徐彥申,雷國(guó)平(東北大學(xué) 土地管理研究所,遼寧 沈陽(yáng) 110004)

長(zhǎng)株潭城市群資金來(lái)源與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系研究以長(zhǎng)沙市為例

徐彥申,雷國(guó)平
(東北大學(xué) 土地管理研究所,遼寧 沈陽(yáng) 110004)

如何抑制過(guò)快增長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格是目前我國(guó)政府決策部門(mén)和學(xué)者關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金來(lái)源入手,分析了長(zhǎng)株潭城市群中核心城市長(zhǎng)沙市的資金來(lái)源狀況,并利用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)法研究了資金來(lái)源與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系,探尋房地產(chǎn)價(jià)格影響機(jī)理,得出以下結(jié)論:①長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升,房地產(chǎn)市場(chǎng)資金結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為自籌資金占比最多,國(guó)內(nèi)貸款所占份額常年保持穩(wěn)定,利用外資和其他資金在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)資金增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力。②房地產(chǎn)價(jià)格的改變將引起其他資金的波動(dòng)。③國(guó)內(nèi)貸款、利用外資和自有資金并不能成為房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)。因此，長(zhǎng)沙市未來(lái)應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)民營(yíng)資本管理、拓展融資渠道、綜合調(diào)控多種資金來(lái)源等途徑實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

資金來(lái)源;房地產(chǎn)價(jià)格;格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn);長(zhǎng)沙市

1 引言

本世紀(jì)初以來(lái),在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的拉動(dòng)作用下,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)顯著。隨著我國(guó)逐漸步入經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”期,經(jīng)濟(jì)面臨著重大轉(zhuǎn)型,經(jīng)濟(jì)制度改革需要持續(xù)深化,房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位將有所改變。2016年,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展低迷,房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)全線下降,“樓市進(jìn)入寒冰期”。國(guó)家到地方各級(jí)政府頻繁出臺(tái)各種調(diào)控政策,在宏觀上調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格,但并未取得顯著的效果。以往依靠行政干預(yù)的房地產(chǎn)調(diào)控思路正在逐步退出,取而代之的是以信貸和稅收為核心的市場(chǎng)化長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制正在加速形成，這與房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的依賴(lài)性有著較大的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，為了保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)資金來(lái)源的穩(wěn)定性,開(kāi)發(fā)商往往通過(guò)銀行貸款、自有資金、收取定金預(yù)付款、吸引外資等多種融資渠道獲取資金?？梢哉f(shuō)，資金來(lái)源的穩(wěn)定性直接保障了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和房地產(chǎn)價(jià)格的合理波動(dòng)。本文主要從資金來(lái)源角度探討房地產(chǎn)價(jià)格的反饋機(jī)制,對(duì)進(jìn)一步合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有十分重要的意義。

在房地產(chǎn)價(jià)格領(lǐng)域上,國(guó)外學(xué)者指出銀行貸款在短時(shí)間會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控起到重要作用,但國(guó)外資本對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用并不明顯[1,2]。國(guó)內(nèi)外學(xué)者主要從土地市場(chǎng)、金融貨幣政策、宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面開(kāi)展研究。況偉大等通過(guò)構(gòu)建線形城市的住房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)模型探討了房?jī)r(jià)和地價(jià)關(guān)系[3,4],結(jié)果表明，規(guī)制情形下的房?jī)r(jià)和地價(jià)高于無(wú)規(guī)制情形下的房?jī)r(jià)和地價(jià)。金融貨幣政策方面,通過(guò)探尋房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)通貨膨脹影響,以利用貨幣政策干預(yù)通貨膨脹率[5,6]。政府宏觀調(diào)控層面,可間接依靠調(diào)控銀行貸款以達(dá)到控制房?jī)r(jià)的目的。從資金來(lái)源角度,通過(guò)擴(kuò)大民間資本的資金占有率,規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩風(fēng)險(xiǎn)[7,8]。但針對(duì)資金來(lái)源的角度研究較少,特別是針對(duì)資金來(lái)源與房地產(chǎn)價(jià)格的研究更為匱乏。

長(zhǎng)株潭城市群位于湖南省中東部,包括長(zhǎng)沙、株洲和湘潭,是國(guó)家重點(diǎn)引導(dǎo)和培育的七大城市密集區(qū)之一,也是中部地區(qū)最重要的城市群之一，近年來(lái)已成長(zhǎng)為湖南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長(zhǎng)極。相對(duì)其他城市群,長(zhǎng)株潭城市群普遍存在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)力不足、房?jī)r(jià)明顯偏低等問(wèn)題，探尋該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格影響機(jī)理,挖掘房產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?對(duì)指導(dǎo)該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有重要的意義。

基于以上認(rèn)識(shí),本文選取長(zhǎng)株潭城市群中核心城市——長(zhǎng)沙市為研究對(duì)象,研究其房地產(chǎn)市場(chǎng)資金現(xiàn)狀,運(yùn)用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)探尋長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)資金來(lái)源與房地產(chǎn)價(jià)格之間的耦合關(guān)系,形成合理的資金來(lái)源結(jié)構(gòu),并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的不合理波動(dòng)做出修正,最終提出對(duì)應(yīng)的政策調(diào)控建議,對(duì)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格形成合理的資金來(lái)源組合方式具有重要意義。

2 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

回顧2015年長(zhǎng)沙市的房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況,房地產(chǎn)稍顯冷淡,房產(chǎn)交易平穩(wěn),平均房?jī)r(jià)6706元/m2,波動(dòng)明顯。因此,為了保證長(zhǎng)沙市乃至長(zhǎng)株潭地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展,保證房地產(chǎn)價(jià)格的合理性和平穩(wěn)性,必須明確界定資金來(lái)源的方式,形成合理的資金結(jié)構(gòu)并探尋房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金來(lái)源與房產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系。

2.1 資金來(lái)源界定

為了探尋長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來(lái)源與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系,必須細(xì)化資金來(lái)源方式。根據(jù)《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》,將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源劃分為國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款(包含銀行貸款)、債券、利用外資(包括外商直接投資)、自籌資金(包括自有資金)和其他資金(包括定金和預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款)。多年來(lái),隨著國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金逐年減少,在資金來(lái)源中所占比例微乎其微，為了便于研究將其劃入國(guó)內(nèi)貸款,另外本文將占比最少的債券劃入其他資金,最終將長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金來(lái)源方式劃分為四種:國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金。

與國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展水平進(jìn)行對(duì)比,長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源整體情況表現(xiàn)為以下方面:①?lài)?guó)內(nèi)貸款相對(duì)國(guó)內(nèi)平均水平略高,但仍低于國(guó)外60%的平均水平;②在房地產(chǎn)市場(chǎng)中企業(yè)的自籌資金占多數(shù),是融資的主要方式;③其他資金來(lái)源剛剛起步,發(fā)展不完全,但仍然有一定的市場(chǎng)貢獻(xiàn);④利用外資多來(lái)源于外來(lái)資本,占較少比例,但隨著樓市調(diào)整和銀根緊縮,利用外資將成為最具潛力的資金來(lái)源方式。

2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金結(jié)構(gòu)分析

2005—2014年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)資金來(lái)源數(shù)量見(jiàn)圖1,相對(duì)占比見(jiàn)圖2。從圖1、圖2可見(jiàn),長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)四種資金來(lái)源的數(shù)量與結(jié)構(gòu)差異巨大,資金來(lái)源數(shù)量基本保持上漲趨勢(shì)，而針對(duì)某單一年份的資金來(lái)源結(jié)構(gòu)則反復(fù)波動(dòng),具體表現(xiàn)為:在國(guó)內(nèi)貸款上,從所取得的資金總量看,長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)內(nèi)貸款金額逐年上升,2014年達(dá)到122.97億元。在資金結(jié)構(gòu)方面,國(guó)內(nèi)貸款占比額常年保持在10%—15%之間,波動(dòng)較小。這主要?dú)w功于多年來(lái)當(dāng)?shù)劂y行加強(qiáng)貸款管理,提高貸款準(zhǔn)入門(mén)檻,投資者趨于理性等。在利用外資上,隨著我國(guó)市場(chǎng)化程度的提升,大量外來(lái)資金涌入房地產(chǎn)行業(yè),吸引外資總量穩(wěn)步上升。但從占比來(lái)看,利用外資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來(lái)源的貢獻(xiàn)率較小,保持在1.4%—4%之間。相比國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金三種資金來(lái)源,其他資金增長(zhǎng)平穩(wěn),從2009年開(kāi)始一直保持20%的資金占有率,2014年稍有下降,但仍具有較大的潛力。尤其是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展,未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道將逐步拓寬,其他資金將成長(zhǎng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的主要來(lái)源。自籌資金是長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)中主要的資金來(lái)源方式,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其他三種融資方式,平均占總資金來(lái)源的74.1%。2005—2014年總體上呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì),2009年受?chē)?guó)際金融危機(jī)影響出現(xiàn)輕微波動(dòng)。根據(jù)《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款,其自有資金(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%?！边@是房地產(chǎn)市場(chǎng)自籌資金占比較高的原因。

圖1 2005—2014年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)資金來(lái)源占比

圖2 2005—2014年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來(lái)源量走勢(shì)

2.3 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)價(jià)格分析

根據(jù)2005—2014年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告[14],從2005年開(kāi)始長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),2007年受到國(guó)際金融危機(jī)影響房?jī)r(jià)稍有下降(圖3)，2007年之后房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖,房?jī)r(jià)急速攀升,其中2010年、2011年漲幅較大。2010年后,為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)“國(guó)十一條”、“國(guó)五條”等對(duì)過(guò)快增長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了“政策轟炸”,致使房?jī)r(jià)漲幅減緩?？傮w來(lái)看,除“國(guó)五條”對(duì)樓市進(jìn)行的實(shí)質(zhì)性?xún)r(jià)格調(diào)整導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格在2014年稍有下降外,長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)價(jià)格整體上保持上升趨勢(shì)。2014年我國(guó)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)新常態(tài),以房地產(chǎn)業(yè)為代表的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入“經(jīng)濟(jì)飽和期”,再加上國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊,未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)價(jià)格將極有可能增速減緩甚至下降。

圖3 2005—2014年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)價(jià)格

3 數(shù)據(jù)來(lái)源和研究方法

3.1 數(shù)據(jù)來(lái)源與預(yù)處理

本文數(shù)據(jù)主要來(lái)源于2003—2015年《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》、2005年《湖南省統(tǒng)計(jì)年鑒》、2015年《長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)年鑒》。在房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來(lái)源劃分的基礎(chǔ)上,為了保證在數(shù)據(jù)單位相同的前提條件下進(jìn)行研究,本文主要使用單位銷(xiāo)售面積上分?jǐn)偟母鞣N投資額作為分析數(shù)據(jù)。

3.2 研究方法

首先,本文對(duì)2005—2014年長(zhǎng)沙市各來(lái)源途徑資金的單位銷(xiāo)售面積均攤投資額與房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間序列進(jìn)行了單位根檢驗(yàn),并對(duì)不平穩(wěn)數(shù)據(jù)進(jìn)行了差分處理。其次,對(duì)已平穩(wěn)的數(shù)據(jù)進(jìn)行了格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn),進(jìn)一步指出資金來(lái)源與房地產(chǎn)價(jià)格之間的相互關(guān)系(表1)。

表1 房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來(lái)源與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系分析變量

單位根檢驗(yàn):進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)的前提是時(shí)間序列平穩(wěn),單位根檢驗(yàn)的主要目的是判斷時(shí)間序列數(shù)據(jù)中是否含有單位根。單位根會(huì)影響數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性,產(chǎn)生偽回歸現(xiàn)象。本文使用ADF檢驗(yàn)(Augmented Dickey-fuller)對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)四種資金來(lái)源的時(shí)間序列和長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)間序列進(jìn)行檢驗(yàn),若存在單位根,則對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行差分處理,最優(yōu)滯后階數(shù)可通過(guò)SC與AIC相等時(shí)的數(shù)值確定。檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表2。

表2 單位根檢驗(yàn)結(jié)果

注:*、**、***分別表示在10%,5%,1%水平上的顯著性。REP經(jīng)過(guò)二階差分處理后仍存在單位根,因此對(duì)原數(shù)據(jù)取對(duì)數(shù),重新得到的數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)二階差分處理后平穩(wěn)。

格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)[17]:該檢驗(yàn)方法為2003年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主克萊夫·格蘭杰所開(kāi)創(chuàng),主要用于分析經(jīng)濟(jì)變量之間的因果關(guān)系。他給格蘭杰因果關(guān)系的定義為“依賴(lài)于使用過(guò)去某些時(shí)點(diǎn)上所有信息的最佳最小二乘預(yù)測(cè)的方差。”格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)是基于歷史數(shù)據(jù)對(duì)未來(lái)變量之間的因果關(guān)系進(jìn)行探討,通過(guò)此方法得出的變量關(guān)系對(duì)將來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控具有重要的指導(dǎo)作用[18]。

其基本思想是:兩個(gè)給定的時(shí)間序列Xt[19]、Yt,在包含過(guò)去值的條件下,添加X(jué)t的過(guò)去值后對(duì)Yt的預(yù)測(cè)效果顯著好于單獨(dú)由Yt的過(guò)去值對(duì)Yt的預(yù)測(cè)效果。即Xt有助于Yt預(yù)測(cè)精度的改善,則可判斷Xt是Yt引起變化的原因。反之,則稱(chēng)Yt是Xt引起變化的原因;若同時(shí)成立,則稱(chēng)Xt和Yt互為因果關(guān)系[9-12]。檢驗(yàn)要求估計(jì)的回歸公式為:

(1)

(2)

式中,白噪音u1t和u2t假定為是不相關(guān)的。原假設(shè)為H0:α1=α2=…=αq=0,即滯后項(xiàng)x不屬于此回歸。為了檢驗(yàn)該假設(shè),用F檢驗(yàn),即:

(3)

它遵循自由度為q和(n-k)的F分布。式中,n為樣本容量;q表示等于滯后項(xiàng)x的個(gè)數(shù),即有約束回歸方程中待估參數(shù)的個(gè)數(shù);k為無(wú)約束回歸中待估參數(shù)的個(gè)數(shù)。如果在選定的顯著性水平α上計(jì)算的F值超過(guò)臨界Fα值,則拒絕零假設(shè),這樣滯后x項(xiàng)就屬于此回歸,表明x是y的原因。同樣,為了檢驗(yàn)y是否是x的原因,可將變量y與x相互替換,重復(fù)以上的步驟即可。

4 結(jié)果分析

本文通過(guò)對(duì)四種資金來(lái)源方式與房地產(chǎn)價(jià)格五組數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn),其中房地產(chǎn)價(jià)格在經(jīng)過(guò)二階差分處理后仍有單位根,對(duì)其取對(duì)數(shù)的二階差分經(jīng)檢驗(yàn)無(wú)單位根,進(jìn)而應(yīng)用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)探討資金來(lái)源與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系。得出以下結(jié)論:①長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)將引起其他資金來(lái)源方式的變動(dòng)。②國(guó)內(nèi)貸款在利用外資和自有資金與房地產(chǎn)價(jià)格之間并不存在顯著的因果關(guān)系。本文應(yīng)用Eviews 6.0軟件分別對(duì)四種資金來(lái)源與房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn),檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表3。

表3 格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

注:*表示在10%水平上顯著。

國(guó)內(nèi)貸款在利用外資與自籌資金的變化與房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)并不存在關(guān)聯(lián)。經(jīng)過(guò)格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn),國(guó)內(nèi)貸款在利用外資和自籌資金與房地產(chǎn)價(jià)格均未通過(guò)顯著性檢驗(yàn),與房地產(chǎn)價(jià)格之間無(wú)格蘭杰因果關(guān)系。根據(jù)2005—2014年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)全行業(yè)國(guó)內(nèi)貸款所占的總份額為8.49%,且每年變化幅度為0.6%—2%,常年保持穩(wěn)定,并不會(huì)對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)價(jià)格帶來(lái)較大的影響。同時(shí),隨著近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)貸款管理日漸完善、準(zhǔn)入門(mén)檻提高,波動(dòng)性將會(huì)越來(lái)越小。此外，由于投資者逐漸趨于理性化,將進(jìn)一步減少對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊。

從圖2可見(jiàn),利用外資為長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)占比最小的資金來(lái)源方式,且常年來(lái)基本保持穩(wěn)定,與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)不同步。自有資金作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要資金來(lái)源,常年占據(jù)較大數(shù)額的資金來(lái)源占有率,雖然也有較小尺度的波動(dòng),但從圖1和圖3相比較的結(jié)果來(lái)看,這兩者并不存在明顯的協(xié)同關(guān)系。因此,根據(jù)幾何和數(shù)據(jù)分析,自有資金并不是長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)價(jià)格變化的主要原因。

其他融資方式的變動(dòng)受房地產(chǎn)價(jià)格的影響。房地產(chǎn)價(jià)格的變化將引起其他融資方式的資金變動(dòng)。改革開(kāi)放以來(lái),海外經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展,為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)注入了新鮮活力。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)制度改革深入推進(jìn),民間和外來(lái)資本的壯大為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐，方便靈活的融資特點(diǎn)使其逐漸成為長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要方式。房地產(chǎn)價(jià)格作為房地產(chǎn)市場(chǎng)興衰的指向針,房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方參與者對(duì)此尤為敏感,他們會(huì)隨著房地產(chǎn)價(jià)格的改變迅速做出反應(yīng),致使其他資金來(lái)源方式發(fā)生協(xié)同性質(zhì)的改變。從圖1和圖3相比較的結(jié)果來(lái)看,房地產(chǎn)利用外資與其他融資方式呈現(xiàn)出明顯的協(xié)同關(guān)系。因此,無(wú)論從幾何還是數(shù)據(jù)方面均可看出房地產(chǎn)其他融資方式與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在較強(qiáng)的因果關(guān)系。

本文將長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金來(lái)源劃分為國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金,在前人探討單一資金來(lái)源方式與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的基礎(chǔ)之上,通過(guò)引入格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)全面探討了四種資金來(lái)源方式與房地產(chǎn)價(jià)格之間的因果關(guān)系。該方法的優(yōu)點(diǎn)在于：可利用時(shí)間序列對(duì)未來(lái)資金來(lái)源方式與房地產(chǎn)價(jià)格的影響關(guān)系做出預(yù)測(cè),并對(duì)從資金來(lái)源角度探討調(diào)節(jié)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)價(jià)格提供理論依據(jù)。

5 政策建議

目前我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展出臺(tái)了一系列的政策方針,但總體來(lái)說(shuō)實(shí)施效果并不樂(lè)觀,因?yàn)楦鞯氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平不同,呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)。本文在對(duì)以上關(guān)于長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)狀況進(jìn)行分析后,提出以下幾點(diǎn)建議:

加強(qiáng)民營(yíng)資本管理：隨著改革開(kāi)放的推進(jìn),近些年來(lái)民營(yíng)企業(yè)不斷壯大,大量民間資本注入到各行各業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)具有追求高利潤(rùn)和資本密集的特性,造成大量資本滯留在房地產(chǎn)行業(yè),民間資本參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的途徑主要是新型融資方式,如房地產(chǎn)股票、債券的買(mǎi)賣(mài)流通,因此加強(qiáng)民間資本管理是完善其他資金來(lái)源的前提條件。

拓展與完善投融資渠道：在本文的分析中,房地產(chǎn)價(jià)格是引起其他融資方式改變的主要原因。與國(guó)外相比,我國(guó)金融業(yè)起步較晚。眾所周知，金融業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)存在著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系,金融業(yè)的緩慢發(fā)展直接導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的單一性,進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)較大。房?jī)r(jià)的波動(dòng)將會(huì)吸引更多房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者做出反應(yīng),無(wú)論是房地產(chǎn)基金、股票、債券的持有者,還是銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均會(huì)迅速地對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格做出反應(yīng)決策。尤其是對(duì)像我國(guó)這樣以房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的國(guó)家來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展波動(dòng)對(duì)各行各業(yè)產(chǎn)生的影響是不容小覷的。就目前西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)融資模式來(lái)說(shuō),已形成了以房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)為核心、以傳統(tǒng)融資渠道為基礎(chǔ)的多元化融資模式[13,14]。雖然我國(guó)的其他新型融資方式發(fā)展較為迅速,但與西方發(fā)達(dá)國(guó)家仍存在著一定的差距。為了保證長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展,政府應(yīng)大力拓展融資渠道和投資渠道,如發(fā)行股票、債券等,以增加房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入并使各種融資金額達(dá)到合適的配比,同時(shí)拓寬融資渠道，這樣才有益于推動(dòng)長(zhǎng)沙市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,更進(jìn)一步推動(dòng)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的平穩(wěn)走向。

合理使用自籌資金、銀行貸款與外資：以上研究分析表明,雖然對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)價(jià)格起主要作用的是其他融資方式,但并不能否定國(guó)內(nèi)貸款、利用外資和自籌資金與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系。根據(jù)大量的國(guó)內(nèi)學(xué)者分析,自籌資金在短期調(diào)節(jié)方面具有重要的作用，較短時(shí)間內(nèi)對(duì)自籌資金進(jìn)行調(diào)節(jié)將對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)節(jié)具有重要的影響。從圖1可見(jiàn),自籌資金一直是長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來(lái)源的主要方式,伴隨著樓市調(diào)控和銀根縮緊而遙遙領(lǐng)先于其他三種融資方式;銀行貸款也是支撐房地產(chǎn)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?多年來(lái)為長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到了重要的推動(dòng)作用。利用外資對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響體現(xiàn)在短時(shí)間內(nèi)大量“外錢(qián)”的融入將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為,引起房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度波動(dòng)。因此,在穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格、促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的今天,首先應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)整銀行信貸。

本文從較長(zhǎng)的時(shí)間尺度來(lái)研究房地產(chǎn)市的發(fā)展，雖然并未得出銀行貸款與房地產(chǎn)價(jià)格存在較強(qiáng)的因果關(guān)系,但根據(jù)任瀟瀟的分析,銀行貸款在短時(shí)間內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是十分顯著的[15],因此政府可通過(guò)對(duì)銀行信貸金額和貸款發(fā)放速度的短期調(diào)整來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控。在自籌資金方面,根據(jù)有關(guān)學(xué)者的研究表明,在較短時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資增長(zhǎng)率將會(huì)引起自籌資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的頻率變化,這進(jìn)一步表明在趨利效應(yīng)下,較多投機(jī)者將進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)買(mǎi)賣(mài),對(duì)房?jī)r(jià)將產(chǎn)生較大的影響。因此,廣大的投資個(gè)人和企業(yè)需要加強(qiáng)資金管理,多渠道投資,避免資金蜂涌至房地產(chǎn)行業(yè)而引起房地產(chǎn)的泡沫破碎,導(dǎo)致房?jī)r(jià)不穩(wěn)定而帶來(lái)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

針對(duì)外來(lái)投資,國(guó)家應(yīng)構(gòu)建多方面的標(biāo)準(zhǔn),適當(dāng)鼓勵(lì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域,引導(dǎo)外資進(jìn)入如不同類(lèi)型的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),改善房地產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。同時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)將對(duì)以上三種資金來(lái)源方式的變動(dòng)起到推動(dòng)作用,房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方參與者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格均具有較強(qiáng)的敏感性,各方都會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的上升或下降相應(yīng)增加投資額或減少投資額,進(jìn)一步降低損失或擴(kuò)大收益而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)，這是值得重視的。

[1]Luca Agnello,Davide Furceri,Ricard M Sousa.Discretionary Government Consumption,Private Domestic Demand and Crisis Episodes[J].Open Economies Review,2013,241.

[2]Pandit K,Bagchi-sen S.The Spatial Dynamics of US Fertility,1970-1990[J].Growth and Change,1993,242.

[3]況偉大.預(yù)期、投機(jī)與中國(guó)城市房?jī)r(jià)波動(dòng)[J].經(jīng)濟(jì)研究,2010,(9)∶67-78.

[4]況偉大,李濤.土地出讓方式、地價(jià)與房?jī)r(jià)[J].金融研究,2012,(8)∶56-69.

[5]瞿方業(yè),冰刀,馬紅漫,等.住房總值超GDP兩倍引發(fā)二次房改之爭(zhēng)[N].中國(guó)改革報(bào),2009-09-17-003.

[6]陳春陽(yáng).淺談國(guó)內(nèi)民間資本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響[J].科技致富向?qū)?2011,(33)∶188.

[7]李樹(shù)丞,曾華瓏,李林. 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)貨幣政策傳導(dǎo)的作用研究[J].財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐,2008,06∶17-21.

[8]曾華瓏.我國(guó)貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格的互動(dòng)關(guān)系及其實(shí)證研究[D].長(zhǎng)沙：湖南大學(xué)碩士學(xué)位論文,2008.

[9]薛晴.西安市房地產(chǎn)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)系分析[J].西北大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),2011,(3)∶36-40.

[10]黃善林,盧新海.武漢市房地產(chǎn)價(jià)格與開(kāi)發(fā)資金來(lái)源關(guān)系研究[J].華中科技大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2009,(1)∶99-103.

[11]張清勇.房?jī)r(jià)和地價(jià)的因果關(guān)系——基于文獻(xiàn)的討論[J].中國(guó)土地科學(xué),2008,(12)∶68-75.

[12]葉貴,朱科衛(wèi),張繼紅.房?jī)r(jià)與地價(jià)的因果關(guān)系研究——基于重慶的實(shí)證檢驗(yàn)[J].中國(guó)土地科學(xué),2016,(6)∶62-70.

[13]Saban Nazlioglu,Alper Gormus,Ugur Soytas.Oil Prices and Real Estate Investment Trusts(REITs):Gradual-Shift Causality and Volatility Transmission Analysis[J].Energy Economics,2016,

[14]Ren Wang,Jie Hou,Xiaobei He.Real Estate Price and Heterogeneous Investment Behavior in China[J].Economic Modelling,2017,60.

[15]任瀟瀟.我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展與其資金來(lái)源結(jié)構(gòu)的關(guān)系研究[D].成都:西南財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文,2012.

ResearchonRelationshipBetweenRealEstatePriceandSourcesofFundsTakingChangshaCityasanExample

XU Yan-shen,LEI Guo-ping
(Land Management Institute,Northeastern University,Shenyang 110004,China)

This paper explored the impact mechanism of the real estate price,and aimed to inhabit the overgrowth of the real estate price,which was the hot spot of our public departments decision-making and scholars′ study.From the sources of funds,faced with the nowadays situation,based on the relevent statisitical yearbook of the real estate,this paper tried to analyze the sources fund of Changsha——the core city of Changzhutan Urban Agglomeration,and took the advantage of Granger causality test to find out the relationship between fund sources and the price of Changsha real estate.The main conclusions included below:①Changsha,as one of the most important cities in Changzhutan Urban Agglomeration,the real estate price of it continued to rise sharply,the market capital structure of the real estated with the largest proportion of self-financing,the stable share of domestic loans,and the use of foreign capital and other funds in the next period of time would be the main driving force the real estate of market capital growth.②Changes in real estate prices would cause the fluctuations in other funds in the long run.③Domestic loans,the use of foreign capital and its own funds could not be the starting point of the flexible measures to regulate the real estate price.Changsha,in the future,should strengthen private capital management,broaden the channels of capital sources and investment channels,also should pay attention to multi-source comprehensive control and other channels to achieve the healthy development of the real estate industry.

sources of funds;real estate price;Granger causality test;Changsha City

10.3969/j.issn.1005-8141.2017.04.011

F299.23

A

1005-8141(2017)04-0442-05

2017-02-22；

2017-03-25

國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目(編號(hào):41671520)。

徐彥申(1993-),女,吉林省通化人,碩士研究生,主要從事土地資源利用方面的研究。

雷國(guó)平(1963-),男,黑龍江省青岡人,教授,主要從事土地利用規(guī)劃與土地管理研究。