李偉

摘要：2014年開始，全國各地的房地產(chǎn)事業(yè)迎來了史上最瘋狂的時期，房價上漲速度之快前所未有，這是自1998年住房制度改革以來，房地產(chǎn)價格上漲幅度最大的時期，尤其是一線城市的最為明顯。房地產(chǎn)市場逐漸成為中國經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，深刻影響著我國的經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)市場的博弈問題更是受到各界學(xué)者的廣泛關(guān)注。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；博弈分析；購房者

1引言

住房作為特殊的商品，自1998年開始實施住房制度改革以來，我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，價格持續(xù)飆升，即使是在2008年金融危機時期，我國的房地產(chǎn)市場也只是在受到短暫的沖擊后迅速恢復(fù)過來，甚至比以前的市場狀況更加良好。因為房地產(chǎn)業(yè)正逐漸成為我國重要的支柱型產(chǎn)業(yè)，房價微小的變動都會給我國經(jīng)濟帶來極大的變化，所以研究房地產(chǎn)市場價格的影響因素對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義，運用博弈論方法可以更好的解釋房價波動的的過程中，由其他因素所造成影響的動態(tài)變化，以及在其他因素確定的情況下價格的變化趨勢，能更好的把握房價走勢，明確房價關(guān)系到的利益關(guān)系。

2博弈論基本理論

博弈論是一門決策科學(xué)，它研究決策者在多個可能的行動方案中進(jìn)行選擇的邏輯。博弈論對人的基本假定是：人是理性的（或者說自私的），理性的人是指他在具體策略選擇時的目的是使自己的利益最大化，博弈論研究的是理性的人之間如何進(jìn)行策略選擇的?；蛘哒f，博弈論是研究決策主體的行為發(fā)生直接相互作用時候的決策以及這種決策均衡的問題。在這里，決策均衡是一個經(jīng)濟學(xué)概念，意味著最佳決策或最佳決策的組合；因為只要決策是最佳的，相關(guān)的行為主體就不會去改變它，從而讓它處于穩(wěn)定、均衡的狀態(tài)。對于博弈論的理解我們不像其他的經(jīng)濟學(xué)現(xiàn)象可以用圖表來解釋，本文將列舉一個博弈論的經(jīng)典案例來做說明。

3中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

商品房平均銷售價格反應(yīng)了我國城鎮(zhèn)房屋買賣的平均價格，在改革初期且房地產(chǎn)市場真正開始發(fā)展的2000年，我國的商品房平均銷售價格為2132元/平方米，而截至2016年，該價格已上升到9230元/平方米。在近20年間，除了2008年因受全球金融危機的影響，房價每年都呈現(xiàn)出不同程度的增長，并且在金融危機后，房地產(chǎn)市場并沒有像股票市場市場處于長期低迷的狀況，而是迅速的恢復(fù)過來，其2009年的增長率達(dá)到了23.18%，之后到2013年每年房價以穩(wěn)定的速度增長。2014年房價因政府調(diào)控增速雖有所減緩，但依據(jù)這兩年房地產(chǎn)價格過熱，可以預(yù)見其增速在未來將保持上升趨勢。

4房地產(chǎn)商、購房者的博弈關(guān)系研究

在房地產(chǎn)市場上，最直觀的利益相關(guān)者就是房產(chǎn)商和購房者，他們都是理性的經(jīng)濟人，企圖以自己最小的代價來獲得最大的收益。開發(fā)商是房地產(chǎn)的直接供給者，追求利潤最大化，購房者作為最大的需求者，除一些剛性需求外，會根據(jù)市場的波動狀況及時的做出調(diào)整企圖以最小的支付成本獲得理想的房產(chǎn)權(quán)。

顯然，房產(chǎn)商與購房者具有不對稱信息，房產(chǎn)商對商品房的質(zhì)量、材質(zhì)、升值能力、成本等實質(zhì)性信息擁有優(yōu)勢，而購房者只能對商品房的區(qū)位、價格、面積等有一個大致了解并根據(jù)自己的需求進(jìn)行選擇。這就決定了兩者在市場上實質(zhì)是一種委托代理關(guān)系。購房者在購買房屋時最關(guān)注的就是價格問題，因此，房產(chǎn)商與購房者之間必然存在一個價格博弈的過程，開發(fā)商希望價格越高越好，購房者恰恰相反。其基本規(guī)則是在房地產(chǎn)市場上存在兩個局中人：分別是房產(chǎn)商和購房者。博弈的行動就是雙方根據(jù)自己的期望值，在博弈的某個時點上所采取的措施，博弈的結(jié)果是局中人所選擇的各自利益最大化。于是，建立如下博弈矩陣：

在這個博弈模型中存在一個納什均衡，即（降價，購房）。因為給定房產(chǎn)商不降價，購房者選擇購房時得到的效用為-1，選擇觀望得到的效用為-2，所以購買是最優(yōu)策略。給定購房者購買，房產(chǎn)商選擇不降價得到的效用為2，選擇降價得到的效用為4，因此對房產(chǎn)商而言，降低價格是理智的選擇。

當(dāng)房產(chǎn)商維持價格不變時，如果購買者還采取一種觀望的態(tài)度，整個市場就會處于一種低迷的狀態(tài)，人們的期望值都普遍降低，最終雙方的利益都會損壞，而當(dāng)開發(fā)商開始實施降價模式時，消費者選擇購房可以達(dá)到共贏的局面，因此從這個角度來說，（購房，降價）的確是一個最優(yōu)的選擇。然而這一均衡結(jié)果的實現(xiàn)是基于完全信息博弈下的一種靜態(tài)分析，現(xiàn)實的市場經(jīng)濟并不會存在這樣一種理想的狀況，從長遠(yuǎn)來看，由于消費者存在“買漲不買跌”的心理，房產(chǎn)商通過小幅的提價反而會在一定程度上刺激購房者購買，房產(chǎn)商選擇降價時，消費者反而會選擇觀望。這就是為什么當(dāng)上海市房價節(jié)節(jié)攀升時，房屋銷售量也隨之大幅上漲的心理原因。

從經(jīng)濟學(xué)研究視角出發(fā)，多數(shù)學(xué)者從理想狀態(tài)下的價格博弈的角度出發(fā)對房產(chǎn)商和購房者之間的博弈關(guān)系進(jìn)行了深入分析，認(rèn)為理智的購房者最好的策略就是觀望，在低價的時候入市，既達(dá)到了改善居住環(huán)境的目的，又滿足了增值保值的愿望，實現(xiàn)了利益最大化。由于消費者買漲不買跌的普遍心理，因此市場中的這種觀望氛圍一旦形成就很難消散。在開發(fā)商維持價格不變，消費者采取觀望態(tài)度時，整個市場的交易氛圍變差，人們對交易的期望降到最低，市場的損害最終反映到交易雙方的利益受損上。當(dāng)房地產(chǎn)商維持價格，而市場購房者多以投資目的為主時，雖然房價高企但需求依然旺盛。當(dāng)情況相反，房地產(chǎn)商降價促銷而消費者持幣待購時，開發(fā)商的資金緊缺，無法周轉(zhuǎn)，甚至可能資金鏈斷裂，給企業(yè)造成巨大損失。當(dāng)開發(fā)商開始降低價格，購房者在市場價格達(dá)到心理預(yù)期時入市，此時市場逐漸回暖，在這個階段，雙方都可以獲利，達(dá)到共贏。因此，理智的開發(fā)商和消費者之間博弈的結(jié)果應(yīng)該是降價和入市，但是這也取決于降價的幅度和消費者對降價的預(yù)期值是否符合。

5結(jié)論與建議

通過博弈工具分析并找出房地產(chǎn)市場中影響到房地產(chǎn)市場穩(wěn)步健康發(fā)展的主要影響因素，掌握當(dāng)前某個博弈模型中房地產(chǎn)市場發(fā)展的狀態(tài)，尤其是對政府政策對于房地產(chǎn)的影響分析，其能很好的反映出我國房地產(chǎn)市場非均衡現(xiàn)象的本質(zhì)原因。其對于我國未來房地產(chǎn)政策制定的同時做到兼顧房地產(chǎn)市場中各主體的利益有著非常大的作用，更對我國政府發(fā)揮調(diào)控職能的角度的同時維護我國房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)步的發(fā)展有著非常重要的實際意義。

5.1對購房者的建議

針對國內(nèi)購房者“羊群性”的從眾購房心理比較嚴(yán)重，部分購房者在購房心理上并不理性，再加上房價上漲，購房者“買漲不買跌”心態(tài)下，仍舊會選擇購房。對此購房者應(yīng)該理性選購，充分了解房地產(chǎn)的有關(guān)信息，作出合理的判斷。不要因為房價上漲過快而失去理智，隨波逐流，跟風(fēng)購買，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場失去平衡。

5.2對房產(chǎn)商的建議

面對有限的土地資源，房產(chǎn)商應(yīng)該合理利用，提高土地的資源利用效率，優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，給自己帶來收益的同時盡可能的節(jié)約資源。其次，房產(chǎn)商應(yīng)該意識到除了銀行貸款這一渠道以外，還有其他的融資方式，如融資租賃、開發(fā)合作融資等等，拓展自己的融資渠道。同時應(yīng)該及時的關(guān)注國家政策的調(diào)整動向，保證穩(wěn)定的資金流，以防政策下放時的資金不融通。自覺遵守國家的法律法規(guī)，樹立正確的價值觀，禁止采用一些非法的手段牟取暴利。

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