近年來，我國早期成規(guī)模的商品房紛紛進(jìn)入保修期，開始面臨著申領(lǐng)使用維修資金的問題。房地產(chǎn)商擅自挪用維修資金、物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定履行義務(wù)的糾紛時有出現(xiàn)，維修資金使用難的問題越來越受到關(guān)注。而且，我國法律規(guī)定業(yè)主必須在購買房屋時一次性繳納維修資金，但只有在過了共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的保修期后才可將該筆資金用于維修、更新與改造。也就是說在這個長達(dá)10年以上的時間里，住宅專項維修資金整體都處于閑置狀態(tài)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止2014年，我國收繳的維修資金就在5000億元左右，但利用率卻不足1%。①巨額的資金處于“沉睡”狀態(tài)?？傮w來說，資金代管情況不明，維修資金缺乏實際監(jiān)督，例如某些地區(qū)政府代管下的維修資金就出現(xiàn)了被挪用甚至被掏空的現(xiàn)象。一言以蔽之，現(xiàn)行住宅專項維修資金制度的種種弊端逐漸浮現(xiàn)出來。

一、交存制度不盡合理

如前所述，購房者在辦理房屋入住手續(xù)時必須一次性足額繳納維修資金。這種方式容易加重購房者的購房壓力。目前我國房地產(chǎn)價格居高不下，普通公民購房壓力非常之大，一般購房者在傾其所有購得房屋之后，還要面臨繳納大額維修資金的壓力，而且這些資金要在物業(yè)保修期滿后才能使用，顯然這種方式是不盡合理的。

二、使用條件嚴(yán)格、程序繁瑣

《管理辦法》第22條規(guī)定，只有經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，住宅小區(qū)內(nèi)的專項維修資金才能使用，又稱為“雙2/3條款”。我國住宅小區(qū)數(shù)量不斷增加、規(guī)模不斷擴大，一個小區(qū)動輒就有上千戶住戶，并且面積都比較大，相應(yīng)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的面積也比較大、數(shù)量比較多。這必然會導(dǎo)致“雙2/3條款”的達(dá)成非常的困難，成為動用住宅專項維修資金一道過不去的坎。比如，一個住宅小區(qū)，共有10幢單元樓，每幢單元樓100戶住戶?，F(xiàn)在1號樓的電梯損壞，1號樓的那100戶住戶，除了底層住戶以外，其他住戶的生活都或多或少的會受到影響，特別是對于高層住戶來說，生活、出行上受到了非常嚴(yán)重的影響?，F(xiàn)在要全體業(yè)主共同來決定是否動用住宅專項維修資金，因1號樓的電梯是否能夠正常運行根本就與小區(qū)內(nèi)絕大多數(shù)業(yè)主的利益無關(guān)，其電梯損壞對他們也不可能造成多大的影響，因此2號樓到10號樓的900戶住戶可能就怠于行使自己的權(quán)利，甚至連1號樓內(nèi)的低層住戶，因電梯損壞對他們的影響不夠大，因此立即修好電梯的愿望或許不會那么強烈。另外，房地產(chǎn)市場的發(fā)展導(dǎo)致數(shù)目眾多的住宅小區(qū)存在，不排除部分住宅小區(qū)的房屋基于某種原因并未全部售出，或者小區(qū)內(nèi)的常住業(yè)主數(shù)量并不多。甚至在一些入住率比較低的小區(qū)，也許其所有業(yè)主專有部分的面積加起來也沒有達(dá)到小區(qū)建筑物總面積的2/3，這就導(dǎo)致根本就沒辦法使用住宅專項維修資金。以北京市為例，2009年至2013年北京市共繳納住宅專項維修資金3115.18億元，累計使用28.83億元，使用比例僅為9.3‰。

退一步講，即使業(yè)主之間達(dá)成了“雙2/3條款”，按照我們前面所講的審批程序，則至少要耗費一個月的時間，甚至三四個月到半年也有可能。且當(dāng)中涉及部門和人員之繁多，實際操作起來極為不便。以濟南市為例，商品住宅專項維修資金一般使用程序至少需要經(jīng)過7個階段。②再者，雖然一些省市要求縣級以上物業(yè)主管部門下設(shè)專項維修資金管理機構(gòu)，具體負(fù)責(zé)管理住宅專項維修資金，但一些機構(gòu)并未完全設(shè)立，多地群眾辦理相關(guān)資金申請業(yè)務(wù)面臨“無處咨詢”的尷尬。以山東為例，山東17地市中成立了專門資金管理機構(gòu)的僅有濟南、青島、東營、煙臺、泰安5個城市，覆蓋率僅僅29.4%。

三、監(jiān)管不到位、資金“假沉睡”

由房地產(chǎn)行政主管部門代管住宅專項維修資金雖然確保了資金的安全性，但也不可避免的存在相當(dāng)大的弊端。房地產(chǎn)行政主管部門并不是維修資金的產(chǎn)權(quán)人，卻要代管一筆龐大的資金，代管單位與代管基金沒有直接的利益關(guān)系，致使代管單位不可能真正為發(fā)揮基金的效能而管理和使用。按照相關(guān)規(guī)定，為確保資金安全，代管部門處理維修資金只有兩種方式：存銀行或買國債。但對于這樣一大筆多年后才會啟用的資金，一些代管部門既不愿去買國債，也不愿去存利率較高的定期存款，而是普遍選擇了利息最低的活期存款。對銀行來說，活期存款既可少付利息，又能隨時調(diào)動大筆資金，當(dāng)然 “多多益善”；對政府而言，因維修資金數(shù)額巨大，已成為各大銀行爭搶的對象，很容易利用手中的選擇權(quán)從中漁利。在物價快速上漲的背景下，現(xiàn)行制度對維修資金投資的嚴(yán)格限制不僅會阻礙其保值增值，甚至可能會變相貶值。

另外，專項巨額資金缺乏管理和運作，監(jiān)管不到位的問題十分嚴(yán)重。長期以來，這些巨額資金的管理、使用不透明，財政和審計部門缺乏監(jiān)督，出現(xiàn)了很多問題。2004年成都市銀都花園小區(qū)的業(yè)主狀告銀都物管公司挪用住宅維修資金，同時以“不作為”為名將房管部門一同上告至法院；據(jù)時代周報2010年3月17日報，廣州發(fā)起一場規(guī)模浩大的追討物業(yè)專項維修資金活動；東莞時報2010年8月16日報，70余名業(yè)主控訴開發(fā)商貪污挪用小區(qū)百余萬維修資金；2011年4月份，武漢市武昌綠汀雅境小區(qū)業(yè)委會成員20個人花費整整三天時間收集到相關(guān)業(yè)主的同意簽名，以及之前準(zhǔn)備的各種材料，才使得小區(qū)動用社區(qū)住房公共維修資金的申請進(jìn)入政府部門的審批過程；2013年，南京市江寧區(qū)百家湖花園小區(qū)業(yè)委會在辦理維修資金“活轉(zhuǎn)定”手續(xù)時發(fā)現(xiàn)，在住建局信息系統(tǒng)中，233戶的物業(yè)維修資金竟沒有繳納記錄。最終，開發(fā)商承認(rèn)收了166戶的物業(yè)維修資金但未上繳房管部門，并補繳233萬元物業(yè)維修資金。③

四、業(yè)主參與公共事務(wù)意愿不高、表決方式單一

業(yè)主參與社區(qū)公共事務(wù)意愿不高、表決方式過于單一，是造成維修資金使用率低、動用困難的一個重要原因。目前我國普遍存在著業(yè)主責(zé)任意識不強，業(yè)主大會專業(yè)性低、組織能力不足等問題，這與我國當(dāng)前公民法律意識不高、權(quán)利意識不強有關(guān)。大多數(shù)業(yè)主本著“多一事不如少一事”的原則，不愿意參與小區(qū)的管理事務(wù)。先不說有多少個小區(qū)能自主成立業(yè)主委員會，就算勉強成立了，也有很多委員是為了單純的“湊人數(shù)”而被拉進(jìn)來的，整個組織的專業(yè)性自然很難得到保障。由這樣的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會來決定小區(qū)內(nèi)住宅專項維修資金的續(xù)籌問題，不得不說境況堪憂。再者，多數(shù)小區(qū)在表決維修資金使用方案時，一般是采取召集業(yè)主召開現(xiàn)場會議或者書面投票的方式。這種方式雖說在最大限度上保證了民主，但在實踐中不免存在著通知業(yè)主困難、時間難以協(xié)調(diào)、表決人數(shù)不足等困難。而且共用部位和設(shè)施設(shè)備的維修具有偶發(fā)性，倘若每動用維修資金就要召開業(yè)主會議投票表決，如果出現(xiàn)投票表決未能通過的情形還要組織業(yè)主再次進(jìn)行表決，這種表決方式不僅耗時，還會耗費大量的人力、物力、財力，嚴(yán)重阻礙了維修資金的使用。

住宅專項維修資金與千萬業(yè)主的切身利益息息相關(guān)，與和諧社區(qū)、和諧社會建設(shè)緊密相連。為了進(jìn)一步發(fā)揮住宅專項維修資金的作用，規(guī)范資金運行中的行為，我們有必要對住宅專項維修資金制度進(jìn)行深入研究，從而使該項制度不斷完善。

注釋：

①劉宏宇，楊紹功，關(guān)桂峰.五千億住宅維修資金去哪兒了[N].新華每日電訊，2014-09-02.

②這里所講的一般使用程序是指除維修資金應(yīng)急維修使用程序之外的程序，后者程序相對前者較為簡化。

③顧麗麗，鄧忠鋒.住宅專項維修資金財務(wù)管理方面的探究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2014（7）.

作者簡介：陳晨（1993—），女，煙臺大學(xué)法學(xué)院2015級研究生，研究方向：民商法。