姚冬琴

“大基建”成綠地第二個千億級產(chǎn)業(yè)板塊

龍頭房企之一的綠地控股（600606.SH）正朝著3000億元的年度營收目標邁進，與營收相近的融創(chuàng)中國、保利地產(chǎn)，爭奪碧桂園、萬科、恒大之后第四名的位置。

該公司近期公布的2017年三季報顯示，主要經(jīng)濟指標較上年同期有大幅增長。其中，房地產(chǎn)板塊的銷售回款、利潤總額兩項指標創(chuàng)新高。綠地近年來實現(xiàn)轉(zhuǎn)型、推進多產(chǎn)業(yè)協(xié)同取得的“業(yè)績數(shù)字”，也成為三季報的亮點。在“大基建、大金融、大消費”多元產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略中，相關(guān)產(chǎn)業(yè)對綠地整體業(yè)績的貢獻進一步顯現(xiàn)。其中，大基建率先成為繼房地產(chǎn)主業(yè)之后又一個千億級產(chǎn)業(yè)板塊。

房地產(chǎn)板塊：利潤總額增逾七成

今年三季度，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)保持從嚴、從緊的態(tài)勢，隨著金融監(jiān)管的加強，房地產(chǎn)領(lǐng)域“去杠桿”力度加大，一線城市住宅、商辦市場成交進一步下滑。

在當前的市場環(huán)境下，綠地控股在三季報中對其房地產(chǎn)策略有如此描述：“狠抓銷售去化，提升銷售業(yè)績。不遺余力去庫存、去商辦、推新盤，全力以赴提升銷售業(yè)績。”

數(shù)據(jù)顯示，綠地前三季度累計實現(xiàn)合同銷售金額2033億元，同比增長17%;合同銷售面積1579萬平方米，同比增長19%;回款1675億元，同比增長28%;房地產(chǎn)板塊實現(xiàn)營業(yè)收入910億元，利潤總額95億元，同比分別增長22%、72%。

在銷售回款增速加快奠定的基礎(chǔ)上，綠地前三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入337億元。其中，第三季度單季實現(xiàn)凈流入217億元。

“房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流以銷售回款為主。這兩年，綠地將銷售回款當作重點工作來抓。去年，銷售回款增幅在60%～70%;今年在去年基礎(chǔ)上，依然有20%～30%的增幅。”綠地控股相關(guān)人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者。

該人士還表示，利潤總額增長72%，一方面得益于銷售業(yè)績的提升，另一方面也來自各項主要成本的下調(diào)。

《中國經(jīng)濟周刊》記者在采訪中了解到，綠地近年來土地儲備的策略是不拿高價地，土地成本在幾家龍頭房企中優(yōu)勢較明顯。在不高價拿地的策略下，綠地前三季度累計新增項目39個，累計新增權(quán)益土地面積495萬平方米，權(quán)益計容建筑面積1091萬平方米，其中住宅占比約64%，一二線城市及其周邊直接輻射區(qū)域占比約74%，平均樓面價約2900元/平方米。

據(jù)介紹，在建工程的建筑安裝成本方面，公司從今年起全面實施招標采購模式改革，推進甲供直采，有效降低了項目成本。截至三季度末，綠地先后完成70余個材料設(shè)備種類的以量換價談判，平均降本幅度約15%，部分部品達20%～30%。

在財務(wù)成本方面，綠地通過采用并購貸款、應(yīng)收款A(yù)BS、境外融資等方式獲取資金，以低息負債置換高息負債，使整體資金成本從年初的5.45%下降至5.19%。

今年年初，綠地控股定下了全年實現(xiàn)營業(yè)收入3000億元、利潤總額160億元的業(yè)績目標，成為外界關(guān)注的重點。

綠地控股三季報顯示，前三季度，綠地實現(xiàn)營業(yè)收入1804億元、利潤總額114億元。營業(yè)收入、利潤總額分別完成年度目標的60%、71%后，在接下來的第四季度，綠地控股能否順利完成年度目標？

綠地上述人士接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時稱，目前綠地的營業(yè)收入、利潤總額完成情況符合正常節(jié)奏?！熬G地一般在年底會迎來一波銷售高峰，這與商辦的銷售節(jié)奏相關(guān)，從往年的月度銷售業(yè)績就可以看出來。面對年底的結(jié)構(gòu)性市場機遇，綠地將在新增重大項目可售房源、商辦項目大單銷售等方面繼續(xù)發(fā)力?！?/p>

布局特色小鎮(zhèn) 拿地能力大幅增強

在土地儲備上，綠地控股的“兩減一增”值得玩味。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，綠地累計新增項目39個，比去年同期的49個減少10個;新增土地金額約341億元，比去年同期的587億元下降42%;累計新增權(quán)益土地面積495萬平方米，較去年同期增長約35%。

相比之下，同樣處于龍頭位置的房企中，碧桂園、萬科、保利三家房企同一時期的拿地金額均超千億元，恒大、融創(chuàng)、中海也超過700億元。

“從土地戰(zhàn)略上來看，綠地主要是布局一二線核心城市周邊輻射區(qū)域，拿的地并沒有減少，但是在拿地成本上實現(xiàn)了很好的控制。”綠地控股相關(guān)人士對《中國經(jīng)濟周刊》記者說，今年以來，綠地重點拓展特色小鎮(zhèn)模式，對于獲取較低成本、有溢出效應(yīng)以及獲得更大規(guī)模的開發(fā)土地，收效顯著。

該人士舉例說，綠地在上海周邊輻射區(qū)域——寧波杭州灣簽約了特色小鎮(zhèn)項目，全面承接杭州灣新區(qū)濱海新城的綜合性城市開發(fā)建設(shè)。今年4月，綠地共拿下杭州灣新區(qū)10幅土地，總可建面積114萬平方米，總成交金額10.7億元，平均樓面價約1000元/平方米。“在對岸的嘉興，樓面價可達到2萬元，綠地的拿地價格頗具競爭力?！痹撊耸窟€強調(diào)，綠地進入杭州灣，不僅帶來房地產(chǎn)項目，還包括基建、金融、消費等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的對接，是整體資源的合作。

第三季度，綠地控股南京江北超高層、山東雪野湖小鎮(zhèn)、江西贛江新區(qū)小鎮(zhèn)等18個項目先后落地，新增權(quán)益土地面積248萬平方米，權(quán)益計容建筑面積459萬平方米，預(yù)計增加貨值逾600億元。

華創(chuàng)證券研報認為，依托特色小鎮(zhèn)載體，綠地非市場化拿地能力大幅增強。

綠地控股董事長、總裁張玉良表示，綠地做特色小鎮(zhèn)就是希望避開高成本的公開渠道，獲得較低成本的土地，有更大規(guī)模的溢出效應(yīng)以及獲得更大規(guī)模的開發(fā)土地，“更重要的是，（這樣）能發(fā)揮綠地的綜合產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，能賺到產(chǎn)業(yè)發(fā)展這個層面‘長線的錢。”

業(yè)內(nèi)人士認為，經(jīng)濟發(fā)達的一二線城市具備產(chǎn)業(yè)和人口溢出效應(yīng)，更有利于特色小鎮(zhèn)項目的發(fā)展。

今年6月，綠地集團京津冀區(qū)域管理總部正式揭牌。按照規(guī)劃，區(qū)域管理總部將整合綠地集團旗下房地產(chǎn)事業(yè)部、綜合產(chǎn)業(yè)集團、社會戰(zhàn)略合作商等資源，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)多產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌管理、協(xié)同發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)鏈價值聯(lián)動，以增強綠地在京津冀區(qū)域的整體競爭力。

天津盤龍谷文化產(chǎn)業(yè)城是綠地在北方已經(jīng)落成的以影視文化產(chǎn)業(yè)為特色的小鎮(zhèn)項目，具備會展中心、藝術(shù)館、酒店住宿等功能，目前引入了中國國家畫院、耀萊集團、成家班等產(chǎn)業(yè)資源。據(jù)悉，耀萊集團未來將會在盤龍谷打造一座影視傳媒實訓基地，其中還將包含一所影視大學。

此外，2017年，綠地還在北京門頭溝，河北保定、廊坊、承德等地獲取了多個項目，未來將構(gòu)建文化藝術(shù)、出版?zhèn)髅健⒖萍佳邪l(fā)等為主的產(chǎn)業(yè)定位，為區(qū)域的招商引資、環(huán)境升級、人才引進等方面貢獻一臂之力。

發(fā)揮多產(chǎn)業(yè)協(xié)同的效應(yīng)，“特色小鎮(zhèn)”無疑是個重大機遇。綠地集團京津冀區(qū)域管理總部、京津冀房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理歐陽兵表示，“綠地京津冀地區(qū)未來業(yè)績新的增長點，呼之欲出的就是特色小鎮(zhèn)。我們今年落實幾個特色小鎮(zhèn)項目，從明年開始可以預(yù)見的未來，它會為事業(yè)部每年貢獻幾十億，甚至上百億規(guī)模的成長動力?！?/p>

產(chǎn)業(yè)協(xié)同兌現(xiàn)“業(yè)績數(shù)字”：

大基建再造千億級產(chǎn)業(yè)板塊

房地產(chǎn)主業(yè)之外，過去兩年，綠地控股正逐步提高“大基建、大金融、大消費”三大板塊在其整體業(yè)務(wù)中的地位。其中，前三季度，大基建產(chǎn)業(yè)已累計實現(xiàn)營業(yè)收入705億元，同比增長46%，新增項目金額1400億元，同比增長92%，成為綠地房地產(chǎn)主業(yè)之外又一個千億級產(chǎn)業(yè)板塊。

10月11日，綠地控股公告，綠地中標寧波杭州灣濱海新城基礎(chǔ)設(shè)施PPP項目（三期），項目總投資約26.8億元。此外，綠地控股旗下江蘇省建牽頭的聯(lián)合體中標161億元的南京求雨山PPP項目，旗下貴州建工也承接了一批PPP、EPC項目。

中信建投研報分析認為，綠地有望在中長期充分受益中國PPP 發(fā)展的紅利，繼續(xù)迎來廣闊的成長空間。

對于基建項目如何獲得回報的問題，綠地控股董事長、總裁張玉良算了一筆賬：“綠地的基建項目，1/3是自有資金，2/3是配資，只要確保項目的回報底線，盈利模式就是可持續(xù)且安全的。特別是‘大基建能夠帶動綜合開發(fā)、上下游產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同發(fā)展，并帶來更多的綜合效益?！?p>

中國國家畫院等產(chǎn)業(yè)資源目前已進入天津盤龍谷。

在綠地控股的基建版圖中，近年來的并購力度不小。9月26日，綠地控股與西安市國資委就投資控股西安建工集團有限公司（下稱“西安建工”）簽署協(xié)議，綠地共投資10.7億元，以增資擴股方式收購西安建工66%的股權(quán)并實現(xiàn)控股。

此前，綠地已完成對貴州建工、江蘇省建的并購，“大基建”產(chǎn)業(yè)集群持續(xù)擴容。

“基建的區(qū)域性比較強，收購這些公司后基本就完成了在所在區(qū)域的布局和資源的獲取。同時，這些公司被并購進來之后，隨著體制機制的改革，也迎來新的發(fā)展。”綠地控股上述人士說。

以貴州建工為例，2016年，營業(yè)收入377億元，是并購當年（2015年）營業(yè)收入142.6億元的近3倍。今年上半年，貴州建工營業(yè)收入236億元，凈利潤3.3億元，已超過去年全年凈利潤。