亚洲免费av电影一区二区三区,日韩爱爱视频,51精品视频一区二区三区,91视频爱爱,日韩欧美在线播放视频,中文字幕少妇AV,亚洲电影中文字幕,久久久久亚洲av成人网址,久久综合视频网站,国产在线不卡免费播放

        ?

        房地產(chǎn)公司項目成本控制研究
        ——以YT公司為例

        2017-12-23 21:49:50胡志強
        北方經(jīng)貿(mào) 2017年7期
        關鍵詞:費用階段成本

        胡志強

        (中鐵二十三局集團電務工程有限公司,天津300380)

        房地產(chǎn)公司項目成本控制研究
        ——以YT公司為例

        胡志強

        (中鐵二十三局集團電務工程有限公司,天津300380)

        近年來,隨著土地出讓金上漲,原料及人工價格上漲,新建房地產(chǎn)項目成本不斷增加,使得企業(yè)利潤不斷縮小。所以,如何保證房地產(chǎn)企業(yè)利潤,確保企業(yè)在競爭中生存下去,是企業(yè)需要考慮的問題。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,就應該從項目的全生命周期出發(fā),實現(xiàn)對成本的全面控制,合理配置資源,才能保證企業(yè)利潤。現(xiàn)以YT房地產(chǎn)公司為切入點,對YT房地產(chǎn)公司項目成本控制情況進行介紹,分析公司在規(guī)劃設計階段、招投標階段、施工階段以及竣工決算階段方面成本控制存在的問題,最后從全生命周期出發(fā),提出加強項目成本控制的對策建議。

        房地產(chǎn)項目;成本控制;全生命周期

        一、研究背景

        房地產(chǎn)行業(yè)既關系到人民的日常生活,也對國家經(jīng)濟有重要影響,由于其行業(yè)特殊性,越來越受到公眾關注。而當前,隨著新建房地產(chǎn)項目各項成本不斷上漲,企業(yè)利潤不斷被稀釋。如何能保證新建房地產(chǎn)項目的利潤,有效控制各項成本,是房地產(chǎn)企業(yè)首先要解決的關鍵問題。重視項目的成本控制,從全生命周期出發(fā),實現(xiàn)對成本的全方位控制,是保證企業(yè)利潤的有效方式。

        YT房地產(chǎn)公司作為中小型房地產(chǎn)企業(yè),在面臨市場和政策雙重挑戰(zhàn)下,出現(xiàn)銷售下滑,成本開支增加的現(xiàn)象,導致公司利潤空間縮減?;谀壳按蟓h(huán)境下,YT房地產(chǎn)公司若想在行業(yè)競爭中獲取優(yōu)勢,就要將目光集中到對內(nèi)部項目成本把控之中。在對YT房地產(chǎn)公司整個項目成本控制情況分析基礎上,明確YT公司的項目成本控制應當從全生命周期出發(fā),不僅要從項目的規(guī)劃設計階段起就重視成本的控制,還需要在YT公司內(nèi)部培育起相應的成本控制環(huán)境,為項目成本控制提供有利環(huán)境保障。

        二、YT房地產(chǎn)公司及其項目成本概況

        (一)YT房地產(chǎn)公司簡介

        YT房地產(chǎn)公司注冊資金5000萬,成立于2003年,是一家民營類房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司。YT公司擁有國家二級房地產(chǎn)開發(fā)資質,每年開發(fā)和施工新項目的能力均在20萬平米以上。YT公司的主要業(yè)務范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)經(jīng)營與管理,已于2005年獲得相應的質量管理體系。經(jīng)過多年的發(fā)展,該公司陸續(xù)開發(fā)了多個住宅項目。先前開發(fā)的小區(qū)項目得到社會認可和較好口碑,該項目也獲得了優(yōu)秀工程榮譽稱號。除了住宅項目外,公司還建設綜合樓,不斷豐富自身開發(fā)經(jīng)驗,通過優(yōu)質的服務和高品質的產(chǎn)品,逐漸獲得消費者的信賴。

        (二)YT房地產(chǎn)公司項目成本構成

        1.土地費用,是指房地產(chǎn)公司獲取土地使用權后所需要支付的價款以及使得土地符合開發(fā)條件前所支付的全部費用,包括土地出讓金、稅費以及拆遷補償款。

        2.前期費用,是項目取得土地使用權后,工程開發(fā)前期發(fā)生的各種費用,包含勘查設計費、三通一平費、監(jiān)理、招標、咨詢等相關費用、報批報建費用、檢測費用,該費用對項目后期工程造價結算起到監(jiān)督和指揮作用。一般發(fā)生在設計階段、招標階段、決策階段。

        3.建筑和安裝費用,是指項目施工階段時所發(fā)生的費用,是工程建設過程中實際發(fā)生的費用總和,包括土建、裝飾、水電等方面的建安費用以及相關的配套設施費用。

        4.其他期間費用,是項目發(fā)生的財務費用、管理費用、稅款和其他費用的集合,是項目各階段都可能涉及到的相關費用。

        (三)項目成本控制模式

        YT房地產(chǎn)公司主要采用預結算管理模式對項目成本進行控制。在該成本控制模式下,預算是企業(yè)簽訂其他合同的根據(jù),而合同是項目成本控制的依據(jù)。從實際操作過程來看,項目的預算包括三個階段:項目估算、項目概算和項目預算。一般而言,項目的估算只在決策階段進行,當項目負責人拿到土地后,對其進行可行性研究分析,采用模擬概算法進行多方案比較,確定項目投資可行性,財務部根據(jù)整體規(guī)劃開展投融資預測工作,預算部根據(jù)規(guī)劃方案確定項目估算成本,開發(fā)部聯(lián)系設計單位進行方案討論。當項目進行到設計階段時,預算部根據(jù)設計單位提供的代表性設計圖紙,做出項目概算。而項目預算的形成是根據(jù)最后施工設計圖和概算指標為依托進行計算出來的。完成項目預算后,便可以根據(jù)預算形成的合約清單來完成相應招投標工作。最終簽訂的合同,是項目成本控制的依據(jù)。當然,在項目執(zhí)行過程中,受未知因素影響,可能需要動態(tài)調整,但需要嚴格保證現(xiàn)場簽證和工程變更的授權。在項目最終完工后,及時進行竣工結算,對合同執(zhí)行情況進行評價。

        三、YT房地產(chǎn)公司項目各階段成本控制存在的問題分析

        (一)規(guī)劃設計階段管控工作不到位

        在項目實際開展過程中,對規(guī)劃設計階段控制不佳存在問題體現(xiàn)在,首先設計公司選擇不佳,設計公司進行圖紙設計時“重設計,輕經(jīng)濟”。YT房地產(chǎn)公司對設計階段工作的關注點在設計圖紙規(guī)范程度、設計具體花費以及完成設計時間的長短,對相關配套設施關注度不夠,項目設計存在遺漏點,造成在施工階段,不得不根據(jù)施工進度對其遇到的問題進行完善和優(yōu)化。另外,設計圖紙審核工作不到位,YT房地產(chǎn)公司對設計圖紙的研究不深,對設計成果多方面的篩選優(yōu)化和論證工作進行不到位,當按照設計圖紙進行項目施工時,才發(fā)現(xiàn)設計圖紙存在紕漏。

        (二)招投標階段成本控制不到位

        當前YT公司在招投標過程中存在的問題體現(xiàn)在缺少完善的評標體系。在項目開展過程中,YT公司對項目零星工程進行內(nèi)部招標工作,由于缺少完善的評標體系,大部分中標單位的選擇都是基于最低報價標準執(zhí)行的。另外,對供應商的管理工作未做到位。當需要進行招標工作時,YT公司就會從工程部、預算部抽調人員,成立相應的評標小組對供應商的情況進行審核。公司進行項目采購活動以招標為主要形式,而大部分采購工作都是一次性活動,所以公司對材料的質量和供應商的情況并沒有深入了解,并且采購部對材料的采購數(shù)量和采購頻次沒有一個準確預判,與供應鏈存在脫節(jié)。

        (三)施工階段成本控制不力

        施工階段是房地產(chǎn)公司將設計圖稿轉變?yōu)楣こ虒嶓w的一個關鍵性階段。YT公司在施工階段的問題首先在于,合同管理工作不到位導致成本支出增加。YT房地產(chǎn)公司對合同管理的認識處在傳統(tǒng)階段,相關制度執(zhí)行力不夠,對合同的監(jiān)管不力。另外,在項目實際執(zhí)行過程中一旦發(fā)生變動,成本往往不能及時反映變更情況,使得主管人員無法準確把握項目最新情況,不利于項目成本控制。

        (四)竣工決算階段管控不及時

        竣工決算階段是對整個項目的實際支出情況進行匯總,與施工方依據(jù)工程承包合同對施工現(xiàn)場發(fā)生的現(xiàn)場簽證、設計變更以及工程價款的支付情況進行協(xié)調和調整。該公司在竣工驗收時的合同款項支付流程比較完善。但是,當項目結束后,由于工程部沒有及時督促乙方進行決算相關資料的搜集和匯總,無法及時進行項目竣工決算工作,造成工期順延,影響公司對項目銷售后期工作的開展。

        四、完善YT房地產(chǎn)公司項目成本控制的建議

        (一)完善項目規(guī)劃設計階段成本控制

        嚴格對項目設計單位的選擇和管理是完善項目規(guī)劃設計階段成本控制的關鍵。項目的設計工作是整個項目付諸實施的前提,也是各階段開展工作的基礎。另外,設計方案的好壞,不但會影響施工成本,也會影響項目建成后的經(jīng)濟效益。加強對設計圖紙的比較以及對設計方案的擇優(yōu)選擇是項目設計階段成本控制的核心環(huán)節(jié)。

        (二)完善項目招投標階段成本控制

        招投標階段的成本控制,首先公司應該根據(jù)項目開發(fā)的實際情況完善評標體系,力求評標工作更加公平、公正,做好評標體系的完善工作。另外,嚴控合同簽訂流程,重點關注合同專有條款的細則探討和合同審核工作。由于合同條款不明晰很容易造成項目開展后出現(xiàn)糾紛和索賠,還影響了工程進度還造成投資金額超支,所以要從源頭上控制問題的發(fā)生。最后,加強對材料供應商管理,嚴格執(zhí)行招投標管理的制度和流程,實現(xiàn)從考察到談判定標的全過程程序化管理,加強與供應商間的聯(lián)系。

        (三)完善項目施工階段成本控制

        實現(xiàn)對合同的有效管理是控制施工階段成本的有效方式之一。對企業(yè)而言,應當設置專門崗位,來負責對企業(yè)所簽訂合同的監(jiān)督和管理,尤其需要關注合同當中所涉及的重要經(jīng)濟指標完成情況,以及合同執(zhí)行過程中可能存在的風險點和其他需要注意的事項,將各部門和各員工間的職責劃分清楚。除此之外,還需要加強對不可控因素的監(jiān)控和應對,動態(tài)地對項目成本進行調整和控制。不僅需要對項目進度計劃進行動態(tài)調整,還需要對項目實際發(fā)生的成本以及預算之間的差額進行動態(tài)調整,及時采取相應的措施,保證項目的順利完成。

        (四)完善竣工決算階段項目成本控制

        完成項目施工后,企業(yè)應及時組織竣工決算,督促相應施工單位準備好相應的決算材料,包括所有的設計文件、招標文件以及施工現(xiàn)場所產(chǎn)生的簽證單等材料。及時進行決算工作,盡快辦理房屋產(chǎn)權證,可以在銷售時留住更多的潛在客戶。在竣工決算過程中,公司一定要嚴格按照合同條款執(zhí)行,對項目實施中出現(xiàn)的糾紛和問題,要查閱合同條款,根據(jù)合同來維護自身的利益。

        [1] 李瑞德.關于房地產(chǎn)開發(fā)成本的思考[J].財經(jīng)界:學術版,2013(3):42-44.

        [2] 陳美玲.全壽命周期房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制[J].天津經(jīng)理學院學報,2013(2):16-17.

        [3]李業(yè)成.試論價值鏈視角下房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理[J].新會計,2014(6):29-31.

        [4]水會莉.產(chǎn)品生命周期成本控制:現(xiàn)狀、問題、出路[J].財會月刊,2015(16):21-25.

        [5] 胡永平,陳冰川.基于產(chǎn)品生命周期的成本控制研究[J].會計之友,2016(23):81-83.

        [責任編輯:紀姿含]

        TU723.3

        A

        1005-913X(2017)07-0136-02

        2017-04-25

        胡志強(1980-),男,天津人,會計師,研究方向:施工企業(yè)會計。

        猜你喜歡
        費用階段成本
        關于基礎教育階段實驗教學的幾點看法
        科學與社會(2022年1期)2022-04-19 11:38:42
        2021年最新酒駕成本清單
        河南電力(2021年5期)2021-05-29 02:10:00
        在學前教育階段,提前搶跑,只能跑得快一時,卻跑不快一生。
        莫愁(2019年36期)2019-11-13 20:26:16
        關于發(fā)票顯示額外費用的分歧
        中國外匯(2019年21期)2019-05-21 03:04:22
        溫子仁,你還是適合拍小成本
        電影(2018年12期)2018-12-23 02:18:48
        監(jiān)理費用支付與項目管理
        中國公路(2017年16期)2017-10-14 01:04:53
        醫(yī)療費用 一匹脫韁的馬
        醫(yī)療費用增長趕超GDP之憂
        大熱的O2O三個階段,你在哪?
        營銷界(2015年22期)2015-02-28 22:05:18
        兩岸婚戀邁入全新階段
        海峽姐妹(2015年6期)2015-02-27 15:11:19
        亚洲精品无码久久久久| 伊香蕉大综综综合久久| 国产高清在线91福利| 男生自撸视频在线观看 | 国产成人无码免费看片软件| 亚洲精品国产国语| A亚洲VA欧美VA国产综合| 水蜜桃在线观看一区二区国产| 精品国产品香蕉在线| 无码骚夜夜精品| 欧美成人免费看片一区| 日韩人妻大奶子生活片| 三级全黄裸体| 免费人成视频在线观看网站| 在线观看av国产自拍| 国产成人福利av一区二区三区| 一本久久精品久久综合| 性色av免费网站| 亚洲福利视频一区| 久热爱精品视频在线观看久爱| 综合久久一区二区三区| 无码毛片内射白浆视频| 日本精品人妻无码77777| 亚洲国产成人资源在线桃色| 亚洲一区二区精品在线| 精品亚洲国产成人| 免费人成毛片乱码| 91麻豆精品一区二区三区| 亚洲天堂av一区二区三区不卡| 激情亚洲一区国产精品久久| 美女无遮挡免费视频网站| 日韩精品无码久久久久久| 熟女系列丰满熟妇av| 日本一区二区三区视频免费在线| 久久精品99久久香蕉国产| 手机在线精品视频| 日本一区二区三区在线观看视频| 亚洲另类无码专区首页| 久久亚洲精品ab无码播放| 亚洲AⅤ乱码一区二区三区| 亚洲免费一区二区三区四区|