◎李恩成

旅游地產(chǎn)發(fā)展影響因素及競爭力提升戰(zhàn)略

◎李恩成

在互聯(lián)網(wǎng)思維的背景下，房地產(chǎn)+ 成為開發(fā)商轉(zhuǎn)型發(fā)展的思路。旅游業(yè)和房地產(chǎn)結(jié)合起來產(chǎn)生的旅游地產(chǎn)成為公眾群體關(guān)注的熱點(diǎn)之一。本文中筆者對旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢、發(fā)展現(xiàn)狀與影響因素等方面做出詳細(xì)闡述，最后對提高旅游地產(chǎn)發(fā)展競爭力的策略提出幾點(diǎn)建議。｀

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，社會財富的不斷積累，社會個人及家庭財富的不斷增長，為人們追求高生活質(zhì)量奠定了基礎(chǔ)，從而促進(jìn)了社會大眾對休閑度假旅游高品位時尚生活方式的需求，旅游地產(chǎn)孕育而生，并在近年來取得快速的發(fā)展。

旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢

金融化。旅游地產(chǎn)集旅游、娛樂、住宿和養(yǎng)生等方面于一體，是典型的重資產(chǎn)行業(yè)，其開發(fā)及運(yùn)營需要大量的資金注入。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作金融化趨勢就是以消費(fèi)資本實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)資本，主要體現(xiàn)在中后端環(huán)節(jié)，以打通消費(fèi)和投資為突出特征，具體表現(xiàn)為旅游地產(chǎn)理財化、眾籌化兩個方向。

主題化、特色化。我國現(xiàn)代意義上的旅游地產(chǎn)源于上世紀(jì)80年代，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，不少開發(fā)商以旅游地產(chǎn)的名義銷售房地產(chǎn)，獲取了經(jīng)濟(jì)利益，但也衍生出旅游地產(chǎn)行業(yè)存在的不少問題，比如旅游地產(chǎn)不符合當(dāng)?shù)芈糜沃黝}，客源減少導(dǎo)致經(jīng)營舉步維艱等。隨著行業(yè)發(fā)展的日益成熟，開發(fā)商開始注重主題化的定位實(shí)現(xiàn)差異化競爭，通過旅游主題展現(xiàn)區(qū)域特色。旅游地產(chǎn)增強(qiáng)了競爭力，也使得旅游地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展愈加成熟。

區(qū)域功能綜合化。發(fā)展早期的旅游地產(chǎn)功能單一，僅是觀賞或休閑一種，不能滿足人們復(fù)雜多樣的需求。隨著消費(fèi)人群生活水平的提高和開發(fā)商合作方式的改變，引進(jìn)了國外一些優(yōu)秀的旅游地產(chǎn)案例，以為消費(fèi)群體提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為基本目的，整個旅游地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)從單一化轉(zhuǎn)向綜合化，這一改變也為人們帶去更加便利的消費(fèi)體驗(yàn)。

結(jié)合文化背景。文化是各民族的血脈和靈魂，是國家繁榮振興取之不盡、用之不竭的力量源泉。隨著我國社會環(huán)境的改變，人們到一個景點(diǎn)不再只是旅游，而是喜歡探索當(dāng)?shù)鬲?dú)特的歷史文化和體驗(yàn)當(dāng)?shù)鬲?dú)有的風(fēng)土人情。因此旅游地產(chǎn)結(jié)合旅游景區(qū)的文化背景提升知名度是旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢之一。

旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與影響因素

旅游地產(chǎn)首先自身擁有豐富的旅游資源優(yōu)勢，隨著社會投資和消費(fèi)需求的不斷遞增，為旅游地產(chǎn)行業(yè)注入強(qiáng)勁的發(fā)展動力，同時也導(dǎo)致了供大于求的突出矛盾，一方面，開發(fā)商對消費(fèi)趨勢的錯誤判斷是導(dǎo)致“供大于求”問題出現(xiàn)的直接原因；另一方面，對旅游地產(chǎn)消費(fèi)人群定位過高，失去了中低端客戶也是導(dǎo)致這一問題出現(xiàn)的原因。旅游地產(chǎn)除了面臨供求失衡問題外，還有以下幾方面的問題：

同質(zhì)化嚴(yán)重、競爭加劇。目前我國旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目主要集中于局部地區(qū)，局部投資過高并且消費(fèi)人群以高端服務(wù)為主，流失中低端客戶，這種現(xiàn)象的存在勢必會導(dǎo)致旅游地產(chǎn)整體商業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，阻礙旅游地產(chǎn)更好發(fā)展。

規(guī)劃單一。我國旅游地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式單一，缺乏新穎的創(chuàng)意，旅游地產(chǎn)的選址和建設(shè)缺乏創(chuàng)新性和合理性。其次，旅游地產(chǎn)面對的消費(fèi)人群較特殊，不同于單純的房地產(chǎn)消費(fèi)人群，旅游地產(chǎn)對地產(chǎn)周圍環(huán)境的質(zhì)量提出了較高要求。

變相圈地。地產(chǎn)的使用途徑不同，其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益也不同。在政府大量優(yōu)惠政策扶持下，旅游地產(chǎn)價格實(shí)際要低于房地產(chǎn)價格，使得一些不法開發(fā)商利用這一優(yōu)惠政策進(jìn)行斂財，打著旅游地產(chǎn)的名號，低價購進(jìn)土地，實(shí)則變作他用，變相圈地。

提高旅游地產(chǎn)發(fā)展競爭力的策略

做好規(guī)劃及資源整合，促進(jìn)開發(fā)。針對目前我國旅游地產(chǎn)存在的資源使用不均衡情況，開發(fā)商應(yīng)該根據(jù)旅游地的實(shí)際情況，做好規(guī)劃，整合資源，爭取把旅游資源的用處發(fā)揮到最大化。杜絕開發(fā)商打著“旅游地產(chǎn)”的名號變相圈地的情況出現(xiàn)，建立基本監(jiān)督機(jī)制，完善旅游地產(chǎn)建設(shè)過程中設(shè)計、選址、建設(shè)材料購買與運(yùn)輸?shù)呢?zé)任落實(shí)以及加強(qiáng)施工人員的安全保障措施。

創(chuàng)新融資體制，增加投入。旅游地產(chǎn)屬于現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)中高投資高風(fēng)險高收益的行業(yè)。開發(fā)商需要與大量企業(yè)合作，用旅游特色吸引投資，維持旅游地產(chǎn)的繼續(xù)運(yùn)營。但是，目前我國融資體制不夠完善，許多融資公司為快速獲取收益，采取民間融資的方式，而我國法律對有些融資方式是明令禁止的。因此，開發(fā)商可以多方面多角度創(chuàng)新融資體制，加大力度吸引投資商增加投入。

尊重和把握歷史文脈，打造特色。歷史文化是一個民族的基本血脈。我國社會提倡高度重視文化體系的發(fā)展，以此提升國民素質(zhì)，加強(qiáng)公民道德建設(shè)?，F(xiàn)在大量旅游地產(chǎn)的建設(shè)依附于自然景觀和建筑景觀，在旅游特色基礎(chǔ)上，尊重當(dāng)?shù)匚幕尘?，把握歷史文脈，打造出具有獨(dú)特歷史文化特色的旅游地產(chǎn)新路線。

采用多樣有效的營銷策略，縮短旅游地產(chǎn)的開發(fā)周期。結(jié)合旅游地產(chǎn)自身獨(dú)特的優(yōu)勢，其銷售模式不同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)，可以采用租售并舉的銷售模式，根據(jù)旅游地風(fēng)土民情，打造企業(yè)宣傳招牌，設(shè)計不同的建筑風(fēng)格，吸引消費(fèi)者的眼球。開發(fā)商結(jié)合自身項(xiàng)目的特點(diǎn)，開創(chuàng)新的營銷方式如分權(quán)分時度假，縮短旅游地產(chǎn)的開發(fā)周期，在短時間內(nèi)，完善旅游地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)配套設(shè)施，盡快將旅游地產(chǎn)投入使用，并且還要不斷改正旅游地產(chǎn)在投入使用后出現(xiàn)的問題，為消費(fèi)者帶去愉快的體驗(yàn)。

近幾年，通過旅游市場與投資需求提升，推動了旅游地產(chǎn)項(xiàng)目大發(fā)展。在我國住宅市場風(fēng)險增大而旅游地產(chǎn)市場日趨成熟的情況下，旅游地產(chǎn)進(jìn)入剛需時代。未來5～10年，旅游地產(chǎn)市場將成為房地產(chǎn)市場的重要發(fā)展方向。

（作者單位: 海南第一投資控股集團(tuán)有限公司）