何於綱

老舊小區(qū)規(guī)模性改造的可行性研究報(bào)告

何於綱

老舊小區(qū)多數(shù)規(guī)模不大，環(huán)境差，已成為制約城市發(fā)展，影響社會(huì)和諧的一個(gè)直觀因素，政府每年花一定財(cái)力、物力進(jìn)行小區(qū)出新，治標(biāo)不治本，不能從根本上改變硬件設(shè)備不足等問(wèn)題。如果重新規(guī)劃改造，就能徹底解決老舊小區(qū)存在的問(wèn)題。只要政府給政策，首先解決規(guī)劃問(wèn)題，其次解決回遷房土地出讓費(fèi)減免等問(wèn)題，同時(shí)政府給老舊小區(qū)改造企業(yè)一定的資金支持，拆遷采用“原地拆遷，就地安置，略有改善”的原則，老舊多層規(guī)劃改造還是可行的。

老舊小區(qū)；環(huán)境；改造

大中城市的老舊小區(qū)多數(shù)規(guī)模不大、分布散、基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，行路難、停車(chē)難，環(huán)境、衛(wèi)生、治安狀況差，已成為制約城市發(fā)展，影響社會(huì)和諧的一個(gè)直觀因素，為了更好地改善城市居民的居住環(huán)境和生活條件，并滿(mǎn)足城市應(yīng)有功能，以提高城市整體形象，進(jìn)而全面建成小康社會(huì)，不斷提高幸福指數(shù)，探索老舊小區(qū)規(guī)模性改造是很有必要的。

一、老舊小區(qū)的現(xiàn)狀

老舊小區(qū)大多都是上世紀(jì)八十年代初，九十年代末開(kāi)發(fā)建設(shè)的多層住宅小區(qū)，受以往計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀點(diǎn)和當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)狀況的影響，絕大多數(shù)老小區(qū)建設(shè)之初品質(zhì)比較低，房屋大部分老舊破損，小區(qū)道路和地下管網(wǎng)設(shè)施年久失修難于護(hù)養(yǎng)，保潔、綠化不達(dá)標(biāo)，居住環(huán)境難于改善。

按當(dāng)時(shí)規(guī)劃要求，樓宇間距很小，沒(méi)有機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，缺少體育健身設(shè)施以及文化活動(dòng)空間小。隨著城市發(fā)展和居民生活水平的提高，機(jī)動(dòng)車(chē)越來(lái)越多，目前老舊小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)是全部沿小區(qū)內(nèi)的道路停放，不僅嚴(yán)重影響了居民的出行，而且也存在消防隱患。

老舊小區(qū)90%以上都是七層以下住宅，無(wú)電梯，由于老齡化快速上升，住在上層的老人不少上下樓困難，政府雖然對(duì)老舊小區(qū)安裝電梯有一些補(bǔ)貼，但能把電梯安裝上卻是非常難的事情，如南京市政府2017年任務(wù)是老舊小區(qū)安裝壹仟多臺(tái)電梯，實(shí)際只開(kāi)工安裝了壹佰多臺(tái)電梯。老舊小區(qū)在當(dāng)初建設(shè)時(shí)就沒(méi)有物業(yè)管理，有的小區(qū)也就三、五棟，甚至還有見(jiàn)縫插針的獨(dú)棟房，房屋建筑零星分散，安全管理困難，要實(shí)行物業(yè)管理，小區(qū)就要有一定規(guī)模的改造，如安裝崗?fù)?、電子門(mén)、圍欄、監(jiān)控系統(tǒng)等，因?yàn)樾^(qū)道路都不寬，人車(chē)不能分流，實(shí)行全封閉的物業(yè)管理難度很大，由于環(huán)境不好，居民也不愿意花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)。

政府每年花一定財(cái)力、物力進(jìn)行小區(qū)出新，也主要是外立面出新、環(huán)境整治等，治標(biāo)不治本，不能從根本上改變硬件設(shè)備不足等問(wèn)題。

二、如何破解老舊小區(qū)規(guī)模性改造的難題

（一）解決拆遷難問(wèn)題

采用“原地拆遷，就地安置，略有改善”的原則，在保證住戶(hù)原使用面積不少的情況下略有改善，每戶(hù)按原拆遷使用面積，再增加半個(gè)房間，使用面積每戶(hù)約增加8-10平方米，要想得到較多改善的，超面積部分按商品房付款，個(gè)別住戶(hù)要求貨幣安置的，可以按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)收購(gòu)，但總體來(lái)說(shuō)還是以原地安置為主，貨幣安置為輔，這樣居民的各方面利益都能兼顧到，拆遷難度相對(duì)要小，因?yàn)檎l(shuí)都希望自己的居住環(huán)境好，住房條件改善。

（二）解決規(guī)劃問(wèn)題

可以先選一個(gè)十公頃左右土地平衡這個(gè)方案，3/5作為安置房，2/5作為商品房，把地下二層空間挖出來(lái)停車(chē)、建高層，把環(huán)境空間做出來(lái)。按現(xiàn)有要求建配套，建養(yǎng)老院、幼兒園、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、老人活動(dòng)中心及商業(yè)配套用房等。如果拆遷的地塊有養(yǎng)老院和幼兒園，可以先選址建新的，等老人和小孩搬到新的條件更好的養(yǎng)老院和幼兒園再拆舊的，采用“先建后拆”方案。規(guī)劃好后，整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作力爭(zhēng)三年時(shí)間完成。

（三）運(yùn)作模式

具體運(yùn)作采用政府牽頭、公司化運(yùn)作模式，前期資金可從每年小區(qū)出新資金中拿部分來(lái)啟動(dòng)項(xiàng)目，等項(xiàng)目有收益后連本帶息還給政府，如不足可向銀行貸款取得。運(yùn)作中政府要大力支持，解決如下問(wèn)題：首先要解決城市規(guī)劃問(wèn)題，居民原地安置，略有改善，還要有商品房，容積率就要在原基礎(chǔ)上提高一倍左右。其次政府還要解決回遷房改造土地出讓費(fèi)減免問(wèn)題，商品房可按規(guī)定適當(dāng)收取土地出讓費(fèi)，出讓費(fèi)按開(kāi)發(fā)進(jìn)度收取和免回遷房各項(xiàng)規(guī)費(fèi)等。

（四）案例分析

老舊小區(qū)二次規(guī)模性改造是一個(gè)惠民工程，可先選一個(gè)十公頃左右的大片做試點(diǎn)，效果好，可全面推廣，以下就是以南京某片區(qū)老舊多層規(guī)劃改造為例的可行性投資分析。

某片區(qū)和大多數(shù)老舊小區(qū)一樣，雖然地處南京市鼓樓區(qū)中心位置，但是環(huán)境不好，是上世紀(jì)八九十年代開(kāi)發(fā)建設(shè)的多層住宅、商業(yè)及辦公用房等，還有一個(gè)規(guī)模較小，條件一般的養(yǎng)老院和幼兒園。規(guī)劃改造片區(qū)內(nèi)還有某廠五十年代建設(shè)的職工宿舍，六七十年代建設(shè)的一些多層和低層住宅，還有某食品廠的一處舊廠房。如果重新改造，該片區(qū)環(huán)境會(huì)得到徹底改善，也能探索一條老舊小區(qū)規(guī)模性改造的途徑。

該規(guī)劃改造片區(qū)總占地面積約10公頃，總建筑面積約20.7萬(wàn)平方米，其中住宅18.7萬(wàn)平方米，以中小戶(hù)型為主，約3400戶(hù)，商業(yè)約0.6萬(wàn)平方米，某食品廠面積約0.9萬(wàn)平方米，辦公及養(yǎng)老院用房約0.5萬(wàn)平方米，容積率2.07。

十公頃小區(qū)重新規(guī)劃后，以建高層為主，整個(gè)片區(qū)采用人車(chē)分流，地下停車(chē)按每戶(hù)1∶1配置，總建筑面積約50.4萬(wàn)平方米，其中地上42.4萬(wàn)平方米，地下8萬(wàn)平方米，住宅40萬(wàn)平方米，商業(yè)1.1萬(wàn)平方米，養(yǎng)老院、社區(qū)服務(wù)用房、幼兒園、老人活動(dòng)用房、社會(huì)衛(wèi)生服務(wù)站等1.3萬(wàn)平方米，地下停車(chē)及設(shè)備用房等8萬(wàn)平方米，容積率1∶4.2，綠化率40%。

考慮高層得房率低于多層，使用面積按原拆遷面積拆1還1，每戶(hù)再增加半個(gè)房間，每戶(hù)的建筑面積就要增加約40%，該片區(qū)的需要還建面積約27.66萬(wàn)平方米,其中住宅26.18萬(wàn)平方米，商業(yè)0.66萬(wàn)平方米，辦公0.22萬(wàn)平方米，養(yǎng)老院、幼兒園0.6萬(wàn)平方米，某食品廠考慮貨幣安置。實(shí)際可用于銷(xiāo)售的面積約為16.01萬(wàn)平方米，其中住宅13.82萬(wàn)平方米，商業(yè)0.44萬(wàn)平方米。銷(xiāo)售收入約726340萬(wàn)元，總投資約634160萬(wàn)元，可獲稅后凈利潤(rùn)3690萬(wàn)元，投資回報(bào)利潤(rùn)率0.58%，詳見(jiàn)投資分析。

1.經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃改造前后對(duì)比

?

2.工程總投資

（1）拆除房屋費(fèi)、建筑垃圾外運(yùn)費(fèi)

拆除房屋采取以工頂料的模式，即拆除后的材料歸拆除施工單位，視拆除后的可用材料費(fèi)用的價(jià)值等情況再確定減免或部分減免拆除費(fèi)用?？紤]該片區(qū)為5～7層多層磚混結(jié)構(gòu)，又在市中心區(qū)域，拆除房屋難度較大（含基礎(chǔ)），按200元/m2計(jì)算。20.7萬(wàn)m2/×200元/m2=4140萬(wàn)元。

（2）某食品廠安置費(fèi)

0.9萬(wàn)m2×21000元/m2=18900萬(wàn)元

（3）搬遷補(bǔ)助費(fèi)

1000元/m2×20.7萬(wàn)m2=20700萬(wàn)元

（4）臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：按平均每戶(hù)每月4000元租房3年測(cè)算

4000元/月/戶(hù)×12月×3年×3400戶(hù)=48960萬(wàn)元

（5）其他補(bǔ)助費(fèi)：每戶(hù)按7萬(wàn)元測(cè)算

7萬(wàn)元/戶(hù)×3400戶(hù)=23800萬(wàn)元

（6）商業(yè)、辦公臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：按租房3年，每平方米每天5元測(cè)算。

0.8萬(wàn)平方米×5元/m2/天×365天×3=4380萬(wàn)元

（7）商業(yè)、辦公其他補(bǔ)助費(fèi)∶600萬(wàn)元

（1）至（7）小計(jì)121480萬(wàn)元

（8）土地出讓費(fèi)：按回遷房土地出讓費(fèi)全免政策，商品房按凈地

1.58萬(wàn)元/m2樓面價(jià)測(cè)算（政府優(yōu)惠后價(jià)格）

（42.4萬(wàn)m2-27.66萬(wàn)m2）×15800元/m2-121480萬(wàn)元=111412萬(wàn)元

（9）規(guī)費(fèi)及檢測(cè)費(fèi)用：8771萬(wàn)元

?

（10）前期工程準(zhǔn)備費(fèi)∶470萬(wàn)元

?

（11）專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)：3991萬(wàn)元

?

（12）建安工程費(fèi)：299600萬(wàn)元

?

（13）配套設(shè)施費(fèi)：6243萬(wàn)元

?

（14）室外工程費(fèi)：2000萬(wàn)元

?

（1）至（14）項(xiàng)總費(fèi)用553967萬(wàn)元

（15）其他費(fèi)用：25606萬(wàn)元

?

（1）至（15）項(xiàng)總費(fèi)用579573萬(wàn)元

（16）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3%

579573萬(wàn)元×3%=17387萬(wàn)元

（17）銀行貸款利息

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，對(duì)資金的依賴(lài)程度較高，從而使銀行貸款利息成為開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分。某片區(qū)舊城改造還需政府大力支持，增加融資渠道，暫預(yù)計(jì)貸款200000萬(wàn)元，貸款期限3年，年利率6.2%，則貸款利息為：

利息＝200000萬(wàn)元×6.2%×3＝37200萬(wàn)元

工程總投資：

（1）至（17）項(xiàng)總計(jì)：634160萬(wàn)元

3.銷(xiāo)售總額：726340萬(wàn)元

考慮該片區(qū)改造主要是為了改善人居環(huán)境，提升城區(qū)品質(zhì)，新建的地下車(chē)位先只考慮商品房銷(xiāo)售，其余用于租賃，解決該處居民停車(chē)問(wèn)題。改造后可用于銷(xiāo)售住宅13.82萬(wàn)平方米，商業(yè)用房0.44萬(wàn)平方米，地下車(chē)位用于銷(xiāo)售的1380個(gè)。

（1）住宅銷(xiāo)售額：138200m2×4.9萬(wàn)元/m2=677180萬(wàn)元

（2）商業(yè)銷(xiāo)售額：4400m2×4.9萬(wàn)元/m2=21560萬(wàn)元

（3）車(chē)位銷(xiāo)售額：1380個(gè)×20萬(wàn)元/個(gè)=27600萬(wàn)元

4.稅收：88490萬(wàn)元

（1）增值稅

銷(xiāo)售總額÷111%×11%=726340萬(wàn)元÷111%×11%=71980萬(wàn)元

工程款和材料款憑專(zhuān)票可抵扣增值稅，預(yù)計(jì)抵扣31000萬(wàn)元，實(shí)際繳納增值稅40980萬(wàn)元

（2）所得稅預(yù)交

銷(xiāo)售總額×15%×25%=726340萬(wàn)元×15%×25%=27238萬(wàn)元

（3）土地增值稅預(yù)交

住宅：銷(xiāo)售總額÷105%×2%=677180萬(wàn)元÷105%×2%=12900萬(wàn)元

商業(yè)、車(chē)位：銷(xiāo)售總額÷105%×4%=49160萬(wàn)元÷105%×4%=1873萬(wàn)元

（4）城建稅

增值稅×7%=40980萬(wàn)元×7%=2869萬(wàn)元

（5）教育稅附加

增值稅×5%=40980萬(wàn)元×5%=2049萬(wàn)元

（6）印花稅

銷(xiāo)售總額×萬(wàn)分之八=726340萬(wàn)元×0.0008=581萬(wàn)元

5.凈利潤(rùn)

銷(xiāo)售總額款—總費(fèi)用—稅收=726340萬(wàn)元-634160萬(wàn)元-88490萬(wàn)元=3690萬(wàn)元

6.利潤(rùn)率

投資利潤(rùn)率∶3690萬(wàn)元÷634160萬(wàn)元=0.58%

7.總論

建高層、回遷房土地出讓費(fèi)全免，商品房地出讓費(fèi)優(yōu)惠，政府給老舊小區(qū)改造企業(yè)一定資金支持，老舊多層規(guī)劃改造還是可行的。經(jīng)過(guò)重建后的小區(qū)，不僅環(huán)境能發(fā)生巨大變化，當(dāng)?shù)鼐用褡》織l件也能得到很好改善，政府也能得一定量的稅收，如在南京推廣之，政府每年還可省出可觀的出新費(fèi)用。

三、老舊小區(qū)經(jīng)規(guī)模性改造后必成政府民生工程的一大亮點(diǎn)

經(jīng)過(guò)改造后的老舊小區(qū)，徹底解決了環(huán)境差、停車(chē)難、行路難問(wèn)題；解決了配套設(shè)施不全，跟不上人們生活水平提高的需要，也為政府解決了老舊小區(qū)裝電梯難、物業(yè)管理難等問(wèn)題。

目前國(guó)家正在進(jìn)行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，也能解決產(chǎn)能過(guò)剩的部分問(wèn)題，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的根本目的是提高社會(huì)生產(chǎn)力水平，落實(shí)好以人為本的發(fā)展思想，老舊小區(qū)規(guī)模性改造問(wèn)題破解如在全國(guó)推廣，就可以消化部分產(chǎn)能過(guò)剩，用空間換取時(shí)間，至少可緩解三至五年，在這段時(shí)間可從容進(jìn)行改革，同時(shí)又為上下游實(shí)體經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造新發(fā)展和擴(kuò)大就業(yè)迎來(lái)一定空間。

改建后的小區(qū)，居民得到了實(shí)惠，政府增加了稅收，經(jīng)濟(jì)發(fā)展提高，是一個(gè)“相得益彰，一舉多得”的民生工程，也能平抑房?jī)r(jià)，堅(jiān)持了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，也必將成為政府民生工程的一大亮點(diǎn)。

F291

A

1008-4428（2017）12-05-03

何於綱，南京鼓樓城鎮(zhèn)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士學(xué)位、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。