摘 要：為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)各大城市廣泛采取了住房限購(gòu)政策。然而，限購(gòu)政策與國(guó)家司法拍賣有關(guān)法律存在沖突，給房產(chǎn)司法拍賣執(zhí)行活動(dòng)帶來了一定程度的沖擊。筆者認(rèn)為，房產(chǎn)司法拍賣是否適用限購(gòu)政策不能“一刀切”。依據(jù)整體性法律觀，要綜合考慮有關(guān)法規(guī)、原則和政策，妥善加以解決。在有關(guān)法規(guī)與政府政策相沖突時(shí)，既要堅(jiān)持保障民事權(quán)利的法律原則，也要兼顧維護(hù)公共利益的政策需要，在公共利益和當(dāng)事人的民事權(quán)利之間取得適當(dāng)平衡。

關(guān) 鍵 詞：司法拍賣；限購(gòu)政策；整體性法律

中圖分類號(hào)：D925.18 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1007-8207（2017）11-0083-06

收稿日期：2017-08-25

作者簡(jiǎn)介：黃輝明（1968—），男，安徽桐城人，中共江蘇省委黨校法政部副教授，法學(xué)博士，研究方向?yàn)榉ɡ韺W(xué)和法史學(xué)。

目前，為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，全國(guó)各大城市針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)推出了一系列限購(gòu)政策，取得了一定的效果。然而，對(duì)于司法拍賣房產(chǎn)是否受限購(gòu)政策調(diào)整，各地的做法不一，已引起了媒體和社會(huì)的廣泛關(guān)注。因此，從法理上分析這一問題具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、地方法院與地方政府部門兩個(gè)

文件規(guī)定的沖突

針對(duì)司法拍賣房產(chǎn)是否適用限購(gòu)政策，2017年5月31日，江蘇省高級(jí)人民法院在江蘇法院系統(tǒng)內(nèi)部下發(fā)了《關(guān)于司法拍賣涉住房限購(gòu)政策有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）?！锻ㄖ诽岢觯骸八痉ㄅ馁u具有強(qiáng)制性，只受法律約束，不收地方性房產(chǎn)限購(gòu)政策的影響?！蓖瑫r(shí)，《通知》還要求“各級(jí)法院在司法拍賣中嚴(yán)禁出現(xiàn)司法拍賣適用房產(chǎn)限購(gòu)政策的說明或特別提示，在競(jìng)買人咨詢或現(xiàn)場(chǎng)看樣時(shí)應(yīng)當(dāng)作出司法拍賣房產(chǎn)不受限購(gòu)政策影響的肯定性答復(fù)。目的是鼓勵(lì)競(jìng)買人積極參與競(jìng)買，消除其后顧之憂?！?/p>

江蘇省高級(jí)人民法院下發(fā)《通知》的起因是擔(dān)心限購(gòu)政策影響司法拍賣執(zhí)行活動(dòng)?！锻ㄖ氛J(rèn)為：“個(gè)別地方出臺(tái)文件，要求司法拍賣也要適用住房限購(gòu)政策，一些法院執(zhí)行局機(jī)械套用，不經(jīng)請(qǐng)示上級(jí)法院，在拍賣公告中作司法拍賣房產(chǎn)也適用住房限購(gòu)政策的特別提示，嚴(yán)重影響了司法拍賣成交率及司法財(cái)產(chǎn)處置工作。”“司法拍賣是基于公權(quán)力行使的強(qiáng)制執(zhí)行行為，不同于一般市場(chǎng)交易中的自主買賣行為，個(gè)別地方出臺(tái)的房產(chǎn)限購(gòu)政策，主要目的是調(diào)整市場(chǎng)自主交易行為，而基于公權(quán)力行使的司法拍賣具有強(qiáng)制性，只受法律約束，不受地方性房產(chǎn)限購(gòu)政策的影響?！蓖瑫r(shí)，《通知》也提出了司法拍賣房產(chǎn)的法律依據(jù)：“依據(jù)相關(guān)法律和司法解釋規(guī)定，司法拍賣成交或者裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣成交裁定或抵債裁定送達(dá)買受人或者接受抵債物的債權(quán)人時(shí)轉(zhuǎn)移。執(zhí)行法院在司法拍賣成交或裁定以物抵債后，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)登記部門提供執(zhí)行裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，不動(dòng)產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)依法辦理登記，拒不協(xié)助辦理登記手續(xù)的，依法采取強(qiáng)制執(zhí)行措施?！?/p>

然而，引起媒體和輿論格外關(guān)注的是另外一個(gè)文件：南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法辦公室《關(guān)于明確<關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知>操作有關(guān)事項(xiàng)的通知》，發(fā)文時(shí)間是2017年6月7日。該文件表達(dá)的內(nèi)容恰恰與江蘇省高級(jí)人民法院下發(fā)《通知》的內(nèi)容相反，兩者間隔的時(shí)間也僅有一周。該文件明確要求：“因司法拍賣取得不動(dòng)產(chǎn)的，按住房限購(gòu)政策執(zhí)行，購(gòu)房者需具有購(gòu)房資格；同時(shí)，取得者需在取得不動(dòng)產(chǎn)證書滿3年后方可辦理轉(zhuǎn)讓合同備案登記手續(xù)，司法拍賣的成交確認(rèn)時(shí)間在通知執(zhí)行日之前的，不執(zhí)行住房限制轉(zhuǎn)讓政策?！?南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法辦公室的這份文件發(fā)送給南京市中級(jí)人民法院、南京市國(guó)土局、南京市司法局，各成員單位，各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法辦公室，并規(guī)定從2017年6月10日起開始執(zhí)行。筆者認(rèn)為，行政部門將自己的文件發(fā)給法院要求執(zhí)行，做法上有些不妥。因?yàn)槟暇┍镜貓?zhí)行限購(gòu)政策，外地人到了南京，如果不具備購(gòu)房資格，還參加了司法拍賣，南京的限購(gòu)政策即形同虛設(shè)。

由上文可知，江蘇省高級(jí)人民法院與政府部門這兩個(gè)文件存在明顯沖突，在司法拍賣房產(chǎn)是否限購(gòu)問題上二者的態(tài)度截然相反。那么，對(duì)于司法拍賣房產(chǎn)是否屬于限購(gòu)范圍這一問題，其他省市又是如何規(guī)定的呢？關(guān)于司法拍賣房產(chǎn)是否適用限購(gòu)政策，各地的做法不一。多數(shù)城市的做法是遵守法律規(guī)定，不予限購(gòu)。如2016年11月10日，杭州住建局官網(wǎng)明確答復(fù)“司法拍賣住房不在限購(gòu)范圍內(nèi)”。2017年6月28日，西安在出臺(tái)的限購(gòu)政策中明確提出，通過司法裁決和直系親屬間贈(zèng)與、繼承等方式取得的住房，以及申請(qǐng)退出的經(jīng)濟(jì)適用住房等不受限購(gòu)政策規(guī)定的限制。但北京、深圳、廣州、廈門、南京等10多個(gè)城市要求“司法拍賣房產(chǎn)”限購(gòu)。2017年4月27日，北京多部門協(xié)商決定，法院在公開發(fā)布的拍賣公告中應(yīng)明確，競(jìng)拍方為自然人的，其家庭或個(gè)人應(yīng)符合本市限購(gòu)政策，否則將不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。目前，關(guān)于地方政府的限購(gòu)政策是否影響到司法拍賣領(lǐng)域，在國(guó)家層面尚沒有統(tǒng)一的規(guī)定。

二、司法拍賣房產(chǎn)有關(guān)法規(guī)與限購(gòu)

政策的沖突

涉及司法拍賣房產(chǎn)的有關(guān)法規(guī)有《物權(quán)法》《民事訴訟法》《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》等?！段餀?quán)法》第二十八條規(guī)定：因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！睹袷略V訟法》第二百四十二條規(guī)定：被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)向有關(guān)單位查詢被執(zhí)行人的存款、債券、股票、基金份額等財(cái)產(chǎn)情況。人民法院有權(quán)根據(jù)不同情形扣押、凍結(jié)、劃撥、變價(jià)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)。人民法院決定扣押、凍結(jié)、劃撥、變價(jià)財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)作出裁定，并發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，有關(guān)單位必須辦理?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第四百九十三條規(guī)定：拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達(dá)買受人或者接受抵債物的債權(quán)人時(shí)轉(zhuǎn)移。endprint

根據(jù)上述法律規(guī)定和司法解釋，司法拍賣房產(chǎn)的所有權(quán)自法院裁定送達(dá)買家時(shí)轉(zhuǎn)移，不受限購(gòu)政策影響，產(chǎn)權(quán)過戶協(xié)助執(zhí)行單位必須配合辦理相關(guān)手續(xù)。因?yàn)闊o論是《物權(quán)法》的規(guī)定，還是《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》，都對(duì)這種特殊的物權(quán)變動(dòng)形式進(jìn)行了明確規(guī)定，不受地方限購(gòu)政策的約束。因此，江蘇省高級(jí)人民法院下發(fā)的《通知》是有法律依據(jù)的。

拍賣是指以公開競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。司法拍賣，即法院在民事案件強(qiáng)制執(zhí)行程序中，按程序自行進(jìn)行或委托拍賣公司公開處理債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，以清償債權(quán)人債權(quán)。司法拍賣不僅要讓債權(quán)人的利益最大化，也是一種執(zhí)行程序，重要的是價(jià)值獲得最大化，價(jià)高者得。限購(gòu)政策是對(duì)自由買賣的限制，不是價(jià)高者得，從而防止炒作，抑制高房?jī)r(jià)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。因?yàn)橄拶?gòu)不是價(jià)高就能得到，影響償債能力，這就是法律與政策沖突之所在。反之，一些人可能利用司法拍賣“鉆空子”，避開限購(gòu)政策，這也是地方政府擔(dān)心的主要原因。

限購(gòu)是政策，不是法律，是一種臨時(shí)性措施。雖然地方政府既是為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，也是貫徹中央對(duì)房地產(chǎn)定位的要求，但地方政府通過下發(fā)文件的形式就置全國(guó)性法律于不顧，則不符合建設(shè)法治國(guó)家的要求。拍賣行為本身是法院為了保障債權(quán)人的合法權(quán)益而行使的司法權(quán)，地方政府單方面要求法院適用限購(gòu)政策有行政權(quán)對(duì)司法權(quán)擴(kuò)張的嫌疑。

在司法拍賣房產(chǎn)是否限購(gòu)問題上，法院和政府有各自的合理關(guān)切，兩者的沖突是客觀存在的。要想找到解決沖突的辦法，不能僅停留在沖突的表面，要對(duì)此問題進(jìn)行深入的法理分析。

三、闡釋性法律概念和整體性法律觀

要想解決司法拍賣房產(chǎn)法律適用上存在的問題，首先必須對(duì)“什么是法律？”這個(gè)歷久彌新的問題有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)。在這一問題上，分析法學(xué)、功利主義法學(xué)與自然法學(xué)等學(xué)派有著迥然不同的觀念。就本文內(nèi)容而言，應(yīng)區(qū)分三種法律觀，即形式性法律觀、工具性法律觀與整體性法律觀。

形式性法律觀認(rèn)為，法律是一套固定的、形式性的規(guī)則，法官無權(quán)改變它，只能機(jī)械適用法律，以維護(hù)法律的穩(wěn)定性、連續(xù)性和權(quán)威性。形式性法律觀是一種機(jī)械的法律概念，分析法學(xué)和概念法學(xué)都持形式性法律觀。分析法學(xué)家們甚至提出了“惡法亦法”的觀點(diǎn)，主張把道德與法律區(qū)分開來，即使是邪惡的法律，在立法機(jī)關(guān)改變它之前也都是有效的法律。英國(guó)著名分析法學(xué)家哈特說：“道德上邪惡的規(guī)則可以仍是法律”。[1]依據(jù)形式性法律觀，法官成了一部機(jī)械適用法律的“儀器”，類似于“自動(dòng)售貨機(jī)”，案件的判決結(jié)果是確定的、完全可以預(yù)見的。

工具性法律觀認(rèn)為，法律是實(shí)現(xiàn)政治目標(biāo)的工具，關(guān)切公共利益，隨社會(huì)需要而變化，在法律規(guī)則的背后是現(xiàn)實(shí)規(guī)則。工具性法律觀是一種實(shí)用主義或功利主義的法律概念。邊沁認(rèn)為衡量立法的標(biāo)準(zhǔn)是功利原則：即“最大多數(shù)人的最大幸?！?，[2]個(gè)人利益要服從多數(shù)人的利益。工具性法律觀否定法律的確定性。在法律適用上，法官不能機(jī)械適用法律，而應(yīng)根據(jù)政治目的，靈活運(yùn)用法律。弗蘭克提出“規(guī)則懷疑論”，認(rèn)為“法律在很大程度上過去是，現(xiàn)在是，而且將來也是含混的和有變化的。”[3]盧埃林認(rèn)為，法官的主要任務(wù)是使新生的社會(huì)生活的需要得到最大限度的滿足，為此要對(duì)法律進(jìn)行解釋。工具性法律觀注重集體目標(biāo)，忽視個(gè)人權(quán)利，損害了法律的穩(wěn)定性和權(quán)威性。

在整體性法律觀看來，法律既不是一套固定不變的規(guī)則集合體，也不是沒有某種一致性。法律與道德、法律與社會(huì)具有緊密的聯(lián)系，因而法官在適用法律要考慮多種因素的影響，靈活闡釋法律，特別是處理疑難案件時(shí)，法官要?jiǎng)?chuàng)造性適用法律，保持一定的靈活性。整體性法律觀是一種闡述性法律概念，對(duì)法律的理解在于闡述，但闡述也不是隨心所欲的，要從整體上理解法律。自然法學(xué)和社會(huì)法學(xué)一般都持整體性法律觀。社會(huì)法學(xué)提出“活的法律”，自然法學(xué)提出人定規(guī)則之外的“自然法則”，這些觀念都擴(kuò)大或矯正了形式法律概念。

美國(guó)著名法律學(xué)家羅納德·德沃金是整體性法律觀的典型代表。他立足于美國(guó)社會(huì)現(xiàn)實(shí)，本著獨(dú)特的視角來建構(gòu)其整體性法律理論。在德沃金看來，法律屬于實(shí)踐性學(xué)科，必須用建設(shè)性闡釋回應(yīng)社會(huì)需要。他說：“我們必須以完善建設(shè)性闡釋開始，使法律研究適合于社會(huì)實(shí)踐?！盵4]德沃金以闡釋的態(tài)度來理解法律，提出了整體性法律觀。作為整體的法律“既是法律實(shí)踐的產(chǎn)物，又是對(duì)法律實(shí)踐進(jìn)行全面闡釋的激勵(lì)。它向裁決案件時(shí)的法官們提出的程序是基本的闡釋而非偶然的闡釋”。[5]整體性的見解是德沃金法律觀的核心，即“法律的生命與其說是某些漂亮的迷信，不如說是整體性?！盵6]為此，德沃金對(duì)整體性作了全面分析：“一是立法的整體性原則，它要求那些以立法制定一項(xiàng)法律的人在原則上保持該項(xiàng)法律的一致性。二是審判的整體性原則，它要求那些負(fù)責(zé)確定法律內(nèi)容的人在理解和實(shí)施法律時(shí)以上述方式保持一致性?！盵7]可見，德沃金是想運(yùn)用整體性原則來保持法律在某種意義上的一致性，因而他批判形式性法律觀和工具性法律觀在法律確定性問題上的兩極對(duì)立：“作為整體的法律對(duì)‘法律就是法律那種陳舊觀點(diǎn)的機(jī)械主義以及較新的‘現(xiàn)實(shí)主義那種觀點(diǎn)的犬儒主義表示嘆息?！盵8]德沃金在對(duì)整體性法律觀作出總結(jié)時(shí)認(rèn)為：“接受整體性闡釋理想的法官力圖在關(guān)于公民權(quán)利和義務(wù)的某種前后一致的原則中，找到對(duì)其社會(huì)的政治結(jié)構(gòu)和法律學(xué)說的最合理的建設(shè)性闡釋，以此去判決裁決疑難案件。”[9]

依據(jù)整體性法律觀，德沃金認(rèn)為，法律是規(guī)則、原則和政策的綜合。針對(duì)哈特的“法律規(guī)則”論，德沃金認(rèn)為，法律不僅指規(guī)則，而且還包括“原則、政策和其他各種準(zhǔn)則”，[10]它們也是法的重要組成部分。一是德沃金分析了規(guī)則與原則的區(qū)分。德沃金認(rèn)為，法院在那些首創(chuàng)性的判決中經(jīng)常要采用一般原則，而并不是規(guī)則。例如：在一個(gè)遺囑繼承人為取得遺產(chǎn)而謀殺遺囑人的案件中，就不能根據(jù)繼承法遺囑有效的規(guī)則判決該犯罪嫌疑人享有繼承權(quán)，而應(yīng)根據(jù)一項(xiàng)普通法原則判決，即“任何人不應(yīng)從自己的錯(cuò)誤中獲利”這一原則判決剝脫犯罪嫌疑人的繼承權(quán)。原則與規(guī)則不同，規(guī)則是確定的，在適用時(shí)或者有效或者無效，而原則則比較靈活，它決定法官考慮的方向。原則也具有法律約束力，在規(guī)則與原則發(fā)生沖突時(shí)，原則具有優(yōu)先性。二是德沃金指出了原則與政策的區(qū)別。政策“規(guī)定一個(gè)必須實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，一般是關(guān)于社會(huì)的某些經(jīng)濟(jì)、政治或者社會(huì)問題的改善?！盵11]原則“應(yīng)該得到遵守，并不是因?yàn)樗鼘⒋龠M(jìn)或者保證被認(rèn)為合乎需要的經(jīng)濟(jì)、政治或者社會(huì)形勢(shì)，而是因?yàn)樗枪?、正義的要求，或者是其他道德層面的要求?！盵12]德沃金批判了功利主義法學(xué)，認(rèn)為后者僅強(qiáng)調(diào)一般福利，一種集體目的，即政策。但事實(shí)上，就立法而論，往往要兼顧政策和原則，在司法上主要應(yīng)以原則為依據(jù)。“疑難案件的判決，顯然是而且也應(yīng)該是因原則而不是因政策而產(chǎn)生的?！盵13]如對(duì)飛機(jī)制造商提供津貼的立法體現(xiàn)了加強(qiáng)國(guó)防的政策，但一個(gè)飛機(jī)制造商提起要求獲得立法所規(guī)定的津貼之訴時(shí)，所依據(jù)的是他有取得津貼的平等權(quán)利的原則，而不是加強(qiáng)國(guó)防的政策。又如審理案件時(shí)遵循的判例，所遵循的也正是“同樣情況同樣處理”的公平原則?？梢姡谡吲c原則之間，德沃金更看重原則。endprint

德沃金的學(xué)說以“權(quán)利論”作為核心。他之所以強(qiáng)調(diào)規(guī)則、政策與原則之分，就是為了強(qiáng)調(diào)權(quán)利原則，法律必須以某種道德原則作為基礎(chǔ)，原則是整體性法律的靈魂。德沃金要求政府必須認(rèn)真對(duì)待權(quán)利：“我們可以堅(jiān)決要求它認(rèn)真地對(duì)待權(quán)利，要求它遵守一個(gè)關(guān)于權(quán)利是什么的前后一致的學(xué)說，要求它始終如一地恪守自己的宣言”。[14]雖然德沃金法律學(xué)說強(qiáng)調(diào)的是個(gè)人權(quán)利，但其整體性法律觀具有可取之處，為我們分析疑難案件提供了一個(gè)建設(shè)性的分析工具。

四、整體性法律觀在司法拍賣房產(chǎn)

法律適用問題上的運(yùn)用

在疑難案件處理問題上，法官要發(fā)揮主觀能動(dòng)性，創(chuàng)造性地闡釋法律。依據(jù)整體性法律觀，法律是規(guī)則、原則和政策的有機(jī)統(tǒng)一。在司法拍賣房產(chǎn)是否限購(gòu)問題上，我們要綜合考慮有關(guān)法律規(guī)則、民事權(quán)利原則和政府政策，以原則為統(tǒng)帥，靈活解決規(guī)則與政策的沖突。

依照司法拍賣房產(chǎn)的有關(guān)法律，為了保障司法拍賣房產(chǎn)的順利變現(xiàn)，并無限制購(gòu)房人資格的規(guī)定，而政府的限購(gòu)政策在一定程度上妨礙了涉訟房屋的司法拍賣?？梢?，司法拍賣房產(chǎn)有關(guān)法律與限購(gòu)政策存在沖突。

從形式性法律觀來看，法院在處理司法拍賣房產(chǎn)問題時(shí)，有理由只適用國(guó)家法律，不適用地方政府部門的政策性文件。換言之，法院可以允許不具購(gòu)房資格的公民參與競(jìng)買司法拍賣房產(chǎn)，并以司法文書裁決房屋歸競(jìng)買人所有。依據(jù)《物權(quán)法》，房屋所有權(quán)自司法文書生效時(shí)轉(zhuǎn)移。與此同時(shí)，法院還可以要求政府登記機(jī)構(gòu)協(xié)助執(zhí)行。

從工具性法律觀來看，在司法拍賣房產(chǎn)問題上，法官有很大的自由裁量權(quán)，法官可以從公共利益出發(fā)，適用限購(gòu)政策。至于其中可能對(duì)當(dāng)事人個(gè)人利益造成的損害，可以不予考慮，因?yàn)榉ü訇P(guān)注的是集體目標(biāo)而不是個(gè)人權(quán)利。

從整體性法律觀來看，法院在處理司法拍賣房產(chǎn)問題時(shí)，不僅要考慮國(guó)家有關(guān)法律，還應(yīng)該考慮到政府限購(gòu)政策。雖然限購(gòu)政策是地方政府部門制定的，但限購(gòu)政策也是貫徹中央關(guān)于“房子是用來住的，不是用來炒的”這一房地產(chǎn)政策精神要求的產(chǎn)物。在房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制形成以前，限購(gòu)政策是當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的必要手段。因此，法院在處理司法拍賣房產(chǎn)問題時(shí)，不能對(duì)限購(gòu)政策置之不理，而應(yīng)當(dāng)審慎對(duì)待，協(xié)調(diào)限購(gòu)政策與法律規(guī)則的沖突。

至于如何協(xié)調(diào)二者的沖突，還要回到原則的高度，在規(guī)則與政策發(fā)生沖突時(shí)，原則的效力高于規(guī)則與政策。所以，法院可以運(yùn)用相關(guān)原則來協(xié)調(diào)規(guī)則與政策的沖突。民事法律的首要原則是保障民事主體的權(quán)利。這一原則要求司法拍賣房產(chǎn)應(yīng)盡可能順利變現(xiàn)，以保障原告的受償權(quán)，也防止被告財(cái)產(chǎn)權(quán)的不當(dāng)減損。限購(gòu)政策可能損害原被告雙方的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，同時(shí)也影響執(zhí)行的效率。因?yàn)檎呤且粫r(shí)一地的政策，具有多變性，如果法院裁決完全依據(jù)限購(gòu)政策，就會(huì)損害法律的確定性和可預(yù)測(cè)性，從而影響公眾對(duì)法律秩序的信賴，這是不利于法治國(guó)家建設(shè)的。筆者認(rèn)為，為了保障原被告雙方的民事權(quán)利，司法拍賣房產(chǎn)因其特殊性要與一般商品房區(qū)別開來，審慎適用限購(gòu)政策。

民事法律還有一條重要原則，就是民事權(quán)利受公共利益限制原則。住房問題是民生問題，涉及公眾利益。限購(gòu)政策是政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制投機(jī)炒作，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序而采取的宏觀調(diào)控措施。可見，限購(gòu)政策是出于公共利益的需要而對(duì)民事權(quán)利的一種限制。如果允許司法拍賣房產(chǎn)不受限購(gòu)政策制約，勢(shì)必不利于限購(gòu)政策的實(shí)施，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。因此，司法拍賣房產(chǎn)適用限購(gòu)政策符合民事權(quán)利受公共利益限制原則的要求。綜合這兩條民事原則，得出結(jié)論是：既要保障民事權(quán)利，又要維護(hù)公共利益，兩者之間要適當(dāng)平衡。這就要求在為了公共利益的需要而不得不損害民事權(quán)利時(shí)，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償或采取某種補(bǔ)救措施，這也是公共利益限制原則的應(yīng)有之意。對(duì)于司法拍賣房產(chǎn)來說，既不能排除限購(gòu)政策，也不能“一刀切”地適用限購(gòu)政策，正確的態(tài)度是靈活地適用限購(gòu)政策。如果限購(gòu)政策影響到司法拍賣，就要采取相應(yīng)的辦法加以解決。這需要法院與政府部門協(xié)商，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上從限購(gòu)政策對(duì)司法拍賣房產(chǎn)帶來了不利影響的角度進(jìn)行評(píng)估，照顧各自的關(guān)切，平衡民事權(quán)利與公共利益的要求。例如：可以允許司法拍賣房產(chǎn)由具有購(gòu)房資格者優(yōu)先報(bào)名競(jìng)買，在優(yōu)先報(bào)名者人數(shù)為零或低于以往正常值的情況下不限購(gòu)。同時(shí)，允許法官在司法拍賣房產(chǎn)法律適用問題上行使一定的自由裁量權(quán)，綜合考慮有關(guān)法規(guī)、原則和政策的要求，不能“一刀切”。這樣，既不會(huì)沖擊限購(gòu)政策，也能夠保障司法拍賣的順利進(jìn)行，從而在公共利益和當(dāng)事人的民事權(quán)利之間取得適當(dāng)平衡，將會(huì)比“一刀切”收到更好的效果。

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（責(zé)任編輯：苗政軍）endprint