王彥彬

（黑龍江職業(yè)學(xué)院會計金融學(xué)院，哈爾濱150080）

我國住宅建筑短命現(xiàn)象的分析

王彥彬

（黑龍江職業(yè)學(xué)院會計金融學(xué)院，哈爾濱150080）

在我國各地都在進行城市建設(shè)，房地產(chǎn)市場一片飄紅的形勢下，出現(xiàn)了一種住宅建筑短命的怪現(xiàn)象。住宅拆遷絕對面積和其所占竣工面積的比例持續(xù)增加，大規(guī)模的大拆大建造成了嚴重的資源浪費和環(huán)境污染。文章在簡要介紹了這種怪現(xiàn)象后，著重分析了其產(chǎn)生的可能原因以及對國家和社會的危害，希望能夠為今后住宅建設(shè)、規(guī)劃等部門的的管理提供借鑒，緩解大量新建住宅所造成的資源約束,提高資源利用率,減輕環(huán)境壓力負荷,實現(xiàn)住宅建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。

危害；現(xiàn)象；原因；住宅建設(shè)

近幾年，我國各地都在大搞城市建設(shè)，房地產(chǎn)市場一片飄紅。在加快新區(qū)建設(shè)、擴張城區(qū)面積的同時，大搞舊城的拆遷改造，“拆了建、建了拆”的現(xiàn)象愈演愈烈。據(jù)統(tǒng)計，2002年全國城鎮(zhèn)共拆遷房屋1.2億平方米，相當(dāng)于當(dāng)年商品房竣工面積3.2億平方米的37.5%；2003年全國城鎮(zhèn)共拆遷房屋1.61億平方米，同比增長34.2%，相當(dāng)于當(dāng)年商品房竣工面積3.9億平方米的41.3%。[1]

在當(dāng)前這種大拆大建的熱潮中，為追求不合實際的“大都市”、“現(xiàn)代化”和“國際化”，有相當(dāng)部分住宅在“壽命”未到、甚至還是“年富力強”的時候被拆除，浪費驚人。建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心副主任童悅仲說：“我國城市住宅壽命低于50年的情況相當(dāng)普遍”，“使用年限短已成為我國住宅的突出問題”。

圖1 2000年上海市存量住宅中建成年代的比例圖注：根據(jù)文獻[2]整理繪制

圖2 2000年長沙市存量住宅中建成年代的比例圖注：根據(jù)文獻[3]整理繪制

與我國城市住宅建筑普遍“短命”形成鮮明對比的是，歐美住宅的壽命則長得多。[4]統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，法國存量住宅中1948年以前建設(shè)的占近4成，德國存量住宅中1948年以前建設(shè)的占近3成，美國存量住宅中1949年以前建設(shè)的占3成。[5]美國1940年及以后的住宅普查資料顯示，芝加哥市30歲以上的住宅占66%，許多己年近50歲；[6]歐洲“百年老屋”更是比比皆是。[7]部分歐洲國家住宅粗估壽命更長，如表1所示。

表1 歐洲部分國家的住宅壽命

一、現(xiàn)象

2004年4月建成、高1 0層、建設(shè)手續(xù)一應(yīng)齊全的重慶市魚洞水鴨由隆盛大廈于2004年9月接到拆遷辦通知：按照規(guī)劃，修建魚洞長江大橋，大廈的1、2單元要被拆除。80多名才拿到新房鑰匙的，甚至有些剛裝修完畢的業(yè)主面對突如其來的變故無所適從，感嘆“剛成為業(yè)主，轉(zhuǎn)眼就要變成拆遷戶”。[8]盡管計委審批同意了該大廈的立項，巴南區(qū)建委同意了該大廈的選址。只不過修建這座跨江大橋，因為種種原因沒有對周邊土地進行規(guī)劃控制，最終導(dǎo)致該大廈可能成為全國“最短命”的一棟新樓。

最近統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房屋建筑壽命較短，北京尤其明顯，平均下來還不到30年，僅為設(shè)計壽命50年到70年的一半。目前，在北京上個世紀(jì)60年代建的房子大都拆得差不多了，己開始拆70年代建的房子。始建于1976年的前三門地區(qū)建筑群(北京首批高層建筑群)己列入政府拆遷計劃。按這樣的速度，很快就該輪上80年代甚至90年代初的房子了。

這種大拆大建、住宅短命的現(xiàn)象不僅在我國大陸、在我國臺灣以及東亞其他國家和地區(qū)亦有發(fā)生，類似的情況已引起各方面的廣泛關(guān)注。

二、原因

日本對于其住宅短命原因的相關(guān)調(diào)查表明：建筑的老化原因占47%，改善設(shè)備占7%，其他的經(jīng)濟社會原因（包括改變使用性質(zhì)、提高土地效益、城市改造、擴大空間等）約占一半。這說明，被拆除的建筑有一半是結(jié)構(gòu)、設(shè)備本身不堪續(xù)用，拆除是無奈之舉，而另一半則是非物質(zhì)原因，是消費觀念出現(xiàn)誤區(qū)和變態(tài)的社會需求所導(dǎo)致。在我國，住宅短命和日本相似，主要存在以下幾個方面的原因。

（一）住宅性能差

建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心副主任童悅仲直截了當(dāng)?shù)刂赋觯骸靶阅懿钍俏覈≌芷诙痰膬?nèi)因，大拆大建是住宅生命周期短的外因。內(nèi)因與外因相結(jié)合，加速了住宅的“夭折”。住宅性能由適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟性能構(gòu)成。[9～10]我國城市住宅性能差，突出表現(xiàn)在以下三個方面。

1.面積小、難改造。在房改以前，我國住宅采用的是福利性實物分配模式。這些住宅內(nèi)部面積小、物理性能不理想、戶型布局結(jié)構(gòu)不盡人意，[11]較難改造。隨著人們生活水平的提高，對于大多數(shù)城鎮(zhèn)家庭來說，目前這些住宅已經(jīng)進入淘汰期，北京前三門大街高層住宅群，就面臨著這種局面。而我國初期在前蘇聯(lián)專家指導(dǎo)下建設(shè)的一批所謂“合理設(shè)計、不合理使用”的4居室住宅，現(xiàn)在仍有許多居民喜歡居住。

2.外觀形象差。內(nèi)部戶型不可合理，外部形象也是差強人意，讓人難以接受。建國以后很長一段時間，從建筑設(shè)計師，到政府負責(zé)規(guī)劃設(shè)計審批的官員和房地產(chǎn)開發(fā)商，都一度忽視了建筑美學(xué)，結(jié)果導(dǎo)致城市里平庸甚至拙劣的建筑隨處可見。加上市容管理和物業(yè)管理跟不上，建筑立面破敗不堪。多種因素疊加起來，使得這些住宅樓，無論在市民眼里還是在政府官員的意識中，都感覺沒有任何建筑藝術(shù)價值可言，而是污染視覺環(huán)境的“垃圾建筑”，盼望早日拆掉。

3.結(jié)構(gòu)設(shè)計安全度偏低。如果說房屋的戶型結(jié)構(gòu)和外部形象尚不會影響到其壽命，結(jié)構(gòu)設(shè)計安全度偏低則會直接危及到其生命健康。[12]計劃經(jīng)濟時期為盡可能節(jié)省資源，我國規(guī)范采用的結(jié)構(gòu)設(shè)計安全度普遍偏低。前些年建筑結(jié)構(gòu)領(lǐng)域有專家指出，我國“采用了可能是世界上最低的結(jié)構(gòu)設(shè)計安全度”，家庭裝修超載壓裂樓板的事件已經(jīng)時有發(fā)生。雖然近年來在對規(guī)范的修訂中，我國已略微提高了結(jié)構(gòu)設(shè)計的安全度，但與國外相比，總體上仍處于較低水平。[13]

（二）規(guī)劃不合理

性能差導(dǎo)致住宅提前“病退”，而城市規(guī)劃缺乏長遠考慮，則導(dǎo)致一部分“年富力強”的住宅被迫提前“下崗”。近年來，各地爭先恐后地進行舊城改造和街道拓寬，把大量主體結(jié)構(gòu)和使用功能完好的住宅拆除，刮起了一股大拆大建風(fēng)。[14]

盲目拆遷，歸結(jié)起來是城市規(guī)劃管理工作滯后。[5]中央政府多年來一直強調(diào)城鎮(zhèn)房屋拆遷必須依照城市總體規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃進行，強調(diào)城市規(guī)劃的嚴肅性和權(quán)威性。可是依靠城市規(guī)劃控制盲目拆遷行為在許多地方其實難以做到。其原因一方面在于己有的城市規(guī)劃水平不高，缺乏前瞻性，不適應(yīng)城市發(fā)展的需要，難與世界潮流接軌。另一方面的原因在于城市規(guī)劃調(diào)整過于隨意，有的城市每屆政府上臺后都重新調(diào)整規(guī)劃，一任一個想法、一屆一個規(guī)劃。在這些人的眼里，規(guī)劃成了紙上畫畫、墻上掛掛、上級看看的擺設(shè)了。因為頻繁調(diào)整規(guī)劃，有的購房按揭項目，在購房人尚未付清月供款時房屋就被列入了拆遷范圍，甚至新房沒有裝修完畢即被拆遷的事也是屢見不鮮。

（三）質(zhì)量問題

報載：1995年初日本神戶發(fā)生7.2級大地震，在對44萬座倒塌房屋清理過程中發(fā)現(xiàn)，許多由日本知名開發(fā)商興建的新住宅成了廢墟，而一些能工巧匠修建的老建筑卻完好無損，在1300年后依然昂然聳立，這主要的原因是工程質(zhì)量。開發(fā)商們?yōu)榱嗽黾永麧櫠档统杀?，所以?dǎo)致質(zhì)量越來越糟糕。在我國北京，為舉辦亞運會而興建的、當(dāng)時獲得了“特別魯班獎”中體博物館，現(xiàn)在85%的地板和墻體出現(xiàn)了貫通性裂紋，承重鋼梁斷裂，存在重大的安全隱患。在這樣的建筑中都存在如此嚴重的質(zhì)量問題，可以預(yù)見在普通住宅建設(shè)中的問題會有多么嚴重，這也是很多建筑住宅在“年富力強”階段被拆毀重建的一個重要原因。

（四）利益驅(qū)動

改革開放以來，幾乎所有城市都在大規(guī)模擴張，隨之而來的是城市中心區(qū)土地價格飆升。為了賺取土地增值帶來的巨大收益，開發(fā)商對改造市區(qū)內(nèi)原本相對寬松的地塊表現(xiàn)出濃厚興趣。即便拆遷費用很高，日后的房價也足以彌補這一成本，可以預(yù)期到的收益促使開發(fā)商下定決心，將才到中年的樓盤犧牲掉。

對于某些地方政府來說，大拆大建有兩方面的原因。其一是政治原因，城市形象是城市的臉面，也是城市政府領(lǐng)導(dǎo)的臉面。上級領(lǐng)導(dǎo)來視察不管看不看城市建設(shè)，總要在這座城市里活動。因此，城市的形象問題也就成了城市政府領(lǐng)導(dǎo)關(guān)心的首要問題。城市建得氣派不大，自然就會在上級面前理虧三分；城市有了大馬路、寬廣場、高樓房，發(fā)展成了“國際化”的“大都市”，上級自然高興，升遷自然有望，何樂而不為？為了城市面貌求新求變，往往脫離當(dāng)?shù)貤l件和經(jīng)濟能力盲目上大項目，大搞“形象工程”，利用行政手段支持大規(guī)模拆遷，并常常以提高容積率吸引開發(fā)商投資。其二，地方政府之所以走“不計成本，大拆大建，以地生財，透支未來”的舊城改造房屋拆遷之路，是緣于一些短期的、眼前的經(jīng)濟利益。具體來說，也就是政府主導(dǎo)下的舊城拆遷，其主要毀滅的是出讓土地上的房子，而得到的則是拆除房子后以出讓的土地使用權(quán)收益，“收獲遠遠大于付出”。在這種思想驅(qū)使下，“建了拆、拆了建”便在所難免了。

三、危害

（一）資源浪費

住宅建筑能源消耗占總能耗的比例極大，其中美國接近二分之一的能源消耗在建筑上，歐洲國家是28%-45%，中國為11%。溫室氣體和其它有害氣體的排放與能源生產(chǎn)和利用過程密切相關(guān)。此外，建筑還消耗了地球40%左右的非金屬礦資源，16%的淡水，25%的原木。[15]

住宅未達到設(shè)計使用年限而進行拆除，客觀上造成了大量社會資源的浪費。以每平方米建筑含有1.5噸建筑材料計算，大規(guī)模拆遷消耗的人力、物力、能源和運力在全國范圍內(nèi)將會是天文數(shù)字。中國建筑協(xié)會理事長宋春華表示，住宅的短命現(xiàn)象，特別是大量處于設(shè)計使用年限的建筑被拆除，不符合可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展觀。[16]“推倒墻頭壘磚頭”的低水平建造方式，浪費了大量的人力和資源。[17]價值滅失，不能做到物盡其用，是建筑資源和社會財富的巨大損失。

（二）破壞城市的歷史與特色

在我國各地的舊城改造房屋拆遷中，很多的舊街區(qū)和舊房子在推土機轟鳴聲中灰飛煙滅，這不僅使許多古城失去歷史的記憶，少了最能代表自己城市特色的歷史街區(qū)，也割斷了歷史文化的延續(xù)。許多歷史名城失去了時間厚度，從而也失去了自己的城市特色。西方的如倫敦、巴黎、慕尼黑、波士頓等歷史悠久的名城，在戰(zhàn)后也都曾走過一段大規(guī)模的舊城改造房屋拆遷的“城市更新”之路。即拆除了市中心大量被戰(zhàn)爭毀壞或者并未毀壞的老建筑，代之以各種嶄新的高樓大廈。但是，改造后的城市空間卻變成一種單調(diào)乏味、缺乏歷史厚重感和當(dāng)?shù)匚幕恋韨€性的環(huán)境。這種大規(guī)?！俺鞘懈隆边\動，后來被許多學(xué)者稱為繼戰(zhàn)爭之后對城市的“第二次破壞”。

歷史街區(qū)擁有現(xiàn)代化國際性都市不可多得的建筑文化遺產(chǎn)資源,保護是作為歷史產(chǎn)物和未來改造者對當(dāng)代的一種理解。[18]歷史街區(qū)保護“不只是為了過去而過去，而是為了現(xiàn)在而尊重過去”。[19]

（三）環(huán)境污染

建筑對環(huán)境的影響巨大，消耗著50%的能源，40%的原材料，50%的水資源。而規(guī)模大、范圍廣、數(shù)量多的住宅建筑耗能大、資源浪費嚴重。[20]20世紀(jì)末，美國環(huán)境保護機構(gòu) (Environment Pro2tection Agency)曾公布，在建筑物的建造、修復(fù)及摧毀中，每年將產(chǎn)生大約一億三千六百萬噸的建筑垃圾，[21]造成的環(huán)境污染觸目驚心。拆除會產(chǎn)生大量的粉塵和廢棄物，造成環(huán)境污染。拆除意味著新建，要補充和輸入更多的資源，而能源大量消耗的后果是二氧化碳排放總量的增加。[22]

（四）影響房地產(chǎn)價格

這種大規(guī)模的拆遷，與固定資產(chǎn)投資快速膨脹形成互動，拉動了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格的迅速攀升。高房價已成為影響社會和諧[23]和經(jīng)濟良性發(fā)展的重要因素。

四、結(jié)束語

特別值得注意的是，在當(dāng)前大規(guī)模建造住宅時期，仍有許多性能低劣的住宅在源源不斷地被建造出來，2003年中國質(zhì)量協(xié)會和全國用戶委員會公布的全國住宅用戶滿意度指數(shù)測評分值只有64分，不少新住宅已經(jīng)埋下了“短命”的病根。其實，對一個城市、一個社會來說，拆遷除了要考慮經(jīng)濟利益外，還要考慮經(jīng)濟利益之外的其他社會價值。在英、法等歐洲國家百年以上老宅比比皆是，許多老宅在顯要位置都用醒目的阿拉伯?dāng)?shù)字標(biāo)注建造年代，彰顯著當(dāng)時的建造者對它能夠經(jīng)久耐用、世代相傳充滿自信，同時也在不斷傳遞著建筑本身所蘊涵的文化信息。

房屋建筑的設(shè)計使用年限與食品的保質(zhì)期不同，并非一旦超過設(shè)計使用年限就不可居住，在絕大多數(shù)情況下，結(jié)構(gòu)還遠未因材料性能降低等因素出現(xiàn)不可接受的失效概率。如果進行良好的維護和必要的修繕，可以大大延緩結(jié)構(gòu)的衰老期。國內(nèi)和國外的經(jīng)驗都表明，住宅的實際使用年限不僅應(yīng)當(dāng)超過規(guī)定為50年的設(shè)計使用年限，許多還可以超過100年。我國從今至2020年還將建設(shè)大約300億平方米的住宅，[24]提高各類建筑工程的耐久性，延長工程結(jié)構(gòu)的使用壽命從而延長住宅的使用壽命，是土木工程領(lǐng)域今后工作的一個重點。

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The Analysis on the Ephemeral Phenomenon of Residential Building in China

Wang Yanbin
（Heilongjiang Polytechnic,The Accounting and Finance Department,Harbin 150010）

There was a strange phenomenon in residential buildings construction while city construction was on everywhere and market of real estate was prosperous in our country.The absolute demolishing area and the ratio of demolishing area to completed area was consistent increasing.The serious waste of resource and pollution of environment have been resulted from the building and demolishing in a largescale.After the strange phenomenon has been introduced,its plausible reasons and endangerments to country and social were analyzed heavily in this paper.The reference would be provided to themanagement of residential building construction and planning department for reducing constraint of resource from largely building house,for improving efficiency of resource,for alleviating pressure load of circumstance and for achieving sustainable developmentofhousing construction.

Endangerment;Phenomena;Reasons;Residential Building Construction

K826.16

A

1005-913X（2017）11-0111-04

2017-09-28

王彥彬(1968-)，男，遼寧昌圖人，高級工程師，研究方向：資產(chǎn)評估。

蘭欣卉］