胡建華

【摘要】本文旨在分析哪些因素影響了中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格，影響程度有多大。從而通過(guò)監(jiān)測(cè)這些因素的變化，有效抑止房地產(chǎn)泡沫，避免由于房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)造成宏觀經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩。

【關(guān)鍵詞】中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)價(jià)格 影響因素

一、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

（一）房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的理論

1、Income收入、利率、匯率

收入是反映購(gòu)買(mǎi)力的主要因素。Nellis和Longbottom利用供給需求理論研究英國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，就認(rèn)為收入是分析房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素。人均工資增加1%，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)1.75%。平均收入和房屋的預(yù)期價(jià)格是住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的主要原因。

金融體系在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中扮演著舉足輕重的作用，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)有大量的資金和信貸需求。比如：加息會(huì)增加房地產(chǎn)成本，抑制住房需求。Harris指出，如果名義利率上升，房?jī)r(jià)會(huì)降低。Cooper（2004）通過(guò)OEF經(jīng)濟(jì)模型分析英國(guó)的房屋價(jià)格，認(rèn)為正是因?yàn)橛?guó)穩(wěn)定的利率，才有相對(duì)穩(wěn)定的房?jī)r(jià)。

Miller（1988）研究了日本的買(mǎi)家和夏威夷房屋價(jià)格之間的關(guān)系，并總結(jié)出“日元幣值對(duì)美元增加10%，將當(dāng)?shù)啬稠?xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格增加約27%?！?/p>

2、通貨膨脹與貨幣供應(yīng)

通貨膨脹也是房地產(chǎn)價(jià)格的重要推手。Ward和Henry研究了美國(guó)和英國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的回報(bào)率和通貨膨脹之間的關(guān)系，研究結(jié)果是通脹會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)收益的增加，而且二者的正向關(guān)系會(huì)長(zhǎng)期存在。

Elbourne采用了SVAR的方法來(lái)研究住房?jī)r(jià)格和貨幣供應(yīng)量之間的相關(guān)性，結(jié)論是，二者存在一個(gè)正相關(guān)的關(guān)系。

3、土地價(jià)格與政府政策

土地費(fèi)用是房地產(chǎn)成本中占比最大的部分。Wachter和Polla-kowski（1990）對(duì)于土地價(jià)格的因素進(jìn)行了實(shí)證研究，得出的結(jié)論是，如果土地使用權(quán)是有限的，土地價(jià)格和住房?jī)r(jià)格都會(huì)上漲。土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系。如果土地供應(yīng)有限時(shí)，土地政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響很大。新加坡總計(jì)16年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)論證了住宅用地價(jià)格和房?jī)r(jià)的一致性，也就是說(shuō)，土地價(jià)格的增加可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升。

在政府政策方面，Landies（1992）指出，抑制房?jī)r(jià)的長(zhǎng)效機(jī)制比具體的房?jī)r(jià)調(diào)控政策更重要。不過(guò)，McMillan和McDonald（1991）則認(rèn)為，房屋和土地價(jià)格最終應(yīng)該由市場(chǎng)決定，這意味著任何政策對(duì)房屋價(jià)格都不會(huì)有本質(zhì)性的重大影響。

4、其他因素

一些綜合性因素也會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格。Stegman（1969）提供的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明，對(duì)于住宅而言，對(duì)社區(qū)條件的考量比上班的便利性更重要。Roehner（1999）認(rèn)為投機(jī)交易也可能導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格的上漲。Henderson研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的價(jià)格也受到交通成本、通勤距離和空氣質(zhì)量的影響。Meen（1999）發(fā)現(xiàn)，對(duì)英國(guó)房?jī)r(jià)的的變化有明顯的區(qū)域差異。東南部地區(qū)價(jià)格最低，然后向其他地區(qū)放射性增加，而房屋價(jià)格的下降趨勢(shì)，也是先從東南部地區(qū)開(kāi)始，然后是其他區(qū)域。在不同的城市，供應(yīng)和需求對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響也存在地區(qū)差異。

雖然上述對(duì)于房?jī)r(jià)影響因素的研究都存在一定的局限性，其研究結(jié)論并不能放之四海而皆準(zhǔn)，這是由于時(shí)間、空間、市場(chǎng)、國(guó)情等諸多原因造成的，但這些影響因素本身對(duì)研究房地產(chǎn)價(jià)格有非常大的借鑒意義。

（二）影響供求的因素

1、人口

房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)客戶就是人，與房地產(chǎn)價(jià)格存在最直接的關(guān)系。一個(gè)地區(qū)的戶籍人口的增加，必定引起房屋需要的增加，從而影響房?jī)r(jià)頗多戶籍人口的結(jié)果。中國(guó)自1980年實(shí)行計(jì)劃生育政策，家庭結(jié)構(gòu)也由大家庭已轉(zhuǎn)變?yōu)樾〖彝?。從理論上講，人均居住面積的上升，在一定程度上形成了需求增加的趨勢(shì)，這將導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。

一般來(lái)說(shuō)，人口的變化與房?jī)r(jià)的變化緊密聯(lián)系。首先人口增長(zhǎng)促進(jìn)了住房需求，存在住房?jī)r(jià)格上升的通道。其次，人口的增加將帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如服務(wù)業(yè)、商業(yè)、市政基礎(chǔ)建設(shè)產(chǎn)業(yè)，由于周邊配套設(shè)施、居住環(huán)境的改善，也會(huì)刺激了房?jī)r(jià)的上漲。最后，人口過(guò)多、土地容量超載對(duì)房?jī)r(jià)也會(huì)有負(fù)面影響，比如破壞自然環(huán)境、惡劣的交通環(huán)境等，這會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下降，但這種情況并不常見(jiàn)，因?yàn)檎心芰刂瞥鞘幸?guī)模，保持人口穩(wěn)定，所以在研究中可不考慮這個(gè)因素。

2、人均可支配收入

收入通常是受到宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入分配方式、消費(fèi)政策的影響。人均可支配收入決定了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力，例如：可支配收入多的人決定了其有較強(qiáng)的購(gòu)房能力。中國(guó)人均支配收入在1979年以后急劇增長(zhǎng)，其購(gòu)買(mǎi)力的增加的同時(shí)，住房?jī)r(jià)格也隨之上漲。此外，隨著收入的增加，人們對(duì)房屋質(zhì)量、居住環(huán)境以及基礎(chǔ)設(shè)施要求也更多更高，比如園林景觀、智能設(shè)施、物業(yè)管理等方面。這通常都會(huì)增加地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，推動(dòng)住宅價(jià)格上漲。

更具體地講，恩格爾系數(shù)逐漸隨著收入增加而減小，即食品支出總額占個(gè)人消費(fèi)支出總額的比重在減少，用于改善生活質(zhì)量的比重在提高。聯(lián)合國(guó)提出40%的一50%作為生活的小康標(biāo)準(zhǔn)，并且其中居住支出約為15%，中國(guó)在1998年開(kāi)始住房制度改革，1998年居住支出占比2%左右，2001年躍升至15%以上。

3、消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)

消費(fèi)物價(jià)指數(shù)（CPI）被用作通貨膨脹的量度和價(jià)格波動(dòng)指向標(biāo)。通常，如一個(gè)國(guó)家CPI達(dá)到3%以上，則認(rèn)為有通貨膨脹，超過(guò)5%則存在嚴(yán)重的通貨膨脹。

通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)有以下兩個(gè)方面的影響。首先，材料設(shè)備成本價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格的上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)成本上漲。其次，當(dāng)消費(fèi)品價(jià)格異常上升，人民幣會(huì)貶值。消費(fèi)品的價(jià)格增長(zhǎng)抵消了銀行利息收入，廣大消費(fèi)者出于投資安全和避險(xiǎn)的需求，會(huì)選擇房地產(chǎn)作為一種投資，而不是貨幣資產(chǎn)。因此，異常通脹在一定程度上有可能增加房地產(chǎn)價(jià)格。

4、貸款利率endprint

利率在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的作用舉足輕重，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是投資者、購(gòu)房家庭都是如此。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，加息會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本，從而使房地產(chǎn)價(jià)格通常上漲。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，加息導(dǎo)致購(gòu)房和還貸的壓力的增加，減少購(gòu)買(mǎi)住房的需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)呈下降趨勢(shì)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款比例通常占當(dāng)年總投資金額的40%一60%。貸款利率直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模和房地產(chǎn)的供應(yīng)量。利率對(duì)供需兩方面都有影響，研究將完全考慮利率作為供給方面的因素，以訪問(wèn)數(shù)據(jù)。事實(shí)上，即使利率的小幅調(diào)整有房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響，所以政府總是使用利率來(lái)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效方法。通常情況下，當(dāng)局降低利率，以刺激住房?jī)r(jià)格的上升。

5、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）是一個(gè)國(guó)家在特定的時(shí)間內(nèi)全部最終產(chǎn)品和生產(chǎn)服務(wù)的貨幣價(jià)值，它通常是在一個(gè)年度周期。它不僅可以反映一國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況，同時(shí)也可以呈現(xiàn)公民的生活質(zhì)量。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是比較不同國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況的重要指標(biāo)。

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在這些方面影響著房地產(chǎn)價(jià)格。首先，GDP的增長(zhǎng)意味著生活條件和經(jīng)濟(jì)狀況的改善。因此，會(huì)產(chǎn)生更多具備購(gòu)買(mǎi)力的人愿意通過(guò)消費(fèi)改善生活，房地產(chǎn)的消費(fèi)量也會(huì)隨之增加。此外，城鎮(zhèn)化和城市就業(yè)人口增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)地位的提高，造成房子需求猛增。此外，GDP的穩(wěn)步增長(zhǎng)會(huì)增強(qiáng)人們及開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。

6、固定資產(chǎn)投資總額

固定資產(chǎn)投資總額揭示了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平，反映了房產(chǎn)的供應(yīng)狀況。更多投資總額，必然帶來(lái)更多的房產(chǎn)供給量。房屋的供給增加往往會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的下降。然而，在某些情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資是用于提高房屋質(zhì)量和改善居住環(huán)境，而不是建造新的商業(yè)住宅樓，在這種情況下，由于總投資增加了，住房?jī)r(jià)格反而會(huì)上漲。

7、房屋建筑面積竣工

在一般情況下，竣工房屋建筑面積與住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生呈負(fù)相關(guān)。建筑物的竣工面積越多，意味著更多的住宅供應(yīng)，如果需求量一定，住房?jī)r(jià)格將下降。

二、實(shí)證分析

使用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型分析影響中國(guó)不同地區(qū)住房?jī)r(jià)格的因素，并發(fā)現(xiàn)這些因素對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度。

（一）模型的建立

基于Bensen，Hansen，Arthur，Smersh（1997），Ding（2014）模型

（二）實(shí)證研究結(jié)果

所有數(shù)據(jù)（1998年至2013年，31個(gè)?。┲苯訌膰?guó)家統(tǒng)計(jì)局獲得的，并將中國(guó)各省分為三個(gè)區(qū)域：東部、中部、西部。相關(guān)機(jī)構(gòu)的計(jì)算數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下：

CPI與房屋平均銷售價(jià)格在東部地區(qū)和西部地區(qū)呈負(fù)相關(guān)，而它并沒(méi)有在中部地區(qū)有呈現(xiàn)顯著的關(guān)系。通常，商品價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格的上漲會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)成本增加。高房?jī)r(jià)導(dǎo)致房屋需求減少，特別是對(duì)那些沒(méi)有支付大額首付款和還貸能力的潛在購(gòu)房者。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，由于房屋需求減少，很難以較高的價(jià)格出售房屋，為了解決這種狀況，房地產(chǎn)商會(huì)以較低的價(jià)格出售房屋，以維系企業(yè)的資金鏈。

在城市人口方面，由于人口的增加，房子需求有增加趨勢(shì)，價(jià)格隨之增加。東部地區(qū)城鎮(zhèn)人口與商品房的平均售價(jià)有1%水平的正相關(guān)關(guān)系，而在西部地區(qū)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系且非常弱，可以忽略。

住宅投資總額變量，它與商業(yè)房平均銷售價(jià)格在東部地區(qū)和西部地區(qū)有5%水平的顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系。然而，這個(gè)因素在中部地區(qū)沒(méi)有顯著的關(guān)系。更多的固定資產(chǎn)投資總額量，必然增加房屋供給，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的下降。

在城鎮(zhèn)個(gè)人可支配收入方面，結(jié)果表明，該因素在東部地區(qū)與商品房平均售價(jià)有5%顯著水平正相關(guān)。人均城鎮(zhèn)居民可支配收入每增加一個(gè)單位會(huì)導(dǎo)致東部地區(qū)商業(yè)房平均售價(jià)增加0.32。隨著收入的增加，房屋購(gòu)買(mǎi)力提升，人們對(duì)居住品質(zhì)要求更高，這通常會(huì)增加建筑成本，推住宅價(jià)格上漲。

住宅竣工建筑面積的變化與西部地區(qū)商品房平均售價(jià)存在1%水平負(fù)相關(guān)關(guān)系。根據(jù)該結(jié)果，每一個(gè)單位的住宅建筑面積增加會(huì)導(dǎo)致東部、中部地區(qū)商品房的平均銷售價(jià)格下降0.07。竣工面積增加，住宅供應(yīng)量增加，如果需求不改變，住房?jī)r(jià)格將下降。

另外，根據(jù)該機(jī)構(gòu)的模型計(jì)算結(jié)果，貸款利率（5年以上）變量并沒(méi)有在所有三個(gè)地區(qū)都與商品房的平均售價(jià)呈顯著關(guān)系。

由于政府在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮著重要的作用，采取了一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施和政策，以控制房地產(chǎn)價(jià)格。掌握這些重要政策的內(nèi)容便于更好地理解房地產(chǎn)價(jià)格在不同年份的波動(dòng)，對(duì)統(tǒng)計(jì)結(jié)果能夠更好地處理。

三、結(jié)論

GDP、房地產(chǎn)投資總額、個(gè)人可支配收入、房屋供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有顯著的影響，在分析房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，須充分考慮相關(guān)因素，才能真正了解是否真正存在泡沫和泡沫的大小。另外任何因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響都存在地區(qū)差異性，甚至存在正負(fù)相反的結(jié)果，不同地區(qū)的價(jià)格推動(dòng)因素是不同的，所以控制房?jī)r(jià)的措施要有針對(duì)性。政府可以利用上述影響因素的特點(diǎn)，通過(guò)制定合理的、有針對(duì)性的政策來(lái)控制房?jī)r(jià)，使之與區(qū)域GDP水平、居民收入水平相適應(yīng)，使房地產(chǎn)行業(yè)得以持續(xù)發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，人民生活富足安康。endprint