崔秀梅，殷亮，夏志禹

房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系分析
——以江蘇省為例

崔秀梅，殷亮，夏志禹

改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的快速提升，國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平不斷上升，固定資產(chǎn)的投資額也不斷增加，大量的投資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。其中房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系得到普遍關(guān)注，為了研究這兩種變量之間的關(guān)系，文章選取的模板數(shù)據(jù)為具有代表性的江蘇省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資（RI）和江蘇省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），利用理論和實(shí)證計(jì)量分析兩種方法對(duì)江蘇省國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量與房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)完成額的關(guān)系進(jìn)行論證，探究江蘇省的房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間存在著的內(nèi)在關(guān)聯(lián)，發(fā)現(xiàn)這兩種經(jīng)濟(jì)要素之間的影響關(guān)系，并利用包括格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)在內(nèi)的多種計(jì)量方式來(lái)得出結(jié)論。

房地產(chǎn)投資；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；格蘭杰因果檢驗(yàn)

從1978年開(kāi)始，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)得到飛速發(fā)展，到2010年的時(shí)候就已經(jīng)成為了世界第二大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)。同時(shí)，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)完成額也在不斷增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民比例由1978年的17.92%增長(zhǎng)到2016年的57.35%。城市化建設(shè)程度不斷提高。近年來(lái)，越來(lái)越多的人將投資方向放在了固定資產(chǎn)投資上，其中房地產(chǎn)行業(yè)的投資就是固定資產(chǎn)投資中很重要的一部分。李啟明（2002）在經(jīng)濟(jì)全球化的大環(huán)境下，現(xiàn)在各個(gè)行業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間都會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)程度的關(guān)聯(lián)，各個(gè)行業(yè)對(duì)彼此的影響都比以往大得多。房地產(chǎn)業(yè)作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，就決定了它對(duì)全國(guó)其他各大行業(yè)產(chǎn)生重要的影響，從而對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸變成了一個(gè)地區(qū)或者一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。所以可以得出這樣的結(jié)論：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)密切相關(guān)，并且到目前為止我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步嚴(yán)重依賴(lài)房地產(chǎn)的投資。在當(dāng)前階段里，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷著全面又快速的轉(zhuǎn)型，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在轉(zhuǎn)型期內(nèi)會(huì)更具有不確定性和未知性。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展想要和國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)共同協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)相互發(fā)展，那么就既要吸收和借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)和做法，又要摸索一種符合本國(guó)特色的地產(chǎn)發(fā)展模式來(lái)達(dá)到國(guó)民的需求。要想讓國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)共同繁榮，首先就要準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)這兩種增長(zhǎng)之間存在著的關(guān)系。文章從理論分析和實(shí)證分析兩個(gè)角度探討房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)關(guān)系的雙向規(guī)律，這會(huì)對(duì)于深化了解房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系研究、促進(jìn)這兩種要素保持持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)具有重要的理論意義和實(shí)踐意義。

文章選取了江蘇省1999～2016年間地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成額和江蘇省國(guó)民生產(chǎn)總值的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，來(lái)檢驗(yàn)房地產(chǎn)投資和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的相互聯(lián)系，使用建立計(jì)量模型等方法進(jìn)行探究，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的長(zhǎng)短期的動(dòng)態(tài)平衡進(jìn)行計(jì)量檢驗(yàn)。本文運(yùn)用了Eviews 7.2版本軟件分析了江蘇經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)投資的相互關(guān)系，并對(duì)江蘇省房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額和關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的幾項(xiàng)重要數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。

一、文獻(xiàn)綜述

學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系問(wèn)題取得了一批有價(jià)值的研究成果。在實(shí)證研究方面大多數(shù)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系的研究都是基于時(shí)間序列數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，主要利用建立計(jì)量模型，進(jìn)行計(jì)量分析的方法來(lái)研究經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)投資之間的相互作用。但是國(guó)內(nèi)外關(guān)于研究經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系的文獻(xiàn)非常少，更多的是對(duì)房地產(chǎn)波動(dòng)理論的研究。在絕大多數(shù)的文獻(xiàn)研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)投資確實(shí)是促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一大重要因素，房地產(chǎn)投資和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間確實(shí)存在因果關(guān)系。許憲春等（2015）得出“無(wú)論是從房地產(chǎn)生產(chǎn)活動(dòng)或者使用活動(dòng)中看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)十分明顯”。劉紅（2006）利用國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額兩項(xiàng)數(shù)據(jù)建立誤差修正模型進(jìn)行兩者之間的關(guān)系測(cè)量分析，最后得出我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)投資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間密切相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)的投資是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)因素。寧琰（2008）建立了向量自回歸模型，分析了房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額、固定資產(chǎn)投資額和國(guó)民生產(chǎn)總值之間相互作用的關(guān)系，得出了固定資產(chǎn)的投資尤其是房地產(chǎn)業(yè)的投資對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)度很大，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)同時(shí)也影響著這兩種投資。何青（2015）“房地產(chǎn)市場(chǎng)和借貸約束的相互影響,加大了各種經(jīng)濟(jì)沖擊對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的影響”。這種積極的影響作用，主要是通過(guò)房地產(chǎn)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)更加緊密的相關(guān)性來(lái)反映。劉春菊（2008）建立了動(dòng)態(tài)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，分析了過(guò)去幾十年發(fā)展中國(guó)家與西方發(fā)達(dá)國(guó)家之間的關(guān)于房地產(chǎn)投資和GDP的協(xié)整關(guān)系，運(yùn)用格蘭杰因果檢驗(yàn)和建立誤差修正模型，分析中國(guó)和其他西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)投資會(huì)影響的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提升效率。從中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀看，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的相關(guān)性更高，在現(xiàn)階段中國(guó)的房地產(chǎn)投資對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響比其他西方發(fā)達(dá)國(guó)家更顯著。

此外，從全國(guó)總體上看，房地產(chǎn)投資和國(guó)民經(jīng)濟(jì)存在相互影響，吳次方、黃忠華等（2008）研究結(jié)果表明，無(wú)論國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平如何，房地產(chǎn)投資將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。包括國(guó)家中部、東部和西部地區(qū)仍然存在相互反饋來(lái)影響房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但是由于中國(guó)的特殊國(guó)情，區(qū)域發(fā)展存在不平衡性，東部、中部和西部地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平差異較大，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響也會(huì)存在不同。丁如曦（2016）研究表明“快速交通建設(shè)會(huì)加快經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在更廣地域空間擴(kuò)展、集聚和分化，引發(fā)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)散，并將通過(guò)住房?jī)r(jià)格的空間分布及演變綜合呈現(xiàn)出來(lái)”。所以由全國(guó)數(shù)據(jù)得出的結(jié)論不一定適用于各個(gè)區(qū)域，所以對(duì)于區(qū)域數(shù)據(jù)的研究結(jié)論能更具準(zhǔn)確性和說(shuō)服力。而現(xiàn)有文獻(xiàn)和理論絕大多數(shù)都是通過(guò)全國(guó)的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行研究得出的結(jié)論，只有少部分學(xué)者有對(duì)各個(gè)區(qū)域分開(kāi)研究得出的結(jié)論。所以本文選取了江蘇省1999～2016年間關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的幾項(xiàng)重要數(shù)據(jù)，研究全國(guó)部分區(qū)域房地產(chǎn)投資和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間相互關(guān)系。

二、理論分析

由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)不斷快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中最具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性的新興產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展、變化與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行密切相關(guān)，但是雖然我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)得到迅速發(fā)展，規(guī)模逐年迅速增長(zhǎng)，但還是處于發(fā)展初始階段，面臨許多特有的問(wèn)題。例如，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)畸形、投機(jī)氣氛過(guò)重等等。所以關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系更是引起了國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界眾多專(zhuān)家學(xué)者的關(guān)注和討論。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)聯(lián)的研究，主流學(xué)派認(rèn)為主要有以下三個(gè)觀點(diǎn)：第一種看法是認(rèn)為房地產(chǎn)的發(fā)展主要是受宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)高位使得我國(guó)住戶(hù)部門(mén)有較強(qiáng)的收入增長(zhǎng)預(yù)期,并轉(zhuǎn)化為對(duì)高房?jī)r(jià)收入比的承受能力（Cheng,Raina and Xiong,2014）,從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；第二種看法認(rèn)為是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展在很大程度上影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，例如房地產(chǎn)波動(dòng)理論認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面,房地產(chǎn)業(yè)增加值是GDP的組成部分,同時(shí)房地產(chǎn)銷(xiāo)售和價(jià)格上升會(huì)傳導(dǎo)到房地產(chǎn)業(yè)的投資,帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資和產(chǎn)值的上升（Davis and Heathcote,2005）；第三種看法是認(rèn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)之間的影響是相互作用的，皮舜（2004）利用計(jì)量方法得出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間確實(shí)存在雙向格蘭杰關(guān)系的結(jié)論。就目前主流理論來(lái)看，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生震蕩或者不景氣的情況時(shí)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)也會(huì)發(fā)生相應(yīng)程度的波動(dòng)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)受到國(guó)際市場(chǎng)不景氣的沖擊時(shí)，房地產(chǎn)投資額也會(huì)相應(yīng)的降低，所以可以看出房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間表面上是具有相互促進(jìn)相互影響的關(guān)系。另外一方面，在世界各地?zé)o論是發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都直接或間接和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)的興衰和發(fā)展直接關(guān)系和影響到大部分國(guó)民的就業(yè)和收入。另一方面，當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)，居民人均收入不斷上升，就會(huì)考慮投資固定資產(chǎn)來(lái)投資和保值，那么房產(chǎn)行業(yè)的需求也將伴隨著增加，所以說(shuō)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)又會(huì)反過(guò)來(lái)又保證了房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。

從當(dāng)前的各種結(jié)論可以看出，房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存在密切聯(lián)系，但是當(dāng)前的絕大多數(shù)研究都是基于全國(guó)時(shí)間序列數(shù)據(jù)或面板數(shù)據(jù)的分析，只有極少數(shù)的研究是對(duì)于各個(gè)地方的分析。大部分文獻(xiàn)都只是從全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)投資是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的長(zhǎng)期和短期原因得到證實(shí)的，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)往往伴隨著大量土地資源的使用和各種前期的投資的加入，能夠有效利用這些資源的話(huà)無(wú)疑能夠使經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是房地產(chǎn)投資長(zhǎng)短期原因均無(wú)法得到證實(shí)。此外由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展存在區(qū)域之間的不平衡性，房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平在我國(guó)的東部、中部和西部三大階梯差異水平十分明顯。另一方面，由于學(xué)者們選用的計(jì)量方法和分析角度不同，其研究結(jié)論也有所不同，所以無(wú)法根據(jù)相關(guān)模型得出經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)投資之間具有高度相關(guān)性的結(jié)論。由于區(qū)域發(fā)展不平衡，由全國(guó)數(shù)據(jù)得出的結(jié)論不一定適用于各個(gè)區(qū)域，所以對(duì)于區(qū)域數(shù)據(jù)的研究結(jié)論能更具準(zhǔn)確性和說(shuō)服力。目前江蘇省房地產(chǎn)投資和水平仍舊處于上升階段，房地產(chǎn)投資和國(guó)民經(jīng)濟(jì)依舊處于不斷增長(zhǎng)中，并且上升趨勢(shì)趨于穩(wěn)定。所以本文選取了江蘇省1999～2015年間關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的幾項(xiàng)重要數(shù)據(jù)，將對(duì)江蘇省房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)兩者之間存在的因果關(guān)系進(jìn)行重點(diǎn)分析。

三、實(shí)證研究

（一）基本方法簡(jiǎn)介

在文章中，運(yùn)用了Eviews 7.2軟件分析了江蘇經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資的相互影響。為了使檢驗(yàn)結(jié)果可信真實(shí)，使用了單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)、誤差修正模型和格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)四種方式來(lái)檢驗(yàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)兩者的相關(guān)性。其中在這四種檢驗(yàn)方法中，單位根檢驗(yàn)是用來(lái)檢驗(yàn)時(shí)間序列是否平穩(wěn)的方法。然后通過(guò)線(xiàn)性組合進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)確定單整序列，接著建立誤差修正模型，消除數(shù)據(jù)LnGDP和LnRI在短期波動(dòng)下的影響。在非平穩(wěn)變量之間存在協(xié)整關(guān)系和建立了誤差修正模型的基礎(chǔ)上，最后進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。在選取不同的滯后期的條件下進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)，得出在不同延遲度下的格蘭杰檢驗(yàn)結(jié)果，分析結(jié)果并得出結(jié)論。

（二）數(shù)據(jù)選取及處理

表1 1999 ～2015年度江蘇省的GDP和RI序列（單位：億元）

為了使數(shù)據(jù)更具有代表性和準(zhǔn)確性，使用1999～2016年度的相關(guān)時(shí)間序列數(shù)據(jù)為實(shí)證數(shù)據(jù)，選取了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（RI），其中選取江蘇省的GDP來(lái)反映江蘇省國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，選取RI來(lái)反映江蘇省房地產(chǎn)投資的力度，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)已經(jīng)基本上能夠反映本文所要研究的具體內(nèi)容。然后對(duì)這兩組要研究的數(shù)列同時(shí)取自然對(duì)數(shù)變成LnGDP和LnRI，取自然對(duì)數(shù)并不會(huì)影響研究變量間的均衡關(guān)系還能有效地消除異方差性。然后對(duì)LnGDP和LnRI兩組時(shí)間序列數(shù)據(jù)建立計(jì)量模型，進(jìn)行相關(guān)計(jì)量分析，詳細(xì)數(shù)據(jù)見(jiàn)表1。并且作出1999～2016年GDP和RI柱狀圖和增長(zhǎng)率折線(xiàn)圖，見(jiàn)圖1和圖2。

圖1 1999～2016年江蘇省GDP和RI柱狀圖

圖2 近十六年江蘇省GDP和RI增長(zhǎng)率圖

（三）平穩(wěn)性檢驗(yàn)

在實(shí)際生活中，我們絕大多數(shù)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)是不能被直接用來(lái)建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，因?yàn)檫@些非平穩(wěn)的數(shù)據(jù)會(huì)導(dǎo)致“偽回歸”這個(gè)問(wèn)題。因此如果要對(duì)幾組數(shù)據(jù)進(jìn)行分析的話(huà)就必須要對(duì)這些時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性測(cè)試數(shù)，消除不平穩(wěn)性，到目前為止，最常用的是單位根的測(cè)試方法。本文采用單位根檢驗(yàn)中的普通最小二乘法對(duì)表1中的LnGDP、LnRI以及它們的一階差分的值△LnGDP、△LnRI的數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，詳細(xì)結(jié)果見(jiàn)表2。

表2 各變量的平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果

從表2得出所選取的1999～2015年的LnGDP、LnRI沒(méi)有拒絕單位根假設(shè)，是不平穩(wěn)的，而它們的一階差分序列△LnGDP、△LnRI在5%的顯著水平上拒絕原假設(shè)，是平穩(wěn)的。因此序列LnGDP、LnRI均為一階單整，滿(mǎn)足協(xié)整檢驗(yàn)的前提條件。

（四）協(xié)整檢驗(yàn)

協(xié)整是指多個(gè)非平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行線(xiàn)性的組合。雖然各個(gè)數(shù)據(jù)都有各自的不平穩(wěn)性，但是它們組合在一起的時(shí)候會(huì)組成一個(gè)平穩(wěn)的數(shù)據(jù)組，并且這個(gè)平穩(wěn)的線(xiàn)性組合可以用于建立誤差修正模型?，F(xiàn)在進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)的主要有EG兩步法和JJ檢驗(yàn)法兩種類(lèi)型的方法，本文采用EG兩步法對(duì)選取的1999～2016年的LnGDP和LnRI數(shù)據(jù)基于回歸殘差進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。

首先，對(duì)1999～2016年的LnGDP和LnRI進(jìn)行回歸估計(jì)，可以得到如下的回歸方程：

從回歸的結(jié)果可以看出，t檢驗(yàn)值的參數(shù)值是顯著，R2在0.98以上，說(shuō)明這個(gè)計(jì)量模型整體上對(duì)本文所選取的樣本數(shù)據(jù)的擬合度較好。

殘差序列et的估計(jì)值為：εt=LnGDPt-4.968797-0.676079LnRIt，然后采用單位根檢驗(yàn)法，對(duì)殘差序列的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)，得出的詳細(xì)結(jié)果見(jiàn)表3。

從表中的結(jié)果可以看出εt的普通最小二乘法檢驗(yàn)結(jié)果小于5%的臨界值，說(shuō)明序列是平穩(wěn)的，拒絕零假設(shè)。如EG兩步測(cè)試結(jié)果表明，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和房地產(chǎn)發(fā)展之間相互促進(jìn)相互增長(zhǎng)是正確的，它們之間的協(xié)整關(guān)系建立協(xié)整回歸方程反映了它們之間的長(zhǎng)期均衡關(guān)系。

表3 殘差序列平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果

（五）建立誤差修正模型

如果兩個(gè)變量之間是存在協(xié)整，那么在短期內(nèi)兩個(gè)變量之間的關(guān)系可能不那么明顯。因?yàn)樵诙唐趦?nèi)存在各種因素會(huì)導(dǎo)致不一致，所以要對(duì)結(jié)果進(jìn)行誤差修正，才能更準(zhǔn)確地反映計(jì)量結(jié)果，建立誤差修正模型解決了這種短期內(nèi)的協(xié)整偏離長(zhǎng)期均衡的問(wèn)題。

誤差修正模型表示為△Yt=β0+βt△Xt+λecmt-1+εt

得出誤差修正模型：

得到的結(jié)果盡管R2值較低，但t檢驗(yàn)的參數(shù)值顯著，可以顯示其經(jīng)濟(jì)意義。

（六）格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)法可以準(zhǔn)確地反映兩個(gè)變量之間的因果關(guān)系。其原理是：如果一個(gè)變量a是另一個(gè)變量b的因果原因，那么變量a的前期變化會(huì)讓變量b帶來(lái)顯著的變化。所以，在做變量b對(duì)別的因素的回歸時(shí)，如果把變量a的滯后值帶入到回歸模型中能夠顯著地改變變量b的值，則稱(chēng)a是b的格蘭杰原因，反之則不是。

對(duì)本文選取的兩組數(shù)據(jù)進(jìn)行格蘭杰關(guān)系的檢驗(yàn)，詳細(xì)情況如下：

表4 格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果

（七）實(shí)證結(jié)果與分析

利用時(shí)間序列建立的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型在對(duì)1999～2016年江蘇省RI和GDP的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，我們可以發(fā)現(xiàn)以下幾點(diǎn)∶

1.江蘇省1999～2016年期間江蘇省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的增加對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響系數(shù)是0.676079，那就表明每當(dāng)房地產(chǎn)投資增加1%，對(duì)江蘇省國(guó)民生產(chǎn)總值就會(huì)增長(zhǎng)了0.676079%，可以看出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在促進(jìn)江蘇省對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響是顯著的。

2.江蘇省1999～2016年的GDP和RI的數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)格蘭杰檢驗(yàn)的結(jié)果表明：當(dāng)滯后期為1年，在99.93%的概率水平下，房地產(chǎn)投資的發(fā)展是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的格蘭杰檢驗(yàn)的原因，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的格蘭杰檢驗(yàn)原因是GDP的概率值很低，得出它們之間具有單向格蘭杰原因的結(jié)論，即江蘇省的房地產(chǎn)的發(fā)展促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。滯后周期是2年和3年，他們之間的格蘭杰因果關(guān)系并不顯著。

3.國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的格蘭杰原因，說(shuō)明江蘇省GDP的增長(zhǎng)不一定能夠?qū)е路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的增長(zhǎng)還會(huì)受許多其他因素例如政策、地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的影響。

四、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

根據(jù)以上實(shí)證分析結(jié)果揭示了江蘇省的房產(chǎn)投資額與國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量之間的內(nèi)在關(guān)系，根據(jù)計(jì)量分析的結(jié)果我們得出結(jié)論∶

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資有效地促進(jìn)和支持江蘇省的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，以及江蘇省經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)也導(dǎo)致江蘇省房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。房地產(chǎn)業(yè)是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，它的發(fā)展既要受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的制約，又能促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速、協(xié)調(diào)、穩(wěn)定增長(zhǎng)，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2.目前江蘇省的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)不受GDP增長(zhǎng)影響，這是由于許多其他因素的影響，例如江蘇省是對(duì)外貿(mào)易大省，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的各種紅利也會(huì)被分流到國(guó)外貿(mào)易中，不能大部分用來(lái)帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外，江蘇省還是外來(lái)務(wù)工人員大省，GDP增長(zhǎng)刺激的房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)被分流到其他周邊省份。此外，江蘇省的限購(gòu)政策也在一定程度上影響了房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)。以上三大原因和一些其他因素共同導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不是江蘇房地產(chǎn)投資的因果關(guān)系。所以發(fā)展江蘇省房地產(chǎn)行業(yè)不能只靠經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)帶動(dòng)，還要用一些政策和稅收手段。

（二）政策建議

相關(guān)政策必須根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的變化而變化，調(diào)整市場(chǎng)供給和需求在防范和化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，將把短期調(diào)控政策和長(zhǎng)期發(fā)展政策，加強(qiáng)相關(guān)政策協(xié)調(diào)和加強(qiáng)針對(duì)性、預(yù)測(cè)性和系統(tǒng)性的監(jiān)管政策，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

1.解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，要預(yù)防房地產(chǎn)業(yè)投資過(guò)熱對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的負(fù)面影響，房地產(chǎn)投資過(guò)度也會(huì)引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)和通貨膨脹的不良現(xiàn)象。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，一定要從規(guī)模和結(jié)構(gòu)上作好宏觀決策與管理，防止由房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

2.各級(jí)政府要適當(dāng)減少住房土地供應(yīng)量，預(yù)防房地產(chǎn)的產(chǎn)能過(guò)剩。建議嚴(yán)格控制新住宅用地大小，通過(guò)減少土地供應(yīng)逐漸解決大部分城市的房地產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題，防止供大于求，政府必須大力促進(jìn)“節(jié)能省地型”房地產(chǎn)。

3.由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的格蘭杰原因，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不能僅僅通過(guò)利用經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和市場(chǎng)波動(dòng)來(lái)調(diào)節(jié)，要適當(dāng)?shù)夭扇∫恍┱呤侄魏捅O(jiān)管手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，避免過(guò)熱或萎縮。

4.加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、環(huán)保節(jié)約型產(chǎn)業(yè)和高端金融產(chǎn)業(yè)，避免經(jīng)濟(jì)過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)形成優(yōu)化的健康發(fā)展模式。

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F293.3

A

1008-4428（2017）12-41-04

江蘇省教育廳哲學(xué)社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目：低碳經(jīng)濟(jì)下的企業(yè)綠色投資：理論與實(shí)證研究（2014SJB198）、2016年江蘇省研究生教育教學(xué)改革研究和實(shí)踐課題（JGLX16_037），2016研究生課程立項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目：管理會(huì)計(jì)理論研究（YJS16008），校實(shí)驗(yàn)教學(xué)研究項(xiàng)目：全面預(yù)算管理（SYKC201510）、校高等教育研究課題（J2013011）的階段性成果。

崔秀梅，南京審計(jì)大學(xué)副教授，會(huì)計(jì)學(xué)博士，主要從事企業(yè)社會(huì)責(zé)任、公司財(cái)務(wù)和環(huán)境會(huì)計(jì)研究；殷亮，南京審計(jì)大學(xué)碩士生，研究方向：資本市場(chǎng)、管理會(huì)計(jì)；夏志禹，南京審計(jì)大學(xué)碩士生，研究方向：資本市場(chǎng)、企業(yè)管理會(huì)計(jì)。