朱海斌

采取哪種渠道，或者在多渠道推進(jìn)中的主次選擇，對未來租賃房市場和整個樓市的格局，以及對未來幾年經(jīng)濟(jì)增長的前景，都將產(chǎn)生較大的影響

作者為摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

在十九大報告中，關(guān)于住房政策的表述提出要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。從政策上來講，這是1994年以后第三個大的拐點。

第一個拐點是1998年，正式停止了住房的實物分配，提出要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。第二個拐點是2003年，國發(fā)18號文提出要建立以普通商品住房為主的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。十九大報告的新提法，意味著未來城鎮(zhèn)住房的供應(yīng)將主要包括三大部分：商品房、保障性住房（包括經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造等）、租賃房。目前商品房和保障性住房在城鎮(zhèn)住房中均已占有較大的比重，因此，如何增加租賃房供應(yīng)將成為未來房地產(chǎn)長效機(jī)制安排的一個重要組成部分。

租賃房市場如何發(fā)展？根據(jù)中國目前情況，增加租賃房供應(yīng)渠道可能有以下幾種：

一是以政府為主導(dǎo)的保障性租賃房（公租房），即在現(xiàn)有土地政策的基礎(chǔ)上政府在城市地區(qū)或城郊地區(qū)建設(shè)針對中低收入人群的保障性租賃房。新加坡、香港在這方面有值得借鑒的經(jīng)驗，我國這幾年也將公租房作為保障性住房的一部分。但是，在實踐中建設(shè)公租房面臨的主要問題是土地供應(yīng)和位置問題。一方面供應(yīng)不足，另一方面有限的房源主要集中在邊遠(yuǎn)郊區(qū)，對于中低收入家庭而言大大增加了交通成本，也帶來公共交通、污染等一系列的社會管理問題。相比之下，新加坡、香港的公租房分散在城市的各個地段，既方便中低收入家庭的就業(yè)，也利于城市管理。

二是發(fā)展以機(jī)構(gòu)和企業(yè)為主體的穩(wěn)定收益型的租賃房。德國、瑞士在這方面是很好的例子，租賃房在住房供應(yīng)中占到六成左右，其中相當(dāng)一部分來自于養(yǎng)老金機(jī)構(gòu)或私人機(jī)構(gòu)提供的房源。這部分租賃房收取的是市場化的租金，為長期機(jī)構(gòu)投資者提供了穩(wěn)定的收益來源，也給租戶帶來更大的確定性。類似的有美國、英國等國家采用的房地產(chǎn)投資基金（REITS）的模式，基金的收益主要來自于穩(wěn)定的租金收入，而政府在稅收等方面給予一定的優(yōu)惠條件。

三是以現(xiàn)有空置房為基礎(chǔ)的私人租賃市場，在大多數(shù)國家這是最主要的租賃房來源。在我國，經(jīng)歷了20年的住房建設(shè)，住房整體供需已基本平衡，但是住房分配上的不均衡導(dǎo)致了住房使用的不充分。據(jù)各種非官方的統(tǒng)計，空置房現(xiàn)象在很多城市較為嚴(yán)重。租房市場不發(fā)達(dá)的原因，一是私人租房市場的破碎化和不規(guī)范，業(yè)主和租戶均對租房望而卻步。二是住房持有成本基本為零，投資性住房的動機(jī)更多是基于房價上漲的預(yù)期而非穩(wěn)定的租金收入。要改變這一狀況，政府可以介入建立一套規(guī)范透明的租房制度，在租期長短、租金調(diào)整幅度、業(yè)主和租戶各自的權(quán)利和義務(wù)等方面進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)督。另一方面，增加住房持有成本的房地產(chǎn)稅、資本利得稅等方面的稅制改革也有利于擴(kuò)大私人租賃市場的供應(yīng)。

四是以農(nóng)村土地改革為重點的集體用地用途轉(zhuǎn)變后的租賃房，也包括允許部分空置工業(yè)用地、商業(yè)地產(chǎn)向租賃性住房轉(zhuǎn)變。最近部分城市在這方面有一些試點，未來在解決租賃房來源不足的問題上可能會起到很大的作用。農(nóng)村集體用地制度改革不僅涉及到住房問題，還將影響未來新型城鎮(zhèn)化（人的城鎮(zhèn)化）、戶籍改革和統(tǒng)一社會保障體系等重大領(lǐng)域改革的進(jìn)程。

采取哪種渠道，或者在多渠道推進(jìn)中的主次選擇，對未來租賃房市場和整個樓市的格局，以及對未來幾年經(jīng)濟(jì)增長的前景，都將產(chǎn)生較大的影響。

但是，在提倡發(fā)展租賃房的背景下，需要防范的是政策一刀切的錯誤，即通過行政性命令、層層指標(biāo)下達(dá)的形式要求各個城市都加大租賃房市場供應(yīng)。類似的錯誤在2011年-2015年大規(guī)模建設(shè)保障性住房的時候就曾經(jīng)出現(xiàn)過，結(jié)果導(dǎo)致一二線城市保障性住房供應(yīng)不足、三四線城市供應(yīng)過剩的后果（最近許多三四線城市轉(zhuǎn)向貨幣化補貼的方式來加快住房去庫存）。

住房市場的情況在各個城市間千差萬別，整體而言一二線城市住房供應(yīng)不足，房價相對于居民平均收入過高，對于保障性住房、租賃性住房的需求更大。相比之下，許多三四線城市由于房價相對更合理，商品房供應(yīng)基本可以滿足居民的居住需求，大規(guī)模建設(shè)保障房和租賃房沒有必然的需求。因此，保障房和租賃房的建設(shè)應(yīng)該配套目前因城施策的樓市調(diào)控思路，在房價過高、住房供應(yīng)不足的地區(qū)多管齊下，盡快加大供應(yīng)，實現(xiàn)多主體供給、多渠道保障，而在房價相對合理的地區(qū)更多地依靠市場化的住房供應(yīng)體系。

（編輯：王東）