周清杰

今年7月以來，廣州、無錫、上海、成都、鄭州、北京、南京等多個城市陸續(xù)出臺了住房租賃新政，媒體形容為“為租房者擴(kuò)權(quán)”。一時間，“租購?fù)瑱?quán)“處在了輿論的風(fēng)暴眼。

“租購?fù)瑱?quán)”的含義是什么？初衷是什么？它是否會給學(xué)區(qū)房降溫，成為樓市調(diào)控的一個手段？

城里的房子不僅僅是房子

買房為了什么？當(dāng)然是為了居住。從理論上說，買房不是剛需，居住才是剛需，但為什么大家都是“寧做房奴不做租客”呢？

究其原因，與其說我國居民歷來信奉“安居樂業(yè)”，對自有住房有著長期偏好；還不如說是“城里的房子不僅僅是房子”。城里的房子，不僅僅是居住，它附加了很多公共屬性。買房，人們買的不僅是“產(chǎn)”，還有“權(quán)”。對物權(quán)之上的義務(wù)教育、醫(yī)療、養(yǎng)老保障等權(quán)利的需求，有時比居住本身還強烈。

于是，住房市場一直行進(jìn)在“重售輕租”的軌道上，房價也一直水漲船高。對此，中央提出要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。去年以來，國家不斷釋放政策信號，提出“建立購租并舉的住房制度”。

2016年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出“促進(jìn)我國住房市場由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變”?！白赓?fù)瑱?quán)”的理念正是源自這份文件。

今年7月，廣州市政府發(fā)布住房租賃新政，提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。”“租購?fù)瑱?quán)”首次得以明確。

此后，住建部等九部門印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，12個城市成為首批開展住房租賃試點的單位。住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將通過立法明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。

8月，國土資源部、住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，確定第一批13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

容易引起歧義的“租購?fù)瑱?quán)”

“租購?fù)瑱?quán)”成為大家討論的焦點，懷揣“住有所居”夢想的人們，希冀著“租購?fù)瑱?quán)”會改變房地產(chǎn)市場的邏輯。

“租購?fù)瑱?quán)”，又是“同”哪些“權(quán)”呢？在法律層面上，房主和租客不可能擁有完全一樣的權(quán)利。按照產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的解釋，產(chǎn)權(quán)是一組權(quán)利，包括歸屬權(quán)（即所有權(quán)）、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。從這一意義上講，房主和租客的產(chǎn)權(quán)肯定不會相同。

目前熱議的“租購?fù)瑱?quán)”中的“權(quán)”，并非是指以上的權(quán)利，而是強調(diào)租戶與自有住房的業(yè)主在諸如義務(wù)教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)領(lǐng)域方面的權(quán)益。以此來看，“租購?fù)瑱?quán)”并非是一個嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋硎觯绻辉敿?xì)說明，容易引起某種理解上的歧義。

可以看出，中央和部分地方政府強化住房租賃支持政策，意在打破只有學(xué)區(qū)房的業(yè)主子女才能享受優(yōu)質(zhì)義務(wù)教育資源的局面，讓非本地戶籍的租戶子女有機會最大限度地平等分享這些優(yōu)質(zhì)教育資源。而中央政策中所強調(diào)的其它公共服務(wù)如醫(yī)療資源的公平性問題相對較弱，并沒有在廣州“租購?fù)瑱?quán)”政策中體現(xiàn)。這一事實也從另外一個側(cè)面反映出義務(wù)教育資源在區(qū)域分布上非均衡問題明顯，從而導(dǎo)致不同類型居民的子女，在接受義務(wù)教育方面存在較為嚴(yán)重的不公平性問題。

為何要強調(diào)“租購?fù)瑱?quán)”

義務(wù)教育資源的區(qū)域不均衡，或者說優(yōu)質(zhì)義務(wù)教育資源供給不足，是“租購?fù)瑱?quán)”政策出臺的基本前提。

這里所說的區(qū)域不均衡，大到不同省份的義務(wù)教育投入和水平，小到一個城市的不同社區(qū)所擁有的義務(wù)教育資源質(zhì)量差異。例如，中西部省份的財政收入和基礎(chǔ)教育投入遠(yuǎn)不及發(fā)達(dá)地區(qū)，教育質(zhì)量相對較低；北京市海淀、西城、東城等少數(shù)幾個區(qū)重點中小學(xué)數(shù)量多，義務(wù)教育質(zhì)量高。

如果一個地區(qū)優(yōu)質(zhì)義務(wù)教育資源供給充足，可以滿足本區(qū)域所有居民（包括非本地戶籍承租人）的需求，“租購”自然有條件“同權(quán)”。在本地房屋存量相對固定的情況下，這一區(qū)域的房屋售價和租金，都會比那些優(yōu)質(zhì)義務(wù)教育資源相對匱乏的區(qū)域要高，這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律之使然。

然而，現(xiàn)實中一線城市和二線熱點城市的情況，往往是優(yōu)質(zhì)義務(wù)教育資源供給不足，所以教育機構(gòu)只得對非本地戶籍承租人實行歧視性入學(xué)政策，從而導(dǎo)致了“租購”難以“同權(quán)”。

在同一個行政區(qū)劃（如一線城市和二線熱點城市）內(nèi)，購買商品房的業(yè)主一般可以自由獲得戶籍，自然就可以享受本地優(yōu)質(zhì)的公共資源。自有住房戶主在享受基本公共服務(wù)方面的權(quán)利是天經(jīng)地義、順理成章的，不會成為社會詬病的問題。但是，如果是本行政區(qū)劃以外的居民來此租賃住房，他們就可能因為其沒有本地戶籍，在享受義務(wù)教育服務(wù)方面受到身份歧視。

從這一意義上講，“租購?fù)瑱?quán)”就是通過制度安排，確保非本地戶籍承租人和本地戶籍居民一樣享受基本公共服務(wù)，解決公共服務(wù)的公平問題。

“租購?fù)瑱?quán)”旨在給學(xué)區(qū)房降溫？

在近一段時間樓市密集調(diào)控的大背景下，主流媒體和眾多研究者傾向于把“租購?fù)瑱?quán)”解讀為項莊舞劍，意在沛公，即通過給學(xué)區(qū)房降溫，來實現(xiàn)樓市調(diào)控的目的。

筆者認(rèn)為，由于“租購?fù)瑱?quán)”政策保障了優(yōu)質(zhì)義務(wù)教育資源高度集中區(qū)域的非本地戶籍承租人的子女的平等教育權(quán)，的確有助于降低居民對該區(qū)域的購房需求，客觀上能起到降溫二手房市場的作用。但可以預(yù)期的是，當(dāng)這一政策實施后，該區(qū)域的房屋租賃需求會迅速增加，租金明顯上漲。房價下降和租金上漲的同時出現(xiàn)，可以改變出租房屋的投資收益過低的不正常局面，助推租售比進(jìn)入合理區(qū)間。

但不可否認(rèn)的是，“租售同權(quán)”政策旨在解決義務(wù)教育資源非均衡下的教育公平問題，而非為學(xué)區(qū)房降溫。事實上，在學(xué)區(qū)房租金補償性上漲的過程中，有可能會吸引一些投資者增加對學(xué)區(qū)房的需求，甚至可能出現(xiàn)房價下降低于預(yù)期，租金上漲卻高于預(yù)期的局面。只要義務(wù)教育資源在地區(qū)之間分布不均衡的情況未得到根本性改變，居民對學(xué)區(qū)房的購買需求和租房需求就不會疲軟。隨之而來的情況可能是，學(xué)區(qū)房的房價和租金會高高在上，長期領(lǐng)先于那些優(yōu)質(zhì)義務(wù)教育資源相對匱乏的區(qū)域。從這一角度看，“租購?fù)瑱?quán)”政策似乎并不具備樓市調(diào)控的功能。

處理居民租購與就學(xué)關(guān)系的其它做法

基于公共服務(wù)的“租購?fù)瑱?quán)”在美國并不是個問題。美國并沒有戶籍制度，即使是外國人，只要在相應(yīng)社區(qū)正式簽約租賃了住房，其子女是完全可以在本社區(qū)對應(yīng)的中小學(xué)就學(xué)的。當(dāng)然，美國的義務(wù)教育資源也遠(yuǎn)非完全均衡，小學(xué)和初中也有相對的好壞之分。那么，好學(xué)校對應(yīng)的社區(qū)房價就會偏高，租賃房的租金水平也會偏高。只要你愿意承受這一價格，無論你是買房還是租房，都可以享受到相對比較好的教育資源。美國教育制度中的身份無歧視，依靠價格機制配置資源的公平理念，值得我們參考和借鑒。

在我國的中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)，優(yōu)質(zhì)義務(wù)教育資源的分布也是非常不均衡的。優(yōu)質(zhì)資源高度集中于縣城，農(nóng)村地區(qū)教育供給少，質(zhì)量令人堪憂。筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，隨著大量相對富裕的農(nóng)村家庭將孩子送到城市就學(xué)，城市的小學(xué)也人滿為患，難以應(yīng)對。一些地方的教育主管部門遂出臺政策，規(guī)定只要這些農(nóng)民在縣城的相應(yīng)區(qū)域購買了住房，即使他不是城市戶口，抑或是其它地方的戶口，其子女都可以在對應(yīng)的小學(xué)就學(xué)。這種政策強調(diào)的是不同戶籍身份購房者在享受基本公共服務(wù)時是“同權(quán)”的，雖不符合本文所討論的“租購?fù)瑱?quán)”政策的理念，但卻極大緩解了我國長期以來在二元經(jīng)濟(jì)中所形成的戶籍歧視，以及由于身份差異所帶來的教育權(quán)平等問題。筆者以為，這種制度的進(jìn)步意義要超過“租購?fù)瑱?quán)”。從另外一個角度講，這種政策無形之中也刺激了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場，成為這些地方“去庫存”的一個有效手段。

筆者認(rèn)為，不解決優(yōu)質(zhì)教育資源的供給不足和分布非均衡，學(xué)區(qū)房就會一直存在，“租購?fù)瑱?quán)”無法也不可能真正解決義務(wù)教育的公平問題，尤其是不同戶籍之間的教育公平問題。至于把這一政策看作是樓市調(diào)控措施，多多少少是有些牽強的。endprint