江旻哲

淺析“兇宅”買賣中出賣人之告知義務(wù)

江旻哲

近年來，常有房主在隱瞞自己房屋內(nèi)發(fā)生過非正常死亡事件的情況下，將房屋出售，買受人在了解實(shí)情后便不愿再履行合同。對(duì)于出賣人就“兇宅”之告知義務(wù)，筆者在本文中將主要通過實(shí)例分析的方法提出個(gè)人見解。

買賣合同 兇宅 告知義務(wù) 交易習(xí)慣

近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，法律糾紛也時(shí)有發(fā)生。司法實(shí)踐顯示，常有房主在隱瞞自己房屋內(nèi)發(fā)生過非正常死亡事件的情況下，將房屋出售。買受人或在訂約后，或在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后了解實(shí)情，接著便不愿履行合同。那對(duì)于構(gòu)成“兇宅”之房屋，出賣人方究竟有無告知義務(wù)？筆者在本文中將通過實(shí)例分析，先歸納兇宅之定義，再論證出賣人之告知義務(wù)，最后為買受人提供解除合同履行負(fù)擔(dān)之方法。

一、“兇宅”之定義

從2013年到2016年的十幾個(gè)兇宅買賣糾紛來看，買受人主張所購(gòu)房屋為兇宅的情形有以下幾種：（1）房屋內(nèi)有人自殺或意外死亡（2）房屋內(nèi)有人自然死亡（3）房屋內(nèi)有人發(fā)生過受傷/流產(chǎn)等“不吉”事件（4）房屋附近設(shè)有不吉利之設(shè)施。對(duì)于上述情形，法院一般認(rèn)為發(fā)生過自殺或其他意外死亡事件的房屋可以構(gòu)成“兇宅”，而對(duì)于其他三種情形一般不予認(rèn)可。

因此，不難總結(jié)“兇宅”之定義，即房屋內(nèi)發(fā)生過人為因素介入導(dǎo)致的非正常死亡事件之房屋。至于學(xué)界曾提出被人們普遍認(rèn)為不祥的地段上所建之房屋也可被視為兇宅，筆者并不認(rèn)同，南京和旅順都發(fā)生過大屠殺，這并不代表城市內(nèi)的大片地段上的房屋都可以被視為“兇宅”。

二、出賣人告知義務(wù)之論證

對(duì)于涉及“兇宅”的房地產(chǎn)買賣合同，出賣人究竟有無告知義務(wù)？對(duì)于合同中出賣人的告知義務(wù)，可以約定也可法定，但“兇宅”糾紛的發(fā)生說明合同原無相關(guān)約定，而《合同法》42條關(guān)于締約過程中的告知義務(wù)又只有概括性規(guī)定，這就為論證告知義務(wù)的成立提供了空間：

一來，兇宅因?yàn)橹腥A民族“趨吉避兇”的傳統(tǒng)心理，為合同簽訂過程中的重大事項(xiàng)，應(yīng)屬于告知義務(wù)所涉及的范疇。所謂“趨吉避兇”，是人們渴望美好吉利之物，躲避兇惡不詳之物的習(xí)慣，而非公序良俗之一般道德，因?yàn)槠浔旧頍o害，也絕非封建迷信。正如我們普遍喜歡6、8兩個(gè)數(shù)字，卻對(duì)4習(xí)慣性的躲避，而對(duì)發(fā)生過非正常死亡事件的房屋之抗拒，也屬于趨吉避兇的一種。在此背景下，當(dāng)買受人們知道自己即將購(gòu)買此類房屋時(shí)，自然會(huì)拒絕購(gòu)買，做出完全相反的意思表示。從效果和社會(huì)背景看，房屋構(gòu)成“兇宅”之情形明顯屬于《合同法》42條的重大事項(xiàng)，出賣人應(yīng)具有告知義務(wù)。

二來，交易習(xí)慣也使得出賣人負(fù)有告知義務(wù)。根據(jù)《合同法》第61條的規(guī)定，當(dāng)事人在對(duì)合同內(nèi)容不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，應(yīng)按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。而交易習(xí)慣指在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采用并為交易對(duì)方訂立合同時(shí)所知道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法?！皟凑敝嬷?，屬于房地產(chǎn)買賣領(lǐng)域的通行做法。在2013到2016年的14個(gè)裁判中，有13個(gè)都認(rèn)為告知“兇宅”屬于出賣人的應(yīng)盡之責(zé)。2015年熊春龍與周柏權(quán)、黎奮強(qiáng)房屋買賣合同糾紛案中，法官將“兇宅告知”視為交易習(xí)慣?，F(xiàn)在大量房產(chǎn)中介公司還推出搜房合同，在其中明文寫道提供“兇宅保障義務(wù)”，以呼應(yīng)市場(chǎng)需求。上述的幾點(diǎn)表現(xiàn)可以說明“兇宅告知”本應(yīng)屬于合同的一項(xiàng)，出賣人應(yīng)具有告知義務(wù)。

三來，從誠(chéng)實(shí)信用的角度看，出賣人負(fù)有告知義務(wù)。根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)誠(chéng)實(shí)，將有關(guān)合同的所有信息告知相對(duì)人。房屋內(nèi)發(fā)生過非正常死亡事件這一信息，沒有理由被排除出誠(chéng)實(shí)信用原則限定的范圍。出賣人若善意，就應(yīng)該將一切有關(guān)信息告知買受人，方便對(duì)方做出正確的意思表示。2016年高小軍等訴潘秀江等房屋買賣合同糾紛中，法官就以誠(chéng)實(shí)信用論證出賣人的告知義務(wù)。

綜上所述，我們可以從傳統(tǒng)習(xí)俗之趨吉避兇、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則三方面說明對(duì)“兇宅”的告知已經(jīng)通行于房地產(chǎn)交易，具有普遍的約束力。

三、出賣人解約/撤銷方法總結(jié)

論證告知義務(wù)的是要為出賣人卸下繼續(xù)履行合同之負(fù)擔(dān)，可通過以下方式：

第一種是買受人行使合同撤銷權(quán)。買受人可以選擇證明出賣人有隱瞞兇宅事實(shí)的故意，并意圖以此使買受人陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，從而違背真實(shí)意思表示訂立合同，此為證明“欺詐”。如出賣人也不知道“兇宅”之情形（如非正常死亡事件發(fā)生在出賣人購(gòu)房前），或證明其故意難度較大，買受人可退而選擇證明自己存在“重大誤解”，前述理由已證明“兇宅”為重大事項(xiàng)，此處不再贅述。

第二種是買受人行使合同解除權(quán)。若買賣合同之標(biāo)的不能實(shí)現(xiàn)買受人原訂約之目的，則買受人自然享有了法定的合同解除權(quán)。在2015年王梅玲訴阿如汗案中，法官?gòu)?qiáng)調(diào)買受人買房是用作“婚房”，而“兇宅”帶來之負(fù)面影響已經(jīng)使得買受人無法實(shí)現(xiàn)其正當(dāng)期待，即合同目的不能實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然使用此方式要求買受人原購(gòu)房的目的本身“喜慶”，如結(jié)婚或開拓業(yè)務(wù)等，一般的個(gè)人居住難以適用此種方法。

[1]韋志明.“兇宅”類案件中的法律論證評(píng)析[J].法學(xué)評(píng)論,2015(3):33～39.

[2]陳耀東,張瑾.“兇宅”的法律限定及其交易糾紛的法律適用[J].河北法學(xué),2007(10):91～94.

[3]劉娥.論“兇宅”糾紛的法律適用[J].長(zhǎng)沙大學(xué)學(xué)報(bào),2009(11):43～45.

[4]劉林源.兇宅買賣合同的法律效果分析[D].上海:華東政法大學(xué),2015:13～21.

（作者單位：南京理工大學(xué)知識(shí)產(chǎn)權(quán)學(xué)院）

江旻哲（1996-），男，漢族，江蘇南京人，在讀本科生，南京理工大學(xué)知識(shí)產(chǎn)權(quán)學(xué)院，研究方向：民商法。