代彩霞

摘 要：2016年，我國(guó)“營(yíng)改增”試點(diǎn)推廣到建筑、房地產(chǎn)、金融等行業(yè)。“營(yíng)改增”改革對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，是一柄雙刃劍，其在某種程度上可以將重復(fù)征稅現(xiàn)象大幅度降低，也能從側(cè)面驅(qū)使房地產(chǎn)行業(yè)盡快改變自己的發(fā)展模式。文章主要從“營(yíng)改增”改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)稅方面所造成的影響進(jìn)行相關(guān)研究分析，同時(shí)提出一些在“營(yíng)改增”改革大背景下關(guān)于稅務(wù)的計(jì)劃措施。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增” 房地產(chǎn) 稅負(fù)影響

中圖分類(lèi)號(hào)：F810 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2017）10-132-02

我國(guó)已經(jīng)步入到經(jīng)濟(jì)發(fā)展新時(shí)代中，我國(guó)各行各業(yè)都進(jìn)入到高速發(fā)展時(shí)期，同時(shí)行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)壓力也越來(lái)越大。房地產(chǎn)行業(yè)也是如此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)管控工作越來(lái)越難，根據(jù)我國(guó)相關(guān)權(quán)威部門(mén)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在2015年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平均銷(xiāo)售利潤(rùn)增長(zhǎng)情況要比過(guò)去有所降低。并且，國(guó)家相關(guān)部門(mén)為了提高對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收情況的有效管理，土地增值稅稅收策略緊縮，在某種程度上提高了房地產(chǎn)行業(yè)的壓力。根據(jù)某會(huì)計(jì)師事務(wù)所上交的二十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)有關(guān)信息披露，“營(yíng)改增”全方位推廣后，這部分房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)有90%沒(méi)有下降，反而出現(xiàn)升高，同時(shí)有2/5的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為稅負(fù)會(huì)大幅度提高。面對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)一定要學(xué)會(huì)觀察國(guó)家發(fā)展大勢(shì)，同時(shí)努力執(zhí)行稅收策劃，科學(xué)避稅，從而使企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）上游企業(yè)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的影響

在我國(guó)全方位開(kāi)展“營(yíng)改增”工作后，除了房地產(chǎn)行業(yè)外，還有別的有關(guān)行業(yè)也遭受某種程度上的影響，和房地產(chǎn)行業(yè)有重要聯(lián)系的部分行業(yè)，比如說(shuō)建筑行業(yè)、金融行業(yè)，還有生活服務(wù)行業(yè)等上游企業(yè)，為了降低自己的稅負(fù)，使用一些方法把稅負(fù)轉(zhuǎn)移到下游位置的房地產(chǎn)行業(yè)，這種情況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)必然會(huì)造成某種程度上的沖擊，建筑行業(yè)和別的有關(guān)行業(yè)相比較起來(lái)，所遭受的影響更大，而建筑行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)之間的關(guān)系無(wú)法切割，這必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)非常大的影響。

從我國(guó)2016年5月1日正式展開(kāi)“營(yíng)改增”工作后，在建筑行業(yè)新舊工程當(dāng)中，必然會(huì)存在一條分水嶺，面對(duì)部分“營(yíng)改增”開(kāi)展前的舊工程，有關(guān)機(jī)構(gòu)允許建筑企業(yè)使用較為方便的計(jì)稅辦法執(zhí)行稅務(wù)計(jì)算，對(duì)這部分工程企業(yè)稅負(fù)能夠獲得某種程度上的削弱；而面對(duì)“營(yíng)改增”展開(kāi)后的項(xiàng)目工程，則不能夠使用上述方法執(zhí)行稅務(wù)計(jì)算與申報(bào)，只能先使用11%的增值稅稅率對(duì)銷(xiāo)項(xiàng)額進(jìn)行核算，然后減去能夠扣除的進(jìn)項(xiàng)額，隨后計(jì)算出實(shí)際需要繳納的增值稅額。

可是，在建筑企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目工程建設(shè)工作時(shí)，有一些人工費(fèi)用以及管理費(fèi)用等是非常不容易取得發(fā)票的，不能對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額執(zhí)行抵扣，這種情況極容易使一些建筑企業(yè)稅負(fù)不會(huì)減少，反而會(huì)提高。在這種情況下，有一部分建筑企業(yè)為了可以確保自己的利潤(rùn)，只能選擇把稅負(fù)轉(zhuǎn)傳到處于下游的房地產(chǎn)行業(yè)。

（二）對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)建材購(gòu)買(mǎi)所造成的影響

房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目開(kāi)展時(shí)，所需要投入的成本資金數(shù)額十分龐大，在眾多的資金投入中，鋼筋、水泥，還有多種小型建材的投入費(fèi)用擁有非常大的占比，根據(jù)部分企業(yè)財(cái)務(wù)所透露出的財(cái)務(wù)報(bào)表能夠清晰了解，在整個(gè)建筑業(yè)工程結(jié)算成本中建材成本大約占據(jù)了60%。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行建材購(gòu)買(mǎi)時(shí)，除了需要照顧到項(xiàng)目工程的最后質(zhì)量，同時(shí)也要顧及到自己最后所獲取的利潤(rùn)。通常情況下，一些企業(yè)面對(duì)部分大型建材的選用都很小心，大多數(shù)會(huì)選用一些口碑不錯(cuò)，規(guī)模較大的建材供貨商。這些建材供貨商通常情況下可以給房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。不過(guò)有一些房地產(chǎn)企業(yè)在選擇輔助建材時(shí)，為了可以減少成本投入，故意選用一些個(gè)體商戶(hù)或者是私營(yíng)業(yè)主，以及一些小規(guī)模納稅人作為購(gòu)買(mǎi)建材的供貨商。這部分建材供貨商在買(mǎi)賣(mài)建材的時(shí)候，銷(xiāo)售價(jià)格相較更加便宜，可是不能開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。通常情況下，水泥與鋼筋的增值稅率是17%；沙料、石料、土料等建筑原材料的增值稅率是3%；混凝土的增值稅率是6%；木材的增值稅率為13%；假如建材不能抵扣，“營(yíng)改增”開(kāi)展之后房地產(chǎn)行業(yè)所需要繳納的11%的增值稅額會(huì)直接促使房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)提高。

（三）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建筑勞務(wù)成本的影響

在房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)成本當(dāng)中，并非只有建材成本一個(gè)構(gòu)成部分，另一個(gè)非常關(guān)鍵的構(gòu)成便是勞務(wù)成本。根據(jù)部分建筑企業(yè)所透露出來(lái)的財(cái)務(wù)報(bào)表可以清晰了解到，一個(gè)建筑項(xiàng)目在勞務(wù)方面的投入成本在建筑項(xiàng)目總投入當(dāng)中占據(jù)三十個(gè)百分點(diǎn)，而進(jìn)行該項(xiàng)工作的相關(guān)人員大多數(shù)都是勞務(wù)公司所提供的勞動(dòng)者，或者是來(lái)自農(nóng)村的農(nóng)民工。勞務(wù)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的時(shí)候并不存在進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的銷(xiāo)項(xiàng)稅，除了把稅負(fù)轉(zhuǎn)傳到房地產(chǎn)企業(yè)，并沒(méi)有其它好辦法。除此以外，因?yàn)榻^大部分農(nóng)民工都在零散狀態(tài)中，更做不到為房地產(chǎn)行業(yè)提供進(jìn)項(xiàng)稅，如此，便會(huì)讓房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)提高。

二、“營(yíng)改增”下的稅務(wù)籌劃建議

（一）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)需要提高對(duì)“營(yíng)改增”的關(guān)注力度

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)如果想在競(jìng)爭(zhēng)壓力極大的背景下獲得平穩(wěn)發(fā)展，甚至是百尺竿頭更進(jìn)一步，就一定要緊緊跟隨我國(guó)國(guó)家稅改的大步調(diào)，提高對(duì)“營(yíng)改增”政策的關(guān)注力度。

當(dāng)前最為首要的任務(wù)是，各個(gè)房地產(chǎn)需要提高對(duì)“營(yíng)改增”政策的宣傳力度，除了相關(guān)財(cái)政部門(mén)能夠充分明白“營(yíng)改增”對(duì)于企業(yè)未來(lái)發(fā)展的重要性，還需要借由多種宣傳模式，加強(qiáng)各個(gè)部門(mén)對(duì)財(cái)務(wù)部門(mén)工作的配合。為財(cái)務(wù)部門(mén)提供最準(zhǔn)確、全方位的信息資料。

其次我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)規(guī)劃的崗位設(shè)立，派遣專(zhuān)業(yè)人員對(duì)稅務(wù)規(guī)劃工作進(jìn)行管理，科學(xué)選用計(jì)稅辦法，對(duì)2016年4月30日前舊工程執(zhí)行仔細(xì)計(jì)算，弄明白是使用簡(jiǎn)單的計(jì)稅辦法，還是使用一般的計(jì)稅方法。除此以外，企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員還應(yīng)該對(duì)自己的工作流程進(jìn)行縝密的梳理研究，確定和研究房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)當(dāng)中，所有環(huán)節(jié)的稅收支出，并第一時(shí)間上交給領(lǐng)導(dǎo)層，一起商討稅收策劃措施，科學(xué)避稅，從而實(shí)現(xiàn)減少企業(yè)稅負(fù)，提升企業(yè)利潤(rùn)空間，加強(qiáng)企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。endprint

（二）完備對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的監(jiān)管力度，提高進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣

在我國(guó)全方位開(kāi)展“營(yíng)改增”后，可以從本質(zhì)上減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的有效措施依然是進(jìn)行稅額抵扣。故而，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)務(wù)必要提高進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的監(jiān)管力度，加強(qiáng)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣力度。

第一點(diǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)需要使用一些有效方法掌握上游企業(yè)對(duì)自身稅負(fù)轉(zhuǎn)傳的辦法。房地產(chǎn)企業(yè)在提出這種問(wèn)題的時(shí)候一定會(huì)引發(fā)上游企業(yè)的負(fù)面情緒，這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)便需要提高和上游企業(yè)彼此間的交流，二者一起研究可以平衡上游企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)與開(kāi)發(fā)商利益的措施，盡最大努力取得最多的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，然后執(zhí)行抵扣。

第二點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”大背景下，需要科學(xué)選用建材供貨商，除了要認(rèn)真確認(rèn)建材供貨商的資質(zhì)，同時(shí)也需要加強(qiáng)對(duì)五金電器等輔助材料供貨商的資質(zhì)。弄明白供貨商的特性，在可以確保素材品質(zhì)的情況下，盡可能選用一些可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票的供貨商進(jìn)行合作，實(shí)現(xiàn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，降低企業(yè)稅負(fù)壓力。

第三點(diǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)和別的行業(yè)彼此之間有著某種程度上的區(qū)別，房地產(chǎn)行業(yè)的建筑項(xiàng)目除了投入資金非常龐大，其開(kāi)發(fā)時(shí)間也比較長(zhǎng)。面對(duì)這種情況，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)需要在相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行工作期間，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)資金成本執(zhí)行科學(xué)的分?jǐn)偣芾?，確保稅負(fù)的穩(wěn)定，把出現(xiàn)的增值稅平均分?jǐn)偨o每一個(gè)會(huì)計(jì)期間中去。如此一來(lái)，在某種程度上可以有效管控與預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，對(duì)企業(yè)發(fā)展有著很大的幫助。

第四點(diǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還需要加強(qiáng)對(duì)勞務(wù)成本的科學(xué)策劃，可以借由公開(kāi)招標(biāo)模式和一些可以繳納勞動(dòng)支出稅款的正規(guī)勞務(wù)企業(yè)合作，最大限度減少建筑成本投入。

（三）積極進(jìn)行稅收籌劃工作，提高財(cái)務(wù)人員的工作能力

在我國(guó)全方位開(kāi)展“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)行業(yè)要想科學(xué)納稅，就一定要主動(dòng)進(jìn)行稅收策劃工作，不過(guò)稅收策劃工作能否高效展開(kāi)，這和企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員工作能力的高低，存在非常緊密的聯(lián)系。

第一點(diǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)需要提高對(duì)財(cái)務(wù)工作者的招聘工作，除了需要在學(xué)歷上對(duì)應(yīng)聘人員設(shè)有嚴(yán)格的限制外，還應(yīng)該根據(jù)面試或者是筆試等措施對(duì)其實(shí)際的工作能力進(jìn)行審查，在同等條件下，選用理論知識(shí)以及真實(shí)工作能力更高的應(yīng)聘人員

第二點(diǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)需要完備財(cái)務(wù)管理等有關(guān)的企業(yè)制度，表明職位所擁有的權(quán)利以及所要承擔(dān)的責(zé)任，如果發(fā)生問(wèn)題可以落實(shí)到個(gè)人，同時(shí)把財(cái)務(wù)工作者的工作情況和其績(jī)效掛鉤，對(duì)完美達(dá)成稅收策劃工作的財(cái)務(wù)工作者要進(jìn)行一些獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)一些在稅收策劃工作上常常犯錯(cuò)的財(cái)務(wù)工作者要進(jìn)行一些懲罰。

第三點(diǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該提高對(duì)財(cái)務(wù)工作者繼續(xù)培訓(xùn)教育力度，除了可以聘請(qǐng)部分專(zhuān)業(yè)人員到企業(yè)中進(jìn)行專(zhuān)業(yè)性的指導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)還能夠組織一些專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)課程，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)工作者對(duì)“營(yíng)改增”政策的認(rèn)知，進(jìn)而加強(qiáng)企業(yè)稅收策劃工作品質(zhì)，幫助企業(yè)科學(xué)避稅。

結(jié)束語(yǔ)

隨著我國(guó)“營(yíng)改增”的全方位展開(kāi)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成了部分或是正面或是負(fù)面的影響，面對(duì)這種情況房地產(chǎn)企業(yè)除了需要科學(xué)使用對(duì)自身發(fā)展有利的政策外，還需要不斷的完備自己的稅收策劃工作，進(jìn)而最大程度減少“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)發(fā)展的負(fù)面影響，加強(qiáng)企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，確保企業(yè)的平穩(wěn)進(jìn)步。

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（作者單位：青海省第八地質(zhì)礦產(chǎn)勘查院 青海西寧 810001）

（責(zé)編：紀(jì)毅）endprint