□田 霞 楊 霞

大數(shù)據(jù)下的住宅開發(fā)成本管理

□田 霞 楊 霞

近年，我國(guó)限購、信貸、稅收等政策相繼出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行大力調(diào)控，從某種程度上緩解了消費(fèi)者的購房壓力，同時(shí)也使開發(fā)企業(yè)的運(yùn)行管理面臨新的挑戰(zhàn)。根據(jù)《2017年中國(guó)房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率明顯低于營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率，究其原因是拿地成本高。這種現(xiàn)象表明，房地產(chǎn)業(yè)“暴利時(shí)代”正在結(jié)束。住宅地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)的重要構(gòu)成，住宅開發(fā)成本管理具有其特殊性與重要性。住宅開發(fā)成本管理不是孤立控制某一階段，而是從全方位全過程角度出發(fā)，它觸及到很多方面、影響的要素很多，具有很強(qiáng)的綜合性。由于開發(fā)過程產(chǎn)生的數(shù)據(jù)缺乏橫向聯(lián)系，且沒有一個(gè)較為完善的數(shù)據(jù)集成系統(tǒng)，導(dǎo)致數(shù)據(jù)沒有被大效用利用。整合開發(fā)過程產(chǎn)生的數(shù)據(jù)、文字資源，利用科學(xué)合理的成本管理系統(tǒng)進(jìn)行分析比較，不僅可以提高企業(yè)的成本管理效率、使投資額控制在合理范圍、增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，還可以在一定程度上擠壓住宅地產(chǎn)、資本市場(chǎng)泡沫。

一、大數(shù)據(jù)與住宅開發(fā)成本管理結(jié)合的必然性

住宅開發(fā)相對(duì)于其他房地產(chǎn)開發(fā)類型，具有更重要的地位，在房地產(chǎn)開發(fā)年投資中占據(jù)七成。2014年全國(guó)范圍房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額達(dá)9.50萬億元，其中6.44萬億元是住宅完成投資額，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的67.71%。從2007-2014年，住宅完成投資額在房地產(chǎn)開發(fā)完成總額占比接近七成。從表1中數(shù)據(jù)分析，我國(guó)住宅地產(chǎn)開發(fā)在房地產(chǎn)投資中有著重要投資地位，也是競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的領(lǐng)域。近年“限購”、“去庫存”愈發(fā)白熱化，外加宏觀政策的調(diào)整，住宅地產(chǎn)開發(fā)面臨一系列全新的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

表1 全國(guó)范圍房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（單位：萬元）

住宅項(xiàng)目從項(xiàng)目立項(xiàng)到竣工結(jié)算需至少2到3年，開發(fā)過程中產(chǎn)生的與成本管理相關(guān)的數(shù)據(jù)量大且信息分散，涉及參與方多，憑借傳統(tǒng)的管理方法效率低，信息不能及時(shí)整合，因此需要各個(gè)項(xiàng)目間進(jìn)行共享項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)和歷史數(shù)據(jù)庫。把大數(shù)據(jù)下的數(shù)據(jù)思維、互聯(lián)網(wǎng)思維、計(jì)算機(jī)思維引入住宅開發(fā)成本管理中是一個(gè)必然的發(fā)展趨勢(shì)。

二、住宅開發(fā)階段的成本管理

（一）前期準(zhǔn)備階段信息化

大數(shù)據(jù)下，市場(chǎng)調(diào)研的技術(shù)特點(diǎn)是對(duì)個(gè)體的“追蹤定位”，由傳統(tǒng)的問卷調(diào)查、訪談走訪調(diào)查、投射和實(shí)驗(yàn)等方式逐漸過渡到新的調(diào)研技術(shù)——Cookie跟蹤或App追蹤，比如可以用來分析住宅方面消費(fèi)者的需求與偏好等，以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)、理論的思維方式逐漸轉(zhuǎn)向大數(shù)據(jù)下的基于數(shù)據(jù)分析進(jìn)行調(diào)查。大數(shù)據(jù)下市場(chǎng)調(diào)研的樣本和方式都發(fā)生了改變，信息量更大，經(jīng)過大數(shù)據(jù)分析得到的結(jié)論更確定，更加有序。

這一階段屬于住宅開發(fā)的前期準(zhǔn)備階段。隨住宅項(xiàng)目的工程進(jìn)度建立土地儲(chǔ)備資料系統(tǒng)，留存各區(qū)域、各時(shí)間、各性質(zhì)的不同土地資料，積累潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手行為報(bào)告，利用各項(xiàng)數(shù)據(jù)來分析各因素內(nèi)在關(guān)聯(lián)，掌握土地競(jìng)拍階段的技巧與策略。對(duì)土地進(jìn)行投資論證，加強(qiáng)地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究、地塊地質(zhì)環(huán)境研究，充分了解土地信息、周邊配套，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，以求能夠正確估測(cè)宗地的現(xiàn)有價(jià)值及增值空間，測(cè)算開發(fā)成本，正確客觀投標(biāo)。土地競(jìng)拍成功后，爭(zhēng)取有利條件，包括土地開發(fā)、交地以及付款等方面。在符合規(guī)范的情況下，爭(zhēng)取高容積率，降低土地成本；延長(zhǎng)付款期限，降低資金成本。嚴(yán)格各項(xiàng)操作的規(guī)范性，減少操作風(fēng)險(xiǎn)，避免重復(fù)開支。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段標(biāo)準(zhǔn)化

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是住宅開發(fā)成本管理的重點(diǎn)階段，設(shè)計(jì)結(jié)果決定了工程造價(jià)的85%及以上。規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)招標(biāo)，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，可進(jìn)行多單位、多輪次招標(biāo)，設(shè)計(jì)前期明確技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考核，確保設(shè)計(jì)兼顧經(jīng)濟(jì)性，爭(zhēng)取最佳性價(jià)比。設(shè)計(jì)部提供方案設(shè)計(jì)圖、技術(shù)指標(biāo)、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)，工程部提供施工現(xiàn)場(chǎng)布置方案、現(xiàn)場(chǎng)水電以及甲方臨時(shí)設(shè)施設(shè)置方案，企業(yè)在綜合考慮之后，確立科學(xué)可行的成本目標(biāo)。

（三）工程建設(shè)階段產(chǎn)業(yè)化

大數(shù)據(jù)下，住宅開發(fā)向一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的方向發(fā)展，而在住宅開發(fā)過程中最快與標(biāo)準(zhǔn)化接軌的會(huì)是較易進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理的建筑階段，即工程建設(shè)階段，工程建設(shè)成本約占項(xiàng)目總成本的50-55%。

2016年11月19日，萬科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石在媒體溝通會(huì)上說：“萬科新的增長(zhǎng)，才剛剛開始。從一家房地產(chǎn)公司到一家技術(shù)公司，目前已經(jīng)成功轉(zhuǎn)型?！弊≌a(chǎn)業(yè)化已成新態(tài)勢(shì)，以工業(yè)化的方式來建造住宅，住宅生產(chǎn)的勞動(dòng)生產(chǎn)率和住宅品質(zhì)得到提高，成本和能耗大大降低，也可能使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得更高的利潤(rùn)。2017年3月在北京舉辦的住宅聯(lián)盟交流會(huì)上，有專家指出，住宅產(chǎn)業(yè)化是行業(yè)發(fā)展新態(tài)勢(shì)，也是改善房地產(chǎn)業(yè)供給與需求結(jié)構(gòu)不平衡的現(xiàn)狀，改革供給側(cè)結(jié)構(gòu)的重要內(nèi)容，應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)為引領(lǐng)，探索新的開發(fā)模式，推動(dòng)發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化。

工程建設(shè)階段全面實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，明確項(xiàng)目成本目標(biāo)，根據(jù)工程建設(shè)各階段的權(quán)重對(duì)成本目標(biāo)進(jìn)行分解，以此來指導(dǎo)后續(xù)的施工、采購、招標(biāo)等業(yè)務(wù)，作業(yè)成本管理貫穿工程實(shí)施過程，對(duì)工程建設(shè)階段進(jìn)行持續(xù)的成本測(cè)算。在建筑材料市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，廣泛收集市場(chǎng)上的新工藝、新材料、廠家等信息，再結(jié)合項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)情況，對(duì)成本目標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)判，可以通過材料替代的方式，實(shí)現(xiàn)建造成本與設(shè)計(jì)效果的平衡、統(tǒng)一。

（四）營(yíng)銷策劃階段市場(chǎng)化

營(yíng)銷策劃階段的成本約占項(xiàng)目總成本的2-6%。在營(yíng)銷策劃報(bào)告實(shí)踐的過程中，要緊跟市場(chǎng)變化，制定個(gè)性化的營(yíng)銷模式，結(jié)合市場(chǎng)的力量進(jìn)行資源整合。在市場(chǎng)中，對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策略、消費(fèi)者行為的敏銳度可以幫助開發(fā)商節(jié)約銷售成本，因此銷售過程可以選擇更為專業(yè)的銷售代理公司。根據(jù)項(xiàng)目定位、預(yù)期消費(fèi)人群、消費(fèi)者分布，確定合適的主流廣告媒介，進(jìn)行重點(diǎn)投放，達(dá)到良好的市場(chǎng)推廣效果過程。在銷售各階段，對(duì)于銷售結(jié)果、客戶意見要及時(shí)統(tǒng)計(jì)反饋，并進(jìn)行分析，以此指導(dǎo)后期的銷售推廣計(jì)劃。針對(duì)不同的推廣方案建立切實(shí)的作業(yè)成本目標(biāo)，在宏觀上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目廣告宣傳、市場(chǎng)推廣費(fèi)用的有效管理。

三、細(xì)化成本管理過程

大數(shù)據(jù)下的成本管理具有綜合性，有成本目標(biāo)、控制實(shí)施、成本核算、成本分析、成本管控，每一環(huán)節(jié)都相互聯(lián)系，要站在綜合整體的角度來看成本管理。成本目標(biāo)要從項(xiàng)目整體功能和效益來考量，與工程范圍、規(guī)范、進(jìn)度相結(jié)合，兼顧工程質(zhì)量，形成一套包括項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各階段負(fù)責(zé)人在內(nèi)的科學(xué)完整的責(zé)任體系，調(diào)動(dòng)責(zé)任者及員工的積極性?？刂茖?shí)施中，要圍繞成本目標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目的實(shí)施，項(xiàng)目進(jìn)行過程中應(yīng)當(dāng)注意資料的留存，相應(yīng)的活動(dòng)進(jìn)行或變更后要及時(shí)保存數(shù)據(jù)。進(jìn)行成本核算、成本分析要把成本目標(biāo)與實(shí)際費(fèi)用、計(jì)劃工期與實(shí)際進(jìn)度、項(xiàng)目效率與項(xiàng)目質(zhì)量相結(jié)合進(jìn)行綜合分析，同時(shí)對(duì)比參照其他項(xiàng)目數(shù)據(jù)，這樣對(duì)反映真實(shí)的項(xiàng)目情況，更有實(shí)際意義和作用。成本分析要及時(shí)、準(zhǔn)確、詳細(xì)，以便信息及時(shí)反饋，做出解決方案。成本管控要及時(shí)，與成本分析相輔相成，管控的過程是一個(gè)動(dòng)態(tài)、彈性的過程。

要確立大數(shù)據(jù)下如何進(jìn)行成本管理，首先要建立標(biāo)準(zhǔn)，相互比對(duì)，才有優(yōu)劣、可行與否之分。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的建立過程，就是大量開發(fā)過程各階段數(shù)據(jù)的收集與整理過程。不過這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不是唯一，是有相對(duì)之分，見圖1。

圖1 成本管理過程

（一）大數(shù)據(jù)下的住宅開發(fā)成本目標(biāo)

通過比較其他開發(fā)項(xiàng)目的成本目標(biāo)就能夠準(zhǔn)確的比對(duì)出本項(xiàng)目的準(zhǔn)確性和可行性。同時(shí)在每一個(gè)住宅開發(fā)項(xiàng)目結(jié)束后，要對(duì)原始的成本目標(biāo)進(jìn)行分析并優(yōu)化，以優(yōu)化后的數(shù)據(jù)作為比對(duì)標(biāo)準(zhǔn)。但比對(duì)結(jié)果不是唯一準(zhǔn)確不可更改的，需要同時(shí)結(jié)合作業(yè)成本法對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

（二）大數(shù)據(jù)下的住宅開發(fā)控制實(shí)施

住宅開發(fā)的各階段，在符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、制度標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，在項(xiàng)目進(jìn)行的過程中，基于成本目標(biāo)進(jìn)行開發(fā)階段工作控制實(shí)施，通過大數(shù)據(jù)與其他住宅開發(fā)項(xiàng)目的各階段工作內(nèi)容進(jìn)行比對(duì)，以期獲得資源最優(yōu)化分配。控制實(shí)施過程中文件、資料的歸檔管理工作很重要，對(duì)各階段工作產(chǎn)生的結(jié)構(gòu)化、非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)及時(shí)錄入，包括人、材、機(jī)的費(fèi)用變化，工程變更等。

（三）大數(shù)據(jù)下的住宅開發(fā)成本核算、成本分析

根據(jù)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)內(nèi)容，進(jìn)行成本核算、成本偏離度的分析，進(jìn)行實(shí)時(shí)的成本預(yù)警和控制，確保及時(shí)反饋預(yù)警信息和有效控制超支情況。建立成本分析預(yù)警制度，在工程建設(shè)階段的不同時(shí)期，做好成本計(jì)劃、進(jìn)度報(bào)告、工程變更資料的統(tǒng)計(jì)，及時(shí)補(bǔ)充完善成本數(shù)據(jù)、反饋成本變動(dòng)情況，通過有效途徑及時(shí)調(diào)整不合理成本偏離，消除波動(dòng)因素，對(duì)于施工中發(fā)生的人、材、機(jī)的消耗進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)、調(diào)節(jié)，將要發(fā)生的和已經(jīng)發(fā)生的偏離，要進(jìn)行及時(shí)糾正。對(duì)于成本核算、成本分析的數(shù)據(jù)對(duì)參與管理過程的責(zé)任人進(jìn)行考核與評(píng)價(jià)，

鼓勵(lì)管理責(zé)任落實(shí)、加強(qiáng)成本管理。

（四）大數(shù)據(jù)下的住宅開發(fā)成本管控

通過大數(shù)據(jù)，對(duì)于成本分析環(huán)節(jié)得出的偏離度進(jìn)行論證，依據(jù)論證的結(jié)果，進(jìn)行本項(xiàng)目的成本管控，論證結(jié)果、管控方式及其包含的原因說明，重新返回大數(shù)據(jù)，增加數(shù)據(jù)多樣性，使其他項(xiàng)目能夠據(jù)此進(jìn)行分析。工程竣工時(shí)，對(duì)合同、供應(yīng)商進(jìn)行履約評(píng)估，將結(jié)果錄入數(shù)據(jù)庫，比對(duì)分析。對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本的構(gòu)成和權(quán)重大小以及變化過程進(jìn)行深入的分析及評(píng)估，評(píng)估報(bào)告可以為后期的成本管理工作提供經(jīng)驗(yàn)。

四、小結(jié)

對(duì)于住宅地產(chǎn)來講，基于大數(shù)據(jù)的成本管理有一定難度，但是在突破傳統(tǒng)的成本管理存在的問題時(shí)，大數(shù)據(jù)會(huì)是一個(gè)有效的途徑或方法。本文將大數(shù)據(jù)與住宅地產(chǎn)、成本管理相結(jié)合，從理論入手進(jìn)行分析，以大數(shù)據(jù)下的住宅開發(fā)和大數(shù)據(jù)下的成本管理兩條主線貫穿論文始終，分析了大數(shù)據(jù)與住宅開發(fā)成本管理相結(jié)合的必然性，從大數(shù)據(jù)下的住宅開發(fā)過程，大數(shù)據(jù)下的住宅開發(fā)成本目標(biāo)、控制實(shí)施、成本核算、成本分析、成本管控幾個(gè)方面得出結(jié)論，將成本管理決策方法由經(jīng)驗(yàn)決策轉(zhuǎn)向數(shù)據(jù)決策，以數(shù)據(jù)決策影響住宅開發(fā)成本管理。

（本文系山西財(cái)經(jīng)大學(xué)教改項(xiàng)目“地方財(cái)經(jīng)類院校大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)模式研究”（2014）的階段性研究成果）

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10月17日，大同市財(cái)政局組織全局及局屬單位黨員干部職工參觀學(xué)習(xí)黨史黨情。

大同市財(cái)政局/供稿

作者單位：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)

責(zé)任編輯：趙 姝