（青島理工大學(xué)，山東 青島 266520）

我國樓市房價過高的原因及對策

梁玉棟，薄建奎*

（青島理工大學(xué)，山東 青島 266520）

文章從供給側(cè)與需求側(cè)求兩個角度分析了我國房價過高的原因。經(jīng)過邏輯推理以及相關(guān)的數(shù)據(jù)論證，文章認(rèn)為，土地壟斷是推高房價的根本原因；剛性需求對房價起到了基本的支撐作用；投資性需求主導(dǎo)了房地產(chǎn)市場的行情。本文認(rèn)為，通過地票制度，盤活存量的工業(yè)用地，可打破現(xiàn)有的土地供給瓶頸進(jìn)而可以緩解目前我國房價過高的問題。

土地供給；消費需求；投機性需求；房價；地票制度

一、引言

任何一種商品的價格都是由供給、需求兩方面的因素相互作用形成，房地產(chǎn)也不例外。自2003年伊始，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，成為支撐國計民生的支柱性產(chǎn)業(yè)。然而，在取得繁榮的同時，房價過高、庫存量大、樓房空置率過高也成為社會的共識。但若要分析房地產(chǎn)行情背后的驅(qū)動因素，就需要厘清供求兩方面的因素。一般來講，房價過高可以解釋為需求過剩、供給不足，而目前中國房地產(chǎn)市場的庫存量巨大，很難相信可以用供給不足解釋。為了深入探討上述問題，本文基于西方經(jīng)濟學(xué)的基本理論，分別從房地產(chǎn)的供給側(cè)、需求側(cè)兩個角度，對房地產(chǎn)價格過高的影響因素加以分析，并提出合理的解決方案。

二、導(dǎo)致房價過高的供給側(cè)因素

由于，我國存量的房地產(chǎn)供給過剩，通過房地產(chǎn)的供給分析很難理清房價過高的癥結(jié)，加之房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量眾多，市場中意愿售房的數(shù)量難以統(tǒng)計，因此，我們將視角從房地產(chǎn)的供給轉(zhuǎn)向土地的供給。土地與房地產(chǎn)之間的關(guān)系好比“經(jīng)濟基礎(chǔ)”與“上層建筑”，經(jīng)濟基礎(chǔ)決定上層建筑的基本內(nèi)容和性質(zhì)，同樣地，土地的數(shù)量以及供給方式?jīng)Q定著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與格局。

作為世界上國土面積巨大的國家，我國土地的存量很大，供給卻相對不足。由于我國的市場經(jīng)濟體制特殊，經(jīng)濟中影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的因素與歐美發(fā)達(dá)國家也有所不同。在私有制國家，土地作為一項私有的生產(chǎn)要素在市場中可以實現(xiàn)自由配置，因此，土地供給的數(shù)量是制約土地供給的主要因素。而在我國影響制約土地供給的因素則包括土地的供給數(shù)量以及土地制度兩個層面，并且在影響程度上，制度性因素遠(yuǎn)高于經(jīng)濟性因素。

導(dǎo)致土地供給數(shù)量不足的因素包括三個方面：第一，我國的土地政策由2003年前的有償出讓轉(zhuǎn)向招掛拍，即土地經(jīng)地方政府以公開拍賣的方式向房地產(chǎn)開發(fā)商出讓，地方政府成為國有土地的壟斷方；第二，自改革開放以來，政府為了發(fā)展經(jīng)濟，以供應(yīng)大量低價土地的方式對外招商引資，消耗了大量的建設(shè)用地；第三，中央政府三令五申，嚴(yán)守18億畝耕地紅線的土地政策仍然保留至今，制約著土地的供給。目前，我國僅有0.3%的土地可用作建設(shè)住宅，而在美國，這一比例為1.4%。

制約土地供給的制度性因素主要是土地所有制和土地出讓制度。根據(jù)現(xiàn)行的《土地管理法》，我國的城市土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，任何單位和個人不享有土地的所有權(quán)，城市或農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓土地僅限于使用權(quán)、收益權(quán)的轉(zhuǎn)移。居民缺乏土地所有權(quán)導(dǎo)致我國的土地流轉(zhuǎn)受到了極大限制。而依照目前的土地出讓制度，開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)的同時，必須向地方政府繳納土地出讓金。在政績考核和標(biāo)尺競爭的壓力下，地方政府為實現(xiàn)GDP增長的經(jīng)濟目標(biāo)，必然將增加財政收入、提高財政支出能力放在首要位置。2015年我國的土地出讓收入達(dá)到33657億人民幣，這筆高昂的行業(yè)通行費，在抬高了地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻的同時，也造成了開發(fā)商只能向政府購置土地，個人只能向開發(fā)商購房的局面。目前，與商品房處于同一地段的小產(chǎn)權(quán)房及個人自建房因沒有繳納土地出讓金而不被賦予產(chǎn)權(quán)，不能進(jìn)入市場流通。

此外，作為唯一的土地供給者，地方政府本身就有強烈的推動和維持高地價、高房價的動機。因為地價越高，意味著權(quán)力的尋租空間越大。地方政府在市場中既扮演房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行者又扮演土地的壟斷供給者，通過行政手段維持高房價、高地價符合地方政府的自身的利益。根據(jù)相關(guān)的統(tǒng)計分析，房價與地價呈現(xiàn)出高度的相關(guān)性，即地價越高，房價就越高，房價的上漲反過來又會帶動地價上漲。同時，根據(jù)上述證據(jù)我們不難發(fā)現(xiàn)，在土地供給不足的情況下，土地所有制以及土地出讓制度所造成的土地壟斷是我國房價過高的根本原因。

三、導(dǎo)致房價過高的需求側(cè)因素

房地產(chǎn)作為一種商品兼具消費品和投資品兩種功能，因此，對房地產(chǎn)的需求可以分為消費需求和投資需求。同時，作為一種高檔耐用品，房地產(chǎn)可以為居民提供居住服務(wù)，消費者對于居住服務(wù)的需求主要有租房和購房兩種實現(xiàn)形式。消費者可以根據(jù)家庭狀況、收入水平以及房地產(chǎn)的漲跌行情，在購房與租房之間選擇。在經(jīng)濟條件滿足的情況下，如若房地產(chǎn)行情看漲，消費者可能會選擇提前購房；反之，則可能會選擇租房或者推遲購房。受傳統(tǒng)思想的影響，在中國社會，素來有“住者有其居”之說，房產(chǎn)關(guān)系到成家立業(yè)，是安身立命的根本。根據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)的調(diào)查，2015年中國家庭總資產(chǎn)中，房產(chǎn)占比高達(dá)69.2%，也足見房地產(chǎn)在我國的重要性。據(jù)此我們判斷，消費需求的實現(xiàn)形式仍然是以購房為主。由于消費需求缺乏需求彈性，我們也將之稱為剛性需求。剛性需求受制于人口的流動性，由于地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平不同，人口流向也呈現(xiàn)出了巨大的差異。在我國，人口流動包括兩個層面，一是農(nóng)村人口向城市的轉(zhuǎn)移，二是城與城之間的人口轉(zhuǎn)移。根據(jù)《中國流動人口發(fā)展報告》，截止到2014年末我國流動人口達(dá)到2.53億，“十二五”期間年均增長800萬。這部分人口的居留穩(wěn)定性強，有強烈的定居意愿。調(diào)查顯示，2014年，流動人口在現(xiàn)居地居住平均時間超過3年以上的占55%。半數(shù)以上流動人口有今后在現(xiàn)居地長期居留的意愿，打算在現(xiàn)居地繼續(xù)居住5年及以上的占56%。2014年，北京市的常住外來人口達(dá)到818.7萬。相比之下，河南安徽等省份則表現(xiàn)為大量的人口流出。例如，安徽凈流向省外半年以上的人口達(dá)到852.9萬，占當(dāng)年全省常住人口的14.02%。人口大量流出意味著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)缺乏剛需支撐，相反，人口的大量流入為大中城市房價的上漲起到了基本的支撐作用。但是單純的剛性需求無法解釋近年來大中城市商品房銷售面積出現(xiàn)的大幅波動以及住房空置率的問題。在房地產(chǎn)的需求之中，推動房價上漲的唯有投資性需求。

就房地產(chǎn)的本質(zhì)屬性而言，房地產(chǎn)的價值含量高，使用期限長，在資本市場發(fā)展不健全，投資渠道匱乏的中國，毫無疑問是一種極佳的投資品。不同于剛性需求的是，投資需求極具彈性，可以被近乎無限地釋放，只要對房地產(chǎn)行情的未來預(yù)期看漲，市場就會滋生出源源不斷的需求。投資性需求的主要制約因素是房價的未來預(yù)期和居民可以動用的投資資金，在銀行信貸的支持下，投資者動用的資金可以被放大數(shù)倍乃至數(shù)十倍，由此產(chǎn)生的投資需求將是難以估計的。但是，市場中究竟是哪一種需求主導(dǎo)了房地產(chǎn)市場的行情呢？我們可以借助房價收入比和樓放空置率兩個指標(biāo)加以論證。

房價收入比，是指房價與城市居民家庭年收入之比，是判斷住房支付能力的指標(biāo)。根據(jù)供求理論，價格是供給與需求相互作用的結(jié)果，房價反映的是消費和投資兩種需求，而城市居民家庭年收入體現(xiàn)的是消費需求。那么，如果投資需求相對穩(wěn)定，房價收入比應(yīng)該處于一個相對合理的范圍。然而，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院2015年度發(fā)布的《全國35個大中城市房價收入比排行榜》，排名前十位的深圳、上海、北京、廈門、福州、太原、天津、杭州、南京、廣州的房價收入比分別高達(dá) 27.7%、20.8%、18.1%、16.6%、14.7%、12.2%、11.7%、11.3%、11.3%、11.1%，而合理的房價收入比僅在4%到6%之間。上述指標(biāo)如此之高說明我國主要城市的投資需求明顯偏離合理水平。

另一個基本指標(biāo)住房空置率，目前大多數(shù)發(fā)達(dá)國家在判斷商品住宅空置率時，通常計算當(dāng)前商品住宅空置量與近3年商品住宅可供數(shù)量之比。根據(jù)相關(guān)的統(tǒng)計測算，商品住宅空置率的合理區(qū)間一般為3%至10%。如果商品住宅空置率大于10%，則商品住宅空置嚴(yán)重。大多數(shù)研究者對中國住房空置率的估計普遍在20%至25%之間。造成住房空置率過高的因素有兩個，一是商品房供過于求，二是一戶房主擁有多套住宅。剛性需求定義為為了滿足自身住房而產(chǎn)生的需求，不足以推高住房空置率。據(jù)此，我們不難得出目前中國的房地產(chǎn)價格過高主要是由投資性需求推動的結(jié)論。

四、解決對策

我國的房地產(chǎn)問題因土地供給問題而起，就需要供給側(cè)的解決方案。第一，政府應(yīng)該大力推廣地票制度。重慶是大中城市中唯一一個沒有執(zhí)行過限購的城市，然而其房價在過去的5年僅上漲了12%。與其他城市不同，重慶市進(jìn)行了一個“地票”制度的試點——將農(nóng)村閑置、廢棄的建設(shè)用地復(fù)墾為耕地，經(jīng)由土地管理部門驗收后騰出，在重慶農(nóng)村土地交易所以公開競價的方式對外出讓。地票制度通過打通鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地向城市流轉(zhuǎn)的壁壘以緩解城市建設(shè)用地指標(biāo)的不足。第二，建立閑置的工業(yè)土地向住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)換的制度。目前，我國面臨著兩個問題：一方面，城市工業(yè)用地占建設(shè)用地的比例過高，導(dǎo)致樓市的土地供應(yīng)不足；另一方面，由于近年來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，工業(yè)用地出現(xiàn)了大量的閑置，受制于相關(guān)的政策門檻過高，閑置的工業(yè)用地一直難以實現(xiàn)向住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)換。所以，有必要通過建立相應(yīng)的轉(zhuǎn)換機制，盤活存量的工業(yè)用地以緩解土地供應(yīng)緊張的問題。第三，政府應(yīng)該積極拓寬居民的投資渠道，推動股市的注冊制改革以及債市的多元化、規(guī)范化發(fā)展，在加強對資本市場監(jiān)管的同時，切實維護(hù)投資者的利益。

注：*指導(dǎo)教師

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（責(zé)任編輯：林志紅）