文/王喜峰

芻議房地產(chǎn)業(yè)在農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移中的作用

文/王喜峰

隨著農(nóng)業(yè)對工業(yè)資本積累的逐步完成和國家工業(yè)化的發(fā)展，世界各國在其經(jīng)濟發(fā)展過程中都會有不同程度的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移問題發(fā)生。改革開放以來，我國農(nóng)民自主選擇的空間進一步增大，農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移的進程也隨之加快。在這一過程之中，房地產(chǎn)是農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移的載體，也是農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移的見證。一定程度上來說，農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移速度的快慢與房地產(chǎn)發(fā)展的快慢成正比。但同時也應該看到，房地產(chǎn)在農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移過程中，也面臨著許多迫切需要解決的問題，能否科學解決這些問題，直接決定了農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移的進程，進而決定著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略能否順利實現(xiàn)。

一、房地產(chǎn)業(yè)與農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移的關(guān)系

（一）房地產(chǎn)業(yè)與農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移是雙向互動的關(guān)系

隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移的速度也在加快，轉(zhuǎn)往城市的農(nóng)業(yè)人口對城市住房具有剛性需求，從而催生了我國房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展。全國房地產(chǎn)固定投資快速增長，地方政府出于種種目的，大力扶植房地產(chǎn)市場發(fā)展，房地產(chǎn)投資占全國GDP的比例逐年上升，在國民經(jīng)濟中占據(jù)了重要地位。而房地產(chǎn)市場的繁榮反過來又進一步加快了農(nóng)業(yè)人口往城市的轉(zhuǎn)移，在這一雙向互動過程中，中國經(jīng)濟實現(xiàn)了快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進程加快推進。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移是一個雙向互動的關(guān)系，農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移的速度會影響房地產(chǎn)的發(fā)展速度，房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度也會影響農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移的速度。

（二）房地產(chǎn)業(yè)與農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移的異向選擇性

房地產(chǎn)的發(fā)展促進了農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移，農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是，房地產(chǎn)與農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移具有一定的異向選擇性。所謂異向選擇性是指二者在發(fā)展方向的選擇上是相反的。房地產(chǎn)的發(fā)展一般會選擇在大城市或中型城市，而農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移的去向一部分是小城鎮(zhèn)。二者在選擇時的差異和錯位一定程度上正是房地產(chǎn)市場面臨的問題的根源，也就是當前房地產(chǎn)業(yè)面臨的供給和需求不匹配問題。具體表現(xiàn)就是房地產(chǎn)市場供給過剩與供給不足同時并存。一方面，政府大力推動房地產(chǎn)業(yè)的去庫存；另一方面，在大城市又出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場有效供給的不足。

二、去庫存背景下發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移中的正面作用

據(jù)統(tǒng)計，截至2015年12月底，房地產(chǎn)尚有7.2億平方米的商品房待售面積。從以上分析可以看出，之所以有如此多的房地產(chǎn)市場庫存，是因為房地產(chǎn)與農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移的異向選擇性，也就是說房地產(chǎn)市場的庫存更多存在于中小城市，大城市根本不存在房地產(chǎn)市場庫存。從2016年房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實表現(xiàn)來看正是如此，在中央提出房地產(chǎn)去庫存的大背景下，大城市房地產(chǎn)市場非但沒有出現(xiàn)人們預料的房價下降現(xiàn)象，反而從2016年起，大城市房地產(chǎn)市場逆市而動，掀起了一輪又一輪新的漲價高潮。個別城市，包括河南省會鄭州在內(nèi)，一方面，房價高不可攀，另一方面，新建商品住宅卻出現(xiàn)搶購風潮，甚至就連二手房市場都出現(xiàn)了持續(xù)的火爆現(xiàn)象。其中原因何在？就是因為沒有將房地產(chǎn)市場的發(fā)展同農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移統(tǒng)籌起來考慮。

房地產(chǎn)去庫存的重點在中小城市，房地產(chǎn)去庫存的解決之道在于滿足往城市轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)人口的住房需求。房地產(chǎn)業(yè)不加區(qū)分地去庫存，非但沒能解決中小城市的房地產(chǎn)庫存問題，沒能滿足新轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)的居民的住房需求，反而進一步推高了大城市的房價，抑制了真正的剛需階層的住房需求。要有效解決房地產(chǎn)去庫存問題，必須著眼于新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略部署，著力于農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移的去向和軌跡，將房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移統(tǒng)一起來。雖然說新型城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化，但是要推進城鎮(zhèn)化肯定離不開房地產(chǎn)業(yè)的支撐。新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略布局為房地產(chǎn)市場去庫存提供了得天獨厚的條件。李克強總理在2014年政府工作報告中指出，今后一個時期，我國新型城鎮(zhèn)化的推進需要著重解決好現(xiàn)有“三個1億人”問題，即“促進約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”。房地產(chǎn)業(yè)要緊緊抓住這一戰(zhàn)略機遇，將去庫存重點放在中小城市，將去庫存之道瞄準于從農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)往城市的居民。

要充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移中的積極作用，抑制其消極作用。當前，要將房地產(chǎn)市場去庫存同農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移對接起來統(tǒng)籌考慮。正如2015年中央經(jīng)濟工作會議提出的“通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地購房或長期租房的預期和需求?！?/p>

（作者單位：河南財政金融學院）