現(xiàn)階段，“營改增”稅制變革受到人們的高度重視，這一變革能夠在一定程度上緩解納稅人和相關(guān)企業(yè)的納稅幅度，對于保障企業(yè)自身經(jīng)濟效益等方面也起到無可替代的作用。在對“營改增”進行深入研究的過程中，了解到這一稅制變革對我國房地產(chǎn)企業(yè)會計管理有很大的影響，在特定的條件下會導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)會計管理發(fā)生變化。針對于這一點，必須深入分析“營改增”對我國房地產(chǎn)企業(yè)會計管理的影響，并按照相應(yīng)影響制定房地產(chǎn)企業(yè)會計管理改善措施，確?！盃I改增”在我國房地產(chǎn)企業(yè)會計管理過程中發(fā)揮自身最大的作用。

一、“營改增”的主要內(nèi)容及應(yīng)用

從字面上來看，“營改增”主要內(nèi)容在于將營業(yè)稅轉(zhuǎn)換為增值稅，嚴格控制重復(fù)納稅現(xiàn)象，從根本的角度上保障納稅人和相關(guān)企業(yè)的經(jīng)濟效益。理論上來說，在進行稅制改革的過程中，需要相關(guān)人員對企業(yè)和納稅人應(yīng)納稅種和其他外在條件綜合分析，并按照分析結(jié)果制定合理的稅制改革方案。我國自2012年開始在上海部分行業(yè)進行試點，到2016.5月完成建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融、生活服務(wù)業(yè)改革，至此我國全面完成營改增稅制改革工作。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)會計管理受到“營改增”的影響

就目前來看，我國各大房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中不同程度受到“營改增”的影響，而且“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計管理的影響表現(xiàn)在多個方面，在這種條件下必須對相關(guān)影響綜合分析，借以了解房地產(chǎn)企業(yè)會計管理變化趨勢，借以為后期制定相關(guān)改善措施提供有效參考依據(jù)。

（一）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的稅負影響

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其自身稅負狀況與企業(yè)發(fā)展趨勢之間存在緊密的聯(lián)系，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，必須對企業(yè)內(nèi)部稅負狀況實施有效分析，盡可能保證房地產(chǎn)企業(yè)中相關(guān)稅負的合理性。從“營改增”稅制變革中可以看出，這一變革會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)中稅負狀況發(fā)生變化，其中營業(yè)稅下的5%變?yōu)樵鲋刀愊碌?1%和5%，由價內(nèi)稅改為價外稅，計稅基數(shù)不同程度的降低。開發(fā)企業(yè)根據(jù)稅務(wù)總局公告2016第18號公告結(jié)合本公司項目情況，老項目選擇簡易征收，新項目起用一般計稅方法，我們可以發(fā)現(xiàn)，計稅基數(shù)以100元為例，在營業(yè)稅下計稅基數(shù)是100元，在增值稅下，采用一般計稅方法下計稅依據(jù)為1/（1+11）=0.9009。

（二）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計管理核算的影響

營改增前，企業(yè)交納營業(yè)稅，會計科目一般只涉及營業(yè)稅金及附加、應(yīng)交稅金-應(yīng)交營業(yè)稅?！盃I改增”后，企業(yè)在“應(yīng)交稅金”科目下設(shè)“應(yīng)交增值稅”、“未交增值稅”、“預(yù)交增值稅”、“待抵扣進項稅額”、“待認證進項稅額”、“待轉(zhuǎn)銷項稅額”、“增值稅留抵稅額”、“簡易計稅”、“轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”、“代扣代交增值稅”等明細科目，在“應(yīng)交增值稅”下“進項稅額”、“銷項稅額抵減”、“已交稅金”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“減免稅款”、“出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額”、“銷項稅額”、“出口退稅”、“進項稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等專欄，加大了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的復(fù)雜性。

（三）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計報表的影響

報表是評價房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢和自身經(jīng)濟效益的重要憑證，營改增指標也發(fā)生了變化。例如，在利潤表中，收入變?yōu)椴缓愂杖?，成本及營業(yè)稅金會有下降，但這兩項下降的幅度比收入要低，在期間費用不變的情況下，營改增后的凈利潤要比之前低，在計算企業(yè)銷售凈利率時，銷售凈利率=凈利潤/銷售收入，由于銷售收入比之前下降11%，在這種情況下，銷售凈利率反而提升，這對企業(yè)起到一定激勵作用。再如，在現(xiàn)金流量表中我們會發(fā)現(xiàn)，在營改增后不管是采用一般計稅還是簡易計稅方法下，增值稅采用預(yù)繳時要比在營業(yè)稅時代有所降低，在這種情況下，企業(yè)的現(xiàn)金流會增加，無形中暫時降低了企業(yè)資金壓力。

三、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)會計管理的改善措施

綜合上述，了解到“營改增”這一稅制改革對于房地產(chǎn)企業(yè)會計管理產(chǎn)生的影響非常大，在這種條件下，必須按照房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展要求制定企業(yè)會計管理改善措施，降低“營改增”對企業(yè)會計管理產(chǎn)生的影響，從根本的角度上提升房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性。

（一）健全房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系，加強內(nèi)部控制管理

理論上來說，保證房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理體系的健全性，能夠在一定程度上實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制管理水平提升的目的。在這種條件下要求房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對房地產(chǎn)日常交易活動等方面數(shù)據(jù)信息實施有效記錄，確保相關(guān)數(shù)據(jù)信息記錄的合理性和準確性。此后，還應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部相關(guān)成本實施有效管理，盡可能采取適當(dāng)?shù)募夹g(shù)手段降低企業(yè)采購成本，這就要求財務(wù)與成本部門相互溝通，在對供貨對象的選擇要根據(jù)企業(yè)的需求，選擇供貨單位為一般納稅人還是小規(guī)納稅人，避免選擇不當(dāng)導(dǎo)致企業(yè)成本上升。此外，還應(yīng)對各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)活動稅率變化趨勢實施有效分析，從根本的角度上提升房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算的準確性。

（二）妥善保管和使用房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅發(fā)票，防范稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在進行日常交易的過程中會產(chǎn)生大量業(yè)務(wù)發(fā)票，這些業(yè)務(wù)發(fā)票與房地產(chǎn)企業(yè)后期業(yè)務(wù)核算效果之間存在緊密的聯(lián)系。為保證房地產(chǎn)企業(yè)后期業(yè)務(wù)核算有合理的參考依據(jù)，必須妥善保管房地產(chǎn)企業(yè)在實施各項業(yè)務(wù)活動時所產(chǎn)生的增值稅發(fā)票，避免企業(yè)在進行稅務(wù)核算時出現(xiàn)問題。企業(yè)根據(jù)自身情況建立增值稅管理制度。在業(yè)務(wù)流程梳理的基礎(chǔ)上，及時制定房地產(chǎn)業(yè)增值稅管理制度及常見問題手冊、發(fā)票管理手冊、業(yè)務(wù)流程操作手冊等，例如、《增值稅操作規(guī)范指引》、《增值稅發(fā)票管理辦法》等，為業(yè)務(wù)部門提供指導(dǎo)。只有這樣才能提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)監(jiān)管核算效果，避免企業(yè)會計管理核算過程中出現(xiàn)問題，降低稅務(wù)風(fēng)險。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該科學(xué)合理地進行稅收籌劃，降低稅負及稅收風(fēng)險

由于房地產(chǎn)企業(yè)成本費用構(gòu)成復(fù)雜，在實施“營改增”稅制改革之后，房地產(chǎn)企業(yè)納稅業(yè)務(wù)發(fā)生空前變化，房地產(chǎn)企業(yè)商品房的銷售價格確定后，相應(yīng)的銷項稅也就確定，所以只能把籌劃的重點放在進項稅上。房地產(chǎn)企業(yè)如何增大進項稅額并在合理的時間內(nèi)得到全額抵扣是降低企業(yè)稅負的重點，比如企業(yè)的供應(yīng)商、施工方等上游企業(yè)的開票時間、增值稅稅率、結(jié)算方式的選擇及進項稅認證時間的籌劃等都是進項稅籌劃的重要切入點。項目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據(jù)各行業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生的時點科學(xué)、合法制定正確的籌劃步驟，做出最符合企業(yè)要求的有效籌劃方案，有效降低企業(yè)稅負。

四、結(jié)語

綜上所述，了解到“營改增”這一稅制改革對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計管理有非常嚴重的影響，在這種條件下，需要按照企業(yè)發(fā)展趨勢和其他方面要求對房地產(chǎn)企業(yè)中會計管理實施優(yōu)化改善，避免“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計管理造成的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟效益得以保障。（作者單位為天津房信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）