韓靜

為建立租購(gòu)并舉的住房體系，南京將建立承租人權(quán)力清單，逐步實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。

如何把住房需求導(dǎo)向租房市場(chǎng)，讓租房更安心更省心、更有尊嚴(yán)、更加體面，南京8月份就有了自己的版本。作為國(guó)家發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的12個(gè)試點(diǎn)城市之一，8月15日，南京市正式出臺(tái)了住房租賃試點(diǎn)工作方案。根據(jù)已公布的南京《方案》，教育資源的分配依然不會(huì)有變。無論是對(duì)南京戶籍人口還是外來務(wù)工人員，若無產(chǎn)權(quán)房，仍由戶籍所在區(qū)或居住所在區(qū)統(tǒng)籌安排入學(xué)。

南京版的租購(gòu)?fù)瑱?quán)方案還提出，將通過培育多層次市場(chǎng)主體，探索建立政府劃撥建設(shè)、企業(yè)新建自持、配建、改建、閑置住房出租等多種渠道籌集租賃住房的模式；要培育一批國(guó)有、混合所有及民營(yíng)等多種供應(yīng)主體的機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)，引導(dǎo)市場(chǎng)規(guī)范有序經(jīng)營(yíng)；探索建立通過政府劃撥建設(shè)、企業(yè)新建自持、配建、改建、閑置住房出租等多種渠道籌集租賃住房的模式，3年內(nèi)建設(shè)或籌集租賃性住房不低于50萬平方米……

《方案》明確，將選取符合條件的新建商品房項(xiàng)目，在出讓時(shí)土地用途直接明確為“租賃住房用地”，所建住房全部由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持，用于長(zhǎng)期租賃，不得分割轉(zhuǎn)讓，不得改變用途，對(duì)外出租單次租期原則上不得超過10年。而就在南京出臺(tái)租賃新政后不到24小時(shí)，南京市國(guó)土局掛出8幅地塊。

試點(diǎn)“商改租”，但不是想改就能改

《2017年第二季度中國(guó)城市研究報(bào)告》顯示，在長(zhǎng)三角城市群中，南京的城市人口吸引力排行全國(guó)第20，其現(xiàn)轄的11區(qū)內(nèi)常住人口達(dá)827萬人，流動(dòng)人口206萬。如此龐大的人口基數(shù)該如何滿足租房者的住房需求？南京市在《方案》中予以具體明確，鼓勵(lì)住房租賃國(guó)有企業(yè)將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房。

具體落地實(shí)施，南京將試點(diǎn)的“商改租”按照“一事一議”的原則開展，試點(diǎn)區(qū)域的選址則主要位于城市中心、副中心以外、庫(kù)存量大、位于地鐵站點(diǎn)周邊、生活配套完善的已建成、未銷售、未經(jīng)營(yíng)的商業(yè)用房，在滿足采光、通風(fēng)、衛(wèi)生、消防、安全等基本居住條件的前提下，以幢或單元為基本單位，按規(guī)定可改為租賃住房。

而開發(fā)企業(yè)提出商改租申請(qǐng)后，需報(bào)屬地區(qū)政府（園區(qū)管委會(huì)）和南京市相關(guān)主管部門初核，經(jīng)評(píng)估后，區(qū)域內(nèi)商業(yè)、商務(wù)辦公總量確實(shí)過剩的情況下才予批準(zhǔn)。此外，《方案》中強(qiáng)調(diào)，改建房屋將由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自持物業(yè)并用于出租，不得分割轉(zhuǎn)讓，按相關(guān)規(guī)定完善用地手續(xù)后，改造后租賃住房用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

有上學(xué)需求的租客目前占比很小

此前，全國(guó)這一輪租售并舉的政策中，最牽動(dòng)社會(huì)神經(jīng)的在于租購(gòu)?fù)瑱?quán)，關(guān)注點(diǎn)集中體現(xiàn)在租房者能否像購(gòu)房者一樣享受同等的子女入學(xué)權(quán)利。南京在試點(diǎn)工作方案中對(duì)“入學(xué)”進(jìn)行了相應(yīng)明確，南京市戶籍承租人子女，將按照南京市學(xué)前、義務(wù)教育階段招生入學(xué)政策接受教育；符合南京市外來務(wù)工人員隨遷子女義務(wù)教育入學(xué)政策的非本市戶籍承租人，將由各所在區(qū)教育行政部門統(tǒng)籌安排其隨遷子女在居住區(qū)內(nèi)享受義務(wù)教育。

“其實(shí)，一直以來在南京租房就可以上學(xué)，學(xué)校由區(qū)教育部門統(tǒng)籌安排。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，幾年前南京就已實(shí)施積分落戶政策，外地人租房也可落戶南京，不過在當(dāng)前南京租房市場(chǎng)中，能滿足條件掛鉤租房上學(xué)政策的比例占很少數(shù)。

而針對(duì)租賃市場(chǎng)誰(shuí)來管的問題，南京希望通過建立三級(jí)政府、四級(jí)網(wǎng)格化管理服務(wù)體系，從社區(qū)開始擔(dān)責(zé)。其中三級(jí)政府、四級(jí)網(wǎng)格化管理服務(wù)體系涵蓋了南京市級(jí)相關(guān)行政主管部門負(fù)責(zé)制定住房租賃相關(guān)政策和制度，各區(qū)政府（園區(qū)管委會(huì)）、江北新區(qū)管委會(huì)是屬地范圍內(nèi)住房租賃市場(chǎng)管理的責(zé)任主體，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）是轄區(qū)范圍內(nèi)住房租賃管理的直接責(zé)任主體，社區(qū)居（村）民委員會(huì)開展租賃管理的具體事務(wù)。而這一舉措，今年將在棲霞區(qū)和仙林街道試點(diǎn)這一管理模式，實(shí)現(xiàn)租賃交易服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)與社區(qū)治理綜合信息平臺(tái)的信息共享與動(dòng)態(tài)聯(lián)動(dòng)。

種種跡象表明，作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立的重要內(nèi)容，購(gòu)租并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)的進(jìn)程正在加快。不過，有專家分析認(rèn)為，當(dāng)前制度推行的一系列難題還需正視。接受《小康》記者采訪的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域?qū)＜胰~學(xué)平表示，目前制度推行難點(diǎn)在于，國(guó)人的住房消費(fèi)觀念?！耙龑?dǎo)更多人終身租房肯定有一個(gè)艱難的過程。而現(xiàn)實(shí)的問題是，目前市場(chǎng)上其實(shí)并不缺少租賃性房源，不少城市此前已通過新建和市場(chǎng)收儲(chǔ)的方式有了一大批公租房等租賃性房源，如果現(xiàn)在再讓地方政府、機(jī)構(gòu)新建或收購(gòu)房源出租，將面臨很高的資金成本，是否撬動(dòng)相關(guān)積極性還不得而知。”

租賃雙方協(xié)商未果情況下 房東不得中途加價(jià)

11月8日，《小康》記者從南京市房產(chǎn)局了解到，新版《南京市房屋租賃合同》示范文本正式發(fā)布，目前，該范本已上傳至南京網(wǎng)上房地產(chǎn)供下載使用。此次發(fā)布的《南京市房屋租賃合同》范本分“自行交易”和“經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)”兩個(gè)版本。與以往版本相比，新版范本結(jié)合租賃市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際，新增相關(guān)條款20余條，進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)租賃雙方合法權(quán)益的保護(hù)，并積極推行通過網(wǎng)上登記備案系統(tǒng)由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)全程代辦租賃登記備案手續(xù)的不見面服務(wù)。

對(duì)于一些房東中途加價(jià)行為，新版范本明確：租賃期內(nèi)，未經(jīng)雙方協(xié)商一致，出租方不得提前收回房屋、不得提高租金標(biāo)準(zhǔn)；以及未經(jīng)承租方同意，出租方不得擅自進(jìn)入租賃房屋內(nèi)。

新版范本還明確約定了居住人數(shù)，并要求租賃用途為居住的房屋，人均租住面積不得低于本市人民政府的有關(guān)規(guī)定；承租方擅自增加居住人數(shù)的，出租方有權(quán)單方解除合同，收回房屋。

那么南京的人均租住面積是多少呢？根據(jù)南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案規(guī)定，原則上，出租房間的人均建筑面積不得低于15平方米，每個(gè)出租房間居住成年人數(shù)不得超過2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外）。