是非常不合理的，稅負轉(zhuǎn)移現(xiàn)象的存在，很難對房價進行合理的調(diào)控。

4.3 房地產(chǎn)稅征收管理不規(guī)范

目前，在房產(chǎn)地稅的征收管理方面存在著很大的局限性，投機投資性購房行為一直存在，為了打擊這些現(xiàn)象，在房地產(chǎn)稅征收體制上增加了交易環(huán)節(jié)的稅款征收額度。但在實際工作中，由于房地產(chǎn)稅征收管理不規(guī)范，這一措施并沒有收到應(yīng)有的效果，很多地區(qū)對這項政策根本就沒有在工作中執(zhí)行。比如，增加的房地產(chǎn)稅收管理中，對房屋出租也進行了征稅要求，但在實際工作中，出租房屋的信息比較特殊，具有復雜多變的特點，在這個過程中納稅人缺乏申報意識，導致房屋出租稅收難度大。

5 房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的調(diào)控改革方向和措施

針對實際情況中，房地產(chǎn)稅對當?shù)厥袌稣{(diào)控中存在的問題，要具體問題具體分析，從根源上進行改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收制度。對房地產(chǎn)稅種類多造成的重復征稅情況，要明確房地產(chǎn)稅征收種類，杜絕重復征稅現(xiàn)象的發(fā)生。對房地產(chǎn)稅收制結(jié)構(gòu)不合理，要進行合理的調(diào)整，并完善房地產(chǎn)稅收制結(jié)構(gòu)。對房地產(chǎn)稅收管理不規(guī)范，要嚴格按照法律法規(guī)對房地產(chǎn)稅征收管理進行規(guī)范，使其嚴格按照規(guī)定進行稅款的繳納。

5.1 明確房地產(chǎn)稅征收種類，杜絕重復征稅現(xiàn)象

政府和房地產(chǎn)相關(guān)部門要利用房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，就應(yīng)該化繁為簡，明確房地產(chǎn)稅征收種類，杜絕重復征稅現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在兩個方面：①明確房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)稅收種類。對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)能夠影響房價的稅種進行保留，對部分稅種考慮廢除，因為部分稅種在房地產(chǎn)交易過程中雖然一直使用，但對房價的調(diào)控沒有實質(zhì)性作用。②明確房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收種類。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中，稅收種類主要包括營業(yè)稅、契稅和個人所得稅等，對這些稅種要根據(jù)實際情況進行分析，對交易環(huán)節(jié)對房價調(diào)控有利的稅種進行保留，沒有實質(zhì)性作用進行廢除，這樣一方面可以簡化稅種，杜絕重復征稅現(xiàn)象的發(fā)生，另一方面對稅收效率也有明顯的提高。

5.2 合理調(diào)整房地產(chǎn)稅，完善房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)稅對房價調(diào)控中有重要的作用，不僅是調(diào)控房價的有效措施，同時也是保障買賣雙方利益的重要標準。針對目前存在的房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)的不合理，要進行合理的調(diào)整，完善房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)。完善的房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)，不僅可以保證房地產(chǎn)稅收工作的順利進行，而且能夠?qū)Ψ績r進行合理的調(diào)控，對促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展有重要的幫助。在房屋交易過程中應(yīng)該明確定位稅種的繳納負責人，對于稅種轉(zhuǎn)移的情況，要調(diào)整直接稅和間接稅的比例，同時要避免轉(zhuǎn)移稅收情況發(fā)生。對交易中由賣方繳納的間接稅，可以釋放減少征收額度。這樣通過合理調(diào)整房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)，能夠規(guī)范房地產(chǎn)市場的經(jīng)營秩序。

5.3 利用法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)稅收管理

針對我國房地產(chǎn)稅收中存在的執(zhí)行力度不足，造成的稅收管理不規(guī)范，要利用法律法規(guī)來加強房地產(chǎn)稅收管理。主要表現(xiàn)在三個方面：①發(fā)揮房地產(chǎn)稅收經(jīng)濟調(diào)節(jié)作用，在這個過程中要減少豪華住房的開發(fā)和建設(shè)，同時利用政策的制定，對房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間進行調(diào)控。②對房屋出租稅款征收要嚴格按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，同時對房產(chǎn)交易中的中介機構(gòu)的管理制定相關(guān)法律法規(guī)，實施規(guī)范化管理。③嚴厲打擊虛假交易，這就需要購房者提高自身安全意識，在進行房產(chǎn)交易時，將房產(chǎn)憑證重視起來，作為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的關(guān)鍵。在稅收工作中會遇到諸多難題，需要收稅部門之間加強合作，切實保障房地產(chǎn)稅收工作的有效實施。

6 結(jié)語

房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，主要是為了保障人們居住和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。因此要進行科學、合理的改革措施，簡化房地產(chǎn)稅收種類，完善房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)，規(guī)范房地產(chǎn)稅收管理，這樣才能保證房價穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

【參考文獻】

【1】陳冬芳. 房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和影響[J]. 科技與企業(yè)，2016（08）：178.