（安徽博悅酒店管理投資有限公司，安徽 合肥 230001）

高星級酒店投資管理模式探討

汪海若

（安徽博悅酒店管理投資有限公司，安徽 合肥 230001）

高星級酒店發(fā)展講求市場占有率和品牌優(yōu)勢，因此其對自身在市場中的發(fā)展定位就顯得尤為關(guān)鍵，特別是投資管理定位和模式選擇，還包括它的項目投資成本控制能力。本文就將圍繞以上要點對高星級酒店的投資管理模式展開探討，希望明確該類型酒店在我國經(jīng)濟市場中的發(fā)展前景。

高星級酒店；投資管理模式；策略選擇；能力

高星級酒店擁有較強的品牌意識和市場開發(fā)意識，所以他們在投資管理模式發(fā)展前景選擇上也更注重資金規(guī)模、管理能力、市場機會以及經(jīng)營資源組織和利用。按照國際經(jīng)驗，高星級酒店在投資管理模式方面有許多類型，它可以基于所接待顧客類型分類，可以按照酒店產(chǎn)權(quán)形式分類，也可以按照管理、投資建設(shè)模式分類，這體現(xiàn)了現(xiàn)代高星級酒店在投資管理建設(shè)方面的多元化與靈活性。

一、高星級酒店項目投資策略選擇分析

根據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我國高星級酒店在營業(yè)收入比例中要高出普通星級酒店許多，這一方面是因為目前國民經(jīng)濟快速發(fā)展，人們對高星級酒店的需求量越來越大，另一方面是因為城市快速發(fā)展促進了高星級酒店的商業(yè)價值，這為這類酒店提供了更大的投資建設(shè)上升空間，特別是貿(mào)易、商務(wù)、經(jīng)濟、旅游等社會重要建設(shè)項目也為高星級酒店打造品牌及投資管理構(gòu)建了較好的周邊環(huán)境。

我國人口基數(shù)較大，據(jù)統(tǒng)計在13億人口中有14%～25%的人口在消費能力上表現(xiàn)較強，因此中國這一巨大市場是任何行業(yè)領(lǐng)域企業(yè)都希望切實把握的對象。酒店行業(yè)具有天然優(yōu)勢，因為它關(guān)注人的食、住與行，所以它為消費者所提供的消費體驗就顯得非常重要。目前我國高星級酒店都在堅持打造自身品牌，越來越將目標轉(zhuǎn)向大眾消費方向，基于這一規(guī)律建設(shè)的高星級酒店也都在快速發(fā)展進程中，使得酒店行業(yè)在市場經(jīng)濟中的地位與容量都在進一步擴大?；谀壳拔覈咝羌壘频觏椖客顿Y狀況，本文先給出三點投資選擇建議。

首先，應(yīng)該有效增強品牌知名度。高星級酒店其建設(shè)目標就是為了打造知名品牌，目前我國大部分高星級酒店都以單體或集團經(jīng)營為主，有些則是從旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)起步，所以他們在投資管理酒店的同時也希望帶動酒店產(chǎn)業(yè)品牌成長發(fā)展，甚至有機會挑戰(zhàn)國外知名酒店品牌，增加自身的競爭力與聲譽度。目前國內(nèi)許多高星級酒店都在聘請世界知名酒店經(jīng)營管理專家來傳授高星級酒店的投資建設(shè)規(guī)律及技巧，希望為自身樹立高知名度品牌價值，更大范圍地推進自身酒店發(fā)展，因此客觀上講目前許多高星級酒店已經(jīng)實現(xiàn)了與國際品牌的有效接軌，在不斷學(xué)習(xí)實踐過程中沉淀自我品牌知名度與美譽度，為酒店自身帶來了不可估量的品牌價值。

其次，是對市場供給平衡的關(guān)注。就這一點來說，它主要針對的是國民經(jīng)濟發(fā)展方面，特別是對第三產(chǎn)業(yè)諸如服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)的發(fā)展完善。不過在現(xiàn)代化快節(jié)奏的酒店發(fā)展進程中，許多酒店也遇到了現(xiàn)實問題，例如許多投資者在投資管理酒店時很可能存在調(diào)研考察不夠充足，沒有結(jié)合地方特殊狀況與市場需求、市場空間變化來進行有效資源調(diào)配，進而造成投資資源的無端浪費，甚至出現(xiàn)供大于求的尷尬局面。因此特別是對高星級酒店來說，投資管理需要謹慎對待，應(yīng)該在充分考慮供給市場平衡之后，再結(jié)合現(xiàn)實中顧客流及市場動態(tài)作出相應(yīng)決斷，使酒店建設(shè)決策更加明智。

再次，要強化經(jīng)營管理創(chuàng)新理念，對酒店產(chǎn)品及經(jīng)營狀況實施合理定位，比如對娛樂、客房、餐飲等產(chǎn)品的定價一定要考慮同行之間的競爭要素、顧客的反饋評價要素、酒店建設(shè)的資金投入要素等等。高星級酒店建設(shè)不能急于求成，要在學(xué)習(xí)借鑒優(yōu)秀經(jīng)驗的同時，慢慢積累自身知識體系，以科學(xué)方法來將所學(xué)內(nèi)容逐漸轉(zhuǎn)化為自身優(yōu)勢，形成投資管理經(jīng)營模式的良性循環(huán)。關(guān)于投資管理模式的構(gòu)建，優(yōu)秀的高星級酒店一般都會提出非線性模型，它主要參考市場中某些特殊條件，基于市場份額最佳化來實現(xiàn)酒店投資項目的制定，然后針對市場供求狀況來分析市場定價對酒店投資的實際影響，最后給出適合于該酒店發(fā)展的投資管理模式，讓酒店發(fā)展迎合市場競爭需要[1]。

二、高星級酒店主要投資管理模式探究

國家旅游局在2016年第一季度所發(fā)布的報告顯示，我國目前擁有高星級酒店4000家（主要是4星級和5星級），他們都以不同業(yè)態(tài)形式發(fā)展存在，其投資管理運作模式也多種多樣。但實際上，現(xiàn)如今高星級酒店投資管理模式都能體現(xiàn)出一定的市場業(yè)態(tài)及國家經(jīng)濟發(fā)展趨勢，例如與房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)動投資開發(fā)模式、與特許經(jīng)營品牌輸出為主的委任管理或租賃經(jīng)營投資管理模式，當(dāng)然也存在相當(dāng)數(shù)量的單體經(jīng)營傳統(tǒng)投資管理模式，但無論如何，它們在投資管理運作過程中都反映出了一定的社會經(jīng)濟形態(tài)，都是與時俱進的先進發(fā)展模式。

1、高星級酒店與房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)動投資開發(fā)管理模式

（1）聯(lián)動投資管理模式概述。如今我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展如火如荼，酒店項目與房地產(chǎn)住宅項目配套投資開發(fā)管理也就不足為奇，這也是目前城市現(xiàn)代化建設(shè)的最基本配套模式。政府為了推動區(qū)域建設(shè)發(fā)展，也鼓勵酒店投資房地產(chǎn)開發(fā)形成打包招商引資模式，它一方面可為投資者降低投資風(fēng)險選擇，另一方面也可促進酒店服務(wù)業(yè)等第三方產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。就目前發(fā)展?fàn)顩r來看，國內(nèi)多以房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)酒店，酒店配套商務(wù)或住宅項目服務(wù)的模式出現(xiàn)，二者在綜合開發(fā)項目與中遠期利益平衡方面達成共識，特別是投資盈利平衡的共識認識。從投資管理角度講，酒店投資者能夠通過地方政府承諾，有機會和空間建設(shè)高星級酒店，同時支持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)，開發(fā)與酒店聯(lián)動的寫字樓、住宅、旅館等地產(chǎn)項目，這可以為酒店實現(xiàn)中遠期投資管理平衡帶來更多利好，而且高星級酒店如果能在某些不存在限購限貸政策的城市發(fā)展該投資管理模式，那么它的建設(shè)起步還會具有更大優(yōu)勢，它所聯(lián)動的第三產(chǎn)業(yè)也會進一步提升地產(chǎn)價值，實現(xiàn)投資管理水平突破。

（2）投資管理模式特點。該聯(lián)動投資管理模式存在于較發(fā)達的商務(wù)氛圍中，擁有強大的客觀市場支持，而且具有多物業(yè)類別融合特點，在整體開發(fā)模式方面優(yōu)勢較多。它的整體投資開發(fā)管理模式要點就在于短期從房地產(chǎn)項目建造得到盈利保障投入，長期則依靠酒店精心經(jīng)營來創(chuàng)造更大的利潤價值。同時，酒店為了擴大自身經(jīng)營效益，還擴大投資范圍，將旅游度假地產(chǎn)引入進來，形成更多聯(lián)動開發(fā)項目，例如國內(nèi)的綠城集團、開元集團等等就以酒店及其周邊千島湖自然資源為核心，再配套度假地產(chǎn)和商業(yè)街，構(gòu)建了多項目聯(lián)動模式，實現(xiàn)了高星級酒店投資管理模式的利益最大化，在社會效益與酒店經(jīng)濟效益方面都有提升。

總體來講，高星級酒店與房地產(chǎn)行業(yè)形成聯(lián)動，對投資管理模式的多元化促進是具有極大利好的，它提升了地產(chǎn)物業(yè)的現(xiàn)實價值，也為酒店帶來了更多元的投資回報，對支持高星級酒店建設(shè)與經(jīng)營品牌而言具有促進作用。從經(jīng)濟角度客觀分析，該類投資管理模式強調(diào)開發(fā)經(jīng)濟環(huán)境、自然環(huán)境以及地產(chǎn)價值潛力。酒店市場整體經(jīng)營開發(fā)空間較大，成長性較好，能夠通過長短期利益互補來實現(xiàn)酒店項目的優(yōu)勢開發(fā)，符合當(dāng)前高星級酒店的建設(shè)發(fā)展需求[2]。

2、特許經(jīng)營品牌輸出及委任投資管理模式

（1）投資管理模式概述。高星級酒店參與投資管理也是希望將自身品牌輸出，實現(xiàn)集團化大規(guī)模。就目前我國高星級酒店發(fā)展形勢來看，委任管理及租賃經(jīng)營模式非常常見，這對于高星級酒店來說屬于輕資產(chǎn)化的投資管理模式，這種對經(jīng)營項目市場的擴大能夠在一定程度上滿足高星級酒店投資管理需求，為酒店形成第三視角資產(chǎn)管理機構(gòu)，贏得更大的利潤回報，穩(wěn)定酒店長期成長發(fā)展態(tài)勢。

（2）投資管理模式特點。以酒店品牌輸出及特許經(jīng)營模式為例，它要求投資者通過支付費用來獲得酒店及其相關(guān)產(chǎn)品的品牌使用權(quán)，進而獲得品牌運營者等多方支持。其支持具體就包括了市場營銷、產(chǎn)品定位、推廣宣傳等等方面。酒店通過這種投資管理模式能夠為管理集團提供相關(guān)管理風(fēng)格和服務(wù)規(guī)范，為酒店服務(wù)提供更高質(zhì)量標準及更多運營方式，也能為酒店管理輸出專項技術(shù)和管理人才，因此可以將特許經(jīng)營視為是酒店全權(quán)委托管理，迎合現(xiàn)代市場經(jīng)營管理模式的重要方法之一。這種投資模式非常適合于那些缺乏酒店運營經(jīng)驗的業(yè)主，高星級酒店可以與專業(yè)酒店管理公司形成合同契約形式，將酒店經(jīng)營相關(guān)權(quán)利和義務(wù)加以界定授權(quán)，而業(yè)主則主要負責(zé)投資，這樣就可以為高星級酒店進一步提高管理及服務(wù)質(zhì)量提速。特許經(jīng)營在歐美國家十分常見，例如像希爾頓、洲際、雅高這樣的著名國際酒店都在采用特許連鎖經(jīng)營模式。近年來，這種模式也逐漸傳入我國，對我國高星級酒店投資管理模式開發(fā)建設(shè)起到了極大的啟發(fā)與推動作用。酒店業(yè)主通常通過這種模式來為酒店資產(chǎn)保值增值，以求酒店長期穩(wěn)定發(fā)展。而在合作期內(nèi)，業(yè)主也通過派出代表來承擔(dān)酒店財務(wù)總監(jiān)角色，幫助業(yè)主監(jiān)督酒店資產(chǎn)保值增值，同時負責(zé)重大事項的判斷協(xié)調(diào)與決策，因此可以說，特許經(jīng)營投資管理對于目前高星級酒店品牌建設(shè)還是具有極大促進作用的。

從上文對兩種高星級酒店投資管理模式的論述也可以看出，不同酒店投資發(fā)展模式對它的發(fā)展速度、盈利空間與投資風(fēng)險所起到的作用與影響都不盡相同。例如酒店與房地產(chǎn)聯(lián)動項目在投資管理開發(fā)建設(shè)方面就讓酒店擁有了較強的競爭力、可持續(xù)發(fā)展力以及較優(yōu)秀的盈利能力。而像委任特許經(jīng)營管理模式則讓酒店在集團投資管理發(fā)展建設(shè)方面更高效、更快捷，因此高星級酒店在推動自身經(jīng)濟運營和品牌建設(shè)過程中應(yīng)該明確自己需要什么，再根據(jù)現(xiàn)實需要來確定選擇哪一種投資管理模式，這也是高星級酒店發(fā)展到該階段以后所必須謹慎考慮的現(xiàn)實發(fā)展問題[3]。

三、高星級酒店項目投資管理成本控制能力分析

高星級酒店的投資管理成本控制能力非常重要，它決定了酒店管理者的投入程度，所以它需要從設(shè)計階段就切實落實成本控制理念。一般情況下，在酒店投資管理模式設(shè)計確定以后，其投資成本的80%部分就已經(jīng)被確定，而接下來的部分就是酒店項目管理建設(shè)實施部分的成本控制，它所要考慮的點就包括運營成本、風(fēng)險成本等等。對于高星級酒店而言，它的建設(shè)系統(tǒng)體系復(fù)雜且要求建設(shè)周期較短，所以酒店投資管理一定要考慮其運營期間的成本流動狀況，一般根據(jù)項目全壽命周期來討論投資管理成本價值?？傮w來說，酒店投資管理成本控制能力還應(yīng)該與市場需求掛鉤，走可持續(xù)發(fā)展路線，進而提升高星級酒店的品牌價值目標。再者，高星級酒店的項目投資成本控制能力還應(yīng)該基于投資經(jīng)濟評價展開，其目的就是為了結(jié)合地方經(jīng)濟長遠規(guī)劃需求及產(chǎn)品需求來預(yù)測酒店未來發(fā)展走勢，為酒店提出投資管理全面評價報告，分析評價項目的投資經(jīng)濟效果?？梢哉f，良好的酒店項目投資經(jīng)濟評價不但對成本控制能力提升有幫助，也能為酒店投資管理項目的盈利能力、清償能力以及抗風(fēng)險能力提高提供有力支持[4]。

四、結(jié)語

本文針對高星級酒店投資管理模式進行分析，其目的在于幫助酒店創(chuàng)建自身品牌，為酒店投資管理提出科學(xué)決策建議與成功運營經(jīng)驗，幫助酒店做好經(jīng)濟管理、運營評價等多方面工作，提高酒店的投資管理預(yù)期。當(dāng)酒店發(fā)展到高星級階段，它的經(jīng)營目標已經(jīng)達到投資預(yù)期的眼界高度。也就是說，出色的投資管理模式應(yīng)該幫助高星級酒店實現(xiàn)未來10至20年的發(fā)展目標，預(yù)期社會發(fā)展前景，實現(xiàn)長期準確定位，打造永久品牌，將眼光放得更加長遠。

[1] 李宏東：五星級酒店投資經(jīng)營戰(zhàn)略可行性研究[D].天津大學(xué)，2010.

[2] 徐江華：酒店投資開發(fā)模式與經(jīng)濟評價研究[D].浙江大學(xué)，2013.

[3] 肖練：高星級酒店投資項目評估指標體系研究[D].安徽大學(xué)，2012.

[4] 夏一梅：淺談高星級酒店經(jīng)營模式與管理品牌的選擇[J].中國外資，2008（8）.

（責(zé)任編輯：劉冰冰）