一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)制造成本。具體包括以下內(nèi)容：

第一，土地使用權(quán)出讓金，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從國家取得一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)而支付的資金。

第二，土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。一是土地征收費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收農(nóng)村耕地的費(fèi)用，一般包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。二是房屋征收安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對土地原使用單位或個(gè)人給予的補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即房屋征收安置費(fèi)和征收補(bǔ)償費(fèi)。三是前期工程費(fèi)。其主要包括項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用和“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。四是建安工程費(fèi)。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。五是基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用。六是公共配套設(shè)施費(fèi)。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。七是不可預(yù)見費(fèi)。它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。八是開發(fā)期間稅費(fèi)。開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的意義

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場經(jīng)濟(jì)競爭中具有十分重要的意義，微利時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時(shí)甚至比規(guī)模擴(kuò)張更為重要。

從宏觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究，有利于房價(jià)下調(diào)，對合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)，減少國民經(jīng)濟(jì)損失有一定的意義。由于國家政策調(diào)控，土地使用權(quán)取得價(jià)格的提高和房地產(chǎn)市場消費(fèi)需求的降低，加上大量境外資金的涌入以及國內(nèi)一些集團(tuán)型企業(yè)的擴(kuò)張，使得房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈，在未來售價(jià)不明確的情況下，只有成本控制得較好的企業(yè)才有可能在土地市場競爭中有相對的比較優(yōu)勢，成本控制不力的企業(yè)必將被市場淘汰。

從微觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制進(jìn)行研究對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地市場競爭、騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有重要的意義。房地產(chǎn)微利時(shí)代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中存在的問題

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用的成本控制方法有些是不合法、不科學(xué)的，主要有以下的方式：拿地時(shí)采用不正當(dāng)?shù)氖侄潍@得土地使用權(quán)，并壓低補(bǔ)償；施工中采用二次招標(biāo)、黑合同等方式壓低承包方價(jià)格，壓迫材料設(shè)備供應(yīng)商，采用虛假廣告美化開發(fā)項(xiàng)目、賣樓花等。

目前采用成本控制的企業(yè)還存在一些管理中的問題，主要有以下方面：

第一，成本項(xiàng)目控制中過分注意施工環(huán)節(jié)，只是看到了房地產(chǎn)開發(fā)中的地價(jià)、土建和安裝成本等顯性成本，而忽略了隱性成本的重要性。

第二，輕視項(xiàng)目管理中的溝通管理，成本控制各階段缺乏溝通，不能很好地進(jìn)行事前、事中和事后的控制。

第三，不注重利用先進(jìn)的管理理念和方法，對于先進(jìn)管理方法的使用很少，對于計(jì)算機(jī)和項(xiàng)目管理軟件用得很少。

四、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的方法

房地產(chǎn)開發(fā)過程是一個(gè)長期的過程，在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段都會(huì)產(chǎn)生成本，最終影響開發(fā)成本總額，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制應(yīng)該是一個(gè)全方位、全過程的控制過程。房地產(chǎn)開發(fā)成本控制可以采用的方法有：

第一，加強(qiáng)過程控制。在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段加強(qiáng)控制，實(shí)行項(xiàng)目成本的全過程控制。前期調(diào)研階段要做好可行性研究；設(shè)計(jì)階段要做好投資控制，設(shè)計(jì)中可以實(shí)行招投標(biāo)制度，實(shí)行限額控制，加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖的控制等；施工階段合理控制工程變更，嚴(yán)格審核承包商的索賠，搞好材料設(shè)備的訂貨等；竣工結(jié)算階段要做好竣工驗(yàn)收，與原招標(biāo)文件審核對照。

第二，進(jìn)行項(xiàng)目的全面控制。成本控制不僅要進(jìn)行成本有關(guān)支出的控制，要對將會(huì)引起成本發(fā)生的各個(gè)方面進(jìn)行全方位的控制。項(xiàng)目管理中的進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、費(fèi)用管理各個(gè)方面是相輔相成的，需要綜合考慮各個(gè)方面，才能有效地進(jìn)行成本控制。

第三，采用現(xiàn)金的項(xiàng)目管理方法。國際上常用的項(xiàng)目管理理論和方法主要有成本控制的價(jià)值工程、掙值法和方案度分析，質(zhì)量控制的因果分析圖（魚骨刺圖）法、質(zhì)量控制圖、ABC分析法、帕雷托圖，進(jìn)度控制的橫道圖（甘特圖）、網(wǎng)絡(luò)圖、計(jì)劃評審技術(shù)等。目前需要加強(qiáng)計(jì)算機(jī)和先進(jìn)管理軟件在企業(yè)中的應(yīng)用。

五、施工階段的成本控制

施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)中資金投入的最大階段，加強(qiáng)施工成本控制，能夠有效降低開發(fā)成本。施工階段成本控制主要是防止發(fā)生“三超”現(xiàn)象，即概算超估算、預(yù)算超概算、結(jié)算超預(yù)算。超額必須由企業(yè)的贏利來彌補(bǔ)，會(huì)影響企業(yè)利潤。該結(jié)算采用的控制方法主要有：

第一，做好合同管理，減少工程索賠。在施工階段，成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實(shí)行有效控制。管理人員要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控。

第二，從管理模式著手，建立建設(shè)監(jiān)理制。完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實(shí)責(zé)任，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，對經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量、按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù)、套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額進(jìn)行核價(jià)后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。

第三，從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制。對主要施工技術(shù)方案，在做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。

第四，從經(jīng)濟(jì)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制。嚴(yán)格控制現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi)，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售代理費(fèi)等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資以達(dá)到降低造價(jià)的目的。

第五，甲供材料須根據(jù)工序及施工進(jìn)度安排進(jìn)料計(jì)劃，盡量降低存儲成本。同時(shí)加強(qiáng)甲供材料的現(xiàn)場管理，合理堆放，減少搬運(yùn)及損耗。

（作者單位為承德石油高等?？茖W(xué)校管理工程系）

[作者簡介：毛智敏（1979—），女，河南鄭州人，本科，畢業(yè)于河南大學(xué)，華北電力大學(xué)管理學(xué)碩士，講師，研究方向：財(cái)會(huì)。]endprint