王 桀,田 里,張鵬楊(云南大學(xué) 工商管理與旅游管理學(xué)院,云南 昆明 650091)

旅游房地產(chǎn)業(yè)態(tài)配置模式與效率評(píng)價(jià)研究
——基于上市公司數(shù)據(jù)

王 桀,田 里,張鵬楊
(云南大學(xué) 工商管理與旅游管理學(xué)院,云南 昆明 650091)

旅游房地產(chǎn)成為投資熱點(diǎn),“旅游”與“地產(chǎn)”業(yè)務(wù)的資源配置模式對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率影響深遠(yuǎn)。在對(duì)旅游業(yè)態(tài)與房地產(chǎn)業(yè)態(tài)進(jìn)行界定的基礎(chǔ)上,通過構(gòu)建旅游與房地產(chǎn)業(yè)態(tài)配置模型,界定“大旅游小地產(chǎn)”(3T)、“中旅游中地產(chǎn)”(2TR)和“大地產(chǎn)小旅游”(3R)三種資源配置模式,并應(yīng)用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法對(duì)我國(guó)20家涉及旅游和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市公司數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。結(jié)果表明:“中旅游中地產(chǎn)”業(yè)態(tài)配置模式的效率最高,解釋了以旅游和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)均衡發(fā)展的大型企業(yè)迅速成長(zhǎng)的原因;“大地產(chǎn)小旅游”和“大旅游小地產(chǎn)”業(yè)態(tài)配置模式的效率偏低。研究結(jié)論為企業(yè)戰(zhàn)略投資決策提供了依據(jù)和借鑒。

業(yè)態(tài)配置;旅游房地產(chǎn);數(shù)據(jù)包絡(luò)分析;上市公司

在中國(guó),隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷與旅游業(yè)興起,許多以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)開始轉(zhuǎn)型,旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目成為投資熱點(diǎn)。旅游原本是以居住地為原點(diǎn)而移動(dòng)所圈定的范疇,是一種空間上的概念,一旦加入“產(chǎn)權(quán)、居住”等不動(dòng)產(chǎn)屬性后,如何界定其資源屬性與評(píng)價(jià)其配置效率成為研究關(guān)注的主要問題。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看,要達(dá)到土地資源在兩部門的最優(yōu)配置,關(guān)鍵是要使土地資源在旅游部門和房地產(chǎn)部門的邊際收益相等。然而在實(shí)際開發(fā)中,開發(fā)商往往通過旅游開發(fā)名義獲得大量的土地,由于房地產(chǎn)部門的收益大于旅游部門,開發(fā)商轉(zhuǎn)而進(jìn)行大體量的房地產(chǎn)開發(fā),對(duì)旅游的投入較少。當(dāng)房地產(chǎn)部門的邊際收益最大化而旅游部門的邊際收益最小化時(shí),項(xiàng)目的開發(fā)性質(zhì)就變?yōu)榧兇獾姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目。因此,對(duì)旅游房地產(chǎn)的研究需要從旅游與房地產(chǎn)兩種業(yè)態(tài)的界定開始。

資源稀缺引發(fā)的資源配置問題,是經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的核心問題。資源配置理論研究的是如何把有限的生產(chǎn)要素配置到社會(huì)迫切需要的產(chǎn)品和勞務(wù)生產(chǎn)上去,以實(shí)現(xiàn)最佳的資源使用效率。經(jīng)濟(jì)學(xué)家曼昆指出,效率是資源配置使社會(huì)所有成員得到總剩余最大化的性質(zhì)。配置效率的提高可通過資源優(yōu)化組合來實(shí)現(xiàn)。薩繆爾森指出,“效率意味著不存在浪費(fèi),即當(dāng)經(jīng)濟(jì)在不減少一種物品生產(chǎn)的情況下不增加另一種物品的生產(chǎn),其運(yùn)行便是有效率的”。因此,“旅游+房地產(chǎn)”投資項(xiàng)目追求的目標(biāo)應(yīng)是投入—產(chǎn)出效率最優(yōu),開發(fā)目標(biāo)應(yīng)基于對(duì)旅游資源、配套設(shè)施和服務(wù)、地產(chǎn)資源進(jìn)行投入并獲得產(chǎn)出,效率最優(yōu)意味著浪費(fèi)最低、配置合理?！奥糜?地產(chǎn)”類開發(fā)企業(yè)對(duì)核心資源的配置方式構(gòu)成了其資源配置模式,不同資源配置模式產(chǎn)生的配置效率存在差異。旅游能聚集人氣、擴(kuò)大影響,但創(chuàng)造的利潤(rùn)薄弱；房地產(chǎn)投資回報(bào)相對(duì)較高,但運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。實(shí)際上，旅游與房地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別是土地資源在旅游產(chǎn)品和房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)量的配置問題，對(duì)旅游產(chǎn)品與房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)量“度”的把握,成為旅游與房地產(chǎn)資源配置效率的核心。通過對(duì)資源配置效率實(shí)現(xiàn)程度的研究,將有助于對(duì)其資源配置模式進(jìn)行評(píng)價(jià)。

1 文獻(xiàn)回顧與研究模型

1.1 配置效率

通過國(guó)外其他相關(guān)研究,發(fā)現(xiàn)城市林地、公園綠地、景觀視線等因素都會(huì)對(duì)城市住宅價(jià)格產(chǎn)生影響,購(gòu)房者一般都愿意支付額外費(fèi)用[1]。薩拉·諾丁對(duì)瑞典旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)出現(xiàn)的集群現(xiàn)象研究發(fā)現(xiàn),具備壟斷性質(zhì)的企業(yè)依靠資本和創(chuàng)新具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)[2]。穆勒、莫里森認(rèn)為,旅游系統(tǒng)是由多層次的功能關(guān)系和空間關(guān)系共同編織成的一個(gè)區(qū)域復(fù)雜系統(tǒng)[3]。國(guó)內(nèi)研究中,鐘京濤指出了我國(guó)風(fēng)景名勝區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)過度等問題,并提出了自己的政策建議[4]；李正歡認(rèn)為,中國(guó)新時(shí)期旅游經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式應(yīng)通過資本和技術(shù)進(jìn)步的作用實(shí)現(xiàn)內(nèi)生型增長(zhǎng)[5]；黃泰、張捷等研究表明,旅游地區(qū)與城市之間存在著多層的耦合關(guān)系[6]；石靜認(rèn)為房地產(chǎn)與旅游業(yè)相結(jié)合開發(fā)是一種新興的產(chǎn)業(yè)模式,具有很好的開發(fā)基礎(chǔ)和市場(chǎng)前景[7]；徐紅罡認(rèn)為,旅游發(fā)展與城市發(fā)展密不可分,既相互促進(jìn)又相互制約[8]；戴斌論證并提出了今后政策發(fā)展將更重視旅游業(yè)綜合功能為重點(diǎn)的管理導(dǎo)向[9]；程琳指出產(chǎn)業(yè)耦合是旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的根本動(dòng)因,休假制度是觸發(fā)其轉(zhuǎn)型發(fā)展的外在條件[10]；高楠等認(rèn)為旅游資源開發(fā)與城市化發(fā)展之間存在耦合關(guān)系,并以西安市為例對(duì)兩者之間的耦合協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析[11]。

多數(shù)學(xué)者對(duì)構(gòu)成旅游綜合體的資源要素與配置關(guān)系分析不足,雖然他們提出了旅游資源、基礎(chǔ)設(shè)施、管理模式等是旅游綜合體發(fā)展的關(guān)鍵因素,但從揭示旅游綜合體資源要素、業(yè)態(tài)關(guān)系等核心問題方面缺乏深入研究。對(duì)旅游綜合體資源配置效率的測(cè)度需要對(duì)“旅游開發(fā)”和“地產(chǎn)開發(fā)”兩大核心資源要素的投入和產(chǎn)出進(jìn)行分析,將研究視角聚焦于“旅游開發(fā)企業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、旅游與地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”,對(duì)三類企業(yè)在要素投入和實(shí)際產(chǎn)出進(jìn)行指標(biāo)量化核算,從而實(shí)現(xiàn)對(duì)資源配置主體單位在資源利用效率的測(cè)度。本文的研究視角是以“旅游+地產(chǎn)”三種資源配置模式的企業(yè)作為效率比較樣本,通過三種模式企業(yè)的效率測(cè)度結(jié)果進(jìn)行比較研究。

1.2 業(yè)態(tài)模式

旅游業(yè)態(tài)是指旅游企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求而進(jìn)行相應(yīng)的要素組合所形成的不同產(chǎn)品、經(jīng)營(yíng)方式和組織形所呈現(xiàn)的形態(tài),是一個(gè)包含了“產(chǎn)品+經(jīng)營(yíng)方式+組織形式”的綜合性概念[12]。目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)多元化趨勢(shì)日益顯現(xiàn),城市綜合體、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì),“旅游+地產(chǎn)”多元業(yè)態(tài)集合開發(fā)模式和產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展模式是推動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)、旅游消費(fèi)、地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的核心。

在旅游吸引物大環(huán)境的基礎(chǔ)上進(jìn)行房地產(chǎn)、酒店、商業(yè)、娛樂等跨產(chǎn)業(yè)開發(fā),可使各產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)資源彼此結(jié)合,互相放大資源投入的邊際效用,實(shí)現(xiàn)區(qū)域資源的優(yōu)化配置,使“旅游+地產(chǎn)”項(xiàng)目產(chǎn)生出最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。但過大的地產(chǎn)業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)量將弱化旅游的吸引力,甚至偏離旅游項(xiàng)目本質(zhì),淪為純粹的房地產(chǎn)項(xiàng)目;而過大的旅游業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)量也將弱化地產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目的貢獻(xiàn),成為純粹的旅游景區(qū)。因此,對(duì)旅游業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)量或地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)量“度”的把握,成為了“旅游+地產(chǎn)”資源配置的核心。

基于此,本文按照“旅游”和“地產(chǎn)”兩個(gè)維度構(gòu)建了旅游資源與地產(chǎn)資源配置分析模型,用于描述不同的“度”所對(duì)應(yīng)的資源配置模式。本文用橫坐標(biāo)表示地產(chǎn)開發(fā)量,從低、中、高分別代表地產(chǎn)開發(fā)量的程度;縱坐標(biāo)表示旅游開發(fā)量,從低、中、高分別代表旅游開發(fā)量的程度,建立“旅游+地產(chǎn)”資源配置分析模型。在“旅游+地產(chǎn)”資源配置分析模型中,界定了“大旅游小地產(chǎn)”(3T)、“中旅游中地產(chǎn)”(2TR)和“大地產(chǎn)小旅游”(3R)三種配置模式(圖1):①“大地產(chǎn)小旅游”模式(3T)?！按蟮禺a(chǎn)小旅游”模式在資源配置上表現(xiàn)為地產(chǎn)業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)的數(shù)量和程度遠(yuǎn)超過旅游業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)的數(shù)量和程度,甚至旅游業(yè)態(tài)產(chǎn)品配置為零的配置模式?！按蟮禺a(chǎn)小旅游”模式以地產(chǎn)業(yè)態(tài)產(chǎn)品為主要開發(fā)方向,旅游業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)程度相對(duì)較低,開發(fā)項(xiàng)目不以旅游業(yè)作為核心,旅游業(yè)態(tài)體現(xiàn)不充分。②“中旅游中地產(chǎn)”模式(2TR)?！爸新糜沃械禺a(chǎn)”模式是典型的“旅游綜合體模式”,表現(xiàn)為旅游業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)的數(shù)量和程度與地產(chǎn)業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)的數(shù)量和程度相當(dāng),旅游業(yè)態(tài)配置比例與房地產(chǎn)業(yè)態(tài)配置比例適中的開發(fā)模式。③“大旅游小地產(chǎn)”模式(3R)。“大旅游小地產(chǎn)”模式是典型的“旅游景區(qū)模式”,表現(xiàn)為旅游業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)的數(shù)量和程度遠(yuǎn)超過地產(chǎn)業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)的數(shù)量和程度,甚至地產(chǎn)業(yè)態(tài)產(chǎn)品配置為零的配置模式?！按舐糜涡〉禺a(chǎn)”模式以旅游景區(qū)為主要開發(fā)方向,地產(chǎn)業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)程度相對(duì)較低,地產(chǎn)業(yè)態(tài)產(chǎn)品在業(yè)務(wù)占比中處于次要地位,房地產(chǎn)業(yè)態(tài)體系不充分。在現(xiàn)實(shí)中,由于資源保護(hù)土地開發(fā)受限,許多傳統(tǒng)的旅游企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)景名勝區(qū)或著名景點(diǎn)景區(qū)長(zhǎng)期發(fā)展緩慢,業(yè)務(wù)類型相對(duì)單一,是典型的“旅游景區(qū)。

圖1 “旅游+地產(chǎn)”資源配置分析模型

1.3 數(shù)據(jù)與樣本

為了便于對(duì)三種模式進(jìn)行比較和分析,本文分別對(duì)中國(guó)A股滬深股市“旅游板塊”和“房地產(chǎn)板塊”上市企業(yè)進(jìn)行了分析,根據(jù)個(gè)股資料“公司概況”和“經(jīng)營(yíng)分析”信息,將旅游業(yè)務(wù)占比和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比進(jìn)行分類。截止2015年12月31日,在滬深交易所上市房地產(chǎn)板塊公司有131家,個(gè)股資料和年報(bào)中涉及經(jīng)營(yíng)旅游業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)上市企業(yè)共有11家,其中房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)占比最少的是ST珠江(僅占12.87%)和京投銀泰(占13.51%),旅游業(yè)務(wù)占比較多的是中航地產(chǎn)(占25.04%)和ST珠江(占28.28%)。目前房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)超過500億元的公司達(dá)到27家,深圳萬(wàn)科占據(jù)首位,恒大、中國(guó)海外發(fā)展分別位列第二位和第三位。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期,越來越多的上市房地產(chǎn)企業(yè)在多元業(yè)務(wù)拓展、多元化創(chuàng)新等多方面進(jìn)行了積極嘗試,許多企業(yè)將經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)向旅游業(yè)進(jìn)行了拓展。

自1996年張家界旅游開發(fā)股份公司在深圳證券交易所掛牌上市成為我國(guó)第一家旅游類上市公司后,隨后5年內(nèi)我國(guó)先后有8家旅游類上市公司在滬深交易所上市。截止2015年12月31日,在滬深交易所上市旅游板塊公司有26家,其中景區(qū)類上市公司11家,主題公園類2家(華僑城A、大連圣亞),涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)有8家,分別是華僑城A(占50.51%)、九龍山(占89.1%)、云南旅游(占38.9%)、黃山旅游(占11.4%)、西安旅游(占16.97%)、大連圣亞(占5.10%)、中青旅(占17.91%)、三特索道(占1.55%)。旅游板塊上市公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)雖然各有側(cè)重,但都以景區(qū)、旅游商品、旅游交通等為主。從旅游上市公司的規(guī)模來看,華僑城A以729億元龐大資產(chǎn)成為我國(guó)旅游類上市公司的龍頭老大,黃山旅游、桂林旅游、峨眉山A、云南旅游、麗江旅游5家公司總資產(chǎn)均在10億元以上,這些公司構(gòu)成了我國(guó)旅游板塊上市公司的主體。

按照前文構(gòu)建的三種資源配置模式，本文對(duì)上市公司經(jīng)營(yíng)旅游和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)進(jìn)行了劃分,可以大致篩選出約20家相關(guān)上市公司,其中包括“大旅游小地產(chǎn)”模式代表企業(yè)6家、“中旅游中地產(chǎn)”模式代表企業(yè)2家、“大地產(chǎn)小旅游”模式代表企業(yè)11家。

表1 “旅游+地產(chǎn)”上市企業(yè)決策單元

注:根據(jù)紅塔證券通達(dá)信交易系統(tǒng)V6.06上市公司個(gè)股資料匯總。

本文提出“旅游+地產(chǎn)”三種資源配置模式企業(yè)進(jìn)行效率研究的設(shè)想是:①目前的DEA效率評(píng)價(jià)大多居于同種類型企業(yè),如酒店、旅行社、景區(qū)等,對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)具有一定的評(píng)價(jià)意義,但沒能很好地體現(xiàn)DEA生產(chǎn)前沿效率思想;②國(guó)內(nèi)較多關(guān)于旅游企業(yè)效率的研究均基于上市公司面板數(shù)據(jù)或截面數(shù)據(jù),研究方法和指標(biāo)選取方式都較成熟,但缺少不同經(jīng)營(yíng)性質(zhì)企業(yè)間的效率比較分析;③以旅游上市企業(yè)、部分經(jīng)營(yíng)旅游業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)上市企業(yè)作為決策單元進(jìn)行效率研究具有兩個(gè)優(yōu)勢(shì):一是數(shù)據(jù)均為企業(yè)公開發(fā)布的財(cái)務(wù)信息,指標(biāo)尺度為同一尺度;二是根據(jù)“旅游”和“地產(chǎn)”經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)比例將決策單元進(jìn)行三種模式劃分而測(cè)度出的效率指標(biāo),具有較好的分析意義。

1.4 變量設(shè)置與研究假設(shè)

DEA是以相對(duì)有效為概念基礎(chǔ),以凸錐分析和線性規(guī)劃為工具的一種評(píng)價(jià)方法。本文選用合適的旅游企業(yè)加總數(shù)據(jù),采用DEA的SBM模型來考察研究對(duì)象的技術(shù)效率,并考察效率的不同來源(規(guī)模效率和配置效率)以及它們所處的規(guī)模報(bào)酬階段。它能充分考慮對(duì)決策單元本身最優(yōu)的投入—產(chǎn)出方案,因此能更理想地反映評(píng)價(jià)對(duì)象自身的信息和特點(diǎn)。

假設(shè)有n個(gè)決策單元DMUs,每個(gè)決策單元對(duì)應(yīng)m個(gè)投入變量和s個(gè)產(chǎn)出變量,用(Xj,Yj),j=1,…,n表示。假設(shè)Xj=(x1j,…,xmj)≥0,Xj≠0,j=1,…,n,Yj=(y1j,…,ymj)≥0；Yj≠0,j=1,…,n。樣本中每個(gè)DMUo的相對(duì)效率評(píng)估參照生產(chǎn)可能性集T={(X,Y)/X,X可產(chǎn)出Y},并經(jīng)由觀測(cè)的幾個(gè)假設(shè)驗(yàn)證,因此規(guī)模收益報(bào)酬不變下的生產(chǎn)可能性集T定義為:

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

dj≤Mbj(j∈Ej∈E)

(7)

λj≤M(1-bj) (M≥0,j∈E)

(8)

式(2)—(5)表明生產(chǎn)可能性集中的所有點(diǎn)(X,Y)是極點(diǎn)有效單元的線性組合,能決定被評(píng)價(jià)單元DMUo的目標(biāo)或投影值;式(6)的點(diǎn)可能位于或低于這些超平面;式(7)和式(8)的約束條件表明,如果λj≥0,則bj=0,dj=0,意味著如果DMUj作為一個(gè)被參照單元,則它必定歸屬于超平面:

(9)

最大化下列目標(biāo)函數(shù):

(10)

加上上述約束條件,即為完整的最靠近帕累托有效前沿的最小距離的效率測(cè)度的SBM模型。SBM模型與傳統(tǒng)的CCR和BCC模型的不同之處在于:SBM模型把松馳變量直接放進(jìn)了目標(biāo)函數(shù)中,這樣做一方面解決了投入—產(chǎn)出的松馳性問題,另一方面也解決了非期望產(chǎn)出存在下的效率評(píng)價(jià)問題。此外,SBM模型屬于DEA模型中的非徑向和非角度的度量方法,它能避免徑向和角度的選擇差異帶來的偏差和影響,比其他模型更能體現(xiàn)效率評(píng)價(jià)的本質(zhì)。因此,本文通過SBM模型來研究企業(yè)投入—產(chǎn)出的效率情況。按照投入—產(chǎn)出指標(biāo)選取原則,本文確定投入指標(biāo)為資產(chǎn)總額、營(yíng)業(yè)成本、固定資產(chǎn),產(chǎn)出指標(biāo)為營(yíng)業(yè)收入、股東權(quán)益、凈利潤(rùn)。將指標(biāo)輸入程序,獲得的計(jì)算結(jié)果見表2。將表2中的決策單元按2TR、3T、3R三種模式分類,可計(jì)算出每種類型決策單元的效率平均值,代表三種配置模式?jīng)Q策單元的綜合效率,結(jié)果見表3。

表2 三種模式上市企業(yè)決策單元(DMU)效率值輸出結(jié)果

表3 三種模式上市企業(yè)決策單元(DMU)效率平均值

2 結(jié)果分析

2.1 “中旅游中地產(chǎn)”效率評(píng)價(jià)

“中旅游中地產(chǎn)”的2TR模式在資源配置上比“大旅游小地產(chǎn)”的3T和“大地產(chǎn)小旅游”的3R模式在技術(shù)效率、規(guī)模效率和混合效率上均更有效。“中旅游中地產(chǎn)”的2TR模式在資源配置效率測(cè)度中要優(yōu)于其他旅游企業(yè)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。華僑城是“中旅游中地產(chǎn)”2TR模式中以旅游綜合體開發(fā)建設(shè)為主的企業(yè),宋城股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占營(yíng)業(yè)收入的1/3,開發(fā)的五大“宋城旅游區(qū)”是典型的“古城度假式旅游綜合體”。根據(jù)華僑城A發(fā)布的年報(bào),2015年華僑城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入322.4億元,同比增長(zhǎng)4.94%,旅游綜合業(yè)務(wù)收入為123.2億元,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入為192.0億元。華僑城旗下全國(guó)連鎖主題公園歡樂谷已在北京、上海、深圳、武漢、天津等地營(yíng)業(yè),“旅游+地產(chǎn)”已成為當(dāng)前華僑城的主要經(jīng)營(yíng)模式。杭州宋城集團(tuán)是國(guó)內(nèi)最大的民營(yíng)旅游開發(fā)投資集團(tuán),其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是打造大型文化旅游綜合體,涵蓋文化演藝、主題公園、文化產(chǎn)業(yè)投資、旅游電子商務(wù)、景觀房產(chǎn)、主題酒店、娛樂商業(yè)、文化旅游衍生產(chǎn)品等領(lǐng)域。1996年宋城在杭州郊區(qū)333.34hm2荒地上投入4億元打造了“杭州樂園”,使杭州旅游房地產(chǎn)的基準(zhǔn)價(jià)比周邊房地產(chǎn)高出近1倍。隨后,該集團(tuán)投資30億元開發(fā)南京旅游新城“明城”占地10km2,投資60億元開發(fā)武漢“水鄉(xiāng)旅游城”占地600hm2等,目前已在國(guó)內(nèi)各地以旅游開發(fā)名義購(gòu)買了數(shù)萬(wàn)公頃土地。

2.2 “大旅游小地產(chǎn)”效率評(píng)價(jià)

“大旅游小地產(chǎn)”的3T模式技術(shù)效率最低,表明在目前的技術(shù)水平上對(duì)資源開發(fā)的投入未能達(dá)到綜合有效,如果加大投入,可獲得更大的產(chǎn)出?！按舐糜涡〉禺a(chǎn)”的3T模式混合效率最低,表明該模式的整體效率情況低于“大地產(chǎn)小旅游”的3R模式。大連圣亞是“大旅游小地產(chǎn)”3T模式中唯一有效的決策單元,其旅游主營(yíng)業(yè)務(wù)占93.86%,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占5.1%。大連圣亞是我國(guó)第三代水族館的開創(chuàng)者,海洋極地主題樂園的領(lǐng)跑者,東北旅游業(yè)唯一的一家上市公司,現(xiàn)有7家控股子公司,4家參股公司,員工400余人,資產(chǎn)總值7億元,年?duì)I業(yè)收入超過2億元。大連圣亞控股房地產(chǎn)子公司大連昊豐房地產(chǎn)開發(fā)公司在2012年開發(fā)的房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售收入占大連圣亞業(yè)務(wù)收入的5.1%。大連圣亞的發(fā)展戰(zhàn)略是以海洋文化旅游為主導(dǎo),開發(fā)一系列具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的原創(chuàng)角色衍生品,包括圖書、動(dòng)漫、游戲、玩具等,并進(jìn)軍影視業(yè),形成集出版物和音像制品市場(chǎng)、以動(dòng)漫作品為主的影視播出市場(chǎng)、主題公園和動(dòng)漫形象衍生品三大市場(chǎng)為一體的完整產(chǎn)業(yè)鏈。

2.3 “小旅游大地產(chǎn)”效率評(píng)價(jià)

“小旅游大地產(chǎn)”的3R模式在技術(shù)效率方面要優(yōu)于“大旅游小地產(chǎn)”的3T模式?！靶÷糜未蟮禺a(chǎn)”的3R模式規(guī)模效率最低,表明該模式在資源方面投入不足。深長(zhǎng)城是“小旅游大地產(chǎn)”3R模式中唯一有效的決策單元,其地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)占88.2%,旅游業(yè)務(wù)占7.44%。深長(zhǎng)城擁有近30年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn),同時(shí)具備10多年的五星級(jí)酒店管理經(jīng)驗(yàn),業(yè)務(wù)范圍涉及酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、商業(yè)管理、建筑施工等多個(gè)領(lǐng)域。2012年深長(zhǎng)城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入26.98億元,同比增長(zhǎng)40.77%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)41188.03萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)29.08%。2012年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊保持了調(diào)控的主要基調(diào),2012年報(bào)告期內(nèi)深長(zhǎng)城物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益穩(wěn)定,酒店、長(zhǎng)城物流、長(zhǎng)城置業(yè)等非房地產(chǎn)企業(yè)取得了良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

3 結(jié)論與對(duì)策建議

3.1 結(jié)論

從業(yè)態(tài)配置和效率評(píng)價(jià)的角度分析,當(dāng)前我國(guó)旅游房地產(chǎn)開發(fā)存在以下問題:一是業(yè)態(tài)耦合嚴(yán)重失調(diào)。國(guó)內(nèi)普遍存在的“空城、鬼城、睡成”等現(xiàn)象出現(xiàn)的原因是旅游業(yè)態(tài)配置不合理、對(duì)旅游業(yè)態(tài)投入不足,造成人氣不足?！按蟮禺a(chǎn)小旅游”3R模式泛濫,“旅游與地產(chǎn)”失調(diào)耦合。二是配置模式小散亂。“旅游+地產(chǎn)”開發(fā)需要長(zhǎng)期的資金、人力和管理投入，因此往往需要有實(shí)力的大企業(yè)為項(xiàng)目開發(fā)主體。由于發(fā)展旅游的門檻很高,企業(yè)盲目投入,就形成了“小、散、亂”的開發(fā)格局。三是配置效率普遍不高。由于旅游與地產(chǎn)的結(jié)合開發(fā)是全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)模式,與商業(yè)地產(chǎn)相比,旅游業(yè)跨行業(yè)門類多、復(fù)合程度高,這就意味著,項(xiàng)目的開發(fā)不僅要在選址上做功課,更要注重后期運(yùn)營(yíng)的策略,這樣才能提高資源利用效率。

3.2 對(duì)策建議

旅游房地產(chǎn)開發(fā)的過程需要每個(gè)理性的個(gè)體與集體利益選擇一致的目標(biāo),只有社會(huì)目標(biāo)的集體實(shí)現(xiàn)才是每個(gè)個(gè)體利益最大化的保障，因此旅游房地產(chǎn)的發(fā)展需要建立一種合理有效的治理目標(biāo)。該目標(biāo)包含三個(gè)層次的內(nèi)容:①資源配置效率目標(biāo)是通過改進(jìn)資源配置模式,提高投入產(chǎn)出效率,通過對(duì)旅游資源和土地資源的投入—產(chǎn)出來實(shí)現(xiàn)利用和社會(huì)分配;②通過旅游開發(fā)促進(jìn)生態(tài)環(huán)境保護(hù),防止生態(tài)環(huán)境破壞,科學(xué)合理地利用自然資源,建立自然生態(tài)系統(tǒng)良性循環(huán),確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展;③不同層次的經(jīng)濟(jì)主體在實(shí)現(xiàn)旅游綜合體資源有效配置過程中“激勵(lì)相容”，沒有規(guī)定產(chǎn)權(quán)的公共旅游資源或任何沒有制度約束的發(fā)展模式都會(huì)出現(xiàn)對(duì)資源的過度使用,并最終損害集體和企業(yè)自身的利益。

“中旅游中地產(chǎn)”3TR模式已成為“旅游與地產(chǎn)”業(yè)態(tài)耦合和資源配置的最優(yōu)模式,為旅游房地產(chǎn)的發(fā)展指引了方向。即資本與土地是技術(shù)效率有效的前提,打造旅游吸引物使地產(chǎn)增值是配置效率有效前提和基礎(chǔ),地產(chǎn)業(yè)務(wù)的高額利潤(rùn)是規(guī)模效率有效的保障。其中,對(duì)“大旅游小地產(chǎn)”3T模式的治理措施主要包括:增加土地資源開發(fā)投入,建立“地產(chǎn)反哺旅游”的發(fā)展機(jī)制;提高技術(shù)效率,強(qiáng)化旅游資源的吸引力,以獲得更高的產(chǎn)出效益;優(yōu)化盈利模式,提高規(guī)模效率。對(duì)“大地產(chǎn)小旅游”3R模式的治理措施主要包括:強(qiáng)化旅游核心吸引物,增加對(duì)旅游業(yè)態(tài)的投入;提高技術(shù)效率,改變過度依賴地產(chǎn)資源的配置模式,建立“旅游促進(jìn)地產(chǎn)”的增長(zhǎng)機(jī)制。

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ResearchonModelofConfigurationandEfficiencyEvaluationaboutTourismRealEstate——BasedonDataofListedCompanies

WANG Jie,TIAN Li,ZHANG Peng-yang
(Department of Business and Tourism Management,Yunnan University,Kunming 650091,China)

Tourism real estate was creating an investment boom,the resource allocation mode of “tourism” and “real estate” business had a far-reaching impact on the efficiency.This paper defined the conception of tourism formats and real estate formats,and built the configuration model of “3T,2TR,3R”,by studying the data of 20 tourism and real estate listed company with the method of DEA.The results showed that the efficiency of “2TR” configuration mode was the highest,that explained the reason why those large enterprises grew rapidly with the mode balanced in tourism and real estate business.The efficiency of “3R” and “3T” configuration mode was low.The conclusions also provided some basis and reference for enterprise strategic investment decision.

configuration; tourism real estate;DEA;listed company

10.3969/j.issn.1005-8141.2017.10.022

F590-05

A

1005-8141(2017)10-1271-05

2017-08-13；

2017-09-24

國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目“旅游地‘荷蘭病’效應(yīng)的發(fā)生機(jī)制與調(diào)控對(duì)策研究”(編號(hào)：14CJY084);國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目“旅游孤島效應(yīng)測(cè)度與調(diào)控機(jī)制研究”(編號(hào)：16GL121)。

及通訊作者簡(jiǎn)介：王桀(1970-),男(白族),云南省大理人,博士,講師,碩士生導(dǎo)師,研究方向?yàn)槁糜谓?jīng)濟(jì)、旅游影響。