隨著我國的改革開放政策進一步放寬，這對我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也起到了積極促進作用，房地產(chǎn)金融的發(fā)展速度也有了提升。在市場經(jīng)濟環(huán)境多變的情況下，加強當?shù)禺a(chǎn)金融的健康發(fā)展，就和我國的經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展有著緊密聯(lián)系。本文先就房地產(chǎn)金融的特征以及發(fā)展模式加以闡述，然后就房地產(chǎn)金融發(fā)展的問題以及發(fā)展趨勢判斷和創(chuàng)新措施詳細探究，希望能通過此次對房地產(chǎn)金融的理論研究，能促進實際的房地產(chǎn)金融行業(yè)健康發(fā)展。

政府主導下的金融運行模式有著鮮明的中國特色，房地產(chǎn)金融的發(fā)展也要能夠和我國的國情緊密聯(lián)系，如此才能保障房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融在實際的發(fā)展中還面臨著諸多的挑戰(zhàn)，這就需要房地產(chǎn)金融自身能夠保持健康穩(wěn)定的發(fā)展。通過從理論上深化房地產(chǎn)發(fā)展趨勢和創(chuàng)新研究，就能為房地產(chǎn)金融實際發(fā)展提供相應參考。

一、房地產(chǎn)金融的特征以及發(fā)展模式分析

（一）房地產(chǎn)金融的特征體現(xiàn)

我國的房地產(chǎn)金融的發(fā)展過程中，逐漸形成了鮮明特征，和其他的金融業(yè)務相比較來說，房地產(chǎn)金融的期限比較長，開發(fā)的周期也比較長，在進行建設中也有著比較多的不確定因素，對資金的占用時間比較長。再者，房地產(chǎn)金融涉及到的資金額度比較大，在具體的建設開發(fā)中，只是依靠自身是難以完成的。另外就是房地產(chǎn)金融的債權(quán)比較可靠，主要是房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)其保值增值的特點比較突出，所以金融機構(gòu)能通過債權(quán)安全向房地產(chǎn)資金需求者進行提供抵押貸款，這樣也能獲得比較穩(wěn)定的收益。房地產(chǎn)金融在我國當前的發(fā)展mzkSOTTrarG74KBxp7jevLTAhF2/5Sxp8OAzAPCNjsw=比較迅速，但是在發(fā)展中的問題也比較突出。由于房地產(chǎn)的投資規(guī)模比較大，所以金融業(yè)進入就成為必然，這對金融的發(fā)展也能起到積極促進作用。

（二）房地產(chǎn)金融的發(fā)展模式

房地產(chǎn)金融的發(fā)展中形成了多樣化的發(fā)展模式，其中的房地產(chǎn)信貸發(fā)展模式是比較重要的，這是銀行或是金融機構(gòu)將房地產(chǎn)作為服務對象，并圍繞房地產(chǎn)在生產(chǎn)環(huán)節(jié)進行發(fā)放貸款的活動，對于房地產(chǎn)信貸而言，其自身的作用功能就比較偶，比較突出的就是增值和再生功能，房地產(chǎn)信貸有償使用以及還本付息機制就決定了其再生能力以及增值功能。功能還體現(xiàn)在儲蓄功能方面，能將長期儲蓄積累購買能力轉(zhuǎn)變成信用方式購買力，在儲蓄功能的發(fā)展方面比較突出。信貸發(fā)展模式中的有償性功能對資金的合理運行，以及促進消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化起到了積極促進作用。

房地產(chǎn)金融發(fā)展模式當中的房地產(chǎn)信托也是比較重要的模式，主要就是通過信托機構(gòu)進行接受委托經(jīng)營管理的，房地產(chǎn)信托字對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面起到了積極促進作用，能夠有效滿足房地產(chǎn)經(jīng)紀活動長期資金的需求，以及能夠有助于滿足房地產(chǎn)經(jīng)濟活動對巨大資金額度的需求。信托資金主要是來源于房地產(chǎn)信托基金以及存款和代理集資信托等方面。

房地產(chǎn)金融發(fā)展模式當中住房公積金制度也是比較基礎的發(fā)展模式，這一房地產(chǎn)金融發(fā)展模式是在向著市場經(jīng)濟發(fā)展方向轉(zhuǎn)變情況下進行提出的。在對住房公積金制度的推行過程中，能有效擴充住房資金來源渠道，也能有效提高有限供給能力。我國在對住房公積金的使用主要是通過公積金的支取以及按照規(guī)定允許下進行辦理支取，以及按照職工進行住房公積金本兮余額結(jié)算。

除此之外，房地產(chǎn)金融的發(fā)展模式當中，房地產(chǎn)保險也是比較重要的模式內(nèi)容，通過房地產(chǎn)保險就能為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展進行建立資金補償，能有效為房地產(chǎn)資金正常運用提供良好條件，這對加速房地產(chǎn)資金融通也比較有利。在這些房地產(chǎn)金融的發(fā)展模式下，對整體的經(jīng)濟環(huán)境的優(yōu)化就起到了積極促進作用。

二、房地產(chǎn)金融發(fā)展的問題及發(fā)展趨勢判斷和創(chuàng)新措施

（一）房地產(chǎn)金融發(fā)展的問題分析

從當前我國的房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)狀能夠看到，其中還存在著一些不足之處，主要體現(xiàn)在幾個重要層面：

1.房地產(chǎn)市場環(huán)境有待優(yōu)化。房地產(chǎn)金融的實際發(fā)展過程中，受到市場環(huán)境因素的影響比較突出，但是在實際中房地產(chǎn)市場的運作不規(guī)范的問題還比較突出，這就必然會對房地產(chǎn)貸款質(zhì)量產(chǎn)生影響。當前的房地產(chǎn)市場的環(huán)境問題主要體現(xiàn)在沒有和當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀以及需求緊密集合，盲目攀比的問題比較突出，造成房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模比較大。有的地區(qū)進行規(guī)劃土地的時出現(xiàn)失控的現(xiàn)象，對市場的調(diào)控能力比較薄弱。我國的房地產(chǎn)字當前呈現(xiàn)出投資持續(xù)增高，消費持續(xù)增高，固定資產(chǎn)投資比重增加等鮮明的特點。由于房地產(chǎn)市場的環(huán)境沒有得到凈化，這就會影響貸款的質(zhì)量，有著比較大的安全風險。

2.房地產(chǎn)金融市場風險相對集中。房地產(chǎn)金融發(fā)展中的一級市場風險比較集中，而對于二級市場來說發(fā)展就相對比較緩慢。房地產(chǎn)是高固定成本以及高經(jīng)營杠桿的行業(yè)，有著比較突出的周期性，并且在房貸風險方面也比較大。在經(jīng)過房地產(chǎn)市場的調(diào)控后，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)就發(fā)生了變化，國內(nèi)貸款比例持續(xù)降低，自籌資金的比例在上升，私募房地產(chǎn)的投資基金表現(xiàn)的比較活躍，上也個人的住房貸款風險也比較突出，主要體現(xiàn)在個人信用風險以及金融欺詐風險和家庭高負債風險方面。

3.房地產(chǎn)金融法規(guī)建設有待完善。房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展需要有相應的法規(guī)作為保障，我國的房地產(chǎn)金融法規(guī)建設還沒有完善發(fā)展，在開發(fā)貸款的完整政策規(guī)定方面還沒有完善化，缺少完善的法律體系作為保障，就必然會影響房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。我國近些年在房地產(chǎn)金融領域的發(fā)展速度比較快，但是缺少完善的信貸政策加以支持，這就必然會對房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展形成很大的阻礙。對于住房信貸而言，這是信貸政策調(diào)整以及業(yè)務發(fā)展的重要內(nèi)容，而相關的運作法律環(huán)境還沒有完善，缺乏貸款對象以及條件等專門的立法，這就不利于房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢判斷

房地產(chǎn)金融的發(fā)展過程中，根據(jù)當前的發(fā)展現(xiàn)狀，就能夠?qū)ζ溱厔葸M行判斷，還沒有形成房地產(chǎn)金融以及土地金融融合的房地產(chǎn)金融體系，相關的政策規(guī)定以及業(yè)務規(guī)模的投資比較還處在粗放的管理模式下，并且在未來的一段時間內(nèi)還需要進一步加強管理。還沒有形成完善的房地產(chǎn)金融服務體系，在住房金融的資源方面還沒有合理化的進行配置，未來的房地產(chǎn)金融的發(fā)展中對房地產(chǎn)金融服務支撐體系的完善目標會得以實現(xiàn)。房地產(chǎn)金融發(fā)展還沒有形成完善房地產(chǎn)金融業(yè)務創(chuàng)新的體系這些在未來發(fā)展中都會逐漸的完善。

（三）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展措施

房地產(chǎn)金融在我國的發(fā)展過程中，要充分注重和我國的國情能緊密的聯(lián)系，保障房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新發(fā)展，筆者就此提出幾點發(fā)展措施：

1.加強客戶為主住房金融體系的建立。處在新的發(fā)展階段，就要充分注重以客戶為主的服務理念應用，結(jié)合客戶的需要進行創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，其創(chuàng)新要注重和市場緊密結(jié)合，注重市場的細分，結(jié)合不同收入人群實施不同目的區(qū)別，以及進行推出相應的服務制度。并要結(jié)合不同的層次進行推出適合的產(chǎn)品，只有通過差別性的服務，才能保障住房金融體系作用的充分發(fā)揮。發(fā)展中注意吸收經(jīng)驗，緊緊地把握好創(chuàng)新這一核心思想，而創(chuàng)新的主要根源就是要注重將客戶作為發(fā)展的核心，為客戶提供多樣化的服務。

2.注重住房消費貸款業(yè)務積極拓展。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展過程中，要能注重消費貸款業(yè)務的擴展，由于消費業(yè)務的不足就必然會影響房地產(chǎn)金融的進一步發(fā)展。這就需要結(jié)合當前我國的房地產(chǎn)金融發(fā)展的不足之處，進行開展購房按揭業(yè)務，這樣就能夠為消費者提供很大便利?；蚴亲屜M者能夠按照要求交付證明材料實施分期付款，分期還本付息進行購房方式應用，這就是采用的低付款高消費的發(fā)展模式，這一模式在當前已經(jīng)得到了廣泛應用，能夠滿足消費者買房的需求。對于住房消費業(yè)務的擴展，還要充分注重金融部門對職工證明材料審核后和職工簽訂合同，把貸款項目轉(zhuǎn)移到售房單位，這樣的方式也能有助于消費貸款業(yè)務的擴展，對房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展有著積極意義。

3.充分注重房地產(chǎn)金融服務實體經(jīng)濟。對于當前我國的房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀，要充分注重發(fā)展方向的明確，將房地產(chǎn)金融服務于實體經(jīng)濟作為發(fā)展方向，對過去房地產(chǎn)功能進行轉(zhuǎn)變，強調(diào)回歸到產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上來看，向著社會功能進行轉(zhuǎn)變，積極的培育健康房地產(chǎn)市場和新的股市。在這一發(fā)展過程中就要積極的借鑒國外的房地產(chǎn)金融發(fā)展的經(jīng)驗，將好的經(jīng)驗引入到我國的房地產(chǎn)金融發(fā)展當中去，并和我國的房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀緊密結(jié)合，通過房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展來進行帶動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的升級和結(jié)構(gòu)性的優(yōu)化調(diào)整，從而促進其可持續(xù)發(fā)展。

4.加強房地產(chǎn)金融發(fā)展中政府職能轉(zhuǎn)變和充分發(fā)揮。房地產(chǎn)金融的發(fā)展過程中，政府在其中起到了重要作用，是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)金融發(fā)展環(huán)境的重要力量，這就需要從實際出發(fā)，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督控制，對房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生以及發(fā)展能加強抑制。在這一過程中政府就要及時準確的掌握土地投放重量，對土地的價格要進行控制。政府還要能結(jié)合實際進行建立政府住房抵押貸款擔保的制度，和商業(yè)性的保險能夠緊密聯(lián)系，從而形成互補的混合保險模式，這就對房地產(chǎn)金融的健康平穩(wěn)的發(fā)展有著積極作用。要能夠通過相關部門進行組建抵押物集中處置機構(gòu)，最大化的減輕債權(quán)人等處置成本。

5.加強房地產(chǎn)金融發(fā)展風險的防范。對于多變的市場經(jīng)濟環(huán)境，就要從多方面加強重視，對房地產(chǎn)金融的風險防范能進一步加強，這就需要從具體的措施加以實施，能有大局觀認清形勢，準確的把握特點，在房地產(chǎn)金融的風險防范意識上要加強。加強房地產(chǎn)金融的監(jiān)管力度，對房地產(chǎn)信貸的發(fā)放能夠嚴格執(zhí)行，加強對房地產(chǎn)金融的調(diào)控，這些都能有助于對風險起到防范的作用。

三、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)金融的蓬勃發(fā)展環(huán)境下，要能對房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢有一個準確的判斷，并結(jié)合實際發(fā)展中的不足之處，及時的進行處理，通過從宏觀環(huán)境上的優(yōu)化，促進我國的房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展，只有如此才能有助于保障我國的整體經(jīng)濟的穩(wěn)步增長。（作者單位為廈門大學金融學院）