冷學(xué)文

摘 要：當(dāng)前一些中小城市有大量的空置房，前段時(shí)間的結(jié)構(gòu)調(diào)整使其有局部的消化，但總體上仍然大量過剩，基于這一現(xiàn)狀，本文就房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)行分析，首先闡述了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要作用以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的主要問題，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向及其策略進(jìn)行了探討分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；作用；問題；方向；策略

過去各地發(fā)展政策都是靠各種優(yōu)惠政策來吸引投資、招商引資；以低價(jià)或零地價(jià)供地、或者靠減免稅、低息貸款、財(cái)政補(bǔ)貼來刺激投資。再加上現(xiàn)行土地制度，是地方政府獨(dú)家征地、獨(dú)家賣地的模式，使得土地收入變成地方政府的主要收入。因此促使地方政府熱衷于鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)，熱衷于推高地價(jià)來獲得更多的政府收入，結(jié)果導(dǎo)致了很多城市的房地產(chǎn)庫(kù)存過高、房屋過剩，而且推高了地價(jià)、推高了房?jī)r(jià)。為了充分房屋居住的本質(zhì)作用，以下就房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向及其策略進(jìn)行探討。

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要作用

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用主要表現(xiàn)為：

1.1促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。良性的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠有效刺激市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)定和促進(jìn)整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)的良性、健康發(fā)展。特別是在面對(duì)大范圍的金融危機(jī)時(shí)，由于貨幣行業(yè)和金融業(yè)務(wù)的持續(xù)崩盤，造成市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的劇烈波動(dòng)，這時(shí)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)就能夠有效的將大批的家庭資金吸進(jìn)過來，從而達(dá)到緩和和抵御通貨膨脹等危機(jī)的目的，穩(wěn)定了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的震蕩，進(jìn)而維護(hù)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)推進(jìn)。

1.2有效帶動(dòng)周邊行業(yè)的興起。房地產(chǎn)行業(yè)屬于先導(dǎo)性的服務(wù)產(chǎn)業(yè)，由于它的涉及范圍較廣，業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜，使得它同許多行業(yè)都有著非常密切的行業(yè)聯(lián)系，如建材行業(yè)、冶金行業(yè)、電力行業(yè)、化工行業(yè)、水利行業(yè)等等。因此，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷興起，其它相關(guān)行業(yè)也能夠被有效的帶動(dòng)，其經(jīng)濟(jì)利益和效益得到極大的增加，進(jìn)而造成市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)整體的活躍。

1.3能夠迅速的拉動(dòng)市場(chǎng)需求。通過對(duì)一些國(guó)民基礎(chǔ)設(shè)施的大量興建，能夠有效的引導(dǎo)和改變大眾的消費(fèi)意向，積極拉動(dòng)市場(chǎng)內(nèi)需，對(duì)提高人們?nèi)罕娚钯|(zhì)量，縮小城鄉(xiāng)差距以及加速城市化建設(shè)進(jìn)程等方面都有著積極的促進(jìn)和推動(dòng)作用。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的主要問題分析

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)取得了一定的成果，促進(jìn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但其起到積極作用的同時(shí)，也會(huì)產(chǎn)生不良的影響。所以必須明確房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要得到政府幫助，并且房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人們生活影響非常大，因此對(duì)于其存在的問題需要妥善處理，客觀分析，消除非理性行為。其問題主要表現(xiàn)為：

2.1地產(chǎn)市場(chǎng)的無序性特征。當(dāng)前房?jī)r(jià)仍然是人們關(guān)注的焦點(diǎn)之一，并且一直居高不下，房?jī)r(jià)過高的原因是地價(jià)價(jià)格一直沒有下降，土地按照嚴(yán)格的意義來說，其并不是一件商品，其價(jià)格與社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間無關(guān)。使地價(jià)變動(dòng)的因素是地產(chǎn)市場(chǎng)向資本化轉(zhuǎn)變，很多土地在不明確價(jià)格的情況下出讓給其他企業(yè)，給經(jīng)濟(jì)帶來了負(fù)面影響。

2.2房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟(jì)問題。泡沫經(jīng)濟(jì)即為虛幻經(jīng)濟(jì)，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)因素。泡沫經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)形式是不斷上升，不會(huì)中途停止，有特定的周期。但其具有的周期性也會(huì)變成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)阻礙，使價(jià)格不斷上升，投資的資金數(shù)額越來越多，使房地產(chǎn)現(xiàn)有的價(jià)格超過實(shí)際價(jià)格，變成投機(jī)行為，衍生出泡沫現(xiàn)象。這不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有時(shí)甚至?xí)茐囊粋€(gè)國(guó)家的金融穩(wěn)定。

2.3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)脫離市場(chǎng)。雖然我國(guó)實(shí)行的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但需要接受國(guó)家政策的宏觀調(diào)控，即房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求，是由國(guó)家分配的土地決定，而不是簡(jiǎn)單的市場(chǎng)調(diào)控。但這種方式與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不符，和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)脫離，會(huì)出現(xiàn)不可預(yù)估的后果。所以需要改變這一經(jīng)濟(jì)模式，政府正確發(fā)揮自己的職能，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的供求原則調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)，以此穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，保證供需平衡。

3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向的分析

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，筆者認(rèn)為主要表現(xiàn)在以下幾方面：

3.1加強(qiáng)用地管理。土地資源是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的前提，只有得到土地資源，才可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，所以在土地的應(yīng)用問題上，需要妥善解決，科學(xué)安排，同時(shí)也要利用政府職能。同時(shí)也正是因?yàn)槭袌?chǎng)規(guī)則不明確，出現(xiàn)炒地皮的行為，使地價(jià)不斷上升，對(duì)此政府要對(duì)其進(jìn)行有約束，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)趨于成熟，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。

3.2實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)與政府的結(jié)合。我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，實(shí)行的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，即說明需要結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)主義制度。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今，只有發(fā)揮市場(chǎng)與政府的雙重作用，才會(huì)創(chuàng)建一個(gè)好的發(fā)展環(huán)境。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與政府宏觀政策的結(jié)合，會(huì)讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)趨于平衡，這是每種經(jīng)濟(jì)發(fā)展都要遵循的規(guī)律。政府的調(diào)控職能不是形式，而是借助政策落實(shí)，否則就會(huì)出現(xiàn)反效果。

3.3不斷完善相關(guān)制度。與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)的制度中，有很多問題還有待完善，就像是預(yù)警機(jī)制建立存在的不足，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，因?yàn)樗莿?dòng)態(tài)發(fā)展的，存在大量不確定的因素。預(yù)警機(jī)制的建立包括很多種，其中價(jià)格預(yù)警機(jī)制的建立要有一個(gè)科學(xué)、合理的范圍，考慮既定的因素與動(dòng)態(tài)因素，科學(xué)定價(jià)，防止泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)以及各個(gè)公司也可以根據(jù)這一范圍對(duì)價(jià)格進(jìn)行綜合的評(píng)估，預(yù)測(cè)價(jià)格的變動(dòng)，并進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，給出分析報(bào)告，讓政府用科學(xué)的措施調(diào)控，制定方案。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的策略

4.1嚴(yán)格房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的金融監(jiān)管。政府相關(guān)部門應(yīng)該加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行金融方面的監(jiān)管力度以便保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠和諧發(fā)展。房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)該進(jìn)行有效地管理，特別是在投資和還款能力上，對(duì)這些方面進(jìn)行管理是加強(qiáng)房地產(chǎn)與銀行間合作的基石。將房地產(chǎn)的借貸業(yè)務(wù)與資金流動(dòng)進(jìn)行控制，是保證銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加地科學(xué)化和合理化。

4.2強(qiáng)化房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控。現(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格偏高，違反了價(jià)值規(guī)律，一定程度上造成了市場(chǎng)混亂的局面，這就要求有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行有效調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)并不是要打壓房地產(chǎn)價(jià)格，更不是無底線地降低房?jī)r(jià)，而是要通過合理的手段來使房地產(chǎn)的價(jià)格與它真實(shí)的價(jià)值相適應(yīng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)動(dòng)蕩的現(xiàn)狀。近些年，我國(guó)房地產(chǎn)中一個(gè)最重要的問題就是房?jī)r(jià)過高。而在金融危機(jī)時(shí)候，我國(guó)的房地產(chǎn)又是由于價(jià)格過低，企業(yè)的資金不能進(jìn)行有效地運(yùn)轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一度受到阻礙。因此房地產(chǎn)的價(jià)格不能過高也不能過低，否則都不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國(guó)家的有關(guān)部門應(yīng)該做好調(diào)控工作，從而正確地判斷房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之間的協(xié)調(diào)程度，制定出行之有效的政策法規(guī)。

4.3堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。社會(huì)輿論直接影響到市場(chǎng)的消費(fèi)心態(tài)。“買漲不買跌”是市場(chǎng)普遍存在的購(gòu)房心理。因此要堅(jiān)持正確的社會(huì)輿論導(dǎo)向，不能把個(gè)別樓盤的上漲或下跌現(xiàn)象放大宣傳而產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，使不明真相的人跟風(fēng)蠻從?；靵y的信息也擾亂正常的市場(chǎng)秩序，不利于市場(chǎng)健康發(fā)展。作為各級(jí)政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)媒體輿論的管理，讓正確的輿論真正服務(wù)于群眾生活，服務(wù)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間有著非常密切的聯(lián)系，兩者之間存在相輔相成的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系。面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)的市場(chǎng)形勢(shì)，政府應(yīng)該推行長(zhǎng)效的宏觀調(diào)控措施，使房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)朝正確的方向發(fā)展。并且把握好調(diào)整幅度、講究好調(diào)控策略，使房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著恰當(dāng)?shù)拇龠M(jìn)作用。

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