陳亞菁

《民法總則》是我國(guó)民法典的重要組成部分，是《民法通則》的修訂版，是應(yīng)社會(huì)發(fā)展需要而對(duì)民事主體、民事法律關(guān)系等作出的適時(shí)調(diào)整與完善，其中自然人、法人、非法人組織、民事權(quán)利、民事法律行為、代理等章節(jié)的規(guī)定均與不動(dòng)產(chǎn)登記有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，影響著不動(dòng)產(chǎn)登記工作。由于不動(dòng)產(chǎn)登記是基于民事主體的申請(qǐng)、對(duì)以不動(dòng)產(chǎn)這一重大財(cái)產(chǎn)為標(biāo)的而發(fā)生的民事行為結(jié)果進(jìn)行的登記確認(rèn)。因此，學(xué)習(xí)《民法總則》，深入理解其法理，無(wú)疑對(duì)做好不動(dòng)產(chǎn)登記大有裨益。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)主體和權(quán)利主體之自然人

1.自然人主體證明材料

根據(jù)《民法總則》可知，成為自然人以出生證明為始點(diǎn)，自然人的消亡以死亡證明為準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人與申請(qǐng)登記主體不同，自然人只要真實(shí)存在，無(wú)論有無(wú)民事行為能力都可以成為權(quán)利人，作為登記記載的重要要素——權(quán)利人主體，需要記載其姓名、身份證號(hào)等身份信息。而申請(qǐng)登記的主體則必須具有民事行為能力，申請(qǐng)登記的當(dāng)事人則應(yīng)當(dāng)為具有民事行為能力的成年人。判斷其為合法申請(qǐng)主體的依據(jù)有兩點(diǎn)：一是提供身份證明（境內(nèi)自然人為身份證，境外則分別是護(hù)照、臺(tái)灣居民來(lái)往大陸通行證、港澳來(lái)往內(nèi)地通行證等），二是申請(qǐng)登記的行為正常，能配合登記人員完成查驗(yàn)材料、詢(xún)問(wèn)等程序。當(dāng)權(quán)利人死亡，則發(fā)生繼承事實(shí)，繼承人申請(qǐng)繼承登記則要提供權(quán)利人的死亡證明，根據(jù)《民法總則》第十五條，死亡證明可以戶(hù)籍登記或者其他有效身份登記記載為準(zhǔn)，實(shí)踐中可以有更多種表現(xiàn)形式，如醫(yī)院證明、派出所證明、民政局證明等。

2.非完全民事行為能力人之不動(dòng)產(chǎn)的申請(qǐng)登記

非完全民事行為能力是指無(wú)或限制民事行為能力。一方面是非完全民事行為能力的認(rèn)定問(wèn)題。由上可知，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以是非完全民事行為能力人，從登記角度而言，申請(qǐng)主體為此類(lèi)自然人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利而申請(qǐng)的登記通常是維護(hù)此類(lèi)群體的權(quán)利，因此，對(duì)于其取得不動(dòng)產(chǎn)登記，登記機(jī)構(gòu)可以不再詢(xún)問(wèn)監(jiān)護(hù)人的意思表示，而直接根據(jù)監(jiān)護(hù)人提供的申請(qǐng)材料予以登記。而當(dāng)處分此類(lèi)自然人的不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核實(shí)權(quán)利人是否仍為非完全民事行為能力人。根據(jù)《民法總則》，非完全民事行為能力成年人的認(rèn)定應(yīng)由法院作出，因此，從嚴(yán)格意義上說(shuō)，民政部門(mén)、社居（村）委等基層組織出具的對(duì)非完成民事行為能力的認(rèn)定書(shū)均不能在申請(qǐng)登記時(shí)采用。另一方面是認(rèn)定了非完全民事行為能力后，還要確定監(jiān)護(hù)人。未成年人的法定監(jiān)護(hù)第一順序是父母，非完全民事行為能力成年人的法定監(jiān)護(hù)第一順序是其配偶，現(xiàn)實(shí)中普通由以上兩個(gè)法定第一順序人承擔(dān)監(jiān)護(hù)責(zé)任，因此申請(qǐng)登記可由以上兩類(lèi)監(jiān)護(hù)人執(zhí)行，當(dāng)不存在第一順序監(jiān)護(hù)人時(shí)，則要按法定后順位有監(jiān)護(hù)能力的人作監(jiān)護(hù)人。此外，處分此類(lèi)人員的不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記，是否要全體監(jiān)護(hù)人共同申請(qǐng)的問(wèn)題，對(duì)此《民法總則》沒(méi)有提及。《民法總則》只是規(guī)定了“監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)”。在實(shí)際工作中還得具體問(wèn)題具體分析，通常為非完全民事行為能力人取得不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記行為是為被監(jiān)護(hù)人賦權(quán)的過(guò)程，只需其中之一的監(jiān)護(hù)人申請(qǐng)登記即可，但如果處分非完全民事行為能力人的申請(qǐng)登記則不能一概而論。以未成年人來(lái)說(shuō)，當(dāng)為了未成年人的利益處分其不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，原則上應(yīng)由父母共同申請(qǐng)登記，但如果其中一方監(jiān)護(hù)人能夠拿出證據(jù)證明確實(shí)迫于緊急而且另一方不予配合的情況下也可由其獨(dú)自代理處分。

3.個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶(hù)申請(qǐng)登記

《民法總則》規(guī)定個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)和農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶(hù)，其既可以是單一自然人，也可由家庭成員共同組成。如父子共同成立個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)，農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶(hù)即集體組織成員，也可由家庭成員共同組成。不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記既可以字號(hào)為其主體名稱(chēng)，也可以組成成員為共同主體申請(qǐng)登記。當(dāng)以字號(hào)為主體的個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)與個(gè)體之間進(jìn)行主體轉(zhuǎn)換申請(qǐng)登記的，則可按變更登記申請(qǐng)，因?yàn)閭€(gè)體工商戶(hù)只是個(gè)字號(hào)，事實(shí)上承擔(dān)法律責(zé)任的是自然人。

二、法人與非法人組織的不動(dòng)產(chǎn)登記中關(guān)注的問(wèn)題

1.有些組織不需登記

并非所有的法人都需登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，現(xiàn)實(shí)中常見(jiàn)的軍隊(duì)、武警部隊(duì)等盡管是正規(guī)組織但并不需要到有關(guān)部門(mén)登記。證明其合法身份的材料通常是各類(lèi)批準(zhǔn)文件。根據(jù)《民法總則》第八十八條，依法不需要辦理法人登記的，從成立之日起，具有事業(yè)法人資格。所以法人登記證并非法人身份的必收件。村委會(huì)、居委會(huì)等民間自治組織并不需要登記領(lǐng)取登記證，只要成立即成為合法組織。例如，村委會(huì)作為申請(qǐng)人一般是為村集體成員的不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人是村集體成員，村委會(huì)作為村民的自治組織，可以代為申請(qǐng)村集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記。

2.對(duì)外承擔(dān)責(zé)任的是法人而不是股東等個(gè)人

法人的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)法定代表人或委托代理人申請(qǐng)登記后，法人成為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人主體，由于對(duì)外承擔(dān)法律責(zé)任的是法人而不是法定代表人，同時(shí)法人處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)應(yīng)由法人作出意思表示，而代表法人意思的載體便是法人公章。當(dāng)然，根據(jù)《公司法》，法定代表人代表公司的行為可以視作公司行為，由公司對(duì)外承擔(dān)責(zé)任。因此，申請(qǐng)?zhí)幏址ㄈ瞬粍?dòng)產(chǎn)登記時(shí)，只要蓋有法人公章的申請(qǐng)書(shū)及有關(guān)材料即可認(rèn)為法人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)的處分對(duì)第三人產(chǎn)生效力，登記機(jī)構(gòu)不需要收取法人內(nèi)部處分不動(dòng)產(chǎn)的一系列程序、決議。如果法人內(nèi)部因違反章程而擅自處分不動(dòng)產(chǎn)，則法人可向擅自處分的有關(guān)人員追究責(zé)任，第三人如為善意取得，則其與法人發(fā)生的處分行為仍是合法有效的，因此登記也是合法的。如果第三人并非善意取得，若法院判決撤銷(xiāo)處分合同，則登記機(jī)構(gòu)憑生效判決書(shū)可以撤銷(xiāo)登記，登記機(jī)構(gòu)不會(huì)承擔(dān)法律責(zé)任。當(dāng)然，由于法定代表人根據(jù)《公司法》有權(quán)代表法人對(duì)外行使法人權(quán)利，因此，申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)如僅有法定代表人簽字或蓋章而沒(méi)有法人公章的，也認(rèn)為是其代表法人的行為，對(duì)外產(chǎn)生法律效力，因錯(cuò)誤申請(qǐng)登記的責(zé)任仍由法人承擔(dān)，法人再根據(jù)《公司法》追究法定代表人責(zé)任。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記中對(duì)民事權(quán)利保護(hù)的情形

1.個(gè)人信息中的隱私權(quán)保護(hù)endprint