苗小瑞

(西北政法大學國際法學院 陜西 西安 710000)

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淺議建設用地使用權期限屆滿后的法律問題

苗小瑞

(西北政法大學國際法學院 陜西 西安 710000)

我國《物權法》等多部法律從不同角度出發(fā)，針對建設用地使用權到期后的續(xù)期問題做出了規(guī)定，但各條文間存在一些沖突，續(xù)期具體實施細則也始終沒有出臺。如今市場經濟蓬勃發(fā)展，建設用地使用權到期事件在各地陸續(xù)發(fā)生，加之用地需求量急速增長，使得解決建設用地期限屆滿后的問題刻不容緩。本文從住宅建設用地的續(xù)期問題、非住宅建設用地的續(xù)期問題以及建設用地使用權期限屆滿后地上物所有權問題三方面進行了探究，提出了相關完善建議。

建設用地使用權;自動續(xù)期;地上物;補償

1 我國現行法律中有關建設用地使用權期限屆滿規(guī)定的現狀

1.1 現行法律對建設用地使用權期限屆滿的規(guī)定

我國《物權法》自2007年10月1日起施行，在此之前，我國有關建設用地使用權期限屆滿后的相關問題主要在《城市房地產管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律中規(guī)定。

《中華人民共和國憲法》作為我國的根本大法，明確規(guī)定了我國土地國有制和集體所有制形式，為土地使用權概念的存在奠定了基礎。

《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中提出：土地使用權可出讓合同規(guī)定期限屆滿、國家征收及土地自然滅失等原因而終止。土地使用權期滿后，地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。

《城市房地產管理法》第22條規(guī)定：如出讓合同規(guī)定年限屆滿，使用者仍想繼續(xù)使用土地，應至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，有權機關應當批準，根據社會公共利益需要收回該幅土地的除外。經批準續(xù)期后，需重新簽訂土地使用權出讓合同并支付出讓金。假使出讓合同規(guī)定年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準，土地使用權由國家無償收回?！?/p>

隨后我國《物權法》正式頒布，對建設用地使用權屆滿的相關法律問題作出了進一步規(guī)定。條文中首次提出：住宅類建設用地使用權期限屆滿后，自動續(xù)期。土地上的不動產歸屬，按照約定處理；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！痹摋l文所提出的住宅類用地使用權自動續(xù)期與上文提到的《城市房地產管理法》有所沖突，且對于續(xù)期的具體實施方案以及期限屆滿后的地上物所有權歸屬仍未作出明確規(guī)定。

1.2 我國現行法律中存在的問題

(1)住宅建設用地使用權期滿后續(xù)期的條件、期限及費用不明確

《物權法》雖規(guī)定了住宅類建設用地使用權屆滿后采取自動續(xù)期的形式，但對于自動續(xù)期本身卻沒有作出任何的解釋。筆者認為“自動續(xù)期”應作為一個與“申請續(xù)期”相對的概念理解，其所表達的意思是指在使用期限屆滿后，使用權人不需要重新進行任何手續(xù)的申請即自然完成續(xù)期。那么關于“自動續(xù)期”應為無限續(xù)期還是有限續(xù)期？使用權人是否需要重新繳納相關費用？繳納費用應依照什么標準呢？

(2)非住宅建設用地的使用權期滿后續(xù)期的期限和費用及救濟途徑不明確

物權法中規(guī)定非住宅建設用地使用權期限屆滿的，若土地使用權人仍需繼續(xù)使用土地，需至遲于屆滿前一年申請續(xù)期。由于我國建設用地分類除住宅用地以外還有許多類別存在，且各類別的使用權出讓年限各不相同，這就使得非住宅用地的續(xù)期期限難以規(guī)制。續(xù)期后的土地出讓金支付標準也尚不明晰。另外，假使在辦理續(xù)期手續(xù)后土地使用期限屆滿前，地上不動產滅失的，已經繳納的出讓金能否進行退還？

(3)建設用地使用期限屆滿后的地上物所有權歸屬爭議

根據我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行規(guī)定》的規(guī)定，土地使用權期限屆滿后，如果沒有被準予續(xù)期，則地上物所有權由國家無償取得。這與國家保護公民合法財產不受侵犯的原則相矛盾，嚴重損害了公民利益，有違公平。

2 關于完善我國建設用地使用期限屆滿后相關法律規(guī)定的建議

2.1 完善住宅類用地自動續(xù)期的建議

(1)設置附條件的無限續(xù)期制度。每戶人家的第一套住房可以無限續(xù)期，該房屋在土地使用權期限內不得買賣、出租、不得改變使用用途，可以繼承。對于第一套以外的房屋，設定固定的續(xù)期年限。以此來保障“居者有其屋”。

(2)建立梯度續(xù)費制度。首先筆者認為住宅類建設用地續(xù)期需要收取一定的土地出讓金，以此來保證國家利益。其次，應當對續(xù)費建立梯度收費標準。對于每戶的第一套保障性住房，一次性收取該區(qū)域一年平均地價的30%作為土地出讓金，第二套及以上房屋的出讓金收取比例依次遞增。對于城市低保戶或者家庭特別貧困的，其保障性住房的土地出讓金視情況酌情減免。

(3)建議出臺強制性出讓金計算標準。采用當地該區(qū)域一年內的平均地價作為計算標準。

2.2 完善非住宅建設用地續(xù)期的建議

(1)堅持有償續(xù)期制度，申請續(xù)期并獲得批準后，采用當地當時的同類建設用地土地出讓金的支付標準進行計算，再次收取土地出讓金。

(2)提供地上不動產滅失后的選擇性救濟機制。倘若在申請人申請續(xù)期獲得批準并繳納出讓金后，因不可抗力造成地上不動產滅失的，相關有權機關應當給予申請人選擇救濟方式即申請人有權選擇繼續(xù)使用該建設用地或者終止其使用權并按照其使用比例退還一部分土地出讓金。

2.3 完善期限屆滿后地上物所有權歸屬的建議

(1)優(yōu)先采用約定的方式確定地上物所有權。鼓勵合同雙方在簽訂土地出讓合同之初就以書面形式明確約定在建設用地使用權期限屆滿后的地上物所有權歸屬，在合同約定期限屆滿后，按照合同約定進行執(zhí)行。

(2)由法律規(guī)定建設用地使用權期限屆滿后的地上物所有權問題。在合同雙方沒有進行約定或者達不成協商意見時，由法律規(guī)定合同約定期限屆滿后的地上物所有權歸屬。筆者認為，為了實現國家利益和個人利益相統(tǒng)一的原則，當雙方無法通過意思自治達成合意時，法律可以規(guī)定：當合同約定期限屆滿后，土地使用權人沒有申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的，該地上物收歸國家所有，并由國家給予一定的補償。

[1] 楊立新：《70年期滿自動續(xù)期后的住宅建設用地使用權》，載《東方法學》，2016年04期。

[2] 孫良國：《住宅建設用地使用權自動續(xù)期的前提問題》，載《法學》，2016年第10期。

[3] 張力、龐偉偉：《住宅建設用地使用權續(xù)期規(guī)則相關問題探析》，載《法學》，2016年第7期。

[4] 張偉東：《建設用地使用權法律適用與疑難釋解》，中國法治出版社2008年版。

苗小瑞(1995-)，女，漢族，遼寧大連人，法學本科，西北政法大學國際法學院。

D923.2

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1672-5832(2017)07-0187-01