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        房地產(chǎn)價(jià)格虛高與政府監(jiān)管研究

        2017-12-28 23:43:32扈元持
        商情 2017年43期
        關(guān)鍵詞:供給側(cè)成因分析

        扈元持

        【摘要】本文多方面角度,全面分析了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格虛高,不降反升的原因,并從供給側(cè)提出政府監(jiān)管房地產(chǎn)的建議。

        【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià)虛高 成因分析 供給側(cè) 結(jié)構(gòu)改革

        為抑制我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格,2016年11月上旬,杭州(樓盤(pán))、武漢(樓盤(pán))、深圳(樓盤(pán))、成都等部分熱點(diǎn)城市進(jìn)一步升級(jí)樓市調(diào)控政策。2016年12月10日杭州提高購(gòu)房首付比例,15日武漢加強(qiáng)限購(gòu)限貸,深圳提高公積金貸款首付比例,17日成都重啟限購(gòu)。然而,回顧我國(guó)住房政策的沿革,2003年可作為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn),由此開(kāi)始,房地產(chǎn)成為一個(gè)暴利性的行業(yè),房?jī)r(jià)虛高部下。2015年5月新一輪周期房?jī)r(jià)上行至今仍沒(méi)有結(jié)束,隨著全國(guó)各地“最嚴(yán)房控”出臺(tái),房?jī)r(jià)卻不降反升。

        一、房?jī)r(jià)虛高的成因分析

        (一)稅費(fèi)、土地出讓金令房?jī)r(jià)水漲船高

        首先,地方政府不僅一次就可以拿到50年甚至70年的租金,升高土地成本;而且,通常找來(lái)房地產(chǎn)公司當(dāng)“托兒”,與外地投標(biāo)企業(yè)競(jìng)價(jià),由政府操盤(pán)抬高地價(jià)。另外還要再向房地產(chǎn)商收取大量名目繁多的“附加費(fèi)”、“城市建設(shè)基金”和“公建配套費(fèi)”。這些附加的成本最終誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單?不是房地產(chǎn)企業(yè),而是廣大的購(gòu)房者。

        (二)社會(huì)資金和國(guó)外游資借機(jī)熱炒

        社會(huì)富人群體受到高額利益驅(qū)動(dòng),積極投身房地產(chǎn)投資,造成房地產(chǎn)如同海市蜃樓,出現(xiàn)虛高幻影泡沫。再者,房地產(chǎn)行業(yè)繼2015年股災(zāi)之后更加凸顯了支柱行業(yè)的地位,政府和社會(huì)都寄希望于房地產(chǎn)能提振經(jīng)濟(jì),大量投資加劇了房地產(chǎn)行業(yè)和社會(huì)期望和壓力,導(dǎo)致結(jié)構(gòu)失衡,房?jī)r(jià)不降反升。

        (三)宏觀調(diào)控政策重末輕本

        我國(guó)房改一直側(cè)重房地產(chǎn)的商品屬性,輕視了其公共屬性。高收入者也能搭便車(chē),高度偽裝,利用政策法規(guī)空子,占用許多經(jīng)濟(jì)適用房的資源。導(dǎo)致不同程度的政策缺失、資源錯(cuò)配和機(jī)構(gòu)缺位問(wèn)題。若房?jī)r(jià)調(diào)控“政府信用背書(shū)”的方式不改變,那么房?jī)r(jià)的就難以得到控制。毋庸置疑,至今仍有許多地方政府將房地產(chǎn)視為美化GDP的美圖工具,試圖掩蓋不堪入目的地方財(cái)政。

        (四)開(kāi)發(fā)商集體綁架操縱了房地產(chǎn)行業(yè)

        消費(fèi)者和房地產(chǎn)商之間天然存在著不對(duì)稱(chēng)的鴻溝,這會(huì)大大誤導(dǎo)甚至是欺騙我們的房地產(chǎn)消費(fèi)者和市民。少數(shù)開(kāi)發(fā)商憑借其所處的優(yōu)勢(shì)地位,“相互團(tuán)結(jié)一致”,與狼為伍,形成價(jià)格聯(lián)盟,通過(guò)發(fā)布虛假?gòu)V告造勢(shì),通過(guò)囤積房屋、抬價(jià)而售等手段制造供給緊張,從而“吹起”房產(chǎn)泡沫。

        (五)銀行信貸具有不可推卸的責(zé)任

        銀行信貸利率過(guò)低,且虛假信貸泛藍(lán),監(jiān)管力度薄弱,造成了房地產(chǎn)行業(yè)的“蓬勃發(fā)展”。信貸資金流入房地產(chǎn)行業(yè)各取所需:房地產(chǎn)需要信貸支持和發(fā)展,銀行需要房地產(chǎn)行業(yè)增加業(yè)務(wù)和盈利,正是這種緊密的關(guān)系埋下了房?jī)r(jià)虛高的伏筆,造成泡沫。銀行和房地產(chǎn)商均聚焦優(yōu)先的土地資源爭(zhēng)奪之中,土地價(jià)格只會(huì)居高不下,最后泡沫也就演變成了金融危機(jī)。

        二、論政府對(duì)房地產(chǎn)監(jiān)管的再思考:供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革強(qiáng)于調(diào)控

        (一)增加土地有效供給

        原則是增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房的土地供應(yīng);改善實(shí)行土地供應(yīng)方式,改進(jìn)土地招拍掛轉(zhuǎn)讓制度,建議建立專(zhuān)家評(píng)估、市場(chǎng)評(píng)估、市民評(píng)估制度前置制度,減少拿地和炒地投機(jī)活動(dòng),遏制變相競(jìng)標(biāo)、陪標(biāo)、串標(biāo)等各種暗箱操作行為,遏制“地王”頻生,土地轉(zhuǎn)讓兼顧經(jīng)濟(jì)與社會(huì)指標(biāo),如附加建設(shè)廉租房、社會(huì)保障房及公用設(shè)施配套項(xiàng)目作為拍賣(mài)附加條件等,不完全以?xún)r(jià)格高低為依據(jù)。對(duì)圈地不建、捂盤(pán)、倒地、擅改用途等違規(guī)行為加大查處力度。對(duì)土地閑置按照閑置時(shí)間梯度里征收閑置費(fèi)用。

        (二)改變“扁平化”的房地產(chǎn)商品體系,建立“立體化”的房地產(chǎn)商品供給體系

        一方面,適當(dāng)增加商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的數(shù)量供給。另一方面,發(fā)展租售并舉的多層次住房市場(chǎng)。特別是一二線城市,要通過(guò)政府、企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的共同合作,建設(shè)形成活躍度高、穩(wěn)定性強(qiáng)、規(guī)范和租房市場(chǎng)。另外,應(yīng)探索“先租后買(mǎi)”、“租售結(jié)合”、“倒按揭”、“共有產(chǎn)權(quán)”、等多種形式靈活的產(chǎn)權(quán)制度,在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下,向試點(diǎn)要經(jīng)驗(yàn),多管齊下實(shí)現(xiàn)住有所居、確保住房成本與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。

        (三)加大打擊查出房地產(chǎn)腐敗力度,綠色供給

        加大房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)和貪腐行為的懲治力度,強(qiáng)化政府職能部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任,把責(zé)任與績(jī)效考核掛鉤,實(shí)行黨政同責(zé),把責(zé)任具體到每一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)班子成員身上。鑒于房地產(chǎn)領(lǐng)域的重重官商勾結(jié)和錢(qián)權(quán)交易極大地推高了房地產(chǎn)發(fā)展成本和房?jī)r(jià),需要規(guī)范秩序,凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境,加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易各個(gè)環(huán)節(jié)中的違規(guī)違法行為的查處,打擊“官商聯(lián)合體”坑害國(guó)家、消費(fèi)者的各種灰色交易和貪腐活動(dòng)。

        (四)政府應(yīng)該提升監(jiān)管模式,用大數(shù)據(jù)透視房地產(chǎn)市場(chǎng),去庫(kù)存,放泡沫,增加有效供給

        政府應(yīng)該利用互聯(lián)網(wǎng)+技術(shù),完善市場(chǎng)監(jiān)管途徑,利用大數(shù)據(jù)平臺(tái)模式,對(duì)消費(fèi)者和房地產(chǎn)商的行為、心理、預(yù)期等進(jìn)行精準(zhǔn)分析,要深入研究人口區(qū)域流動(dòng)的動(dòng)態(tài)格局,明確大中小不同類(lèi)型城市的定位,調(diào)整建設(shè)用地指標(biāo),優(yōu)化資源配置,避免人口向東流、建設(shè)用地向西批的錯(cuò)配。發(fā)現(xiàn)庫(kù)存過(guò)多,及是去除。發(fā)現(xiàn)供給不足,一二線城市要根據(jù)需求情況有效增加住房供給。特大城市和大城市要合理規(guī)劃、優(yōu)化布局城市內(nèi)部工作區(qū)和生活區(qū),提高空間使用效率,同時(shí)要著力提高公共服務(wù)能力和社會(huì)治理能力。

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