張晉瑋+朱煜琪

[摘 要]近年來，我國房價整體上漲趨勢迅猛，“房價”一度成為了民眾共同關注的熱點話題。文章從經(jīng)濟學角度出發(fā)，分別就成本、通貨膨脹、供求關系、預期這四個方面分析了我國房價整體呈上漲趨勢的原因。

[關鍵詞]房價上漲；原因；成本；通貨膨脹；供求關系；預期

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.33.072

1 引 言

眾所周知，近十多年來，伴隨著經(jīng)濟的迅猛增長，我國房價亦水漲船高，不少一、二線城市甚至頻現(xiàn)“天價房”。做一個不恰當?shù)谋扔鳎》窟@一本應作為人們生活必需品的商品，卻越來越像牛市中的股票，高收益且穩(wěn)賺不賠。在某網(wǎng)站刊登的一項調(diào)查報告中顯示 來源：http：//www.southmoney.com/shuju/hysj/201607/625494.html.：2016年下半年全國的31個省會房價總體呈上漲趨勢；其中，安徽省省會合肥的房價同比上一年竟上漲了49.88%，令人咂舌；而北京、上海、南京、廣州這些超一流城市的房價更是居高不下，穩(wěn)居前幾位。

住房與民生息息相關，越漲越離譜的房價不僅讓普通民眾身負重擔，也牽動著心系百姓的政府的神經(jīng)。事實上，自2000年以后，政府就已經(jīng)開始出臺政策意圖調(diào)控房價，從一開始的“國八條”到“國六條”“國十五條”，再到“新國八條”等，“限購”“認房又認貸”“公證搖號買新房”……關于調(diào)控房價的新詞、熱詞層出不窮，卻仍然沒有遏制住一路飆升的可怖房價的步伐。究竟是什么原因，使得我國住房價格上漲勢頭如此強硬？在本文中，筆者試圖從經(jīng)濟學角度，分析我國房價近年來整體呈上漲趨勢的原因。

2 從成本角度分析

成本是決定商品定價的重要因素之一。根據(jù)相關數(shù)據(jù)可知 朱成建.土地成本視角下的房地產(chǎn)成本與價格研究[D].蘭州：蘭州商學院，2013.，大中城市的土地成本一般而言都超過了建材成本，土地成本在商品房總成本和定價中起了舉足輕重的作用，尤其在一線城市的商品房成本中，土地成本所占的比重更高。這意味著，我國居高不下的房價，很可能與高昂的土地成本有關。

但是，為何我國房地產(chǎn)成本中土地成本占據(jù)的比例如此之高？這還要從我國獨特的土地使用制度說起。眾所周知，我國城市建設用地由國家所有，土地開發(fā)商可以通過招標、掛牌、拍賣等方式取得建設用地使用權(quán)，即需要支付一定的土地出讓金才能在土地上建造房屋，這就是所謂的土地成本。城鎮(zhèn)用地國家所有，這從事實上造成了我國的城市建設用地是被國家所壟斷的。僅僅用一丁點兒的經(jīng)濟學直覺就可以得知，壟斷下的土地出讓金，價格過高是非常理所當然的。

但是，在目前我國房價特別是大中城市房價畸高的背景下，在政府已經(jīng)出臺各類政策企圖平穩(wěn)房價的背景下，作為土地供給的壟斷方——國家/政府——似乎已沒有理由繼續(xù)定價高額的土地出讓金，土地出讓金的回落似乎是未來的趨勢。然而，我們應該明白，作為地方政府財政主要來源之一的土地出讓金，若貿(mào)然下降，對于地方政府的財政而言將會是一個巨大的打擊。而且我國物權(quán)法第143條承認建設用地使用權(quán)人對于建設用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、贈與、抵押等處分權(quán)，這雖然保證了土地的流轉(zhuǎn)便利，但也在一定程度上給了倒賣炒賣土地者可乘之機。換句話說，即使政府降低了土地出讓金，因土地二級市場信息的混亂和不透明，最終體現(xiàn)在商品房成本中的土地成本可能仍然偏高。

3 從通貨膨脹角度分析

通貨膨脹是指在信用貨幣制度下，流通中的貨幣數(shù)量超過經(jīng)濟實際需要而引起的貨幣貶值和物價水平全面而持續(xù)的上漲。用更通俗的語言來說，即在一段給定的時間內(nèi)，給定經(jīng)濟體中的物價水平普遍持續(xù)增長，從而造成貨幣購買力的持續(xù)下降。通貨膨脹并非全然是“洪水猛獸”。輕微的通貨膨脹通過提高物價而增加廠商的利潤，從而激勵廠家生產(chǎn)投資，同時因為通貨膨脹是輕微的，亦不會引發(fā)社會動亂，這將有利于經(jīng)濟發(fā)展。

隨著改革開放不斷深化，我國經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提速，人們的生活水平有了極大的提高。而在這過程中，輕微的通脹一直存在，物價一直在上漲，不少領域的商品價格甚至翻了好幾番。有關資料顯示，20世紀80年代末北京房價曾每平方米達到近2000元，而當時普通老百姓一個月的工資也不過百來元。可以說，天價房價并非是當前這個時代下的產(chǎn)物。在通貨膨脹的客觀存在下，我們應當學會用發(fā)展的眼光去看待房價的上漲，認識到即使能夠通過有效的手段維持房價的穩(wěn)定，房價也不會驟然下降或者保持不變，更有可能的是緩慢地與通貨膨脹率一起上漲。

4 從供求關系角度分析

在市場經(jīng)濟條件下，商品的供給和需求之間存在著相互刺激、相互制約的關系。正常情況下，當商品的供給大于需求時，為“買方市場”，因供過于求，價格會下跌；當商品的供給少于需求時，為“賣方市場”，因供不應求，價格會上漲。

就商品房市場而言，由于我國人口事實上的持續(xù)增長，需求顯然是在不斷增加的。加之二胎放開政策，在可預見的未來，我國對于商品房的需求會大幅增加。同時，隨著我國城鎮(zhèn)化進程的加快，大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，也將會對城市商品房的供給造成一定的壓力。然而，相對于不斷增長的需求，供給方面的增加就顯得較為疲軟。由于土地資源客觀上的有限性，加之因為現(xiàn)有技術、安全、采光等原因，樓層不可能建到無限高，可以想象商品房的增量是非常有限的。事實上，目前我國現(xiàn)階段的房價大幅度上漲，就和需求遠超于供給密切相關。

其實，政府也已經(jīng)意識到這一點，這也解釋了為何各種形式的“限購令”會陸續(xù)發(fā)布以期控制房價。然而，顯而易見的是，住房與一般的消費品不同，對于住房的需求實際上是所謂“剛需”，亦即即使通過一定的“限購”條件暫時篩選掉了一部分消費者，也僅僅只是將這部分消費者的需求延緩到了未來的某個時點。從中長期角度而言，只要對住房的需求未達到飽和，土地/商品房的供給量若不能滿足總需求或者被提前耗盡，最終結(jié)果都會導致房價的不斷上漲。endprint

5 從預期角度分析

在未來不可確定的情況下，預期對于人們的經(jīng)濟行為具有重要的影響。從理性人假設出發(fā)，通常而言，人們會結(jié)合過去經(jīng)歷中得到的信息對未來進行預測。而在當前的房地產(chǎn)市場中，人們固有的印象就是“房價在飛漲”“買房子能保值、增值”。在這樣的經(jīng)驗認知下，越來越多的人對購買商品房趨之若鶩，房價的繼續(xù)上漲就不足為奇了。

與此同時，由于社會觀念的影響，住房對于國人而言，從來不僅僅只是意味著居住場所。戶口、學區(qū)、婚姻、安全感……種種因素實際上都是住房所帶來的“附屬產(chǎn)值”。這些被人為地拴在了住房上的“附屬產(chǎn)值”大大提高了住房在國人心中的價格定位，也堅定了國人認為“房價不會/不能下跌”的執(zhí)拗預期，讓國人一面咒罵著“天價”一面又迫不及待“買房上車”。而這樣的預期所帶來的行為，我們應當意識到，實際上也推動了房價在未來的上漲，“房價不會下跌”的“神話”因為人們的堅信而終將成為現(xiàn)實。

6 結(jié) 論

通過以上的分析，可以看出，我國房價整體呈上漲趨勢的現(xiàn)象實際上是多種因素共同作用的結(jié)果。由于我國獨特的土地所有制度，即土地市場的國家壟斷，決定了作為建造房屋成本之一的土地出讓金可能存在著畸高。同時，作為人口大國，我們本身對于住房的需求量就是很大的，而現(xiàn)在又有了全面開放二胎的政策，作為剛需的住房很可能在未來長期處于“供不應求”的狀態(tài)。此外，近年來房價的一路飆升，以及房屋背后所附帶的各項“紅利”，使得人們大多堅定地相信未來房價會持續(xù)上漲，這使得還未買房的人前仆后繼爭取早日“上車”，這也在一定程度上推動著房價的節(jié)節(jié)攀升。加之因適度通貨膨脹造成的物價整體的上漲，似乎從種種跡象分析，房價將在未來的繼續(xù)上漲已經(jīng)是不可扭轉(zhuǎn)的歷史必然。

其實，我們無須忌憚房價的上漲猶如忌憚洪水猛獸。隨著我國生產(chǎn)力的進一步釋放，隨著人們物質(zhì)生活水平的進一步提高，房價的上漲可以說是必然的。只要能夠讓人民購買力水平同房價的漲幅同比例地提高，房價上漲也就不過爾爾了。

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