徐紅濤

（貴州電子信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院，貴州凱里556000）

“去庫(kù)存”策略的影響和完善建議

徐紅濤

（貴州電子信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院，貴州凱里556000）

隨著房地產(chǎn)熱度的升高，商品房的庫(kù)存壓力也與日俱增。近幾年來(lái)，我國(guó)商品房每年都要以1億平方米面積新增待售，這一巨大數(shù)這給我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)健康發(fā)展帶來(lái)了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。在此背景下，2015年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出了“去庫(kù)存”，并將其納入我國(guó)確定的五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一?；诖?，通過(guò)對(duì)“去庫(kù)存”實(shí)施一年來(lái)相關(guān)涉事對(duì)象的調(diào)查和研究，一方面探討“去庫(kù)存”策略給社會(huì)帶來(lái)的影響，另一方面為如何更好實(shí)現(xiàn)“去庫(kù)存”提出了一些建設(shè)性的建議。

去庫(kù)存；商品房；影響；建議

一、“去庫(kù)存”策略帶來(lái)的影響

（一）“去庫(kù)存”與租賃市場(chǎng)

住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展與“去庫(kù)存”政策兩者是相輔相成、互相促進(jìn)的，“去庫(kù)存”政策刺激了住房租賃大力發(fā)展，住房租賃市場(chǎng)的急速發(fā)展為“去庫(kù)存”的化解做出了貢獻(xiàn)。政府通過(guò)給予住房租賃行業(yè)以?xún)?yōu)惠政策，客觀鼓勵(lì)了自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，從而一方面充實(shí)了租賃市場(chǎng)的房源，另一方面也促進(jìn)了以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化行業(yè)的成長(zhǎng)。

（二）“去庫(kù)存”與房?jī)r(jià)

國(guó)家在實(shí)施“去庫(kù)存”的同時(shí)，通過(guò)引導(dǎo)和鼓勵(lì)地方政府，讓其對(duì)地產(chǎn)商采取適度降稅和提高產(chǎn)業(yè)集中度的方式，來(lái)力圖降低房開(kāi)商的成本，從而實(shí)施讓商品房降下來(lái)，以促進(jìn)去庫(kù)存之目標(biāo)。在一線(xiàn)城市，由于剛性需求的存在，降價(jià)是不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的；而在三四線(xiàn)城市，由于經(jīng)濟(jì)水平的滯后，微微的降幅對(duì)于激起人民對(duì)房子的購(gòu)買(mǎi)欲望也成效不大。

（三）“去庫(kù)存”與農(nóng)民工權(quán)益

通過(guò)農(nóng)民市民化的“去庫(kù)存”路徑，過(guò)去一年來(lái)，國(guó)家不僅對(duì)在城市買(mǎi)房的農(nóng)民工的市民身份給予認(rèn)可，同時(shí)也在城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和服務(wù)水平上給予大力度的改善，其目的是讓那些在城市里買(mǎi)了房子的農(nóng)民工，在享受了住房的同時(shí)，在就業(yè)、子女教育、醫(yī)療等方面也享有同其他城市人一樣的服務(wù)。

二、“去庫(kù)存”策略完善措施

（一）控制土地供給

由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的高利潤(rùn)，吸引了社會(huì)上巨大的財(cái)富投資該行業(yè)，盲目的土地開(kāi)發(fā)是商品房積壓的源頭。地方政府，要嚴(yán)格審批土地的使用情況，控制土地供給。在偏遠(yuǎn)相對(duì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，高房?jī)r(jià)已同當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖雵?yán)重脫節(jié)，開(kāi)發(fā)商所建的房子賣(mài)不出去，成了“鬼房”。此次調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，近幾年來(lái)，房屋新開(kāi)工面積始終高于房屋銷(xiāo)售面積，商品房越積越多，控制土地供給才是解決問(wèn)題的必由之路。

（二）住房保障貨幣化

住房保障是政府使命，買(mǎi)商品房作為保障性住房，一方面可以實(shí)現(xiàn)政府的善民目標(biāo)，另一方面也可以有助于化解商品房的庫(kù)存。同時(shí)，對(duì)于中低收入有住房剛性需求的居民，可以在首付上給予必要的貨幣補(bǔ)貼等手段，通過(guò)貨幣資助讓其有房住，同時(shí)也會(huì)有效促進(jìn)“去庫(kù)存”策略的落實(shí)。

對(duì)于一些落后、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的開(kāi)發(fā)商企業(yè)，如果在土地款上出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，地方政府可以采取回購(gòu)商品房的形式。一方面幫助遇到困難的地產(chǎn)商渡過(guò)眼下的困難，另一方面可以增加保障房的房源，從而更好實(shí)現(xiàn)安居福民。當(dāng)然，在這一過(guò)程中，資源得以合理配置，也降低了商品房積壓庫(kù)存現(xiàn)象。

（三）降房?jī)r(jià)

從理論上講，降低房?jī)r(jià)是一種方式，但是實(shí)際上手段有很多種，比如，公積金提取政策的放松、異地購(gòu)房的公積金可提取、購(gòu)房可以辦戶(hù)口等等都屬于促進(jìn)房屋銷(xiāo)售的手段。去庫(kù)存化的含義可以理解為：不管采取任何方式，將現(xiàn)有的、尚未賣(mài)出的商品房銷(xiāo)售出去就是去庫(kù)存化。

（四）二套房和首套房的政策優(yōu)化

在住房信貸政策中，其核心內(nèi)容就是關(guān)于二套房和首套房政策問(wèn)題。對(duì)于二套房，有部分是用來(lái)投資的，有部分是改善居住需求的。無(wú)論什么情況，相對(duì)于第一套房子的買(mǎi)家而言，二套房的購(gòu)買(mǎi)者的經(jīng)濟(jì)條件和生活享有度總體會(huì)較高。我們實(shí)行的是有中國(guó)特色的社會(huì)主義道路，我們的目標(biāo)是讓社會(huì)的發(fā)展成果惠及到每個(gè)人，即盡量平均，所以，可以進(jìn)一步拉大二套房的信貸利率甚至是商品房?jī)r(jià)格，用這部分所得補(bǔ)償給首套房的買(mǎi)家。補(bǔ)償?shù)男问娇梢允侵苯咏祪r(jià)補(bǔ)貼，也可以低利率信貸補(bǔ)貼，只要是首套房，無(wú)論是誰(shuí)都可以平等享有，畢竟對(duì)于一個(gè)家庭來(lái)說(shuō)首套房的福利只有一次。目前，無(wú)房者的數(shù)量是很龐大的，他們是社會(huì)的中下層者，他們渴望著自己的第一套房，相信只要實(shí)施了二套房和首套房的政策優(yōu)化，廣大的房子購(gòu)買(mǎi)需求會(huì)極大激發(fā)出來(lái)，勢(shì)必會(huì)推動(dòng)“去庫(kù)存”政策的落實(shí)。

（五）下調(diào)交易稅費(fèi)或?qū)?gòu)房給予財(cái)政補(bǔ)貼

下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，甚至由政府直接給予財(cái)政補(bǔ)貼，是政府在調(diào)節(jié)庫(kù)存時(shí)常用的手段。2015年時(shí)，我國(guó)也曾經(jīng)減免過(guò)住房交易的營(yíng)業(yè)稅，即對(duì)滿(mǎn)2年的住房銷(xiāo)售免征或部分免征營(yíng)業(yè)稅。目前，我國(guó)二手房交易的整體稅費(fèi)負(fù)擔(dān)還比較高，確實(shí)還應(yīng)該進(jìn)行進(jìn)一步下調(diào)。

地方政府也可以擴(kuò)大契稅的減免范圍，比如，降低交易稅或?qū)?gòu)房給予財(cái)政補(bǔ)貼以刺激需求。

三、結(jié)論

中央的“去庫(kù)存”策略，確實(shí)對(duì)于一二線(xiàn)城市商品房庫(kù)存量的化解做出了很大貢獻(xiàn)，但同時(shí)我們也應(yīng)該清醒認(rèn)識(shí)到，近兩年一系列的樓市刺激政策對(duì)于推進(jìn)三四線(xiàn)城市去庫(kù)存的效果并不十分理想，因此，期待國(guó)家能夠頒布更加積極有效的房產(chǎn)政策，以解決商品房庫(kù)存問(wèn)題。

[1]謝太峰.論中國(guó)現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)[J].經(jīng)濟(jì)與管理研究，2015，（3）.

[2]何啟.去庫(kù)存下的中國(guó)經(jīng)濟(jì)[J].宏觀經(jīng)濟(jì)觀察，2016，（7）.

[3]田芳.試論去庫(kù)存改革的得與失[J].金融管理與研究，2016，（5）.

[4]姜來(lái)英.去庫(kù)存與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)[J].求索，2016，（3）.

[5]王華斌.論去庫(kù)存下的房?jī)r(jià)走勢(shì)[J].經(jīng)濟(jì)管理與貿(mào)易研究，2016，（10）.

The influence of"destocking"strategy and suggestions for improvement

XU Hong-tao
（Guizhou electronic information Career Technical College，Kaili 556000，China）

With the increase of real estate fever，commercial housing inventory pressure also growwith each passing day.In recent years，China's commercial housingeveryyear to100 million square meters ofnewarea for sale，a huge number ofthe healthydevelopment ofChina's economic construction has brought potential risks.Under this background，in December 2015 the central economic work conference for the first time put forward the"stock"，and put it into one of the five major economic tasks in China determined.Based on this，through the investigation and Research on the"inventory"implementation year involved object，on one hand，tothe inventorystrategytobringabout social influence，on the other hand toput forward some constructive suggestions as tohowtoachieve the"inventory"better.

destocking；commercial housing；influence；suggestion

F293

A

1673-291X（2017）20-0035-02

[責(zé)任編輯 柯 黎]

2017-02-20

徐紅濤（1983-），男，河南夏邑人，福州大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院博士研究生，教師，講師，從事財(cái)政金融學(xué)研究。