倪 敏，龔潔松

（滁州學院，安徽 滁州 239000）

房地產(chǎn)上市公司融資結構與公司績效研究

倪 敏，龔潔松

（滁州學院，安徽 滁州 239000）

我國房地產(chǎn)行業(yè)在整個國民經(jīng)濟運行中具有舉足輕重的地位，其中房地產(chǎn)相關的上市公司起著帶頭作用，本文通過對融資結構與公司績效之間的聯(lián)系進行系統(tǒng)的實證研究，力求分析和解決行業(yè)企業(yè)的融資結構存在的不合理之處，并對現(xiàn)代房地產(chǎn)上市公司融資結構的優(yōu)化提出合理建議和實際對策，以供參考.

房地產(chǎn)上市公司；融資結構；公司績效；因子分析

1 公司績效的量化

1.1 財務指標的選取

本文篩選出四個指標來反映公司績效的指標體系，主要有：（1）盈利能力狀況（總資產(chǎn)報酬率、營業(yè)利潤率、成本費用利潤率）；（2）營運能力狀況（總資產(chǎn)周轉率和流動資產(chǎn)周轉率）；（3）償債能力狀況（流動比率、速動比率）；（4）發(fā)展能力狀況（總資產(chǎn)增長率和營業(yè)收入增長率）.本文使用因子分析法將四種影響房地產(chǎn)上市公司績效的、相互影響的財務指標降維來確定房地產(chǎn)上市公司的績效.

1.2 數(shù)據(jù)來源

目前中國滬深股市共有139家房地產(chǎn)上市公司，本文剔除數(shù)據(jù)不全的24家房地產(chǎn)上市公司，以115家房地產(chǎn)上市公司財務指標數(shù)據(jù)進行研究，本文自行設計了一套評價指標體系來確定房地產(chǎn)上市公司績效，選取2014-2015年的年報數(shù)據(jù)（取2年的平均數(shù)）作因子分析.

1.3 使用因子分析構建公司業(yè)績指數(shù)模型

為了使得研究結果更加準確，本文打算自行設計一套評價指標體系來確定房地產(chǎn)上市公司業(yè)績，因此本文利用SPSS對115家房地產(chǎn)上市公司2014-2015年的年報數(shù)據(jù)（取2年的平均數(shù)）年報數(shù)據(jù)作因子分析.

1.判斷所選財務指標是否適用因子分析

表1-1是使用SPSS軟件對所選擇的財務指標進行KMO和Bartlett’s球形度檢驗的結果.Bartlett’s球形度檢驗結果顯著性水平（Sig.）即P值為0小于0.01，可作因子分析.

表1-1 KMO和Bartlett的檢驗

2.變量的共同度

表1-2是利用SPSS得到的選定的9個財務指標的總方差的解釋表.從表中可以看出：抽取了四個特征值都大于1的因子來確定公司的業(yè)績.這三個因子累計的方差貢獻率為78.387%，表示因子分析的結果良好，能用提取的4個因子替代9個財務指標確定公司績效.

表1-2 解釋的總方差

3.旋轉后的因子載荷陣

表1-3 旋轉成分矩陣

第一個因子在資產(chǎn)報酬率、成本費用利潤率、營業(yè)利潤率上有較大的荷載，因這三個指標是衡量房地產(chǎn)上市公司盈利能力的核心指標，故第一個因子為盈利業(yè)績因子；類似地，第二個因子為償債業(yè)績因子，第三個因子為營運業(yè)績因子，第四個因子為發(fā)展業(yè)績因子.

4.因子得分的計算

表1-4 成分得分系數(shù)矩陣

以上的四個因子都有78.387%的可靠度,我們通過回歸分析得到綜合因子模型為:

其中，F(xiàn)1，F(xiàn)2，F(xiàn)3,F4分別代表盈利業(yè)績因子、償債業(yè)績因子、營運業(yè)績因子發(fā)展業(yè)績因子4個一級指標的各綜合因子的得分；X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7，X8，X9分別代表資產(chǎn)報酬率、成本費用利潤率、營業(yè)利潤率、流動比率和速動比率、流動資產(chǎn)周轉率、總資產(chǎn)周轉率、總資產(chǎn)增長率、營業(yè)收入增長率9個二級指標.

5.綜合得分的分析

根據(jù)前面計算出來的各上市銀行綜合財務績效得分:

F= (24.501%*FAC1_1+22.441%*FAC2_1+16.691%*FAC3_1+14.754**FAC4_1),分別對115家房地產(chǎn)上市公司在這四個因子上的表現(xiàn)進行評分，由于選取了2年的樣本數(shù)據(jù)，因此每個房地產(chǎn)上市公司的因子得分為2年各因子得分的算術平均數(shù).并按照各個因子的貢獻率占總貢獻率的百分比進行加權匯總，從而得出各銀行的總因子得分.

2 模型設計與變量選取

2.1 解釋變量

本文研究融資結構如何影響公司績效，來解釋融資結構與公司績效的相關性.很明顯，融資結構作為解釋變量.本文對房地產(chǎn)上市公司的融資結構數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計整理，作為下文融資結構與公司績效的實證分析的自變量.本文選取代表融資結構指標有兩個：

1.債務融資率（資產(chǎn)負債率）

債務融資率即資產(chǎn)負債率，是指企業(yè)年末的負債總額與資產(chǎn)總額的比，即：債務融資率=負債總額÷資產(chǎn)總額×100%.

2.股權融資率

股權融資率=（股本+資本公積）÷總資產(chǎn)×100%.

2.2 被解釋變量

本文使用因子分析法構建公司績效指數(shù)，并為下文實證分析的被解釋變量.在上文中，選取了房地產(chǎn)上市公司為樣本構建公司績效指數(shù).下表，為本文實證分析的變量提供說明.

表2-1 變量定義表

2.3 理論分析與模型假設

假設1：債務融資率與公司績效負相關；

假設2：股權融資率、債務融資率對公司績效影響顯著.

2.4 模型構建

根據(jù)上文的研究假設，構建以下模型：

其中:

F：表示使用因子分析法構建公司績效指數(shù)模型得到的公司績效綜合得分；

A：債務融資率；

B:股權融資率；

α：表示常數(shù)項；

β:表示回歸系數(shù)；

ε:表示隨機誤差項.

3 實證分析

3.1 描述性分析

運用SPSS軟件對變量融資結構和公司績效綜合得分進行描述性分析，分析結果如下表：

表3-1 描述性分析表

3.2 相關性分析

表3-2 相關性分析表

為了了解融資結構和公司績效的關系，本文利用SPSS對融資結構比例和公司績效的綜合得分進行了相關性分析，結果如下表：

債務融資率與公司績效綜合得分的相關性系數(shù)為-0.247，兩者有相關關系，而顯著性P=0.004＜0.01，認為兩者的相關是顯著的，有統(tǒng)計學意義，故假設1成立.由于數(shù)據(jù)的有限性，表中顯示的股權融資與公司績效的關系不明顯.

3.3 回歸分析

對房地產(chǎn)上市公司的融資結構與公司績效的綜合得分的多元回歸檢驗，結果如下表：

本回歸分析中，顯著性水平為0.012小于0.05，所以方程是有意義的，說明股權融資率和債務融資率對公司績效的共同影響是顯著的；債務融資率的顯著性水平為0.005小于0.05，說明債務融資率對公司績效的影響是顯著的，故假設2成立.

表3-3 模型匯總和參數(shù)估計值

4 結論與建議

4.1 結論

1.我國房地產(chǎn)上市公司債務融資率偏高會對公司的績效產(chǎn)生負面的影響.我國房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一，大部分都是依賴銀行的貸款；而且股權融資條件嚴格，必須達到一定標準才能進行股融資，需要構建多元化融資結構.

2.我國房地產(chǎn)上市公司的股權融資率和債務融資率對公司績效的共同影響是顯著的.股權融資和債務融資都比較容易受到政策環(huán)境的影響.

4.2 對策建議

1.拓寬融資渠道.對于房地產(chǎn)上市公司而言，必須要拓寬融資渠道，使用多種融資方式才能有效抵御外部環(huán)境的影響.雖然短期負債能夠給企業(yè)更大壓力，從而激勵和約束企業(yè)，但是因為房地產(chǎn)項目的特殊，開發(fā)周期長，資金回籠的時間很長，故房地產(chǎn)企業(yè)的短期負債應該適當就好，更加需要注重使用長期債務.對于房地產(chǎn)企業(yè)自身而言，公司應該積極調(diào)整自身債務結構，用多種融資方式代替銀行貸款；同時政府也需要調(diào)整相關政策給予房地產(chǎn)行業(yè)支持.例如，房地產(chǎn)公司可以充分利用發(fā)行債券的方式來籌集資金.因為發(fā)行債券不僅成本低，而且限制也很少，我國政府應該積極發(fā)展債券市場，健全證券市場的法律機制，建立健全的監(jiān)管機構，另外企業(yè)自身也應當積極配合，努力發(fā)展以達到發(fā)行公開債券的要求.

2.規(guī)避債券市場風險.在債券市場的不斷開發(fā)與成長中，最初應對評價等級的市場制定相應的秩序，加強并牢固與誠信關聯(lián)的評價規(guī)章，提高關于誠信打分的監(jiān)督機構執(zhí)行職能的行動能力和準則，訓練有力的監(jiān)督機構.然后發(fā)布相應的保護措施，設立相應的政策也特別重要，保證企業(yè)可以流暢支付關于債券的本金與利息，規(guī)避有關品行上的風險問題.

3.發(fā)揮銀行的作用.我國極大一部分關于房地產(chǎn)的上市企業(yè)里，其最大的債務主體之一是銀行，銀行可以發(fā)揮其公司的治理作用.這樣不僅可以保障銀行自身利益，而且還可以加強對房地產(chǎn)上市公司的監(jiān)督，使管理者能夠努力經(jīng)營，進而提高經(jīng)營績效.德國和日本的銀行不僅可以從債務來約束上市公司，還可以通過持股的方式來對上市公司進行治理.我國商業(yè)銀行改造完成后，也可以借鑒德國和日本的經(jīng)驗，制定相關法律允許商業(yè)銀行戰(zhàn)略性持股，讓房地產(chǎn)上市公司能夠受到全方位的監(jiān)督和控制.

〔1〕鄧蒙.我國上市公司股權結構與公司績效關系研究[D].西南財經(jīng)大學碩士學位論文,2012.

〔2〕李強,許雄奇,孫金花.股權結構與公司績效關系研究—基于新材料概念股的經(jīng)驗數(shù)據(jù)[J].財會通訊,2015(18):44-47.

〔3〕Zhka V.Corporate Governance,Ownership Structure and Corporate Efficiency:the Case of Ukraine[J].Managerial and Decision Economics,2005,(26):451-460.

F275

A

1673-260X（2017）12-0075-03

2017-09-15

2015安徽省滁州學院校級規(guī)劃項目“安徽省農(nóng)村電子商務使用擴散研究”（2015GH38）階段性成果；2016安徽省高校人文社科研究一般項目 “戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)政學產(chǎn)研用協(xié)同創(chuàng)新的關鍵因素與路徑研究-以安徽電子信息產(chǎn)業(yè)為例”（sk2016B14）階段性成果；2014年度校級人文社科研究一般項目“基于創(chuàng)業(yè)板的上市公司IPO前后績效變動研究”(2014SK02)階段性成果