李翼瑋

[摘 要] 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近幾年的飛速發(fā)展，已經(jīng)成長(zhǎng)為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，深刻影響著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)生活的各方面。對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控會(huì)直接影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)政府而言也具有相當(dāng)?shù)碾y度和深度。本文針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并提出積極改進(jìn)策略。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；對(duì)策

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 01. 080

[中圖分類(lèi)號(hào)] F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2017）01- 0141- 02

1 我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 居民對(duì)購(gòu)房持觀望態(tài)度

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣的時(shí)期，居民的金融、旅游、消費(fèi)信心等指數(shù)都會(huì)受到一定的抑制。目前我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)并非理想的發(fā)展期，許多居民對(duì)于購(gòu)房依然持觀望態(tài)度，有些人即使有購(gòu)房的剛性需求也不急于購(gòu)房，這在很大程度上反映了居民對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心不足。雖然“新國(guó)五條”的出臺(tái)很好地控制了房?jī)r(jià)，穩(wěn)定了市場(chǎng)，但房地產(chǎn)行業(yè)依然存在很大的不確定性。從長(zhǎng)遠(yuǎn)上看，觀望態(tài)度會(huì)導(dǎo)致去化量降低，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)市房地產(chǎn)的發(fā)展。

1.2 國(guó)家政策扶持

近些年，為了保持房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定，并進(jìn)一步促進(jìn)其快速發(fā)展，國(guó)家針對(duì)市場(chǎng)實(shí)際出臺(tái)了多個(gè)調(diào)控方案，覆蓋行業(yè)多個(gè)方面。例如，針對(duì)市場(chǎng)過(guò)熱，商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的現(xiàn)象，國(guó)家出臺(tái)了抑制市場(chǎng)投機(jī)行為的調(diào)控政策。另外，政府“國(guó)八條”“新國(guó)五條”等針對(duì)房?jī)r(jià)發(fā)力，保持商品房?jī)r(jià)格的相對(duì)穩(wěn)定；調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加經(jīng)適房、廉租房等的供給；充分發(fā)揮法律手段和輿論工具的作用，引導(dǎo)居民進(jìn)行正確的住房消費(fèi)……這些政策法規(guī)為我國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)產(chǎn)生了重大影響。2011年伊始，我國(guó)的房?jī)r(jià)不斷上升，進(jìn)入房?jī)r(jià)的鼎盛時(shí)期，國(guó)家出臺(tái)通過(guò)限購(gòu)、信貸、土地審批等方式調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，側(cè)重于保障性住房的建設(shè)，來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。在過(guò)去15年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以超過(guò)20%的年均快速增長(zhǎng)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在2015年降至2000年有數(shù)據(jù)記錄以來(lái)最低點(diǎn)，僅為1%。

2 我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控存在問(wèn)題

2.1 政策調(diào)控與市場(chǎng)的功能錯(cuò)位

由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格偏高，國(guó)家為抑制房產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，相繼運(yùn)用多種手段進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)格調(diào)控，政策涉及面廣，在金融、土地、財(cái)政稅收等政策上都有所涉及，雖然取得了一定效果，但在執(zhí)行過(guò)程中存在多部門(mén)管理、統(tǒng)一協(xié)調(diào)性差、各部門(mén)制定的政策也多有矛盾，致使調(diào)控效果無(wú)法達(dá)到最優(yōu)。我國(guó)目前所采用的調(diào)控政策多為行政命令方式，政策存在時(shí)效性，難以長(zhǎng)時(shí)間的約束，政策的制定環(huán)節(jié)也存在運(yùn)作不規(guī)范，政策的執(zhí)行更是有著諸多的漏洞。許多地方的政策條文也與國(guó)家大的政策方針在理解上有出入，政策交叉與彼此矛盾多有發(fā)生。具體到我國(guó)市所采取的調(diào)控政策，也存在不健全之處：①稅收多而雜，但是對(duì)住房權(quán)利的保護(hù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。②房地產(chǎn)融資渠道環(huán)節(jié)仍有不暢通之處，資金未能有效配置。③基本住房保障制度還沒(méi)有形成，居民的住房需求與住房權(quán)利不能充分保證。④房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，行業(yè)的大量占用資金不可避免的帶來(lái)信貸風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏有效監(jiān)管也是各級(jí)行政主管部門(mén)存在的主要問(wèn)題。

2.2 保障性住房調(diào)控結(jié)構(gòu)性失衡

關(guān)于保障性住房整體結(jié)構(gòu)性方面的問(wèn)題也出現(xiàn)了種種的聲音。在我國(guó)保障性住房的構(gòu)建過(guò)程中，是有明文規(guī)定每戶(hù)的結(jié)構(gòu)和比例的。保障性住房有別于商品房的另一個(gè)原因是它的實(shí)用面積是嚴(yán)格控制的。不能出現(xiàn)面積過(guò)大現(xiàn)象，因?yàn)楸Ｕ闲宰》恐挥米髯庾?，不能用作商業(yè)租賃或者轉(zhuǎn)手銷(xiāo)售。換言之就是戶(hù)型合理，要符合實(shí)際情況，如果過(guò)大，也許會(huì)出現(xiàn)價(jià)格偏高購(gòu)買(mǎi)能力跟不上的狀況，這樣一來(lái)就會(huì)出現(xiàn)資源配對(duì)不符的情況發(fā)生。而且我國(guó)可供建設(shè)的土地也比較有限，人流量多接近市區(qū)的地方也都被作為商品房建設(shè)使用。

3 我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果建議

3.1 加強(qiáng)立法，完善法制體系

從整體性來(lái)看我國(guó)的房地產(chǎn)政策，是不完善的，如今國(guó)內(nèi)還沒(méi)有相關(guān)的法律文獻(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)細(xì)則的實(shí)施作出約束。針對(duì)房地產(chǎn)政策的實(shí)施要權(quán)責(zé)分工，合理管理規(guī)范，完善工作機(jī)制。有關(guān)部門(mén)必須加強(qiáng)房地產(chǎn)政策的質(zhì)量管理，確保建設(shè)過(guò)程的安全和規(guī)范。要杜絕腐敗現(xiàn)象滋生，要求公平、公正，一方面，要建立強(qiáng)大的、完善的、有力的監(jiān)管和約束制度；另一方面，要積極利用媒體和網(wǎng)絡(luò)等平臺(tái)公示房地產(chǎn)政策任務(wù)的執(zhí)行情況。我國(guó)政府必須發(fā)揮到其作用，對(duì)各個(gè)區(qū)域進(jìn)行合理的規(guī)劃，統(tǒng)一的設(shè)置好房地產(chǎn)建設(shè)區(qū)域。在建設(shè)的過(guò)程中也要進(jìn)行合理的監(jiān)督與管理。只有以法律作為支撐才能使得我國(guó)房地產(chǎn)每項(xiàng)政策走在最民主的道路上。

3.2 完善住房供應(yīng)體系

如何既解決基本的住房保障需求，又要滿(mǎn)足市場(chǎng)對(duì)居住環(huán)境的多層次考驗(yàn)著政府調(diào)控的智慧。住房的投資與消費(fèi)、保障與市場(chǎng)需求同樣存在對(duì)應(yīng)的關(guān)系。目前我國(guó)主管部門(mén)與市場(chǎng)的關(guān)系可以界定為準(zhǔn)市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系，也就是在住房供應(yīng)體系中既要依靠政府的有限調(diào)控，又要依托市場(chǎng)作為主體的配置功能，給予房地產(chǎn)市場(chǎng)自由發(fā)展的空間。當(dāng)然任由市場(chǎng)無(wú)序發(fā)展、惡性競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)生損害購(gòu)房人利益的情況時(shí)，政府部門(mén)應(yīng)該加以干預(yù)與引導(dǎo)。發(fā)揮市場(chǎng)作用，最大限度滿(mǎn)足購(gòu)房人多層次的購(gòu)房需求，同時(shí)在政府的適當(dāng)指導(dǎo)下，合理保障中低收入者的基本住房需要已經(jīng)成為住房供應(yīng)體系的發(fā)展趨勢(shì)。其核心是充分發(fā)揮市場(chǎng)的供應(yīng)調(diào)節(jié)功能，以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，政府部門(mén)依托市場(chǎng)發(fā)揮積極作用。政府與市場(chǎng)各司其職，取長(zhǎng)補(bǔ)短，互相促進(jìn)。

4 結(jié) 語(yǔ)

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控設(shè)計(jì)與制定需要站在國(guó)家的角度，宏觀把握、統(tǒng)籌全局，政策的制定方涉及中央與地方，如何協(xié)調(diào)兼顧各方利益，平衡處理各方關(guān)系是需要決策者深思熟慮的，同時(shí)政策的制定要考慮普通群眾的利益，因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控不僅是市場(chǎng)宏觀調(diào)控的一部分，還關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展最終是要讓人民群眾享受到實(shí)實(shí)在在的好處，促進(jìn)社會(huì)的和諧健康發(fā)展，而不僅僅是部分少數(shù)人獲利。因此，房地產(chǎn)調(diào)控的作用越來(lái)越重要，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)越發(fā)的規(guī)范與完善，促進(jìn)民生經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。

主要參考文獻(xiàn)

[1]楊玲.我國(guó)保障性住房管理現(xiàn)狀與完善——以重慶市為例[J].西部論壇，2011（5）.