□

（上海中建東孚資產(chǎn)管理有限公司上海200135上海中建東孚投資發(fā)展有限公司上海200122）

一、新項(xiàng)目投資測(cè)算實(shí)務(wù)中的應(yīng)用及產(chǎn)生的差異

增值稅下，房地產(chǎn)企業(yè)支付政府土地價(jià)款無(wú)法獲取增值稅專用發(fā)票，但國(guó)家政策允許“向政府部門支付的土地價(jià)款”抵減銷售額，這一規(guī)定一方面彌補(bǔ)了房地產(chǎn)企業(yè)因政府無(wú)法開具可抵扣增值稅專用發(fā)票所中斷的增值稅進(jìn)項(xiàng)鏈條，另一方面卻給房地產(chǎn)企業(yè)管理層決策新項(xiàng)目投資帶來(lái)了深刻影響。

（一）新項(xiàng)目收入確認(rèn)中的應(yīng)用及產(chǎn)生的差異。在營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅方式下，投資口徑計(jì)量房屋銷售收入與會(huì)計(jì)核算上“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”金額一致。然而，在增值稅下，因財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)＜增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定＞的通知》（財(cái)會(huì)［2016］22號(hào)）第二條第二款第一點(diǎn)和第二條第三款第一點(diǎn)的規(guī)定，以及《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第四條和第十四條的規(guī)定存在模糊地帶，導(dǎo)致投資口徑和會(huì)計(jì)核算上對(duì)新項(xiàng)目收入的確認(rèn)存在差異：

1.投資計(jì)量時(shí)，按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第四條和第十四條規(guī)定 （①銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）；②以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額），增值稅銷項(xiàng)稅等于銷售額乘以11%，在不考慮價(jià)外費(fèi)用的情況下，新項(xiàng)目收入等于全部?jī)r(jià)款即收到的房屋銷售款減去增值稅銷項(xiàng)稅。

2.會(huì)計(jì)核算時(shí)，按照《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》第二條第二款第一點(diǎn)和第二條第三款第一點(diǎn)規(guī)定：在不考慮價(jià)外費(fèi)用的情況下，新項(xiàng)目收入等于全部?jī)r(jià)款即收到的房屋銷售款除以（1+11%），因?yàn)椤巴恋貎r(jià)款抵減銷售額”的影響已經(jīng)按規(guī)定反映在成本端，收入和增值稅銷項(xiàng)稅按照“現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定計(jì)算”。

假設(shè)1：增值稅下該項(xiàng)目為新項(xiàng)目，項(xiàng)目收到的房屋銷售款為A，均達(dá)到確認(rèn)收入條件，且不存在價(jià)外費(fèi)用事項(xiàng)，收入確認(rèn)差異如下表所示：

（二）新項(xiàng)目成本確認(rèn)中的應(yīng)用及產(chǎn)生的差異。營(yíng)業(yè)稅屬價(jià)內(nèi)稅，在營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅方式下，投資口徑下“向政府部門支付的土地價(jià)款”與會(huì)計(jì)核算上“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”下的土地成本等相關(guān)成本金額一致。然而，在增值稅下，因《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》第二條第三款第一點(diǎn)的規(guī)定，投資口徑和會(huì)計(jì)核算上對(duì)此成本確認(rèn)存在差異：

1.投資計(jì)量時(shí)，“向政府部門支付的土地價(jià)款”按照全額作為投資額。

2.會(huì)計(jì)核算時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷售額的，發(fā)生成本費(fèi)用時(shí)，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”“存貨”科目，貸記“應(yīng)付賬款”“應(yīng)付票據(jù)”“銀行存款”等科目。待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，按照允許抵扣的稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”“存貨”等科目。

假設(shè)2：增值稅下允許扣減銷售額的“向政府部門支付的土地價(jià)款”為B，該項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目，成本確認(rèn)差異如下表所示：

（三）衡量新項(xiàng)目盈利能力狀況中的應(yīng)用及產(chǎn)生的差異。根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)資委財(cái)務(wù)監(jiān)督與考核評(píng)價(jià)局編制并頒布的 《企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值2016》附錄三《企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算公式》規(guī)定，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率是衡量企業(yè)盈利能力狀況的重要修正指標(biāo)，由于上述第1項(xiàng)和第2項(xiàng)中收入、成本確認(rèn)在投資計(jì)量口徑和財(cái)務(wù)核算口徑上存在差異，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率在兩種口徑下亦存在差異。

1.主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率差異。

假設(shè)3：在假設(shè)1、假設(shè)2基礎(chǔ)上，除“支付政府土地價(jià)款”外，其他成本費(fèi)用支出（不含增值稅進(jìn)項(xiàng)稅）為C（其中期間費(fèi)用合計(jì)為D），平均進(jìn)項(xiàng)稅率為r，城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、水利建設(shè)基金等附加稅 （費(fèi)）率為13%，項(xiàng)目均為普通住宅，且增值率在20%以內(nèi)，其他因素暫不考慮，則：

（1）投資口徑下，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入×100%={A/（1+11%）+B/（1+11%）×11%-B-C+D-［（A-B）/（1+11%）×11%-C×r］×13%}/［A/（1+11% ）+B/（1+11%）×11%］}×100%={A/（1+11%）-B/（1+11%）-C+D-［（AB）/（1+11%）×11%-C×r］×13%}/［A/（1+11%）+B/（1+11%）×11%］}×100%

（2）財(cái)務(wù)口徑下，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入×100%={A/（1+11%）-B/（1+11%）-C+D-［A/（1+11%）×11%-C×r-B/（1+11%）×11%］×13%}/［A/（1+11%）］×100%={A/（1+11%）-B/（1+11%）-C+D-［（A-B）/（1+11%）×11%-C×r］×13%］}/［A/（1+11%）］×100%

投資口徑與財(cái)務(wù)口徑相比之差異：投資口徑下，計(jì)量主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率的分母多了B/（1+11%）×11%，其他數(shù)據(jù)均相同。

2.成本費(fèi)用利潤(rùn)率差異。

假設(shè)4：在假設(shè)3基礎(chǔ)上，暫不考慮營(yíng)業(yè)外收入、營(yíng)業(yè)外支出等其他損益影響，則：

（1）投資口徑下，成本費(fèi)用利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/成本費(fèi)用總額×100%={A/（1+11%）+B/（1+11%）×11%-B-C-［（A-B）/（1+11%）×11%-C×r］×13%}/{B+C+［（A-B）/（1+11%）×11%-C×r］×13%}×100%={A/（1+11%）-B/（1+11%）×11%-C-［（AB）/（1+11%）×11%-C×r］×13%}/{B+C+［（A-B）/（1+11%）×11%-C×r］×13%}×100%

（2）財(cái)務(wù)口徑下，成本費(fèi)用利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/成本費(fèi)用總額×100%={A/（1+11%）-B/（1+11%）-C-［A/（1+11%）×11%-C×r-B/（1+11%）×11%］×13%}/{B/（1+11%）+C+［A/（1+11%）×11%-C×r-B/（1+11%）×11%］×13%}×100%={A/（1+11%）-B/（1+11%）-C-［A/（1+11%）×11%-C×r-B/（1+11%）×11%］×13%}/{B/（1+11%）+C+［（A-B）/（1+11%）×11%-C×r］×13%}×100%

投資口徑與財(cái)務(wù)口徑相比之差異：投資口徑下，計(jì)量成本費(fèi)用利潤(rùn)率的分母多了B/（1+11%）×11%，其他數(shù)據(jù)均相同。

二、影響新項(xiàng)目投資測(cè)算的具體方面

（一）容易混淆決策層對(duì)新項(xiàng)目投資的判斷?！盃I(yíng)改增”后，由于“土地價(jià)款抵減銷售額”在投資項(xiàng)目可行性研究等前期測(cè)算實(shí)務(wù)中使用較為頻繁，且經(jīng)過(guò)企業(yè)管理人員測(cè)算的新項(xiàng)目核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)決策層是否繼續(xù)跟進(jìn)該項(xiàng)目并付諸實(shí)際投資至關(guān)重要。倘若企業(yè)內(nèi)部管理工作不夠精細(xì)，下屬公司新項(xiàng)目投資測(cè)算工作不夠嚴(yán)謹(jǐn)，尚未將“土地價(jià)款抵減銷售額”在各系統(tǒng)之間統(tǒng)一口徑，并規(guī)范績(jī)效指標(biāo)計(jì)算方式，結(jié)果只能使數(shù)據(jù)層層上報(bào)后失真，或由于具體測(cè)算人員（財(cái)務(wù)人員和投資人員）不同而導(dǎo)致同一項(xiàng)目在層層審批時(shí)意見不一，混淆決策層對(duì)新項(xiàng)目投資的判斷。

（二）部分績(jī)效考核指標(biāo)激勵(lì)或預(yù)警作用可能失效。企業(yè)在營(yíng)業(yè)稅下對(duì)新投資項(xiàng)目的績(jī)效考核指標(biāo)或新拓展項(xiàng)目核心指標(biāo)的底線值管理在“營(yíng)改增”后可能失效。鑒于上述投資口徑與財(cái)務(wù)口徑下對(duì)收入、成本、績(jī)效考核指標(biāo)計(jì)算存在差異，本文支持以財(cái)務(wù)口徑下的標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方式量化“土地價(jià)款抵減銷售額”這一規(guī)定。以下僅就財(cái)務(wù)口徑計(jì)量時(shí)，分析成本費(fèi)用利潤(rùn)率在“營(yíng)改增”前后的變化。

假設(shè)5：在假設(shè)4基礎(chǔ)上，暫不考慮“營(yíng)改增”后企業(yè)對(duì)客戶調(diào)價(jià)或上游供應(yīng)商對(duì)企業(yè)調(diào)價(jià)等因素，同一項(xiàng)目付現(xiàn)或收現(xiàn)金額不受“營(yíng)改增”影響，則：

1.“營(yíng)改增”前后，指標(biāo)計(jì)算公式：

（1）“營(yíng)改增”后，成本費(fèi)用利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/成本費(fèi)用總額×100%={A/（1+11%）-B/（1+11%）-C-［A/（1+11%）×11%-C×r-B/（1+11%）×11%］×13%}/{B/（1+11%）+C+［（A-B）/（1+11%）×11%-C×r］×13%}×100%

（2）“營(yíng)改增”前，成本費(fèi)用利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/成本費(fèi)用總額×100%=［A-B-C×（1+r）-A×5%×（1+13%）］/［B+C+A×5%×（1+13%）］×100%

2.賦值測(cè)算，當(dāng)C、r一定且分別等于500、8%時(shí)，A和B同比例變化，指標(biāo)變化情況見下表：

根據(jù)上述測(cè)算數(shù)據(jù)可知：（1）隨著“支付政府土地價(jià)款”的成本部分在整個(gè)投資成本中占比不斷攀升，且土地價(jià)格上漲總能反映在售價(jià)里（A和B同比例變化時(shí)），則同一項(xiàng)目成本費(fèi)用利潤(rùn)率指標(biāo)在“營(yíng)改增”前后差異很大。（2）“支付政府土地價(jià)款”占總投資比例越高，成本費(fèi)用利潤(rùn)率指標(biāo)值差異越大。

三、建議及具體措施

（一）建立健全投資測(cè)算體系，統(tǒng)一計(jì)量口徑。項(xiàng)目投資測(cè)算是方案選擇和投資決策的重要依據(jù)，是確定項(xiàng)目投資水平的依據(jù)，更是正確評(píng)價(jià)預(yù)獲取項(xiàng)目投資合理性的基礎(chǔ)。當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，投資機(jī)會(huì)或許并不缺乏，但若要第一時(shí)間獲取準(zhǔn)確、可靠的預(yù)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，尤其是企業(yè)關(guān)注的關(guān)鍵性指標(biāo)，必然要求企業(yè)內(nèi)部建立健全投資測(cè)算體系，統(tǒng)一收入、成本、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等計(jì)量口徑，完善“大數(shù)據(jù)”建設(shè)，及時(shí)有效地向決策層提供預(yù)投資項(xiàng)目準(zhǔn)確、科學(xué)的信息以供決策使用。

（二）合理評(píng)估“營(yíng)改增”后相關(guān)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)考核值。房地產(chǎn)企業(yè)在原營(yíng)業(yè)稅下制定的投資管理制度及部分績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)，極有可能在“營(yíng)改增”后變得不再有激勵(lì)作用，甚至給增值稅下的投資行為制造誤區(qū)，例如將成本費(fèi)用利潤(rùn)率指標(biāo)納入衡量是否獲取新項(xiàng)目的關(guān)鍵指標(biāo)。因此，全面推行“營(yíng)改增”政策后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)深入學(xué)習(xí)并應(yīng)用增值稅下的新觀念、新思路、新方法，合理評(píng)估“營(yíng)改增”后相關(guān)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)考核值的設(shè)定原則及具體給定，正確、有效地指導(dǎo)各下屬公司積極獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，避免因使用過(guò)時(shí)的做法和管理制度給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)和損失，建議如下：一是應(yīng)動(dòng)態(tài)控制衡量是否獲取新項(xiàng)目的關(guān)鍵指標(biāo)值，而非設(shè)定某個(gè)特定值衡量一切同類的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。二是即使“營(yíng)改增”前對(duì)成本費(fèi)用利潤(rùn)率設(shè)定了某個(gè)特定值作為紅線控制，“營(yíng)改增”后應(yīng)根據(jù)政策變化再次重新評(píng)估設(shè)定，否則，很可能導(dǎo)致營(yíng)業(yè)稅下不可獲取的項(xiàng)目在 “營(yíng)改增”后成為可獲取項(xiàng)目，誤導(dǎo)決策層的投資行為。三是調(diào)整部分績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重，增加受“營(yíng)改增”政策影響較小的指標(biāo)來(lái)衡量是否獲取新項(xiàng)目，例如內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等指標(biāo)。

（三）完善企業(yè)研策機(jī)制，及時(shí)轉(zhuǎn)換為實(shí)務(wù)工具。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的不斷加強(qiáng)，土地供應(yīng)量增速有所下滑，局部地區(qū)甚至有所下降，優(yōu)質(zhì)且高收益的項(xiàng)目數(shù)量逐步減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化。若要在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中維持生存空間，立于不敗之地，企業(yè)內(nèi)部要完善政策研究機(jī)制，在面對(duì)國(guó)家重大行業(yè)政策、稅收法規(guī)時(shí)能持續(xù)、快速反應(yīng)，并及時(shí)將相關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)化為企業(yè)的實(shí)務(wù)操作工具，作為企業(yè)適應(yīng)新環(huán)境、新形勢(shì)強(qiáng)有力的后盾。