劉慧鵬

【摘要】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本身就具有波動性，但整體而言發(fā)展趨勢是向上增長的，在長期的向上增長過程中會出現(xiàn)上下波動的情況；通過對過往的類似案列進(jìn)行分析后，不難得知房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對于我國的經(jīng)濟(jì)增長有著重要作用，故而本文將由內(nèi)到外來對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素進(jìn)行分析，找出波動因素的外因和內(nèi)因，并給出相應(yīng)的應(yīng)對措施和建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動 影響因素 對策分析

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素

（1）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動搖的外部影響要素。在對過往案列分析研究后不難得知，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動搖的外部要素主要是金融、土地、商場以及國家的方針調(diào)控。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)離不開本錢運(yùn)作，必然會與金融本錢有所聯(lián)絡(luò)，房地產(chǎn)本就歸于經(jīng)濟(jì)密集型的工業(yè)，較為依靠資金運(yùn)作，部分資金運(yùn)作能夠在開發(fā)商的企業(yè)內(nèi)部施行，而剩余的部分則需求商場資金來運(yùn)作，只要通過此類的資金籌措方式，開發(fā)商才干籌措滿足的資金運(yùn)作房地工業(yè)。

房地產(chǎn)項目往往是以土地為本錢開發(fā)建造的，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有著兩個買賣環(huán)節(jié)，即開發(fā)商與相關(guān)土地部門的買賣和消費(fèi)者與開發(fā)商之間的買賣，其間在前者的買賣過程中，土地被作為交流產(chǎn)品，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開展的根底；另一方面，消費(fèi)者與房地產(chǎn)商之間的買賣過程中，房子被作為交流產(chǎn)品，消費(fèi)者獲得房子所有權(quán)以及土地的使用權(quán)，故而土地要素是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動搖的重要要素。

（2）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動搖的內(nèi)部影響要素。供求關(guān)系往往左右著商場價格的走勢，房地產(chǎn)商場供求關(guān)系的對立則是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動搖的底子內(nèi)在影響要素，房地產(chǎn)商場的擴(kuò)張不僅需求開發(fā)商大力出資各類房地產(chǎn)項目，還需求消費(fèi)者需求量的跟進(jìn)：相較于消費(fèi)者需求量的改變，房地產(chǎn)商的供給改變較為強(qiáng)烈，因為供求關(guān)系的改變，導(dǎo)致價格的動搖，而供求平衡往往是暫時的，供求兩邊會常常處于不平衡的狀態(tài)，因而房地產(chǎn)價格也會不動的動搖改變，這就需求對我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行不斷地調(diào)整以確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相對安穩(wěn)。

致使房地產(chǎn)動搖的關(guān)鍵要素在于房地產(chǎn)價格的動搖，房地產(chǎn)項目在出資過程中自身就具有投機(jī)性質(zhì)，盲目的跟風(fēng)出資造成了房地產(chǎn)價格無規(guī)律上漲，根據(jù)房價的上漲，開發(fā)商和出資者的收益居高不下，進(jìn)而帶動更多的出資者和開發(fā)商跟風(fēng)出資建造房地工業(yè)，使得房地產(chǎn)商場不斷的擴(kuò)展，商場擴(kuò)展意味著買賣量的添加，此刻房地工業(yè)便進(jìn)入了昌盛階段，此階段的開發(fā)商和出資者往往都能得到豐盛的贏利報答，但是因為房產(chǎn)價格的瘋漲，此刻的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)并非是安穩(wěn)健康的開展的，此刻所獲得的經(jīng)濟(jì)效益只能是短期內(nèi)的收益，過火透支了未來的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，因而，經(jīng)過一段時間的昌盛階段，房地工業(yè)必定會面對衰退的局勢。

二、預(yù)防我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的主要對策

（一）調(diào)整房地產(chǎn)投資政策

為了能夠保障我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展，在其投資政策制定和頒布的時候，必須要重視以下幾個經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。其一，投資主體結(jié)構(gòu)的變化會對房地產(chǎn)周期的變化帶來較大的影響，其主要原因就是因為國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)不清以及沒有風(fēng)險規(guī)避等機(jī)制，從而會出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的現(xiàn)象。其二，必須要關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化，必須要保障房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模適當(dāng)，不能脫離宏觀經(jīng)濟(jì)的支持，保持房地產(chǎn)投資占據(jù)固定資產(chǎn)投資的合理比重，避免比重過大或者過小。其三，投資結(jié)構(gòu)必須要合理。房地產(chǎn)開發(fā)投資必須要保障其科學(xué)性、合理性，必須要重視市場調(diào)研和市場定位等工作，保障房地產(chǎn)投資開發(fā)能夠真正的建立在市場需求的基礎(chǔ)上，成為市場需求拉動型投資擴(kuò)張模式。

（二）規(guī)范土地市場

必須要不斷的規(guī)范土地市場，加強(qiáng)政府土地批租管理工作。其主要可以從以下幾個方面加以控制，其一，必須要控制好總量，嚴(yán)格的按照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行政劃撥用地，必須要實現(xiàn)土地管理權(quán)的統(tǒng)一管理，對土地出讓實施總量控制，并且科學(xué)、合理的制定合理的土地供應(yīng)計劃，嚴(yán)格的審批行政劃撥用地，監(jiān)控土地的最終用途。其二，必須要規(guī)范操作，實現(xiàn)招標(biāo)拍賣。必須要完善我國傳統(tǒng)的土地轉(zhuǎn)讓方式，逐漸的實現(xiàn)市場化的招標(biāo)、投標(biāo)以及拍賣等形式，減少行政性土地出讓方式，改變土地出讓過程中的違規(guī)操作。其三，政府壟斷城市土地出讓市場，必須要不斷的加強(qiáng)政府土地供給能力，及時的放開土地轉(zhuǎn)讓市場，能夠保障企業(yè)通過土地二級市場轉(zhuǎn)讓城市土地使用權(quán)，保障土地在市場機(jī)制的調(diào)控下實現(xiàn)優(yōu)化配置和重組。

（三）全面提升市場調(diào)查力度

必須要不斷的提高市場調(diào)查力度，才能夠明確市場定位，一般情況來講，投資主體結(jié)構(gòu)會對未來市場周期的發(fā)展帶來較大的作用和價值，目前我國一部分企業(yè)存在著職責(zé)不明確以及風(fēng)險防范機(jī)制不健全等問題。必須要關(guān)注和重視房地產(chǎn)投資規(guī)模，讓投資規(guī)模能夠適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保障比重的合理性。必須要建設(shè)理性的投資結(jié)構(gòu)，意識到市場定位和市場調(diào)研的重要性，并且以市場需求作為基礎(chǔ)來建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略。

三、結(jié)束語

綜上所述，應(yīng)對我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動問題，需要考慮多方面的因素，加強(qiáng)宏觀調(diào)整、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)改革進(jìn)步、優(yōu)化市場供求體系等，通過多種方式協(xié)調(diào)作用，來達(dá)到有效促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的目的。endprint