呂沖+王淑華

摘 要：業(yè)主集資借用開發(fā)商資質(zhì)自主建房，容易出現(xiàn)名義物權(quán)人與實(shí)際物權(quán)人的分離與權(quán)屬爭(zhēng)議。本文從現(xiàn)行法律規(guī)定和法理兩方面進(jìn)行分析后認(rèn)為，借用開發(fā)商資質(zhì)自主建房的物權(quán)應(yīng)歸屬于業(yè)主所有而不是開發(fā)商，當(dāng)一般債權(quán)人與自建房業(yè)主發(fā)生物權(quán)歸屬爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)平衡各方利益，對(duì)建房業(yè)主事實(shí)上的所有權(quán)予以保護(hù)。

關(guān) 鍵 詞：實(shí)際物權(quán)人；名義物權(quán)人；物權(quán)期待權(quán)；利益保護(hù)

中圖分類號(hào)：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1007-8207（2017）11-0107-07

收稿日期：2017-05-31

作者簡(jiǎn)介：呂沖（1993—），男，山東萊蕪人，山東建筑大學(xué)法學(xué)院2015級(jí)碩士研究生，研究方向?yàn)槊裆谭▽W(xué)；王淑華（1971—），女，山東聊城人，山東建筑大學(xué)法學(xué)院教授，碩士研究生導(dǎo)師，博士，研究方向?yàn)槊裆谭▽W(xué)。

近年來(lái)，隨著抱團(tuán)養(yǎng)老模式的興起，實(shí)踐中出現(xiàn)一種新型的購(gòu)房方式，即幾位甚至幾十位親朋好友眾籌款項(xiàng)購(gòu)得某開發(fā)商的建設(shè)用地使用權(quán)，但不辦理土地使用權(quán)過(guò)戶而繼續(xù)使用原房地產(chǎn)商的開發(fā)資質(zhì)自主建房或競(jìng)得某宗建設(shè)用地使用權(quán)后借用開發(fā)商資質(zhì)申辦開發(fā)建設(shè)手續(xù)并進(jìn)行自主建房，待房屋建成后，先以開發(fā)商的名義對(duì)房屋進(jìn)行初始登記，①取得房產(chǎn)大證，而后各業(yè)主再辦理每套房屋的房產(chǎn)證。這種購(gòu)房方式的優(yōu)勢(shì)在于削減了高額的開發(fā)商利潤(rùn)與廣告宣傳等運(yùn)營(yíng)成本，節(jié)約了購(gòu)房開支，但也存在較大弊端，比如在房屋建成后至分割辦理房產(chǎn)證這段期間，有的開發(fā)商可能出現(xiàn)誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)，以自己的名義將房屋出售或抵押，侵害業(yè)主的房產(chǎn)權(quán)屬。筆者即基于這樣一個(gè)真實(shí)具體的案例展開討論分析其物權(quán)歸屬的困惑和解決路徑。

某房地產(chǎn)開發(fā)商A公司經(jīng)由政府出讓獲得某宗建設(shè)用地使用權(quán)，后因無(wú)力開發(fā)欲將其轉(zhuǎn)讓。某業(yè)主看中該宗土地后就聯(lián)系本單位的其余27人委托B公司與A公司簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，明確約定在B公司成立A公司第一項(xiàng)目部，全權(quán)開發(fā)、自負(fù)盈虧，財(cái)務(wù)收支單獨(dú)負(fù)責(zé)，該項(xiàng)目單獨(dú)使用A公司公章（1）、財(cái)務(wù)專用章（1）與合同專用章（1），與A公司財(cái)務(wù)或其他任何項(xiàng)目不發(fā)生任何關(guān)聯(lián)。協(xié)議簽訂后，A公司的實(shí)際控制人刻制了協(xié)議約定的公章（1）、財(cái)務(wù)專用章（1）與合同專用章（1），并交由業(yè)主組成的項(xiàng)目部獨(dú)立使用。同時(shí)，全體業(yè)主自籌資金向A公司支付了全部土地轉(zhuǎn)讓款，并如期開工建設(shè)。因業(yè)主無(wú)開發(fā)資質(zhì)，期間各類建設(shè)手續(xù)均由業(yè)主代表自行辦理，但均以A公司的名義申辦手續(xù)并加蓋公章，最終建設(shè)成了一個(gè)獨(dú)立的商品房小區(qū)。開發(fā)建設(shè)的所有費(fèi)用包括但不限于土地、建設(shè)手續(xù)辦理、施工、綠化、維護(hù)、人員工資等，均由業(yè)主自籌資金。而且，業(yè)主單獨(dú)成立的集資建房項(xiàng)目部分別簽訂的《建設(shè)工程施工合同》等工程合同及相應(yīng)的付款憑證等都足以證明該房屋是業(yè)主集資建房。房屋建成后，業(yè)主先后入住，且以A公司的名義辦理了房屋初始登記，但當(dāng)業(yè)主在分割辦理房產(chǎn)證的時(shí)候，A公司則不予配合，其員工還擅自將該小區(qū)房屋抵押給了第三人，后因無(wú)力償還A公司對(duì)第三人的借款債務(wù)而被債權(quán)人起訴并進(jìn)入法院強(qiáng)制執(zhí)行程序，抵押權(quán)人也申請(qǐng)法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。本案中，開發(fā)商A公司在進(jìn)行了房屋初始登記后喪失誠(chéng)信，導(dǎo)致自建房的業(yè)主無(wú)法獲得房產(chǎn)登記。

一、從現(xiàn)行法律規(guī)定分析本案

房產(chǎn)物權(quán)的歸屬

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第30條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。”《物權(quán)法》第142條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外?！钡?0條的規(guī)定說(shuō)明了在合法建造的房屋建成那一刻起房屋即自然產(chǎn)生了一個(gè)物權(quán)，這種物權(quán)是事實(shí)行為完成時(shí)即產(chǎn)生，不以意思表示的法律行為為前提，不以是否登記的公示方法為前提，僅以事實(shí)行為的完成作為產(chǎn)生的依據(jù)。只要這種事實(shí)行為產(chǎn)生并存在，法律即直接賦予其法律效果。同時(shí)，第142條的規(guī)定與第30條進(jìn)行了銜接，規(guī)定了這種因事實(shí)行為而自然產(chǎn)生的物權(quán)歸誰(shuí)所有，即在建設(shè)用地使用權(quán)人合法建造房屋建成那一刻，其自然獲得了該房屋的所有權(quán)，即“誰(shuí)建造誰(shuí)所有”。雖然《物權(quán)法》第31條規(guī)定在這種情況下如果對(duì)其不登記而進(jìn)行處分，處分行為不發(fā)生效力，但這并不影響房屋本身物權(quán)的存在與歸屬。因此，具體到本案中的28位業(yè)主集資建造的這些房屋，從房屋建成之日起，法律便直接賦予了這些房屋一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，又因?yàn)檫@些房屋事實(shí)上是由28位業(yè)主集資建設(shè)，因此，這些房屋事實(shí)上的所有權(quán)人屬于28位業(yè)主，且這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的產(chǎn)生與歸屬與是否已進(jìn)行了登記無(wú)關(guān)。

關(guān)于《物權(quán)法》第142條中的除外規(guī)定，主要是針對(duì)實(shí)踐中一些開發(fā)商在某些房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中，政府相關(guān)部門會(huì)與其事先約定一些市政公共設(shè)施的配套建設(shè)。這些市政公共設(shè)施雖然作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的配套設(shè)施由開發(fā)商進(jìn)行投資建設(shè)，但其性質(zhì)屬于公用。在這種情況下，這些公共設(shè)施物權(quán)的歸屬應(yīng)當(dāng)按照事先約定來(lái)確定，應(yīng)當(dāng)屬于國(guó)家而不是當(dāng)然屬于建筑用地使用權(quán)人。該適用背景可以類推至本案的情形，28位業(yè)主與A公司事先約定由28位業(yè)主全權(quán)開發(fā)、自負(fù)盈虧，這就意味著雙方基于意思自治原則和合同相對(duì)性原則認(rèn)可了業(yè)主自主建房，28位業(yè)主換發(fā)個(gè)人房產(chǎn)證的約定即從雙方內(nèi)部之間規(guī)定了A公司對(duì)28位業(yè)主有履行完成登記手續(xù)之義務(wù)。在A公司與28位業(yè)主內(nèi)部關(guān)系中，28位業(yè)主在法律上相對(duì)于A公司是實(shí)際的所有權(quán)人。因此，物權(quán)的歸屬在其內(nèi)部之間應(yīng)當(dāng)按照意思自治歸屬于28位業(yè)主而不直接屬于A公司。

此外，2016年3月1日施行的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>若干問(wèn)題的解釋（一）》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法解釋一》）對(duì)《物權(quán)法》在司法實(shí)踐中出現(xiàn)的一些問(wèn)題進(jìn)行了補(bǔ)充和確定，其中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記與物權(quán)確認(rèn)或基礎(chǔ)關(guān)系爭(zhēng)議進(jìn)行了確定。《物權(quán)法解釋一》第2條明確規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持?！标P(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記薄上“確權(quán)”兩字中的“權(quán)”，有學(xué)者認(rèn)為其并非簡(jiǎn)單指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的問(wèn)題，而應(yīng)具有多重含義：事實(shí)上，通常所稱之“登記確權(quán)”，其含義并非由登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬作出確認(rèn)，而僅僅是指不動(dòng)產(chǎn)登記具有明確物權(quán)具體內(nèi)容（土地使用權(quán)性質(zhì)、土地或者房屋的具體面積、權(quán)利人姓名或者名稱等）的功能，此種功能與物權(quán)歸屬裁判或者法律確認(rèn)意義上的“確權(quán)”是兩回事。[1]反觀本案，A公司雖然對(duì)這些房產(chǎn)進(jìn)行了初始登記，是不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的權(quán)利人，但這只是一個(gè)行政程序事項(xiàng)，法律只能推定其為不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)人，不能因此斷定其為真正的物權(quán)人?！段餀?quán)法》第16條、第17條所規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，僅是登記公示效力的一般認(rèn)定原則，但并不能排除登記的權(quán)利人并非真實(shí)物權(quán)人的情況。B公司28位業(yè)主在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后，按時(shí)履行了支付對(duì)價(jià)的義務(wù)，并有充分證據(jù)可以證明這些房產(chǎn)均由這些業(yè)主自籌資金建設(shè)，所有開發(fā)建設(shè)均由28位業(yè)主負(fù)責(zé)；同時(shí)還可以證明在A公司與B公司內(nèi)部之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定該項(xiàng)目由28位業(yè)主全權(quán)開發(fā)、自負(fù)盈虧。這些證據(jù)都可以證明28位業(yè)主為這宗土地的實(shí)際使用權(quán)人，不動(dòng)產(chǎn)登記薄上公示效力在有充分證據(jù)舉證的情況下會(huì)因此被推翻，房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)人應(yīng)為28位業(yè)主。endprint

二、從法理角度分析本案

房產(chǎn)物權(quán)的歸屬

《物權(quán)法解釋一》第2條表明，如果出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記薄實(shí)名不符的情況并且有證據(jù)證明，法院應(yīng)當(dāng)支持真實(shí)權(quán)利人的訴求。這一解釋從不動(dòng)產(chǎn)登記薄證明力的角度闡釋了當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，解決的基礎(chǔ)不應(yīng)當(dāng)僅僅以不動(dòng)產(chǎn)登記薄的公示效力作為依據(jù)，而應(yīng)當(dāng)通過(guò)判斷其原因行為或基礎(chǔ)關(guān)系從而對(duì)其進(jìn)行重新審視。如果實(shí)際權(quán)利人確有充分證據(jù)證明登記簿的權(quán)利人并非真正的權(quán)利人，應(yīng)當(dāng)支持實(shí)際權(quán)利人的訴求，這也體現(xiàn)了誠(chéng)實(shí)信用原則。同時(shí)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采取登記生效原則，①不動(dòng)產(chǎn)公示方法的重要前提是登記，但實(shí)踐中也存在大量登記的權(quán)利人并非真實(shí)物權(quán)人的情形。這種情況下，法律只是首先推定其為真實(shí)權(quán)利人，但這種推定在有充分證據(jù)證明的情況下是可以被推翻的?！罢鎸?shí)權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致”存在的可能性或制度根源在于，法律賦予不動(dòng)產(chǎn)登記（簿）在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的認(rèn)定上具有權(quán)利推定效力， 這就意味著不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)權(quán)屬狀態(tài)并不總是會(huì)與真實(shí)物權(quán)狀態(tài)相一致。[2]如果有證據(jù)證明登記的物權(quán)人并不是真正的權(quán)利人，那這種被推定的效力即被推翻。本案中，不動(dòng)產(chǎn)登記薄中的權(quán)利人為A公司，A公司作為有資質(zhì)的開發(fā)商，作為不動(dòng)產(chǎn)登記薄中的權(quán)利人是恰當(dāng)?shù)?，在法律上是不存在?quán)屬登記錯(cuò)誤的問(wèn)題。但是，由于本案的特殊性，作為房地產(chǎn)開發(fā)商的A公司并沒(méi)有對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資開發(fā)，建設(shè)手續(xù)的申請(qǐng)報(bào)批也是業(yè)主使用開發(fā)商的名義自主完成的，建設(shè)資金也全部為28位業(yè)主自籌。A公司事實(shí)上僅起到了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)后未辦理土地過(guò)戶而允許受讓人使用其開發(fā)資質(zhì)的作用，如果能誠(chéng)信履約，不動(dòng)產(chǎn)建成后，A公司應(yīng)按合同約定為28位業(yè)主分割辦理房產(chǎn)證，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)名義權(quán)利人和實(shí)際權(quán)利人的一致。因此，本案中，A公司作為名義權(quán)利人的地位在被進(jìn)行充分的舉證后即被推翻。

從物權(quán)確認(rèn)的法理基礎(chǔ)上分析，物權(quán)確認(rèn)包括兩方面內(nèi)容，一方面是對(duì)物權(quán)歸屬的確認(rèn)，包括所有權(quán)的確認(rèn)和他物權(quán)的確認(rèn)；另一方面是對(duì)物的確認(rèn)，即物權(quán)內(nèi)容的確認(rèn)。本案主要是從所有權(quán)歸屬方面進(jìn)行研討。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得方式分為兩種，即原始取得和繼受取得。不動(dòng)產(chǎn)的原始取得是指不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)取得的方式是基于某些法律事實(shí)而不是以原不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的權(quán)利與意志為依據(jù)。我國(guó)法律對(duì)于新建不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)主不動(dòng)產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)規(guī)定所有權(quán)取得方式為原始取得；不動(dòng)產(chǎn)的繼受取得又稱傳來(lái)取得，是與原始取得相對(duì)應(yīng)的一種取得方式，是基于原不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的權(quán)利與意志為依據(jù)，比如通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)買賣合同取得的房屋即為繼受取得。本案從房屋建成之日起，A公司即通過(guò)對(duì)于新建房屋的原始取得的方式從名義上取得了房屋的所有權(quán)，但因本案的特殊性，這種情形又與“A公司自主開發(fā)建成后又出售或贈(zèng)與給28位業(yè)主”這種債權(quán)債務(wù)關(guān)系不同，該房屋完全由28位業(yè)主自主籌資、自己開發(fā)建設(shè)，A公司僅為開發(fā)資質(zhì)的被借用者，應(yīng)當(dāng)將28位業(yè)主看作是這些房產(chǎn)物權(quán)權(quán)利的擁有者，這種物權(quán)關(guān)系層次比債權(quán)債務(wù)關(guān)系層次高得多。退一步講，假設(shè)這些房屋是“A公司自主開發(fā)建成后又出售或贈(zèng)與給B公司”，把A公司與B公司28位業(yè)主的協(xié)議看做是轉(zhuǎn)讓合同或者贈(zèng)與合同，轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與合同生效后，A公司具有為28位業(yè)主轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的義務(wù)，在房屋登記薄登記完成之前，所有權(quán)仍屬于A公司，物權(quán)變動(dòng)雖然還未完全生效，但是債權(quán)的效果已經(jīng)生效，此時(shí)如果A公司出售或抵押給第三人，第三人要完全符合善意取得的所有要件才可取得所有權(quán)。這可體現(xiàn)立法時(shí)立法者的本意是很艱難地對(duì)所有權(quán)人和善意第三人進(jìn)行了取舍，并對(duì)善意第三人賦予了很高的要求方可對(duì)抗所有權(quán)人。但本案的這種情形明顯要比此種情形更高一個(gè)層次。筆者認(rèn)為，這種情況下可以參照適用盜贓物在進(jìn)行無(wú)權(quán)處分時(shí)的相應(yīng)情形，即使全部符合善意第三人的條件，也不能對(duì)抗所有權(quán)人本應(yīng)具有的所有權(quán)。因?yàn)锳公司可以說(shuō)是把28位業(yè)主的成果進(jìn)行了“盜取”又進(jìn)行了處分，如果這種情況下還犧牲所有權(quán)人，實(shí)則無(wú)法接受。

三、從物權(quán)期待權(quán)理論分析業(yè)主

如何對(duì)其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)

物權(quán)期待權(quán)是指已經(jīng)簽訂買賣合同的買受人，雖然暫時(shí)沒(méi)有從公示方法上取得標(biāo)的物的所有權(quán)，但其已經(jīng)履行完成買賣合同相應(yīng)的所有義務(wù)，這種情況下，法律上對(duì)這種近乎完全物權(quán)人的狀態(tài)進(jìn)行保護(hù)，法律效果就是排除他人對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行執(zhí)行的效力。這個(gè)理論由來(lái)已久，在一個(gè)權(quán)利取得以數(shù)個(gè)法律要件組成的時(shí)候，雖然為了實(shí)現(xiàn)權(quán)利取得所需要的法律要件還沒(méi)全部實(shí)現(xiàn)，但是如果有幾個(gè)法律要件實(shí)現(xiàn)了的話，就可以認(rèn)為達(dá)到了權(quán)利的前階段。[3]物權(quán)期待權(quán)是一項(xiàng)向完整物權(quán)靠近的權(quán)利，它最大的特征是以最終取得物權(quán)為目標(biāo)。[4]物權(quán)期待權(quán)理論在司法實(shí)踐中亦有較為廣泛的應(yīng)用?；诜尚袨榈牟粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須以登記為要件，不動(dòng)產(chǎn)的買受人如果已經(jīng)全部完成買賣合同規(guī)定的所有義務(wù)，但在登記要件完成之前，其原則上只具有債權(quán)人的身份。對(duì)于已經(jīng)全部完成合同中的義務(wù)并且如果合同相對(duì)人誠(chéng)信履約將確定無(wú)疑的受讓標(biāo)的物所有權(quán)的特殊的買受人，與那些只簽訂合同卻未履行或未完全履行合同相應(yīng)義務(wù)的買受人受到的法律保護(hù)均一概而論為債權(quán)的保護(hù)關(guān)系是有失偏頗的。因此，對(duì)于這類人的保護(hù)應(yīng)當(dāng)高于普通債權(quán)人的保護(hù)，民法上物權(quán)期待權(quán)理論在這種情況下也對(duì)這類人進(jìn)行一定的保護(hù)。例如：在2015年最高法審判的一例案件中，[5]法官對(duì)一般債權(quán)人與物權(quán)期待權(quán)人的利益進(jìn)行了取舍：“考慮到實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚不完善，對(duì)于買受被執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)等需要登記財(cái)產(chǎn)的案外人而言，即使沒(méi)有取得物權(quán)，但如果其因?yàn)楹贤鴮?duì)該財(cái)產(chǎn)享有的物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)等債權(quán)符合物權(quán)期待權(quán)保護(hù)條件的，人民法院也不能執(zhí)行。法律之所以要對(duì)案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物之物權(quán)期待權(quán)進(jìn)行保護(hù)，概其原因在于，物權(quán)期待權(quán)從性質(zhì)上雖仍屬債權(quán)范疇，但該債權(quán)不同于一般的債權(quán)，案外人既已依照合同履行完畢支付取得物權(quán)之對(duì)價(jià)等義務(wù)，預(yù)期物權(quán)將確定無(wú)疑地變動(dòng)到其名下，在與申請(qǐng)執(zhí)行人一般債權(quán)的實(shí)現(xiàn)發(fā)生沖突時(shí)，法律選擇了優(yōu)先保護(hù)案外人的物權(quán)期待權(quán)。”

本案因抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而涉訴，此時(shí)如果這些標(biāo)的物真的被實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，那28位業(yè)主的利益無(wú)疑將受到巨大的損害。在此案中，如果沒(méi)有A公司的不誠(chéng)信行為，這些房產(chǎn)將確定轉(zhuǎn)移至28位業(yè)主名下，這種向完整的物權(quán)權(quán)利發(fā)展的法律地位與一般的債權(quán)行為關(guān)系是不同的，因此，可以認(rèn)為這28位業(yè)主對(duì)這些房產(chǎn)具有物權(quán)期待權(quán)。雖然我國(guó)法律未明確規(guī)定物權(quán)期待權(quán)的相關(guān)條文，但在有關(guān)條文中可以看出對(duì)物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)蹤跡，并且在條文中規(guī)定了權(quán)利人擁有物權(quán)期待權(quán)的效果是不僅排除人民法院對(duì)標(biāo)的物查封、扣押、凍結(jié)的行為，①而且能排除人民法院對(duì)標(biāo)的物的執(zhí)行行為。②物權(quán)期待權(quán)將普通債權(quán)人與這類特殊的債權(quán)人進(jìn)行了不同層次的保護(hù)，當(dāng)在這類特殊債權(quán)人的權(quán)利通過(guò)債權(quán)債務(wù)關(guān)系的保護(hù)無(wú)法救濟(jì)時(shí)，賦予這類債權(quán)人以物權(quán)人的權(quán)利待遇并重新對(duì)其進(jìn)行保護(hù)。在本案中，作為案外第三人的抵押權(quán)人要申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，28位業(yè)主因受制于合同相對(duì)性的原則，無(wú)法通過(guò)債權(quán)債務(wù)的關(guān)系對(duì)第三人的行為進(jìn)行限制從而保護(hù)自身權(quán)利時(shí)，即可以憑借物權(quán)期待權(quán)的效果提升自己的受保護(hù)層次，其效果就是排除標(biāo)的物房產(chǎn)的查封、扣押、凍結(jié)的行為，以此保護(hù)自己的利益。endprint

四、系爭(zhēng)房產(chǎn)物權(quán)歸屬的利益衡量

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，我國(guó)有些地方已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)的飽和，亦有經(jīng)營(yíng)不善的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了企業(yè)破產(chǎn)的情況。在破產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)執(zhí)行程序后，許多房屋的買受人所購(gòu)買的房屋尚未辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，不動(dòng)產(chǎn)仍登記在開發(fā)商名下，買受人面臨不動(dòng)產(chǎn)被一般債權(quán)人清償?shù)奈ｋU(xiǎn)。本案的28位業(yè)主面臨的便是相似的情形，不同的只是被執(zhí)行人進(jìn)入被執(zhí)行程序的原因并非是企業(yè)破產(chǎn)而是其管理者的誠(chéng)信缺失導(dǎo)致的非法行為。我國(guó)現(xiàn)行法律未對(duì)此類買受人的利益如何進(jìn)行保護(hù)進(jìn)行明確規(guī)定，但在一些司法解釋中可有參見(jiàn)。如《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第1條對(duì)建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)進(jìn)行了規(guī)定，第2條規(guī)定上述承包人的優(yōu)先受償權(quán)不能對(duì)抗作為已經(jīng)交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后的買受人。通過(guò)這些規(guī)定可以看到，法律對(duì)此類買受人的保護(hù)力度是非常強(qiáng)大的，哪怕是具有優(yōu)先于普通債權(quán)人受償?shù)慕ㄖこ痰某邪伺c其發(fā)生利益沖突時(shí)，都無(wú)法撼動(dòng)其地位。

在本案中，系爭(zhēng)房屋作為28位業(yè)主用來(lái)居住的工具，在28位業(yè)主的生存及生活中扮演著重要的角色。從系爭(zhēng)房屋對(duì)于開發(fā)商A公司及28位業(yè)主帶來(lái)的利益角度來(lái)說(shuō)，28位業(yè)主對(duì)其所居住的系爭(zhēng)房產(chǎn)具有的是生存利益，而從開發(fā)商A公司及對(duì)系爭(zhēng)房屋申請(qǐng)執(zhí)行的第三人的角度來(lái)說(shuō)，系爭(zhēng)房屋對(duì)其只具有經(jīng)營(yíng)利益。根據(jù)生存利益優(yōu)先于經(jīng)營(yíng)利益的社會(huì)政策原則，對(duì)28位業(yè)主生存利益的保護(hù)要高于開發(fā)商經(jīng)營(yíng)利益的保護(hù)。業(yè)主與開發(fā)商在發(fā)生利益沖突時(shí)，如果選擇犧牲業(yè)主的利益而保護(hù)開發(fā)商的利益，那就等于用購(gòu)房人即業(yè)主的資金去清償開發(fā)商欠下的債務(wù)，這違背了對(duì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的原則，同時(shí)也加大了購(gòu)房者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，破壞了交易秩序的安全與穩(wěn)定。一項(xiàng)法律制度的適用不應(yīng)減弱或者增大當(dāng)事人于法律適用中能夠預(yù)見(jiàn)到的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。[6]因此，出于對(duì)交易安全穩(wěn)定與利益衡量的考慮，也應(yīng)當(dāng)對(duì)28位業(yè)主的利益進(jìn)行保護(hù)。

五、從類似司法判例看本案

實(shí)踐中類似本案的情形不在少數(shù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議經(jīng)常會(huì)在具有民事法律關(guān)系的雙方中產(chǎn)生，比如在借名買房的案件中，實(shí)際出資購(gòu)買并居住的一方當(dāng)事人并非登記薄上的登記人，而是通過(guò)與登記權(quán)利人的事先約定，由登記權(quán)利人在登記簿登記姓名，而由實(shí)際出資購(gòu)買的人實(shí)際控制并居住房屋。上海法院在2012年審理過(guò)一個(gè)案件，[7]原告廖某、被告林某系兄妹關(guān)系，某日，原告、被告及案外人簽署《關(guān)于家庭財(cái)產(chǎn)信托的確認(rèn)協(xié)議》，約定以置換的方式購(gòu)買某處房產(chǎn)，同時(shí)約定在不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的登記名義人為林某，但實(shí)際占有并居住的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人為廖某，并且在協(xié)議的最后約定，雙方應(yīng)當(dāng)在合適的時(shí)機(jī)到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理過(guò)戶手續(xù)。之后房屋一直由原告廖某占有并居住，物業(yè)管理費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用由廖某支付，房屋的產(chǎn)權(quán)證原件及房屋的鑰匙也由廖某保管，被告林某僅為房屋登記薄上的名義權(quán)利人，并未實(shí)際控制占有該房屋，相關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)等也從未進(jìn)行繳納。但之后，原告廖某一直同被告林某商議擇日去不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理相關(guān)過(guò)戶手續(xù)，而被告林某遲遲不肯同意。后因原告無(wú)法辦理系爭(zhēng)房屋的變更登記手續(xù)而訴至法院。關(guān)于本案的審理，一審法院在判決書中寫道：“由原、被告及案外人共同簽署的《關(guān)于家庭財(cái)產(chǎn)信托的確認(rèn)協(xié)議》中對(duì)系爭(zhēng)房屋的權(quán)屬已明確作出書面約定，該份協(xié)議系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示且與法不悖，具有法律效力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。現(xiàn)原告（廖某）要求被告（林某）按協(xié)議內(nèi)容履行，主張系爭(zhēng)房屋歸自己所有，并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)依法予以支持?！倍彿ㄔ嚎隙艘粚彽呐袥Q并寫道：“《關(guān)于家庭財(cái)產(chǎn)信托的確認(rèn)決議》是當(dāng)事人之間確認(rèn)房屋權(quán)利歸屬的有效證據(jù)，上訴人（林某）雖持有登記在其名下的系爭(zhēng)房屋的房產(chǎn)證，但其僅是名義產(chǎn)權(quán)人，原審法院認(rèn)定系爭(zhēng)房屋權(quán)利人為被上訴人（廖某）并無(wú)不當(dāng)。”在這一案件中，一二審法院對(duì)原被告之間簽訂的《關(guān)于家庭財(cái)產(chǎn)信托的確認(rèn)決議》予以高度重視，雖然這份協(xié)議本質(zhì)只是一種債權(quán)的形式，但其在判定所有權(quán)歸屬的問(wèn)題上起了決定性的作用。法官判案的主要根據(jù)是通過(guò)當(dāng)事人舉證證明存在借名買房的關(guān)系，協(xié)議雙方的真實(shí)意思是所有權(quán)歸屬于借名人，而被借名人雖然被登記為所有權(quán)人，但這并不是雙方的真實(shí)意思表示，據(jù)此作出的權(quán)屬登記并不具有原因行為的基礎(chǔ)，權(quán)利登記簿上的實(shí)名不符會(huì)因?yàn)檎鎸?shí)情形而被否定，借名人請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)并進(jìn)行變更登記便會(huì)得到肯定。

再看我們要討論的案件，亦與上述案件情形具有高度的相似性，都是通過(guò)一份協(xié)議事先約定實(shí)際物權(quán)人與名義物權(quán)人，因此出現(xiàn)實(shí)際物權(quán)人與名義物權(quán)人分離的情況，后因種種原因?qū)е鲁霈F(xiàn)權(quán)屬爭(zhēng)議并涉訴。兩個(gè)案件的高度相似點(diǎn)是實(shí)際物權(quán)人與名義物權(quán)人對(duì)于房屋的所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行了約定，由實(shí)際物權(quán)人一直投資、控制并占有系爭(zhēng)房屋，名義物權(quán)人從來(lái)未對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行投資或者實(shí)際控制，因此，事實(shí)上系爭(zhēng)房屋物權(quán)一直屬于實(shí)際物權(quán)人而非名義物權(quán)人。在這種情況下，實(shí)際物權(quán)人只要證明其與名義物權(quán)人存在的協(xié)議是真實(shí)有效的，那么法院就應(yīng)當(dāng)對(duì)這份協(xié)議進(jìn)行充分的考量，明確協(xié)議雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，重新審視不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利推定能力，以此判決真正的物權(quán)歸屬者，讓真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)得以回歸。

本文通過(guò)現(xiàn)行法律規(guī)定、法理分析和相關(guān)案例的啟示，論證了實(shí)踐中出現(xiàn)的業(yè)主借用開發(fā)商資質(zhì)，自己投資、自己建設(shè)房屋，因不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的名義物權(quán)人為開發(fā)商而實(shí)際投資建設(shè)的實(shí)際物權(quán)人為業(yè)主導(dǎo)致名義物權(quán)人與實(shí)際物權(quán)人的分離而出現(xiàn)權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)，物權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)依賴原因行為和基礎(chǔ)關(guān)系的審查，而不單單以不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的名義物權(quán)人作為判斷的依據(jù)?！段餀?quán)法解釋一》的出臺(tái)也對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記薄中時(shí)常出現(xiàn)的名實(shí)不符問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定，在不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際物權(quán)人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記薄中出現(xiàn)權(quán)屬錯(cuò)誤時(shí)，在實(shí)際物權(quán)人充分舉證后，應(yīng)當(dāng)支持實(shí)際物權(quán)人的請(qǐng)求，這體現(xiàn)了誠(chéng)實(shí)守信原則?？v觀本案，系爭(zhēng)不動(dòng)產(chǎn)出現(xiàn)了權(quán)屬爭(zhēng)議，登記薄上的名義物權(quán)人與實(shí)際投資建設(shè)并控制占有的實(shí)際物權(quán)人并非相同。28位業(yè)主在集資建設(shè)完成不動(dòng)產(chǎn)之后就在事實(shí)上對(duì)這些不動(dòng)產(chǎn)具有了所有權(quán)，雖然不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的名義權(quán)利人為具有資質(zhì)的A公司，但28位業(yè)主此時(shí)可以通過(guò)充分的舉證證明不動(dòng)產(chǎn)登記薄并非真實(shí)權(quán)利人，從而進(jìn)一步完成真實(shí)權(quán)利人的權(quán)屬狀況登記。從法理上講，28位業(yè)主自籌資金建設(shè)，但使用了開發(fā)商的名義進(jìn)行相關(guān)手續(xù)的辦理，其與A公司簽訂的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的協(xié)議并不違反《合同法》第52條關(guān)于無(wú)效合同的規(guī)定，①其不具備開發(fā)商的建設(shè)資質(zhì)也并不違背物權(quán)法關(guān)于取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的規(guī)定而不能取得所有權(quán)。筆者認(rèn)為，開發(fā)商的不誠(chéng)信行為可參照盜贓物在進(jìn)行無(wú)權(quán)處分時(shí)的處理辦法。特別應(yīng)當(dāng)明確的是，當(dāng)一般債權(quán)人與28位業(yè)主發(fā)生利益沖突時(shí)，可通過(guò)物權(quán)期待權(quán)理論為28位業(yè)主的保護(hù)層次進(jìn)行提升，使其利益受到更好的保護(hù)。

【參考文獻(xiàn)】

[1]尹田.物權(quán)登記的效力及其法律適用——對(duì)《物權(quán)法司法解釋一》相關(guān)規(guī)定的解析[J].法律適用，2016，（5）.

[2]司偉.論不動(dòng)產(chǎn)登記與權(quán)屬確認(rèn)——兼論對(duì)《物權(quán)法司法解釋一》第2條的理解[J].法律適用，2016，（5）.

[3]樸常赫.物權(quán)的期待權(quán)的前提條件與其實(shí)益[J].河北法學(xué)，2014，（10）.

[4]唐亞萍.期待權(quán)法律問(wèn)題研究[D].新疆大學(xué)碩士學(xué)位論文，2014.

[5]中華人民共和國(guó)最高人民法院民事裁定書（2015）民申字第1881號(hào).

[6]王欣新，張思明.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中的購(gòu)房者利益保護(hù)[J].江漢論壇.2015，（10）.

[7]林志與廖皖蘇房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛案，一審案號(hào)：（2012）浦民一（民）初字第8282號(hào)；二審案號(hào)：（2012）滬一中民二（民）終字第2221號(hào).

（責(zé)任編輯：王秀艷）endprint