程 凱，何 利

（1.湖北經(jīng)濟學院 金融學院，湖北 武漢 430205；2.湖北經(jīng)濟學院法商學院，湖北 武漢 430205）

我國房地產(chǎn)價格的影響因素研究
——基于2006—2016年全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的分析

程 凱1，何 利2

（1.湖北經(jīng)濟學院 金融學院，湖北 武漢 430205；2.湖北經(jīng)濟學院法商學院，湖北 武漢 430205）

從我國實施住房私有制度以來，我國的商品住宅價格一直保持著持續(xù)上升的趨勢，房價的持續(xù)快速上漲給普通群眾帶來了巨大的生存壓力。針對這一現(xiàn)象，我國政府多次出臺相關政策以遏制房價過快上漲，但收效甚微。到底哪些因素在影響房價的變化？政府如何調(diào)控才能有效的控制房價過快上漲？本文分別從供給、需求以及同時影響供給和需求的雙邊因素等多方面分析了影響我國房地產(chǎn)價格上漲的因素，并給出相關政策建議。

房地產(chǎn)價格；房地產(chǎn)供給；房地產(chǎn)需求

一、引言

房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，從2012到2016年一直維持著14%左右的GDP貢獻率，全國住宅商品房平均銷售價格已由2006年的3119元/平方米攀升至2016年的7602元/平方米，上漲一倍有余。2016年初，中國的房地產(chǎn)見證了一場持續(xù)8個月的暴漲，如北京的部分城區(qū)房價在年初達到了30%的漲幅，在7月份以后，又上漲了30%-50%。直到第四季度市場中國的房地產(chǎn)價格才隨調(diào)控新政回歸理性，這是一場由去庫存引發(fā)的蝴蝶效應，而這個效應還在持續(xù)。房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展也帶動了其他多個行業(yè)的發(fā)展，比如水泥，鋼鐵等基礎產(chǎn)業(yè)，同時也為社會提供了很多的就業(yè)機會，為我國的經(jīng)濟增長做出了巨大的貢獻。我國在1998年實行住房商品制度后，居民對住宅及商品房的投資總額上漲，房地產(chǎn)價格也是持續(xù)上漲。雖然從1998年到2016中間也有回落的時候，但是總體來看房地產(chǎn)價格一直都是屬于上升趨勢中。過度的非理性投資導致了市場的火熱和房價的快速上漲，這已經(jīng)嚴重到影響中國經(jīng)濟的發(fā)展水平，對居民的生活水平也產(chǎn)生較大的影響。盡管國家也實施了一系列的調(diào)控政策，如2002年的“土地改革政策”，2005年開始實行的“國八條”，到2011年的“新國八條”等一系列的圍繞房地產(chǎn)實行的新政。這些調(diào)控政策從各個方面對房地產(chǎn)的價格進行抑制，從總體來說有一定的效果，但房地產(chǎn)價格還是處于一個上升的趨勢，那么影響房地產(chǎn)價格上漲的因素究竟有哪些？

國內(nèi)國外學者都對房地產(chǎn)價格的影響因素進行過分析，如Seko（2013）從房地產(chǎn)價格和經(jīng)濟的發(fā)展程度的依存度建造模型，可以證明房地產(chǎn)價格和經(jīng)濟的發(fā)展有相關性。Janr（2014）通過研究表明影響荷蘭房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素是人均收入和相關利率的下調(diào)。David H（2005）基于荷蘭房地產(chǎn)市場通過VEC模型和相關城市數(shù)據(jù)研究證實居民的收入增加，可支配收入的提高會促進房地產(chǎn)價格的上漲，但是貸款利率的上漲則會導致房價的下跌，呈現(xiàn)負相關的關系。Gertler，Geoffrey等（2005）通過對利率和房地產(chǎn)價格進行研究，表明在一個較短時期內(nèi)，利率的變化和房地產(chǎn)價格的變化呈正相關關系。Chow和Choy（2014）運用FAVAR模型，對新加坡的貨幣政策對主要宏觀經(jīng)濟變量影響進行考察并發(fā)現(xiàn)貨幣政策對快速上漲對房地產(chǎn)價格有一定的調(diào)節(jié)作用。

我國在房地產(chǎn)價格變化的影響因素分析起步較晚，因為我國1998年才實施住房商品化，實現(xiàn)房價的市場調(diào)控，但是我國學者在此方面的研究成果不容小覷。熊芬（2016）利用1992—2014年的時間序列數(shù)據(jù)，通過向量自回歸模型的脈沖響應函數(shù)、方差分解等工具對我國居民收入、人口增長與房地產(chǎn)價格的關系進行研究，得出結論居民收入對房價先是產(chǎn)生正的影響，然后是負的影響；人口增長對房價的上漲產(chǎn)生正的較大影響。趙洋（2017），通過對我國全國房地產(chǎn)短期價格變動影響因素進行了實證研究和分析比較，結果顯示，不論我國的東部、中部、西部地區(qū)，房價的短期變動均受購房消費者對未來房價的預期和消費者的購買水平的影響，并呈現(xiàn)正向效應。王曉英（2016）運用回歸分析中的逐步回歸法和相關統(tǒng)計軟件對從中國統(tǒng)計年鑒獲取的部分數(shù)據(jù)進行回歸分析，得知對商品房平均銷售價格有顯著影響的是土地購置費、竣工服務造價。

但是在市場經(jīng)濟中，往往牽一發(fā)而動全身，影響房地產(chǎn)價格的因素遠不止學者所討論的這些，其他因素也會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)價格的影響因素是一個復雜的綜合影響。但是目前大部分學者所進行的研究都是針對一個特殊的影響因素來研究其對房地產(chǎn)價格的影響。所以本文擬從供給、需求以及同時影響供給和需求的雙邊因素等多方面共同分析影響我國房地產(chǎn)價格上漲的因素，得出綜合性的結論，并給出相關政策建議。

二、2006—2016年中國房地產(chǎn)發(fā)展狀況

表1是來自國家統(tǒng)計局網(wǎng)站的最近十年的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額和增長比率，可以看到，近十年我國在房地產(chǎn)方面的投資總額逐年遞增，我國房地產(chǎn)一直處在穩(wěn)定上升的過程中,但是增速在近兩年有所放緩，尤其2015年，但是2016年有所上升，這和我國目前的宏觀經(jīng)濟環(huán)境有所關聯(lián),我國2015年在經(jīng)過了黃金十年高速發(fā)展之后，正在經(jīng)歷“L”型探底穩(wěn)步發(fā)展階段，所以導致投資總額下降。

但在2016年，我國的房地產(chǎn)價格經(jīng)歷了較大幅度的改變，在2016年初，我國的一二線城市房價出現(xiàn)了報復性上漲，這次快速上漲起源于國家的去庫存，所以下面我針對2016年房地產(chǎn)的銷售額和增速為代表分析我國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，圖1給出了2016年全國房地產(chǎn)市場的商品房銷售額，從圖中可以看出2016年我國的房地產(chǎn)銷售額增速在2016年4月達到最高值55.9%，然后逐步下降到34.8%的增速。而2016年我國的政策情況如下：2016年2月國家出臺政策放寬了首付的比例，公積金存款利率上調(diào)到1.5%，財政部還調(diào)減了房地產(chǎn)的契稅和營業(yè)稅，這使得市場進一步的呈現(xiàn)出一種寬松的政策形式，從而去鼓勵群眾買房，這段期間購房者的數(shù)量呈上升趨勢。但在2016年4月以后各熱點城市陸續(xù)出臺了一些調(diào)控政策，以武漢市為例，在2016年3月先降低了公積金貸款額度，由以前的60萬降到50萬，再次發(fā)布了營改增的政策，購房未滿兩年的需要出繳5%的增值稅，但是購房已經(jīng)滿兩年的免收增值稅；同年五月，武漢政府允許將商業(yè)用房改建為住房；同年7月，對銷售的監(jiān)管加強，規(guī)定房地產(chǎn)商在取得預售證10日內(nèi)，必須開盤售房；8月，又實施了新廣告法，規(guī)定含有敏感性字眼的廣告不能上市宣傳，同時限制房地產(chǎn)的價格，規(guī)定每年的備案價漲幅不可以超過12%，每個月限制上漲幅度為1%；同年9月，出臺政策提高了二套房及商業(yè)住房的首付為40%，次月，再次提高首付為首套首付為25%，二套首付比例為50%，在后半月再次提高了首付比例，首套首付提升至30%，二套首付為50%，二套以上必須全款付清；2016年11月開啟限購政策，在武漢的主城區(qū)全面限購，外地戶籍購房需要滿兩年社保才可以購房；12月，武漢的遠城區(qū)也開啟了限購。從圖中可以看到2016年12房地產(chǎn)銷售累積增長比率已經(jīng)下降到35%。

表1：2006—2016年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額和增長比率

圖1：2016年全國商品房銷售累積額及增長比率

圖2給出了近十年來我國的住宅商品房平均銷售價格變化圖，從圖中可以看到住宅商品房的價格基本逐年遞增，除了2008年受到金融危機的影響有所下降外，從2006年到2015年基本翻了兩倍。在2015年，中國人民銀行8次降低了存款準備金和存款基準利率，這屬于宏觀上面的調(diào)控，對房地產(chǎn)行業(yè)來說都屬于利好消息，降準是央行放松了銀根；降息則是降低了人們分期付款的壓力，都有利于調(diào)動人們?nèi)ベ徺I房地產(chǎn)的需求。

圖2：2006—2015年住宅商品房的平均銷售價格

由于國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)沒有2016年的住宅商品房的平均銷售價格數(shù)據(jù)，因此本文用北京2016年的月度新建住宅銷售價格指數(shù)（以2015年為基數(shù)=100）和二手住宅銷售指數(shù)做典型代表來具體說明我國房地產(chǎn)價格在2016年的變化，從圖3可以看到在2016年，存量房和新房價格都在不斷上漲。總體來說最近十年來，我國的房地產(chǎn)市場可謂是見證了風風雨雨，從2006到2016年間，房地產(chǎn)都是一種火熱的狀態(tài)，除了2008年受到全球金融危機的影響和2014年我國的緊縮貨幣政策下房價有所回落。

圖3：北京市新建住宅和二手住宅的銷售價格指數(shù)（2015=100）

三、房地產(chǎn)價格影響因素分析

（一）影響房地產(chǎn)供給的主要因素

1.土地供給

在中國，土地供應量能對房價波動產(chǎn)生較大的影響，是房價變化的最重要影響因素。這是基于我國的特殊國情，和西方國家的土地所有制有很大的不同，在我國實行的是土地屬于國家的管理制度，也就是人們只有使用權，并沒有所有權。所有土地的供給不僅是限量的，而且是國家調(diào)控的。由于我國政府對土地供應的壟斷權，對城市和農(nóng)村土地供應以及工業(yè)用地和商業(yè)用地供應制度的雙軌制，尤其是城市商業(yè)用地實行招拍掛制度所形成單一的價格決定市場的局面，決定了目前我國城市土地供應的現(xiàn)狀。住房作為附著在土地上的不動產(chǎn)，地價高時房價必然也會高，地價低房價自然會低，地價是決定房價的根本性因素。所以分析房價上漲的影響可以部分等同于分析土地升值的原因。目前我國影響地價的原因有三方面：第一是土地拍賣制度會不斷推高地價?，F(xiàn)行的土地拍賣制度能夠避免腐敗和灰色交易，實現(xiàn)公平公正交易。但拍賣制就會把地價越拍越高，因為拍賣制是價高者得。如果通過行政手段對土地價格進行拍賣封頂，本身又與市場化交易規(guī)則相違背。其二，土地供應不足。在土地供不應求的情況下，拍賣地價自然會越來越高，房價也會越來越高。這是由供不應求的缺口所導致的。其三，通過舊城改造的拍賣用地成本高也是重要原因。城市拆遷的動遷成本邏輯上會參照這個地區(qū)的房產(chǎn)均價來補償，比如這個地區(qū)房價每平方米5000元，拆遷后的土地批租樓面地價一般會按照5000元作為拍賣底價。這樣的土地建成商品房的價格往往會賣到每平方米1萬元以上。如果靠舊城改造滾動城市開發(fā)，房價肯定會越來越高。因此拍賣機制，新供土地短缺和舊城改造循環(huán)，三個因素相互疊加，共同作用，導致了地價的不斷上升。而土地的拍賣使用權所需要的費用直接構成了房地產(chǎn)最主要的成本，所以這對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生直接影響。

2.建筑材料

房地產(chǎn)的原材料的價格是影響房地產(chǎn)價格的一個較大因素，成本提高了，這是容易理解的，原材料是房地產(chǎn)的直接成本。當原料價格上升的時候，房地產(chǎn)商會提高房地產(chǎn)的售價。據(jù)不完全統(tǒng)計，在我國大部分城市的房地產(chǎn)價格的35%左右是建筑成本，也就是這個原材料的價格的變化對房地產(chǎn)價格的變化有很大的關聯(lián)作用，原材料的價格上漲會引起房地產(chǎn)價格的上漲。

3.人工費用

在房地產(chǎn)從生產(chǎn)到銷售到售后管理的過程中，都需要大量的人工管理費，在籌建一個項目的時，需要投入大量的人力物力財力進行實地考察，投標土地，拿相應的許可證書等。接下來修建樓盤，這個過程又集中了大量的務工人員。下一步需要進行管理整個房地產(chǎn)的運營，乃至房屋修建完成后的管理，比如安保人員，保潔人員等。樓盤的銷售也是需要投入大量人力資源。房地產(chǎn)開發(fā)的每一步的過程都凝聚了大量的人力成本，所以勞務市場的人工費用也會很大程度的影響房地產(chǎn)的價格。而近年來我國的平均工資水平是在不斷上升的，這意味著房地產(chǎn)商的成本是在不停的上升的。

（二）影響房地產(chǎn)需求的主要因素

1.居民可支配收入

居民的可支配收入是影響房地產(chǎn)價格水平的一個重要因素，這直接影響到了居民的購買力和購買意愿，只有在有空閑的可支配資金的情況下，居民才會有買房的動力。當居民可支配收入提高時，人們對房地產(chǎn)的需求增大，這會導致房地產(chǎn)價格的上漲。另一方面，當居民的可支配收入提高的時候，人們愿意花費資金在非生活必需品的商品上以改善自己的生活水平。這會造成娛樂業(yè)的繁榮加大了人們對娛樂設施的需求，進一步的加強了人們對于商場，娛樂設施等的要求，同時也就加大了市場對于房地產(chǎn)的需求。當需求提升后，房地產(chǎn)的價格也會隨之而上漲。

2.區(qū)域位置和產(chǎn)業(yè)分布

區(qū)域是指某個特定位置的環(huán)境，經(jīng)濟等條件的結合體，區(qū)域性對房地產(chǎn)的價格有明顯的影響。第一是位置因素，一個房地產(chǎn)樓盤的地理位置是影響它的價格的首要因素，比如上海的房價和一個小縣城的房價，差距是十分巨大的，這是由于房地產(chǎn)地理位置的不同而產(chǎn)生的差別。不同的地理位置所帶來的經(jīng)濟效益不同，如在武漢商圈中心可以更便捷的享受到市場資源和醫(yī)療資源，而在遠城區(qū)，配套的娛樂設施，醫(yī)療設施都不完備，這是影響房地產(chǎn)價格的一個重要因素。第二是區(qū)域的產(chǎn)業(yè)分布也會在一定程度上影響房地產(chǎn)的價格，這是由于所帶來的供求關系的變化而引起房地產(chǎn)的價格變化。以武漢市為例，在黃陂，盤龍城為首的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以空港運輸為主要發(fā)展規(guī)劃，在這個經(jīng)濟發(fā)展區(qū)，由于工作人群屬于藍領，大部分屬于外來務工人員，首先這部分員工的可支配收入不足以讓他們買下已出房產(chǎn)，其次他們大部分都在老家有房子，沒有安家在武漢的需求。在該地區(qū)的房價較低，既和所處地理位置有關，也和當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)有關系。

3.城鎮(zhèn)人口數(shù)量

一個城市容納的人口和它的房屋需求量有著極大的關聯(lián)關系，因為房屋的需求者是居民，當一個城市的常住人口增多時，人們必定會對房屋的需求增多，因為住房是人們基本的生存要素。從另一方面來說，人口的增加會增加相關行業(yè)的發(fā)展，比如服務業(yè)，工業(yè)等，這又為城市帶來了新的發(fā)展，進一步的加快房地產(chǎn)上漲的速度。但是不可否認的是，當人口數(shù)量增多到了一定程度，也會對城市的公共設施和環(huán)境造成負擔，這從一方面來說可以刺激政府加大對公共設施的投入，從而更進一步的改善城市的配套設施，使得城市更加的具有吸引力，更進一步的加大了外來人口進入該城市的欲望，但從另一方面來說，可能就會造成城市超負荷運轉(zhuǎn)從而惡化城市的環(huán)境，這會導致人們對城市的認同度降低，從而降低了購買的需求，使得房價下降。但是后者出現(xiàn)的情況較少，因為大部分城市的管理者都會在出現(xiàn)惡化的環(huán)境之前加大管理力度，從而更進一步的加強城市的競爭力。

（三）影響房地產(chǎn)供求的雙邊因素分析

1.宏觀經(jīng)濟因素

房地產(chǎn)所處的區(qū)市省的經(jīng)濟發(fā)展狀況、全國的經(jīng)濟政策甚至全球的經(jīng)濟狀態(tài)都會在一定程度上影響房地產(chǎn)的價格波動。目前全球的經(jīng)濟狀況是：我國目前在經(jīng)過了黃金十年高速發(fā)展之后，正在經(jīng)歷“L”型探底穩(wěn)步發(fā)展階段，2016年GDP增速在6.7%左右，進出口比較低迷；美國2016年的失業(yè)率創(chuàng)下新低，美元持續(xù)走強，特朗普上臺后主張的減稅政策和鼓勵制造業(yè)回流等會進一步的有利于經(jīng)濟復蘇；歐元區(qū)內(nèi)受到英國脫歐，意大利公投失敗的影響，有極大的政治不確定性，將會影響企業(yè)的生產(chǎn)率。大環(huán)境會影響企業(yè)的利潤，進而影響居民的收入水平來改變對房地產(chǎn)的需求從而影響房地產(chǎn)價格。

2.利率水平

利率水平不僅影響了房地產(chǎn)商的融資成本，也影響了購房者的融資成本。房地產(chǎn)商的大部分資金來源都是銀行貸款，當利率上升時，房地產(chǎn)商每貸出一份額的資金都要付出更高的成本，這會近一步的加大房地產(chǎn)的成本，促使房地產(chǎn)商再一次提高房地產(chǎn)的售價；而在我國，大部分的購房者的資金來源也是銀行貸款，這就使得居民若要買房，需要承擔更多的利息，這會壓制人們的購房欲望，這又會導致需求變少，價格下降。利率水平能夠明顯的影響房地產(chǎn)的價格，所以利率是央行重要的宏觀調(diào)控工具。

3.稅收

稅收是一個較為復雜的影響因素，因為稅收本身的品種繁多，可以從多個方面來影響房地產(chǎn)的價格，所以稅收也是政府常用的作為調(diào)控房地產(chǎn)價格的工具。從房地產(chǎn)商方面的調(diào)控有以下稅種：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅等，如果加大這些稅收的征收稅率，會提高房地產(chǎn)商的成本，進而提高了房地產(chǎn)的價格。另一方面我國目前針對房地產(chǎn)的營業(yè)稅征收實際上屬于流轉(zhuǎn)稅，是為了限制人們對于房地產(chǎn)的炒作，現(xiàn)在實行的是買房買兩年免征營業(yè)稅，這提高了人們投資交易的成本。還可以從個人收入方面限制，征收個人所得稅，若稅率提高會降低人們的可支配收入，降低人們的實際購買力，從而抑制需求，長此以往，供大于求，就會使房地產(chǎn)價格下降。

四、結論及政策建議

本文從房地產(chǎn)供給、房地產(chǎn)需求、供給和需求的雙邊因素三個方面，對影響我國房地產(chǎn)的因素進行全面的研究，本文的結論表明，影響房地產(chǎn)供給的因素主要包括土地供給、建筑材料價格和人工費用，其中最重要的是地價和土地政策；影響房地產(chǎn)需求的因素主要包括居民的可支配收入、房地產(chǎn)本身的地理位置和周邊產(chǎn)業(yè)配置、城鎮(zhèn)人口數(shù)量；影響房地產(chǎn)供給和需求的雙邊因素包括宏觀經(jīng)濟水平、利率和稅收。

房地產(chǎn)價格的變化是由多個影響因素的變化引起的，不能單一的從某一個緯度進行分析，應綜合分析。根據(jù)本文結論，給出了以下幾點調(diào)控房地產(chǎn)價格的對策建議：

第一，加強宏觀調(diào)控和政府監(jiān)管。宏觀調(diào)控包括貨幣供應量、利率、稅收等多方面的調(diào)控，這些調(diào)控手段都是有效的，但有時單獨實施作用效果并不是特別明顯，建議在需要急切的調(diào)控房價時，結合國內(nèi)國際的宏觀經(jīng)濟環(huán)境多個調(diào)控政策同時實施。我國目前對于房地產(chǎn)的政府監(jiān)管基本上是一城一策，這是合理的，因為不同城市房價相差過大，實際供求狀況也不相同，針對各地頒布各地的監(jiān)管要求更符合當?shù)鼐用竦男枨蟆Ｈ缛木€城市的房價在2016年中并未出現(xiàn)大幅度的上漲，反而一二線的城市反而漲幅更大，相對的庫存也清楚了更多了，此時，若三四線城市也和一二線城市一樣實行限購就會對去庫存產(chǎn)生不利的影響。因此，政府監(jiān)管應繼續(xù)實行一城一策，才能更好的根據(jù)區(qū)域特點進行房價調(diào)控。

第二，加強土地管理。中央政府可利用各種土地政策工具對土地市場的中間目標即土地供應量和土地價格進行調(diào)控，改變土地市場的供求關系。在土地供應過量、宏觀經(jīng)濟疲軟時、減少土地供應總量；土地供不應求，宏觀經(jīng)濟堅挺時，增加土地供應總量，以計劃彌補市場不足，實現(xiàn)土地市場供求平衡，促進房地產(chǎn)市場的健全發(fā)展。另外可以適當激活城市存量土地的開發(fā)供應，即把一些被開發(fā)商囤積，國有企事業(yè)單位占有的城市存量土地激活開發(fā)。把這些低效利用、閑置以及爛尾工程用地的開發(fā)盤活，充實土地一級市場的可供應土地量，待房地產(chǎn)市場步入正軌后，根據(jù)其需要實時進行供需調(diào)節(jié)，以此推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，引導房地產(chǎn)價格的合理形成。同時我認為政府可以通過建設農(nóng)村小高層公住房，增加郊區(qū)及農(nóng)村商品房數(shù)量以增加土地和商品房供給來緩解的供給不住，過高房價的問題。同時嚴格控制土地的價格和交易數(shù)量，充分利用每一塊空閑的土地，創(chuàng)造最大的價值，同時也對房地產(chǎn)的價格進行適當?shù)恼{(diào)控，并且對房地產(chǎn)商囤積土地不開發(fā)的行為進行懲罰，平衡房地產(chǎn)的供求關系，使土地的價格更加合理化，讓房地產(chǎn)價格更加健康穩(wěn)定的發(fā)展。

[1]趙洋.我國房地產(chǎn)價格變動決定因素研究—基于局部均衡模型的分析，價格理論與實踐，2017，（1）.

[2]王曉英.我國商品房的平均銷售價格影響因素的回歸分析，內(nèi)蒙古大學學報（自然科學版），2016，（11）.

[3]李金璐.居民收入、人口結構、經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)價格關系的實證研究，河北企業(yè)，2017，（3）.

[4]劉洪玉.住宅價格與經(jīng)濟基本面：1995—2002年中國14城市的實證研究，經(jīng)濟研究 2004，（6）：78-86.

[5]熊芬，基于VAR模型的我國居民收入、人口增長與房地產(chǎn)價格關系的實證研究[J].嘉應學院學報，2016，（1）：39-42.