岳林清

[摘要]隨著社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)作為一個重要的新興產(chǎn)業(yè)，進一步加快了社會的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。由于我國經(jīng)濟步入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)收到的沖擊也極受各界人士的關(guān)注。文章對房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀進行分析，并對未來趨勢進行探討。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè)趨 勢

在我國，房地產(chǎn)已經(jīng)成了了國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，據(jù)國際貨幣基金組織的計算，2016年中國房地產(chǎn)的投資占GDP的比重為23.73.。據(jù)國家統(tǒng)計局長寧喆表示，2016年房地產(chǎn)增加值占GDP的比重是6.5%，如果加上建筑業(yè)，比例還要高一些。建筑業(yè)以及房地產(chǎn)行業(yè)中的實體經(jīng)濟部分，是我國的重要支柱產(chǎn)業(yè)，處理好房地產(chǎn)指標(biāo)分化的現(xiàn)象，保障好房地產(chǎn)能夠滿足我國的居住需求的同時，有他的經(jīng)濟能力。

一、房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

（一）人民生活水平及土地價格趨勢

在2006年到2015年我國人均生產(chǎn)總值從16738元到50251元，十年間國民人均總值漲幅達到了300.22%。從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)可以看到我國的人民收入水平是大大的提升了，于此同時，商品房的平均價格由2006年的3366.79/平米達到了2015年的6793元/平米，漲幅僅僅只有的201.76%。遠低于人均生產(chǎn)總值的漲幅。

也就是說在全國范圍來看，十年來，我國的人民購房能力提高了48.8%。相對來說，十年間人均購房能力大幅度的上漲。

（二）我國的城市化進程

在我國國家統(tǒng)計局2017年發(fā)表的公告，在2016年我國的城鎮(zhèn)化比例就已經(jīng)達到了57.35%。在過去十年，大量的農(nóng)村人口落戶城市，增加了城市住宅房的需求。根據(jù)國際上城鎮(zhèn)化適宜的比例在65%70%。我國的城鎮(zhèn)化接近了平衡。農(nóng)村人口在城市的住房需求逐漸減小。在城市化進程的推進中，房地產(chǎn)行業(yè)曾迎來了一段黃金發(fā)展的時期。在城市化達到了57.35%后，社會對房地產(chǎn)行業(yè)的需求也在減小。

（三）人均住宅面積的變化

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2016年我國的人均住宅面積已經(jīng)達到了40.8平米，家庭平均住房面積123.2平米。對于一個發(fā)展中國家來說，平均住房面積卻超過了日本和歐盟的一些國家。根據(jù)中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院報告，2015年底，我國城鎮(zhèn)住宅存量約為32881萬35411萬套，而城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為6500萬套8800萬套。由此可知我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)趨向飽和。

（四）金融信貸問題

大部分開發(fā)商在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，資金都來源于銀行貸款，以此滿足周轉(zhuǎn)的需要，但是卻依賴于未來預(yù)期收入來償還貸款。在這種情況下，如果市場發(fā)生不確定因素和變化，往往會影響開發(fā)商對銀行貸款的償還，導(dǎo)致銀行面臨一系列的風(fēng)險。另外，大部分購房者在購房過程中，只需首付30%的費用，剩余70%則向銀行貸款，但中途出現(xiàn)突發(fā)情況而無力償還，也會給銀行造成損失；同時有些囤積居奇，利用銀行貸款在不同地區(qū)購置房產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟，而這最終的風(fēng)險也轉(zhuǎn)移至銀行。

二、房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

（一）保障房住房政策更加完善

保障房具有調(diào)節(jié)市場需求，平穩(wěn)房市的作用。因此完善保障房住房政策顯得尤為重要。我國在城市建設(shè)發(fā)展中，許多的勞動者收入不高，不能支付高昂的房價，不能保證家庭生活的質(zhì)量，而保障房住房的供應(yīng)可以保障低收入的群體的基本生活需要，提高群眾生活水平?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場缺乏有序性，如保障房價格相對較高且供不應(yīng)求，供給結(jié)構(gòu)模式相對混亂，住房面積不夠合理，法律法規(guī)監(jiān)管制度不夠完善，房價參差不齊，影響城市的良好持續(xù)發(fā)展。在未來的房地產(chǎn)發(fā)展過程中，會逐漸向保障房傾斜，使其成為多層次住房供給體系中的重要內(nèi)容。并通過調(diào)整稅收、土地政策和信貸政策等來逐步實現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整。這樣的發(fā)展趨勢從短期而言，受市場供應(yīng)量的局限，對房地產(chǎn)市場的影響相對有限。但從中長期來看，結(jié)構(gòu)調(diào)整是發(fā)展的必然趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率會趨于合理，開發(fā)商會更傾向于開放保障性的住房，進而實現(xiàn)社會的穩(wěn)定發(fā)展，滿足第首日群體的居住需求。

（二）房價趨于合理

在人均住房面積達到40.8平方米，城鎮(zhèn)閑置房6500萬8800萬套的環(huán)境下。城鎮(zhèn)化也已經(jīng)達到了57.35%左右，房地產(chǎn)行業(yè)市場逐漸飽和。在供需平衡的市場下，房地產(chǎn)行業(yè)的市場空間逐漸趨于一個合理的范圍，房產(chǎn)售價會趨向合理。

（三）調(diào)控政策的大量出臺

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟支柱行業(yè)。為了保持房市的健康可控，穩(wěn)定經(jīng)濟的正常發(fā)展。在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)風(fēng)險時，政府會出臺系列的措施，來控制風(fēng)險。例如控制首付比例，控制貸款利率刺激和限購等一系列保護措施。甚至在房市遭遇到巨大的風(fēng)險可以進行某些強制性關(guān)停性交易來保護房市。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化

在政策的進一步完善下，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部管理和規(guī)范房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入和清除管理的趨勢下，對不符合要求條件和空殼的公司進行清除。提高了行業(yè)的抗風(fēng)險能力，也提高了整個行業(yè)的市場競爭力。

三、結(jié)束語

上所述，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟中的支柱型產(chǎn)業(yè)，其直接關(guān)系到社會經(jīng)濟的穩(wěn)定以及金融市場的安全。在市場經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，我國房地產(chǎn)在實際發(fā)展中逐漸顯露出一些問題，如房價上漲的幅度大、市場秩序不合理、缺乏完善的發(fā)展模式、金融信貸問題、不同城市土地價格的差異等，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)的發(fā)展，影響了人們的正常生活以及社會的穩(wěn)定?；谶@種情況，國家必須要制定切實可行的調(diào)控政策，完善保障性住房政策和房地產(chǎn)市場，大力發(fā)展多個產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，及時發(fā)現(xiàn)和解決發(fā)展中出現(xiàn)的問題。從而使房地產(chǎn)沿著正確的方向發(fā)展，有效提高群眾的生活質(zhì)量，滿足人們的居住需求，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。endprint