陳品祿

近期，北京、上海、廣州等地多家銀行曝出再次收緊房貸政策的消息，部分銀行將首套房貸利率上浮10%，甚至20%。除房貸收緊外，徐州、長(zhǎng)沙、無錫、嘉興、南寧等城市也加入限售之中。截至5月31日，全國(guó)共有48個(gè)城市加入了“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售”的“四限”行列（見附表）。

新一輪因城施策的“分類調(diào)控”，在力度、范圍、手段等方面更多元化、立體化。

一是調(diào)力度。限購(gòu)城市的政策力度均不一樣，在一線以及部分二線城市調(diào)控力度均達(dá)到史上最嚴(yán)的同時(shí)，部分二線城市的調(diào)控時(shí)間相對(duì)靠后，力度也相對(duì)寬松，甚至部分城市限購(gòu)范圍仍主要集中在主城區(qū)。

二是擴(kuò)范圍。在一二線城市調(diào)控不斷加強(qiáng)的同時(shí)，三四線城市也加入其中，主要為環(huán)三大經(jīng)濟(jì)圈的三四線城市，這些城市受到核心城市圈經(jīng)濟(jì)發(fā)展一體化的帶動(dòng)及核心城市圈需求外溢，市場(chǎng)投資熱度急劇攀升。

三是增手段。在“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”等傳統(tǒng)調(diào)控組合拳發(fā)力之后，本輪調(diào)控出現(xiàn)了一個(gè)新的手段——“限售”。以往僅有個(gè)別城市針對(duì)企業(yè)實(shí)施限售，目前已經(jīng)蔓延到個(gè)人購(gòu)房者。其實(shí)，限售本身就是長(zhǎng)期性政策，可以有效地控制房?jī)r(jià)、減少投資性需求。

四是新思路。強(qiáng)力整頓市場(chǎng)秩序，及時(shí)澄清不實(shí)新聞報(bào)道，打擊房地產(chǎn)虛假?gòu)V告；嚴(yán)查違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介；嚴(yán)禁首付貸，規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)眾籌買房行為；加強(qiáng)土地拍賣資金監(jiān)管，防范違規(guī)資金流入土地市場(chǎng)。這種新的調(diào)控思路，意味著未來調(diào)控的切入點(diǎn)將會(huì)更加關(guān)注城市中微觀市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。

同時(shí)，5月份，北京合計(jì)二手房住宅簽約10801套，創(chuàng)下最近27個(gè)月的最低值，二手房成交價(jià)格也環(huán)比下調(diào)1.2%，中介經(jīng)紀(jì)人“零星成交”的情況屢見不鮮。這種大幅降溫不僅僅發(fā)生在北京。根據(jù)易居研究院發(fā)布的一份報(bào)告顯示，5月份，中國(guó)受監(jiān)測(cè)的50個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少5%，同比減少16%。其中，南京、無錫、福州等城市樓市成交同比大跌均逾五成。如：南京5月新房成交同比下跌55%，無錫下跌62%。一線城市中，北京下跌49%，廣州下跌46%，上海下跌26%。

受分城調(diào)控政策影響，隨著一線城市遇冷，二線城市出現(xiàn)分化，熱點(diǎn)城市對(duì)限購(gòu)、限售政策維持收緊狀態(tài)，必將對(duì)未來房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生持續(xù)影響。endprint