白小斐

（咸陽(yáng)職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑學(xué)院）

考慮資金時(shí)間價(jià)值的住房支付能力評(píng)價(jià)方法

白小斐

（咸陽(yáng)職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑學(xué)院）

我國(guó)從1998年開始的住房分配貨幣化改革終結(jié)了延續(xù)近半個(gè)世紀(jì)的福利式住房分配制度,建立了以市場(chǎng)為主導(dǎo)的住房分配新體制,然而由于種種歷史原因,住房分配貨幣化產(chǎn)生了一系列遺留問(wèn)題,集中體現(xiàn)在城市居民住房支付能力不足,加之近十年來(lái)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng),使得這一問(wèn)題更加凸顯。

本文擬以西安市為例，計(jì)算西安市城市居民的住房可支付性指數(shù)，并在計(jì)算過(guò)程中融入資金時(shí)間價(jià)值的相關(guān)內(nèi)容，從而系統(tǒng)說(shuō)明評(píng)價(jià)我國(guó)城市居民住房支付能力的方法之一——住房可支付性指數(shù)（HAI）評(píng)價(jià)方法。

住房支付能力；住房可支付性指數(shù)；資金時(shí)間價(jià)值

1 引言

我國(guó)從 1998年建立了以市場(chǎng)為主導(dǎo)的住房分配新體制,雖然住房?jī)r(jià)格是由住房市場(chǎng)的供給和需求決定的，但從長(zhǎng)期來(lái)看，住房?jī)r(jià)格應(yīng)該與城市居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。

美國(guó)國(guó)家低收入住房委員會(huì)、澳大利亞國(guó)家住宅發(fā)展委員會(huì)(NHS)等機(jī)構(gòu)對(duì)住房支付能力的定義為：在滿足了食品、衣服、交通、醫(yī)藥和教育等必要開支后用于住房消費(fèi)的能力。評(píng)價(jià)城市居民住房支付能力的指標(biāo)有房?jī)r(jià)收入比（PIR）和住房可支付性指數(shù)（HAI），房?jī)r(jià)收入比用于判讀住房?jī)r(jià)格是否合理，而住房可支付性指數(shù)能夠反映家庭購(gòu)買住房的還貸能力。

目前，HAI指數(shù)已成為美國(guó)、英國(guó)、瑞典等發(fā)達(dá)國(guó)家判斷城市居民住房支付能力的主要工具。政府依據(jù)HAI判斷目前居民對(duì)住房的支付能力是否足夠，如HAI水平過(guò)低或下降過(guò)快，政府將采取若干措施進(jìn)行宏觀調(diào)控，平抑過(guò)快增長(zhǎng)的住房?jī)r(jià)格。企業(yè)則能夠根據(jù)HAI判斷某市場(chǎng)中居民對(duì)住房的購(gòu)買力及其變化，HAI較高說(shuō)明購(gòu)買力相對(duì)旺盛，對(duì)新建住房的吸納能力會(huì)較強(qiáng)，市場(chǎng)交易也會(huì)較為活躍。HAI可以為家庭提供置業(yè)決策支持，HAI水平較高或快速上升之時(shí)通常是置業(yè)的好時(shí)機(jī)。[2]

2 相關(guān)概念

2.1 住房可支付性指數(shù)

住房可支付性指數(shù)(Housing Affordability Index,簡(jiǎn)稱 HAI)是國(guó)外非常成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析指標(biāo)，用來(lái)評(píng)價(jià)居民住房支付能力。

住房可支付性指數(shù)是根據(jù)對(duì)住房消費(fèi)比例(住房消費(fèi)支出占收入比例)的上限要求,考察住房市場(chǎng)中處于中位數(shù)收入水平的家庭,對(duì)處于中位數(shù)房?jī)r(jià)住房的承受能力如何。如果中位數(shù)收入的家庭正好能夠承受中位數(shù)房?jī)r(jià)的住房,則此時(shí)的HAI為100%;如果該家庭只能承受更低價(jià)格的住房,則HAI小于100%;大于100%的指數(shù)說(shuō)明該家庭能夠承受價(jià)格更高的住房。

2.2 資金時(shí)間價(jià)值相關(guān)概念

2.2.1 資金時(shí)間價(jià)值的概念

資金隨時(shí)間的推移而增值，其增值的這部分資金就是原有資金的時(shí)間價(jià)值。資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法主要采用間斷復(fù)利的計(jì)算方法，下面簡(jiǎn)要介紹復(fù)利的計(jì)算。

2.2.2 復(fù)利的計(jì)算

住房貸款按揭應(yīng)屬于等額支付系列現(xiàn)金流量的現(xiàn)值計(jì)算，若計(jì)各月月供的現(xiàn)金流量數(shù)額為A,根據(jù)等額支付系列現(xiàn)值系數(shù)，

2.2.3 名義利率與有效利率的計(jì)算

⑴名義利率

名義利率r是指計(jì)息周期利率i乘以一年內(nèi)的計(jì)息周期數(shù)m所得的年利率，r=i·m，通常所說(shuō)的年利率都是名義利率。比如計(jì)息周期月利率為1%，則年名義利率為12%。 [3]

⑵有效利率

有效利率是指資金在計(jì)息中所發(fā)生的實(shí)際利率，包括計(jì)息周期有效利率和年有效利率兩種情況。

月有效利率實(shí)際是考慮資金時(shí)間價(jià)值的實(shí)際利率。

3 問(wèn)題研究

現(xiàn)以西安市為例，據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年西安商品房7月份成交均價(jià)7307元/m2，以90平（小三居或中兩居）的基本住房標(biāo)準(zhǔn)算，總房?jī)r(jià)為657630元；2013年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為33100元, 西安2013年的人均住宅居住面積為28.51平方米,按首付比例是30%（則貸款額度為70%），首付金額為197289元，30年按揭期限并等額還款計(jì)算住房按揭月付，房貸年利率按6.55%計(jì)算。

由于我們很難知道住房市場(chǎng)中位價(jià)格，可用（商品房平均銷售價(jià)格*人均住房面積)代替。同理，中位收入可由每月城市居民人均可支配收入代替。

計(jì)算公式如下：

住房貸款金額 p=住房市場(chǎng)中位價(jià)格*貸款額度＝每平方米房屋價(jià)格×人均住房面積×貸款額度，

公式中字母含義：

p—住房貸款金額，i—購(gòu)房貸款償還月利率，n—貸款時(shí)間，即總月數(shù)

若月還款額占家庭月毛收入 30%（假設(shè)），則合格收入(即月供)＝a/30%=3093.451元，2013年西安市全年城市居民人均可支配收入為33100元，人均月可支配收入＝33100/12＝2758.33元，

則可指付性指數(shù)HAI＝中位收入/合格收入＝2758.33/3093.451＝89.17%,

由A%＜100%，得結(jié)論為：西安市市場(chǎng)房?jī)r(jià)過(guò)高，居民住房支付能力不足，支付負(fù)擔(dān)過(guò)重。

可見(jiàn)：根據(jù)2013年西安市城市居民統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，城市一般家庭買房前不僅需要有近20萬(wàn)的首付款積蓄，且個(gè)人月收入需達(dá)到3093.451元，家庭月毛收入10311.5元，還要保持30年至少是這個(gè)收入。現(xiàn)實(shí)來(lái)看，這樣的家庭并不多，由此可見(jiàn)，西安市居民住房支付能力確實(shí)不足。對(duì)于剛性需求的購(gòu)房者，即使買了，經(jīng)濟(jì)壓力也會(huì)相當(dāng)大。

當(dāng)然該計(jì)算方法與計(jì)算過(guò)程同樣適用于我國(guó)其它城市用于評(píng)價(jià)城市居民住房支付能力。

4 結(jié)束語(yǔ)

利用HAI指數(shù)，我們就可以得到相關(guān)結(jié)論：近年來(lái)，我國(guó)35個(gè)大中城市的住房支付能力指數(shù)進(jìn)一步下降，住房支付能力指數(shù)很弱的城市已從8個(gè)上升到了17個(gè)，其中住房支付能力最弱的城市依次是北京、杭州、寧波、?？?、上海、廈門。[4]

總之，HAI指數(shù)與房?jī)r(jià)水平和家庭收入水平有很大的關(guān)系，并且與利率的高低緊密相關(guān)，住房可支付性指數(shù)HAI確實(shí)能很好的評(píng)價(jià)我國(guó)城市居民住房支付能力。

[1]宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資研究所課題組·居民住房支付能力評(píng)價(jià)指標(biāo)比較與分析·《宏觀經(jīng)濟(jì)研究》2005年第2期

[2]吳璟，楊贊，鄭思齊·中國(guó)城市居民住房支付能力問(wèn)題與住房公積金制度作用評(píng)價(jià)

[3]全國(guó)一級(jí)建造師執(zhí)業(yè)資格考試用書編寫委員會(huì)·建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)·中國(guó)建筑工業(yè)出版社

[4]郝小奇·北京住房支付能力最弱·西安晚報(bào)

TU43

B

1007-6344（2017）09-0194-01

白小斐（1982.3-），男，漢族，陜西禮泉，本科，咸陽(yáng)職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑學(xué)院，助教，研究方向：建筑工程技術(shù)