扈元持

【摘要】本文多方面角度，全面分析了我國房地產(chǎn)價格虛高，不降反升的原因，并從供給側(cè)提出政府監(jiān)管房地產(chǎn)的建議。

【關(guān)鍵詞】房價虛高 成因分析 供給側(cè) 結(jié)構(gòu)改革

為抑制我國房地產(chǎn)價格，2016年11月上旬，杭州（樓盤）、武漢（樓盤）、深圳（樓盤）、成都等部分熱點城市進一步升級樓市調(diào)控政策。2016年12月10日杭州提高購房首付比例，15日武漢加強限購限貸，深圳提高公積金貸款首付比例，17日成都重啟限購。然而，回顧我國住房政策的沿革，2003年可作為我國房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)折點，由此開始，房地產(chǎn)成為一個暴利性的行業(yè)，房價虛高部下。2015年5月新一輪周期房價上行至今仍沒有結(jié)束，隨著全國各地“最嚴房控”出臺，房價卻不降反升。

一、房價虛高的成因分析

（一）稅費、土地出讓金令房價水漲船高

首先，地方政府不僅一次就可以拿到50年甚至70年的租金，升高土地成本；而且，通常找來房地產(chǎn)公司當“托兒”，與外地投標企業(yè)競價，由政府操盤抬高地價。另外還要再向房地產(chǎn)商收取大量名目繁多的“附加費”、“城市建設(shè)基金”和“公建配套費”。這些附加的成本最終誰來買單？不是房地產(chǎn)企業(yè)，而是廣大的購房者。

（二）社會資金和國外游資借機熱炒

社會富人群體受到高額利益驅(qū)動，積極投身房地產(chǎn)投資，造成房地產(chǎn)如同海市蜃樓，出現(xiàn)虛高幻影泡沫。再者，房地產(chǎn)行業(yè)繼2015年股災(zāi)之后更加凸顯了支柱行業(yè)的地位，政府和社會都寄希望于房地產(chǎn)能提振經(jīng)濟，大量投資加劇了房地產(chǎn)行業(yè)和社會期望和壓力，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)失衡，房價不降反升。

（三）宏觀調(diào)控政策重末輕本

我國房改一直側(cè)重房地產(chǎn)的商品屬性，輕視了其公共屬性。高收入者也能搭便車，高度偽裝，利用政策法規(guī)空子，占用許多經(jīng)濟適用房的資源。導(dǎo)致不同程度的政策缺失、資源錯配和機構(gòu)缺位問題。若房價調(diào)控“政府信用背書”的方式不改變，那么房價的就難以得到控制。毋庸置疑，至今仍有許多地方政府將房地產(chǎn)視為美化GDP的美圖工具，試圖掩蓋不堪入目的地方財政。

（四）開發(fā)商集體綁架操縱了房地產(chǎn)行業(yè)

消費者和房地產(chǎn)商之間天然存在著不對稱的鴻溝，這會大大誤導(dǎo)甚至是欺騙我們的房地產(chǎn)消費者和市民。少數(shù)開發(fā)商憑借其所處的優(yōu)勢地位，“相互團結(jié)一致”，與狼為伍，形成價格聯(lián)盟，通過發(fā)布虛假廣告造勢，通過囤積房屋、抬價而售等手段制造供給緊張，從而“吹起”房產(chǎn)泡沫。

（五）銀行信貸具有不可推卸的責(zé)任

銀行信貸利率過低，且虛假信貸泛藍，監(jiān)管力度薄弱，造成了房地產(chǎn)行業(yè)的“蓬勃發(fā)展”。信貸資金流入房地產(chǎn)行業(yè)各取所需：房地產(chǎn)需要信貸支持和發(fā)展，銀行需要房地產(chǎn)行業(yè)增加業(yè)務(wù)和盈利，正是這種緊密的關(guān)系埋下了房價虛高的伏筆，造成泡沫。銀行和房地產(chǎn)商均聚焦優(yōu)先的土地資源爭奪之中，土地價格只會居高不下，最后泡沫也就演變成了金融危機。

二、論政府對房地產(chǎn)監(jiān)管的再思考：供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革強于調(diào)控

（一）增加土地有效供給

原則是增加普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、廉租房的土地供應(yīng)；改善實行土地供應(yīng)方式，改進土地招拍掛轉(zhuǎn)讓制度，建議建立專家評估、市場評估、市民評估制度前置制度，減少拿地和炒地投機活動，遏制變相競標、陪標、串標等各種暗箱操作行為，遏制“地王”頻生，土地轉(zhuǎn)讓兼顧經(jīng)濟與社會指標，如附加建設(shè)廉租房、社會保障房及公用設(shè)施配套項目作為拍賣附加條件等，不完全以價格高低為依據(jù)。對圈地不建、捂盤、倒地、擅改用途等違規(guī)行為加大查處力度。對土地閑置按照閑置時間梯度里征收閑置費用。

（二）改變“扁平化”的房地產(chǎn)商品體系，建立“立體化”的房地產(chǎn)商品供給體系

一方面，適當增加商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房的數(shù)量供給。另一方面，發(fā)展租售并舉的多層次住房市場。特別是一二線城市，要通過政府、企業(yè)和金融機構(gòu)的共同合作，建設(shè)形成活躍度高、穩(wěn)定性強、規(guī)范和租房市場。另外，應(yīng)探索“先租后買”、“租售結(jié)合”、“倒按揭”、“共有產(chǎn)權(quán)”、等多種形式靈活的產(chǎn)權(quán)制度，在防范風(fēng)險的前提下，向試點要經(jīng)驗，多管齊下實現(xiàn)住有所居、確保住房成本與經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)。

（三）加大打擊查出房地產(chǎn)腐敗力度，綠色供給

加大房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)和貪腐行為的懲治力度，強化政府職能部門領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任，把責(zé)任與績效考核掛鉤，實行黨政同責(zé)，把責(zé)任具體到每一個領(lǐng)導(dǎo)班子成員身上。鑒于房地產(chǎn)領(lǐng)域的重重官商勾結(jié)和錢權(quán)交易極大地推高了房地產(chǎn)發(fā)展成本和房價，需要規(guī)范秩序，凈化房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境，加大房地產(chǎn)開發(fā)和交易各個環(huán)節(jié)中的違規(guī)違法行為的查處，打擊“官商聯(lián)合體”坑害國家、消費者的各種灰色交易和貪腐活動。

（四）政府應(yīng)該提升監(jiān)管模式，用大數(shù)據(jù)透視房地產(chǎn)市場，去庫存，放泡沫，增加有效供給

政府應(yīng)該利用互聯(lián)網(wǎng)+技術(shù)，完善市場監(jiān)管途徑，利用大數(shù)據(jù)平臺模式，對消費者和房地產(chǎn)商的行為、心理、預(yù)期等進行精準分析，要深入研究人口區(qū)域流動的動態(tài)格局，明確大中小不同類型城市的定位，調(diào)整建設(shè)用地指標，優(yōu)化資源配置，避免人口向東流、建設(shè)用地向西批的錯配。發(fā)現(xiàn)庫存過多，及是去除。發(fā)現(xiàn)供給不足，一二線城市要根據(jù)需求情況有效增加住房供給。特大城市和大城市要合理規(guī)劃、優(yōu)化布局城市內(nèi)部工作區(qū)和生活區(qū)，提高空間使用效率，同時要著力提高公共服務(wù)能力和社會治理能力。