扈元持
【摘要】本文多方面角度,全面分析了我國房地產(chǎn)價格虛高,不降反升的原因,并從供給側(cè)提出政府監(jiān)管房地產(chǎn)的建議。
【關(guān)鍵詞】房價虛高 成因分析 供給側(cè) 結(jié)構(gòu)改革
為抑制我國房地產(chǎn)價格,2016年11月上旬,杭州(樓盤)、武漢(樓盤)、深圳(樓盤)、成都等部分熱點城市進一步升級樓市調(diào)控政策。2016年12月10日杭州提高購房首付比例,15日武漢加強限購限貸,深圳提高公積金貸款首付比例,17日成都重啟限購。然而,回顧我國住房政策的沿革,2003年可作為我國房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)折點,由此開始,房地產(chǎn)成為一個暴利性的行業(yè),房價虛高部下。2015年5月新一輪周期房價上行至今仍沒有結(jié)束,隨著全國各地“最嚴房控”出臺,房價卻不降反升。
一、房價虛高的成因分析
(一)稅費、土地出讓金令房價水漲船高
首先,地方政府不僅一次就可以拿到50年甚至70年的租金,升高土地成本;而且,通常找來房地產(chǎn)公司當“托兒”,與外地投標企業(yè)競價,由政府操盤抬高地價。另外還要再向房地產(chǎn)商收取大量名目繁多的“附加費”、“城市建設(shè)基金”和“公建配套費”。這些附加的成本最終誰來買單?不是房地產(chǎn)企業(yè),而是廣大的購房者。
(二)社會資金和國外游資借機熱炒
社會富人群體受到高額利益驅(qū)動,積極投身房地產(chǎn)投資,造成房地產(chǎn)如同海市蜃樓,出現(xiàn)虛高幻影泡沫。再者,房地產(chǎn)行業(yè)繼2015年股災(zāi)之后更加凸顯了支柱行業(yè)的地位,政府和社會都寄希望于房地產(chǎn)能提振經(jīng)濟,大量投資加劇了房地產(chǎn)行業(yè)和社會期望和壓力,導(dǎo)致結(jié)構(gòu)失衡,房價不降反升。
(三)宏觀調(diào)控政策重末輕本
我國房改一直側(cè)重房地產(chǎn)的商品屬性,輕視了其公共屬性。高收入者也能搭便車,高度偽裝,利用政策法規(guī)空子,占用許多經(jīng)濟適用房的資源。導(dǎo)致不同程度的政策缺失、資源錯配和機構(gòu)缺位問題。若房價調(diào)控“政府信用背書”的方式不改變,那么房價的就難以得到控制。毋庸置疑,至今仍有許多地方政府將房地產(chǎn)視為美化GDP的美圖工具,試圖掩蓋不堪入目的地方財政。
(四)開發(fā)商集體綁架操縱了房地產(chǎn)行業(yè)
消費者和房地產(chǎn)商之間天然存在著不對稱的鴻溝,這會大大誤導(dǎo)甚至是欺騙我們的房地產(chǎn)消費者和市民。少數(shù)開發(fā)商憑借其所處的優(yōu)勢地位,“相互團結(jié)一致”,與狼為伍,形成價格聯(lián)盟,通過發(fā)布虛假廣告造勢,通過囤積房屋、抬價而售等手段制造供給緊張,從而“吹起”房產(chǎn)泡沫。
(五)銀行信貸具有不可推卸的責(zé)任
銀行信貸利率過低,且虛假信貸泛藍,監(jiān)管力度薄弱,造成了房地產(chǎn)行業(yè)的“蓬勃發(fā)展”。信貸資金流入房地產(chǎn)行業(yè)各取所需:房地產(chǎn)需要信貸支持和發(fā)展,銀行需要房地產(chǎn)行業(yè)增加業(yè)務(wù)和盈利,正是這種緊密的關(guān)系埋下了房價虛高的伏筆,造成泡沫。銀行和房地產(chǎn)商均聚焦優(yōu)先的土地資源爭奪之中,土地價格只會居高不下,最后泡沫也就演變成了金融危機。
二、論政府對房地產(chǎn)監(jiān)管的再思考:供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革強于調(diào)控
(一)增加土地有效供給
原則是增加普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、廉租房的土地供應(yīng);改善實行土地供應(yīng)方式,改進土地招拍掛轉(zhuǎn)讓制度,建議建立專家評估、市場評估、市民評估制度前置制度,減少拿地和炒地投機活動,遏制變相競標、陪標、串標等各種暗箱操作行為,遏制“地王”頻生,土地轉(zhuǎn)讓兼顧經(jīng)濟與社會指標,如附加建設(shè)廉租房、社會保障房及公用設(shè)施配套項目作為拍賣附加條件等,不完全以價格高低為依據(jù)。對圈地不建、捂盤、倒地、擅改用途等違規(guī)行為加大查處力度。對土地閑置按照閑置時間梯度里征收閑置費用。
(二)改變“扁平化”的房地產(chǎn)商品體系,建立“立體化”的房地產(chǎn)商品供給體系
一方面,適當增加商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房的數(shù)量供給。另一方面,發(fā)展租售并舉的多層次住房市場。特別是一二線城市,要通過政府、企業(yè)和金融機構(gòu)的共同合作,建設(shè)形成活躍度高、穩(wěn)定性強、規(guī)范和租房市場。另外,應(yīng)探索“先租后買”、“租售結(jié)合”、“倒按揭”、“共有產(chǎn)權(quán)”、等多種形式靈活的產(chǎn)權(quán)制度,在防范風(fēng)險的前提下,向試點要經(jīng)驗,多管齊下實現(xiàn)住有所居、確保住房成本與經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)。
(三)加大打擊查出房地產(chǎn)腐敗力度,綠色供給
加大房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)和貪腐行為的懲治力度,強化政府職能部門領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任,把責(zé)任與績效考核掛鉤,實行黨政同責(zé),把責(zé)任具體到每一個領(lǐng)導(dǎo)班子成員身上。鑒于房地產(chǎn)領(lǐng)域的重重官商勾結(jié)和錢權(quán)交易極大地推高了房地產(chǎn)發(fā)展成本和房價,需要規(guī)范秩序,凈化房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境,加大房地產(chǎn)開發(fā)和交易各個環(huán)節(jié)中的違規(guī)違法行為的查處,打擊“官商聯(lián)合體”坑害國家、消費者的各種灰色交易和貪腐活動。
(四)政府應(yīng)該提升監(jiān)管模式,用大數(shù)據(jù)透視房地產(chǎn)市場,去庫存,放泡沫,增加有效供給
政府應(yīng)該利用互聯(lián)網(wǎng)+技術(shù),完善市場監(jiān)管途徑,利用大數(shù)據(jù)平臺模式,對消費者和房地產(chǎn)商的行為、心理、預(yù)期等進行精準分析,要深入研究人口區(qū)域流動的動態(tài)格局,明確大中小不同類型城市的定位,調(diào)整建設(shè)用地指標,優(yōu)化資源配置,避免人口向東流、建設(shè)用地向西批的錯配。發(fā)現(xiàn)庫存過多,及是去除。發(fā)現(xiàn)供給不足,一二線城市要根據(jù)需求情況有效增加住房供給。特大城市和大城市要合理規(guī)劃、優(yōu)化布局城市內(nèi)部工作區(qū)和生活區(qū),提高空間使用效率,同時要著力提高公共服務(wù)能力和社會治理能力。