楊景海++吳凡

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和逐步上升，商品房的買賣、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓成為房地產(chǎn)評估中重要的一部分。在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價值評估實際操作中，人們意識到了市場法運用的重要性。對市場法的理論依據(jù)進行了具體的分析，并提出了市場法運用中所存在的問題，并從問題入手提出了相應(yīng)的改進辦法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；價值評估；市場法

中圖分類號：D9文獻標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.32.076

1房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價值評估中市場法的分析

市場法大多數(shù)情況適合市場環(huán)境公開、待估房地產(chǎn)在市場中所占份額比較大、銷售交易業(yè)務(wù)頻繁、并且有可比性的房地產(chǎn)，譬如：商品房、空地、廠房等，這些房地產(chǎn)在大部分城市里都普遍存在，而且買賣活躍，有大量成交資料可以選用便于評估人員根據(jù)待估房地產(chǎn)性質(zhì)選擇可比實例，通過調(diào)整差異計算房地產(chǎn)的價格。對于一些數(shù)量很少的房地產(chǎn)，例如：博物館、教堂、寺廟、古建筑等；很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如：學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等；可比性很差的房地產(chǎn)，例如：在建工程。相對比而言，以上幾種類型的房地產(chǎn)都不好采用市場法估計。所以市場法適用于市場體制較為完善、可選取的案例盡可能多的市場。

市場法的具體內(nèi)容是：首先選擇若干數(shù)量的可比實例，接下來將實例與所需要的估價對象進行對比，第三步，通過兩者間的不同之處（即差異）的成交價格進行分析處理，即得到市場法。在這里我們不難看出，市場法的根本原因其實就是用房地產(chǎn)的市場成交價格做基礎(chǔ)，來計算房地產(chǎn)的價錢。 類似房地產(chǎn)，便是與估價房地產(chǎn)相似的房地產(chǎn)，其涵蓋范圍包括待估房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、規(guī)模、新舊程度等狀況。

現(xiàn)今因為世界商品經(jīng)濟的高速發(fā)展，促使全球進入一個全新的經(jīng)濟建設(shè)時期。房地產(chǎn)評估的理論應(yīng)運而生。國際房地產(chǎn)評估方式體系一般列為兩個類型，第二類方法為傳統(tǒng)房地產(chǎn)評估方法，第一類方式體系比第二類方式體系多兩種方法，分別為剩余法和利潤法。第一類方法大部分適用于英國等國家，評估時比較看中經(jīng)驗（評估人員閱歷比較豐富，參與過多次評估工作）、看中市場信息（對市場的敏感度高，有大量可比實例），在推算時幾乎不建立數(shù)學(xué)模型。第二類方法適用于美國等國家，在評估時看中技術(shù)、測量、數(shù)據(jù)，比較喜歡運用數(shù)學(xué)模型。相對比而言，第二類方法給為嚴(yán)謹(jǐn)。進入20世紀(jì)80年代后，隨著房地產(chǎn)的大量建造，房地產(chǎn)交易案例大量增加，市場法在國際房地產(chǎn)評估中占據(jù)了主導(dǎo)地位。

可比實例1可比實例2可比實例3比較

→待估房地產(chǎn)修正待估房地產(chǎn)價格

2市場法在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價值評估中存在的問題與改進辦法

2.1市場法存在的問題

2.1.1可比實例不宜選取

市場比較法的特點是根據(jù)市場成交實例來確定估價對象的價格。為確保結(jié)果的公平性需要保證選用的可比實例的狀況及價錢必須真實可靠。但為了確保這一點，要靠著評估人員的自己的主觀思維來做決定。如此，就變成了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價值評估中的一個明顯的悖論。

2.1.2因素差異不宜調(diào)整

調(diào)整可比實例與待評估房產(chǎn)之間的差異因素是市場法運用中比較關(guān)鍵的一點。調(diào)整因素包括交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素。這些因素需要對待估房地產(chǎn)和可比實例的交易時間、所處地的繁華程度、交通便利情況、是否鄰街及周邊的環(huán)境進行一個判斷。這些判斷都需要評估人員主觀來判斷，對評估人員經(jīng)驗要求比較高，容易出現(xiàn)誤差。

2.1.3計算待估資產(chǎn)價值時使用的公式過于簡單

計算待估資產(chǎn)的價值，只需要把之前求出的經(jīng)過調(diào)整后的可比實例的價值進行相加后進行求平均數(shù)的計算。對于市場法在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價值評估過程中的運用來說，加和求平均數(shù)的方法顯得過于草率，不嚴(yán)謹(jǐn)。因此，用簡單的加和求平均數(shù)的方法可能會對之后的評估結(jié)果產(chǎn)生影響，出現(xiàn)誤差。

2.2提出的改進意見

2.2.1可比實例的選取使用集對分析法

對于可比實例不易選取這個問題，可以使用集對分析法來改進。具體如下：在大部分可以使用的房地產(chǎn)案例中，建立兩個集合X和Y，將X和Y結(jié)成集合對 。在收集到的房地產(chǎn)事例中，對集合對S的特性進行分析，找出S中有多少特性是X與Y共有的，共有的特性記為L。后把集合對S中X、Y兩個集合對立的特性記為M。最后把S中既不對立也沒有共同擁有的特性記為N。用來表示X、Y集合在可比案例中的同一度，用來表示X、Y集合在可比案例中的對立度，用來表示X、Y集合在可比案例中的差異度。集合對S的聯(lián)系度為，其中i為對立系數(shù)，確定值為-1。j為差異系數(shù)，確定值區(qū)間是。當(dāng)j=1時，視為在向同一度靠近，當(dāng)j=-1時，視為向?qū)Ρ榷瓤拷?。通過以上的比較，就可以得出與聯(lián)系度的關(guān)系，從而得出待評估房地產(chǎn)與選取的可比案例之間的聯(lián)系與差異。

2.2.2構(gòu)建數(shù)學(xué)模型來對因素差異進行調(diào)整

對于因素差異不易調(diào)整這個問題，應(yīng)該降低評估人員判斷的主觀性。應(yīng)結(jié)合層次分析法，構(gòu)建數(shù)學(xué)模型來更客觀地反映待估房產(chǎn)與對比實例之間的因素差異。即把要參考的各類因素按照重要性程度進行分類，把相對來說比較重要的一類因素差異劃為一組、相對次要的一類劃為一組、待估房地產(chǎn)所涉及的因素劃為一組。然后對每一組分別進行線性代數(shù)計算，求出因素相對重要的一組與待估房地產(chǎn)所涉及的因素差異之間的優(yōu)先權(quán)重、相對次要的一組與待估房地產(chǎn)所涉及的因素差異之間的優(yōu)先權(quán)重、相對重要組與相對次要組之間的優(yōu)先權(quán)重。之后對以上求出每個優(yōu)先權(quán)重進行線性加權(quán)和，用線性加權(quán)和來調(diào)整因素差異，線性加權(quán)和較大的為相對關(guān)系較小的差異。運用以上的方法可以更好地來調(diào)整因素差異。

2.2.3采用統(tǒng)計學(xué)、概率分析等方法解決計算公式過于簡單的問題

對于計算待估房地產(chǎn)價值時使用的公式過于簡單這個問題，我們可以在房地產(chǎn)評估收集材料、選擇可比實例方面多下功夫。多選擇一些可用的可比實例，采用統(tǒng)計學(xué)和概率分析的方法，對所選取的大量可比實例分別進行求眾數(shù)、中位數(shù)、平均數(shù)、加權(quán)平均數(shù)的計算，然后對所求出的結(jié)果進行比對，選擇出最符合條件的結(jié)果即為待估房地產(chǎn)的價值。endprint

如若市場和政策允許，可以建立一個數(shù)據(jù)庫，對所有房地產(chǎn)的資料進行登記然后用統(tǒng)計學(xué)方面的知識對所有的資料進行匯總、分類，如此可以使房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價值評估工作更為便利，也可以減少評估過程中的誤差。

3案例分析

3.1權(quán)屬狀況

本文選取的是李某的一套位于遼寧省大連市沙河口區(qū)黑石礁街弘基書香園小區(qū)三期，面積為120m2的房產(chǎn)。李某要把房產(chǎn)過戶到其父母名下，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中需根據(jù)評估價來申報納稅。

3.2房屋狀況如下

房產(chǎn)所在地建于2005年，總共有12層，該房處于第8層，三室兩廳一衛(wèi)。待估房產(chǎn)地理位置較好，交通便利，靠近學(xué)院街，附近有東北財經(jīng)大學(xué)、大連海事大學(xué)兩所大學(xué)和萬達、錦輝等三個商場。 經(jīng)過勘測 ，發(fā)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證上面注明的使用面積為112平方米 ，出售的面積是包含公攤面積的總面積，為使評估更為準(zhǔn)確 ，需要對其進行修正。為評估此房產(chǎn)2012年8月15日的市場價值，選取了3個與它相似的交易實例作為可比實例。

3.3選取的可比案例

實例A位于遼寧省大連市沙河口區(qū)陵源街的名仕樂居小區(qū)，面積為100m2，兩室兩廳一衛(wèi)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，鄰街，小區(qū)門口有地鐵站出行便利。小區(qū)所處位置靠近大連海事大學(xué)，周圍有萬達、錦輝等商場比較繁華。

實例B 的位于遼寧省大連市沙河口區(qū)凌水路的文萃軒小區(qū)，選取實例的面積為150m2，三室兩廳兩衛(wèi)，小區(qū)周圍有公交站，23、533等公交路線從小區(qū)經(jīng)過。小區(qū)靠近大學(xué)學(xué)府，附近還有大連育明高中。

實例C位于遼寧省大連市沙河口區(qū)黑石礁街的弘基書香園小區(qū)二期，面積為120m2，三室兩廳一衛(wèi)，地理位置較好小區(qū)門口設(shè)有公交站、快軌站和地鐵站?？拷鼘W(xué)院街，周圍有東北財經(jīng)大學(xué)、大連海事大學(xué)兩所大學(xué)和萬達、錦輝等三個商場。

3.4確定評估結(jié)果

通過以上各種狀況因素調(diào)整，參考實例A、B、C將分別得到一個與待估房產(chǎn)狀況相同的新的價格。

（1）測算公式：

可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況

（2）求取交易情況修正系數(shù)：

可比實例A的交易情況修正系數(shù)：11+2%

可比實例B的交易情況修正系數(shù)：11+1%

可比實例C的交易情況修正系數(shù)：11-3%

（3）求取市場狀況調(diào)整系數(shù)：

可比實例A的交易情況修正系數(shù)：106.898.5

可比實例B的交易情況修正系數(shù)：106.899.5

可比實例C的交易情況修正系數(shù)：106.8100.2

（4）求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：

可比實例A的交易情況修正系數(shù)：

10098×0.5+102×0.2+101×0.3

可比實例B的交易情況修正系數(shù)：

100110×0.5+100×0.2+99×0.3

可比實例C的交易情況修正系數(shù)：

100120×0.5+95×0.2+105×0.3

（5）求取可比實例價值V1、V2、V3：

V1=12627×11+2%×106.898.5×10098×0.5+102×0.2+101×0.3×=12462.94（元/平方米）

V2=10896×11+1%×106.899.5×100110×0.5+100×0.2+99×0.3×=11059.80（元/平方米）

V3=11457×11-3%×106.8100.2×100120×0.5+95×0.2+105×0.3×=11393.06（元/平方米）

（6）評估對象的市場價值=（12462.94+11059.80+11393.06）÷3=11368.6（元/平方米）

由此可以確定待估房產(chǎn)的評估價格為11368.6元/平方米，總價為1364232元。

參考文獻

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