近年來(lái)，隨著史學(xué)研究的轉(zhuǎn)向，民間文獻(xiàn)越來(lái)越受到重視，但是研究往往跟不上史料發(fā)掘的速度。由內(nèi)江市檔案館編的《內(nèi)江清代契約檔案選編》收錄有362份契約文書，起迄時(shí)間為康熙四十二年（1703）至宣統(tǒng)三年（1911），契約類型豐富，有分關(guān)契約、不動(dòng)產(chǎn)買賣契約、不動(dòng)產(chǎn)調(diào)換契約、杜患慮約、領(lǐng)業(yè)價(jià)契約、遺囑、官契等等。本文即以其中的不動(dòng)產(chǎn)買賣契約為主，對(duì)清代四川內(nèi)江的不動(dòng)產(chǎn)交易作一初步的探討。

一、契約的要件

傳統(tǒng)民事契約的成立通常需要以下一些要件：立契當(dāng)事人的確認(rèn)、成契理由的認(rèn)定、標(biāo)的物的界定、立約雙方權(quán)利與義務(wù)的保障、第三方“中人”的參與、承諾與交割的認(rèn)證、立契時(shí)間與實(shí)效的標(biāo)注。[1]清代的內(nèi)江不動(dòng)產(chǎn)買賣契約又如何呢？試以乾隆五十九年（1794）舒良斌弟兄賣土地契文為例：

立契賣地土人舒良斌弟兄六人，今因家下要錢使用，無(wú)從出備，情愿將父所買地土一段將來(lái)出賣，請(qǐng)憑中證，向到闔城值年清明會(huì)肖文列、王帝賓、胡仕益、鄒仕才，客總顏洪山、黃維瓊、楊友仁、劉錦榮等承買，以為義冢。比日眼同踩明界址，東抵買主界，西北抵舒姓界，南抵屈姓大路界，周圍訂石立碑為界。憑中證議定，時(shí)值價(jià)銅錢七千四百文正，比日憑眾，舒姓弟兄親手領(lǐng)足，嗣后舒姓家族人等不得另生枝節(jié)，阻葬滋事。自賣之后，任從闔城會(huì)首、客總投契，過(guò)印管業(yè)，進(jìn)葬掛掃，禁蓄柴草。此系二家心甘意愿，并無(wú)壓迫等情。恐口無(wú)憑，立賣契一紙，付與值年會(huì)首、客總等永遠(yuǎn)輪流執(zhí)管為據(jù)。

在該契約中，立契當(dāng)事人為舒良斌弟兄六人；成契理由為“家下要錢使用，無(wú)從出備”，即家庭貧困；標(biāo)的物為他們的父親早年所買的地土一段，東西南北各有界址；立約雙方的權(quán)利與義務(wù)的保障主要體現(xiàn)在“恐口無(wú)憑，立賣契一紙，付與值年會(huì)首、客總等永遠(yuǎn)輪流執(zhí)管為據(jù)”一句上，即白紙黑字，有證有據(jù)；第三方中人的參與是“憑中證人”一欄的舒文盛等人；承諾與交割的認(rèn)證是指畫押，民間社會(huì)因識(shí)字率不高，通常畫“十”字，遺憾的是該選編未錄畫押；立契時(shí)間與實(shí)效的標(biāo)注，指末尾的“乾隆五十幾年四月初八日”和文末的“永遠(yuǎn)輪流執(zhí)管為據(jù)”。

可以看到，清代內(nèi)江的不動(dòng)產(chǎn)買賣契約與傳統(tǒng)契約的格式要件大體相同，所不同者在于還有“左右鄰證”和“代筆”。在傳統(tǒng)社會(huì)的土地買賣中有所謂“問(wèn)帳制度”，即土地買賣之前要先征求親人和左右地鄰的同意，以免發(fā)生糾紛。[3]契約中的“左右鄰證”即是指此。而“代筆”指代寫契約的人，民間社會(huì)識(shí)字率有限，往往請(qǐng)人代筆。

二、不動(dòng)產(chǎn)買賣中的“中人”

中人在不動(dòng)產(chǎn)買賣中有著重要的作用：

1.尋找買主。請(qǐng)中的首要目的是為了尋找買主，如前引乾隆五十九年（1794）契文中有“請(qǐng)憑中證，向到闔城值年清明會(huì)肖文列……等承買”?！哆x編》中還有大量請(qǐng)中尋找買主的例子，如嘉慶十六年（1811）陸吉寬父子“自行央請(qǐng)中證張文斌、楊必貴等，向到闔城清明會(huì)客總、會(huì)首蔡德勝……等承買”[2]p16道光三年（1823）盧義魁“自行請(qǐng)中劉晉棟等，向到盧義榜名下近前承買為業(yè)”[2]p25同治十二年（1873）姚光倫“自行請(qǐng)中姚成棟……等為中，向到毆宗賢名下出錢承買為業(yè)”[2]p102。

2.踩勘界址。前引乾隆五十九年（1794）契文中就有“比日眼同踩明界址”，即是說(shuō)他們與中證等人一同踩明了田地的四至。又如道光二年（1822）龔仁雨弟兄叔侄賣田土房屋契中有“比即憑中，眼同看明，正草房一座四間，倉(cāng)庫(kù)一間……”[2]p23道光三年（1823）盧義魁賣田土契文中有“比日憑中看明，田二坵，土三塊”[2]p25道光十二年（1832）舒蔣氏母子賣土地契文種有“比日憑中證，眼同踩明界限”[2]p31。

3.議定價(jià)格。道光二年（1822）龔仁雨弟兄叔侄賣田土房屋契中有“比日憑中議定，時(shí)值賣銅錢五百五十四串整”[2]p23道光十四年（1834）楊順基賣田地房屋契文種有“比日憑中議定，時(shí)值賣價(jià)銅錢二千八百串”[2]p35同治五年（1866）姚新彩父子賣田契文中有“憑中議定，時(shí)值賣價(jià)銅錢一百六十串整”[2]p85

4.監(jiān)督執(zhí)行。傳統(tǒng)社會(huì)的民間生活存在巨大的法律空白，然而人們?nèi)匀荒苡袟l不紊的交往生活，民間法秩序在其中發(fā)揮了重要作用。中人在不動(dòng)產(chǎn)買賣中的監(jiān)督作用即是民間法秩序的表現(xiàn)形式之一，他們有效地保證了不動(dòng)產(chǎn)買賣的執(zhí)行。不動(dòng)產(chǎn)買賣契約中一般都有中人的名字，名字下還有畫押，他們要承擔(dān)這筆買賣日后可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

三、不動(dòng)產(chǎn)買賣中的習(xí)慣

清代地方社會(huì)的不動(dòng)產(chǎn)買賣存在諸多慣習(xí)，內(nèi)江即存在點(diǎn)筆畫押、離莊脫業(yè)、茶果喜錢等習(xí)慣，這些項(xiàng)目基本代表交易過(guò)程的中精神和物質(zhì)損耗，姑且稱之為“交易損耗費(fèi)”。交易損耗費(fèi)的議定分為以下兩種：

議定買價(jià)中包含交易損耗費(fèi)。嘉慶十年（1805）陳進(jìn)黌叔侄弟兄賣田土房屋，得買價(jià)銅錢一千四百五十千文，“點(diǎn)筆押字、脫業(yè)茶果并包在內(nèi)”[2]p14道光二年（1822）龔仁雨弟兄叔侄賣田土房屋，得買價(jià)五百五十四串，“離莊脫業(yè)、點(diǎn)筆畫字、起神茶果盡在內(nèi)”[2]p23光緒四年（1878）楊順芝夫婦賣田土房屋，議定買價(jià)銅錢一百六十千文，“點(diǎn)筆畫押、離莊脫業(yè)、茶果喜錢概在價(jià)內(nèi)”[2]p112

議定買價(jià)之后再另議交易損耗費(fèi)。道光十四年（1834）胡致道賣店房，議買價(jià)錢二百一十六串，“外議脫業(yè)畫字喜錢四千文”[2]p36同治七年（1868）唐大明賣土地房屋，議買價(jià)銅錢二十六串，“外議點(diǎn)筆畫押、離莊脫業(yè)、老少茶果喜錢四千文整”[2]p93宣統(tǒng)元年（1909）全以祿父子賣田土，議買價(jià)銅錢二百二十串，“外議離莊脫業(yè)喜錢四十串整”[2]p269

結(jié) 語(yǔ)

自上個(gè)世紀(jì)以來(lái)，民間文獻(xiàn)尤其是契約文書被大規(guī)模發(fā)現(xiàn)并集結(jié)出版，早年有徽州文書，近年來(lái)有清水江文書，這些出版物極大地豐富了社會(huì)經(jīng)濟(jì)史的研究?！秲?nèi)江清代契約檔案選編》無(wú)疑對(duì)我們了解清代內(nèi)江的社會(huì)生活有著重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]李祝環(huán)：《中國(guó)傳統(tǒng)民事契約成立的要件》，《政法論壇》，1997年第6期。

[2]內(nèi)江市檔案館編：《內(nèi)江清代契約檔案選編》，內(nèi)江市龍華印務(wù)有限公司印刷，2012年，第11頁(yè)。

[3]楊國(guó)楨：《明清土地契約文書研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2009年，第188頁(yè)。