【摘要】本文在房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”的大背景下，在研究我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅的法律風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，通過(guò)分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的人員因素和內(nèi)部機(jī)制因素，最后提出合理利用稅收優(yōu)惠政策、關(guān)注稅收法律法規(guī)、提高財(cái)務(wù)人員稅收籌劃能力以及建立健全房地產(chǎn)企業(yè)稅收管控機(jī)制等政策建議。

【關(guān)鍵詞】“營(yíng)改增” 房地產(chǎn) 稅收籌劃

一、引言

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，綜合國(guó)力不斷增強(qiáng)的進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)所貢獻(xiàn)的力量功不可沒(méi)。房地產(chǎn)行業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)的高速平穩(wěn)發(fā)展，不但使得我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平得到提升，還解決了的大部分民眾的居住問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)都采用的都是營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅雙重課稅的的稅收制度，而自2016年5月1日起，我國(guó)拉開(kāi)了全行業(yè)“營(yíng)改增”的序幕，房地產(chǎn)企業(yè)稅收核算要從較為簡(jiǎn)單的營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅的核算轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂锌傻挚壅叩脑鲋刀惖暮怂悖虼?，房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)對(duì)增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)方面面臨著巨大的挑戰(zhàn)。本文在分析房地產(chǎn)企業(yè)增值稅風(fēng)險(xiǎn)類型的基礎(chǔ)上，對(duì)其產(chǎn)生的原因進(jìn)行探究，最后提出相關(guān)的政策建議，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)在全面”營(yíng)改增”的浪潮下，平穩(wěn)過(guò)渡。

二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅風(fēng)險(xiǎn)及原因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)增值稅風(fēng)險(xiǎn)類型

1.法律風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增之后，所面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)分為兩種情況：第一種情況是，部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行增值稅的稅款核算時(shí)，由于不了解“營(yíng)改增”相關(guān)的法律法規(guī)或者在某些利益驅(qū)動(dòng)下采用非法手段進(jìn)行稅收賬務(wù)處理，從而未按照相關(guān)的法律規(guī)定進(jìn)行稅款核算，進(jìn)而出現(xiàn)少交或者漏交稅款的情況。若是存在此類情況，該房地產(chǎn)企業(yè)很有可能面臨補(bǔ)交稅款、被收稅款滯納金、罰款甚至受到刑事處罰的法律風(fēng)險(xiǎn)。第二種情況是，由于部分房地產(chǎn)企業(yè)自身財(cái)務(wù)人員水平有限，在選擇適用法律進(jìn)行稅款計(jì)算時(shí)，出現(xiàn)了多算多繳納稅款的情況，由于這樣的情況出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)加重。

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)除了有可能面臨法律風(fēng)險(xiǎn)以外，也有可能面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于部分房地產(chǎn)企業(yè)自身財(cái)務(wù)制度不健全，會(huì)計(jì)核算不規(guī)范以及財(cái)務(wù)管理不到位等原因，造成該企業(yè)本身的賬務(wù)出現(xiàn)問(wèn)題。由于企業(yè)財(cái)務(wù)提供完整、準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息是進(jìn)行稅收核算的重要基礎(chǔ)，若是相關(guān)財(cái)務(wù)信息出現(xiàn)紕漏，那么后續(xù)的稅收核算也會(huì)不準(zhǔn)確。

（二）增值稅風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因

1.企業(yè)管理層增值稅風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄。房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”在全國(guó)范圍內(nèi)推行時(shí)間不長(zhǎng)，部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理層對(duì)由此產(chǎn)生的增值稅風(fēng)險(xiǎn)重視不足，因此經(jīng)營(yíng)理念和方式?jīng)]有及時(shí)跟著轉(zhuǎn)變。更有甚者，一些企業(yè)管理層對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)抱有僥幸心理，出于自身利益驅(qū)動(dòng)，故意違反法律偷逃稅款，從而造成稅收法律風(fēng)險(xiǎn)。

2.缺乏具備相應(yīng)稅收知識(shí)的財(cái)務(wù)人員。相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員僅僅只具備財(cái)務(wù)知識(shí)和少量納稅知識(shí)，面對(duì)全面的“營(yíng)改增”，稅收知識(shí)儲(chǔ)備不足。由于缺乏精通收稅知識(shí)的專業(yè)人才，企業(yè)在面臨增值稅風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，有可能在稅收法律法規(guī)適用方面、稅款計(jì)算方面以及稅收籌劃方面出現(xiàn)紕漏，從而給企業(yè)帶來(lái)難以避免的一系列稅收風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而造成經(jīng)濟(jì)損失。

3.企業(yè)相關(guān)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制缺乏。增值稅的計(jì)算、征繳和管理是一系列較為復(fù)雜的工作，需要專門部門專門人員進(jìn)行專業(yè)管控。但是目前我國(guó)絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)管控體系，常常是知道有增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)的存在，但是對(duì)于增值稅風(fēng)險(xiǎn)高低的評(píng)估，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前的辨別和估計(jì)，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的控制和應(yīng)對(duì)都缺乏有效的監(jiān)管和控制機(jī)制。這也是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”之后，需要進(jìn)一步改進(jìn)的地方。

三、應(yīng)對(duì)策略

（一）合理利用國(guó)家相關(guān)稅收優(yōu)惠政策

面對(duì)“營(yíng)改增”的新局面，房地產(chǎn)企業(yè)要從總體上提高企業(yè)人員的遵紀(jì)守法意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收籌劃人員必須提高學(xué)習(xí)意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，特別是對(duì)一些國(guó)家給予房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策要特別關(guān)注，利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃。比如，根據(jù)我國(guó)相關(guān)文件，房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”政策實(shí)施以后，增值稅的計(jì)算方法分為簡(jiǎn)易計(jì)稅方法和一般計(jì)稅方法兩種。分別針對(duì)2016年5月1日之前自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)“老項(xiàng)目”和在此時(shí)間之后開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)“新項(xiàng)目”的增值稅計(jì)算而制定。具體而言：簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法為應(yīng)納增值稅額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用）/（1+5%）*5%，稅率為5%，企業(yè)在針對(duì)“老項(xiàng)目”選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法后，在未來(lái)36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅辦法。一般計(jì)稅方法為應(yīng)納增值稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額，稅率為11%。由于存在“老項(xiàng)目”可以自由選擇計(jì)稅方法的政策，企業(yè)在計(jì)算“老項(xiàng)目”的增值稅時(shí)，除了要考慮稅率高低的因素外，是否取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票和房地產(chǎn)價(jià)格的變化也是進(jìn)行方法選擇時(shí)需要關(guān)注的因素。

（二）密切關(guān)注相關(guān)稅收法規(guī)的變化

房地產(chǎn)企業(yè)除了要學(xué)會(huì)利用稅收優(yōu)惠政策外，還應(yīng)該及時(shí)關(guān)注增值稅的相關(guān)法律法規(guī)的變化，對(duì)新的法律法規(guī)做到理解透徹和熟練掌握。避免出現(xiàn)當(dāng)相關(guān)法律法規(guī)變更時(shí)，還使用舊政策對(duì)項(xiàng)目的增值稅進(jìn)行計(jì)算的情況出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)要做到在法律的準(zhǔn)繩下合法經(jīng)營(yíng)，避免增值稅法律風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

（三）培養(yǎng)財(cái)務(wù)人員稅收籌劃能力

稅收籌劃是指在稅收事項(xiàng)發(fā)生之前，專業(yè)人員在根據(jù)現(xiàn)有的政策法規(guī)和財(cái)務(wù)情況合理估計(jì)稅收風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，合理預(yù)計(jì)稅款，并且在法律規(guī)定允許的范圍內(nèi)，最大限度的少要交納的稅款。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，具有高水平稅收籌劃能力的人員較少，絕大部分財(cái)務(wù)人員僅僅只具備一般財(cái)務(wù)知識(shí)，很難做到在企業(yè)現(xiàn)有財(cái)務(wù)狀況的基礎(chǔ)上進(jìn)行科學(xué)合理的稅收籌劃。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)一方面要注意吸收此類具有專門稅收籌劃能力的人員進(jìn)入本企業(yè)，另一方面要通過(guò)在職培訓(xùn)等方式著力培養(yǎng)現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員，幫助其提高稅收籌劃水平。

（四）建立并完善稅收風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制

稅收風(fēng)險(xiǎn)是每個(gè)企業(yè)都將有可能面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。在傳統(tǒng)的企業(yè)稅收籌劃過(guò)程中，一般都是政府部門主動(dòng)監(jiān)管而房地產(chǎn)企業(yè)被動(dòng)應(yīng)對(duì)。在我國(guó)全面“營(yíng)改增”的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該樹(shù)立主動(dòng)應(yīng)對(duì)意識(shí)，建立并不斷完善企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，做到事前合理籌劃評(píng)估增值稅風(fēng)險(xiǎn)，事中積極合理管控可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，事后認(rèn)真總結(jié)稅收籌劃經(jīng)驗(yàn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃部門應(yīng)該與政府部門之間建立起良好的互動(dòng)關(guān)系，改變以往的被動(dòng)局面。

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作者簡(jiǎn)介：馬寧（1986-），女，漢族，湖南邵陽(yáng)人，任職于廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院，研究方向：會(huì)計(jì)學(xué)。endprint