◎樊易

“營改增”后物業(yè)企業(yè)稅收籌劃

◎樊易

我國自2016年5月1日起全面實(shí)行“營改增”，其全面推行能夠有效地消除計(jì)征營業(yè)稅時(shí)的重復(fù)征稅，降低企業(yè)稅負(fù)，深層次地影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，給物業(yè)管理企業(yè)既帶來了改革利好，也帶來了新的涉稅事項(xiàng)挑戰(zhàn)。本文對(duì)“營改增”的基本內(nèi)容和稅收籌劃的涵義進(jìn)行簡要分析，以“營改增”對(duì)物業(yè)企業(yè)的稅收籌劃影響和風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，結(jié)合物業(yè)企業(yè)的主要稅種進(jìn)行探討，提出了“營改增”后物業(yè)企業(yè)的稅收籌劃應(yīng)對(duì)措施。

“營改增”的基本內(nèi)容和稅收籌劃的涵義

“營改增”的基本內(nèi)容。2011年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案。從2012年1月1日起，在上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展?fàn)I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，標(biāo)志著營業(yè)稅改征增值稅拉開序幕，后試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到9省市，2013年8月1日，“營改增”范圍已推廣到全國試行。2014年1月1日起，鐵路運(yùn)輸和郵政服務(wù)業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，至此交通運(yùn)輸業(yè)已全部納入營改增范圍，同年6月1日起，將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)范圍，2016年3月18日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推廣營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，均納入試點(diǎn)范圍。

稅收籌劃的涵義。稅收籌劃是指納稅人或者代理人在稅收法律義務(wù)成立之前，不違反稅收法律法規(guī)的前提條件下，從生產(chǎn)經(jīng)營等的實(shí)際情況和需要出發(fā)，通過對(duì)經(jīng)營、投資、理財(cái)活動(dòng)的事先籌劃和安排，以達(dá)到稅收籌劃主體價(jià)值最大、并能有效地維護(hù)其稅收權(quán)利的一種綜合性的經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)。稅收籌劃的特征有主體的特殊性、非違法性、事前籌劃性、整體性、多變性和風(fēng)險(xiǎn)性，其也具有明顯的目的性。稅收籌劃的初始目標(biāo)是不發(fā)生納稅差錯(cuò)，避免納稅風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)階目標(biāo)是獲取稅收收益，在利潤最大化和風(fēng)險(xiǎn)最小之間尋求平衡，最終實(shí)現(xiàn)納稅人稅收權(quán)益的最大化。

“營改增”對(duì)物業(yè)企業(yè)的稅收籌劃影響和風(fēng)險(xiǎn)

“營改增”對(duì)物業(yè)企業(yè)的稅收籌劃影響。“營改增”后物業(yè)企業(yè)適用的增值稅稅率為6%，比征收營業(yè)稅時(shí)適用的5%的稅率有所增長，物業(yè)企業(yè)存在較高的人工成本費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣困難，造成物業(yè)企業(yè)短期內(nèi)稅負(fù)增加，都對(duì)物業(yè)企業(yè)的稅收籌劃提出了新的挑戰(zhàn)。從長遠(yuǎn)來看，全面“營改增”后，完善了增值稅的抵扣鏈條，深層次的影響了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，可以促進(jìn)物業(yè)企業(yè)完善內(nèi)部管理，擴(kuò)大減稅效應(yīng)。物業(yè)企業(yè)應(yīng)用好“營改增”過渡期間的優(yōu)惠政策，增大進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，選擇適合的稅收籌劃方式，促進(jìn)自身轉(zhuǎn)型發(fā)展。

物業(yè)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。目前物業(yè)企業(yè)的收費(fèi)水平相對(duì)較低，國家在物業(yè)管理方面的扶持政策也相對(duì)較少，其征收的稅率和物業(yè)管理行業(yè)自身的經(jīng)營利潤相比相對(duì)過高，加上日益激烈的市場競爭環(huán)境，造成物業(yè)企業(yè)稅負(fù)較重。物業(yè)管理的收費(fèi)模式也給企業(yè)自身帶來了涉稅風(fēng)險(xiǎn)，其物業(yè)管理費(fèi)稅款征收時(shí)按照發(fā)票開具的全部金額作為企業(yè)的營業(yè)額計(jì)稅，但其物業(yè)服務(wù)的支出有著代收的特點(diǎn)，如租金和車位使用費(fèi)等，另外保潔、綠化、安保、設(shè)備房產(chǎn)保養(yǎng)等支出多數(shù)為人工費(fèi)用的支出，因?yàn)槠溥M(jìn)項(xiàng)稅額難以取得和抵扣，增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。再就是現(xiàn)在的社會(huì)分工日益精細(xì)，物業(yè)管理公司很多業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了外包，比如電梯的維護(hù)，安保消防的外包等等，可能也會(huì)存在重復(fù)征稅的情形。

“營改增”后物業(yè)企業(yè)的稅收籌劃應(yīng)對(duì)措施

充分利用稅收優(yōu)惠政策。目前國家的稅務(wù)部門并沒有專門制定針對(duì)物業(yè)企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，但可以結(jié)合現(xiàn)有的各稅種的通行稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行減稅，享受節(jié)稅的收益。比如在西部的物業(yè)企業(yè)，只要企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入在總收入的占比達(dá)到70%以上，可以在規(guī)定的稅收期限內(nèi)申請(qǐng)，減按15%的稅率繳納企業(yè)所得稅，享受西部大開發(fā)的企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠；又如對(duì)規(guī)模較小的物業(yè)企業(yè)，看是否符合小微企業(yè)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，符合的話即可享受20%的企業(yè)所得稅稅率；再有可以通過安置殘疾人職工，其支付給殘疾人的工資在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)可以加計(jì)100%稅前扣除；另外也可以將自有房產(chǎn)改建為職工宿舍，收取少量的租金，滿足國家對(duì)于廉租房和公租房的相關(guān)優(yōu)惠政策，可以暫免征收房產(chǎn)稅，物業(yè)企業(yè)的年應(yīng)稅服務(wù)收入額沒有達(dá)到500萬元的，可以采用簡易計(jì)稅辦法按3%的征收率繳納增值稅。

利用合同進(jìn)行合理籌劃。對(duì)于物業(yè)企業(yè)日常收費(fèi)項(xiàng)目里面的代收項(xiàng)目，如代收的租金、停車費(fèi)、水電費(fèi)等，應(yīng)在與業(yè)主簽訂的委托合同中注明上述項(xiàng)目為代收項(xiàng)目，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)將正常收費(fèi)項(xiàng)目和代收項(xiàng)目分別核算，可以有效降低計(jì)稅依據(jù)；對(duì)于物業(yè)企業(yè)用于出租的商業(yè)房產(chǎn)，訂立合同時(shí)應(yīng)將租金和物業(yè)管理費(fèi)分別列明，會(huì)計(jì)上進(jìn)行分開核算，對(duì)于企業(yè)代管的資產(chǎn)，其簽訂合同應(yīng)該列明相關(guān)事項(xiàng)，收取的費(fèi)用作為物業(yè)管理費(fèi)核算，避免企業(yè)都列為租金而承擔(dān)12%高稅率的房產(chǎn)稅。

采用轉(zhuǎn)移定價(jià)進(jìn)行稅收籌劃。這種籌劃的方式通常用在關(guān)聯(lián)性企業(yè)當(dāng)中，比如物業(yè)企業(yè)可以將保潔和綠化服務(wù)分包給其子公司，雙方交易的服務(wù)定價(jià)可以進(jìn)行協(xié)商自行確定，當(dāng)然協(xié)商的價(jià)格要得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，該項(xiàng)費(fèi)用會(huì)作為物業(yè)企業(yè)的成本進(jìn)行列支，抵減應(yīng)納稅所得額，降低物業(yè)企業(yè)的當(dāng)期所得稅，子公司該項(xiàng)收入只需要按6%繳納增值稅，如果適用簡易計(jì)稅辦法，其征收率僅為3%，如果雙方協(xié)商確定的轉(zhuǎn)移定價(jià)越高，物業(yè)企業(yè)自身的成本費(fèi)用就列支越多，就可以一定程度的降低物業(yè)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅負(fù)。

稅制改革是經(jīng)濟(jì)改革的核心，現(xiàn)下的“營改增”是稅制改革的重要內(nèi)容，物業(yè)企業(yè)應(yīng)該明確“營改增”對(duì)企業(yè)帶來的不利影響，優(yōu)化自身內(nèi)部管理環(huán)境和財(cái)務(wù)管理水平，提高財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)，充分研究國家相關(guān)稅收政策，結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際情況，充分利用稅收優(yōu)惠政策，利用合同和轉(zhuǎn)移定價(jià)進(jìn)行稅收籌劃，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，解決“營改增”給物業(yè)企業(yè)帶來的問題，提高自身的市場競爭力，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：湖北華中輸變電有限公司物業(yè)分公司）