任世贏++萬(wàn)俊松++王卓偉++陳欣++張?chǎng)析?/p>

摘 要 當(dāng)前，旅游經(jīng)濟(jì)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，低污染高收益的發(fā)展模式使其收到不少城市的青睞。其中商業(yè)街作為商業(yè)氣息濃重的獨(dú)特景觀，結(jié)合自然景觀，人文景觀，兼具商業(yè)和文化兩方面特點(diǎn)，因此我們有必要對(duì)商業(yè)街的發(fā)展模式進(jìn)行分析。本文選取欠發(fā)達(dá)地區(qū)小眾案例，南昌繩金塔美食街為例，對(duì)其進(jìn)行解析。

關(guān)鍵詞 商業(yè)街；發(fā)展；繩金塔；現(xiàn)狀；分析

近年來(lái)隨著商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，商業(yè)街也進(jìn)入了一個(gè)前所未有的快速發(fā)展時(shí)期。商業(yè)地產(chǎn)催發(fā)了商業(yè)街的誕生，同時(shí)商業(yè)街也強(qiáng)力地拉動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，兩者相輔相成，產(chǎn)生了巨大的經(jīng)濟(jì)效益。縱觀我國(guó)商業(yè)街的發(fā)展，地域范圍已從大城市擴(kuò)展到了中小城市；街道長(zhǎng)度正在從一兩公里延伸到三公里甚至更長(zhǎng)；建筑風(fēng)格不僅仿古到唐朝漢朝，連西方的巴黎和威尼斯也搬上了街頭；商業(yè)業(yè)態(tài)方面不僅有大型的綜合業(yè)態(tài)也有獨(dú)具特色的單一業(yè)態(tài)，比如茶葉街、花卉街等?？梢哉f(shuō)商業(yè)街已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)全面發(fā)展的時(shí)代。

一、南昌美食街發(fā)展現(xiàn)狀與問(wèn)題解析

供應(yīng)商：繩金塔美食街的供應(yīng)商應(yīng)該以江西本地美食的名牌企業(yè)為主，在此我們搜集了江西較為出名的和具有代表性的幾家小吃供應(yīng)商。

江西吉安炒粉：炒粉廣義上包括拌粉、拌面等等系列衍生食品，綜合來(lái)看，經(jīng)過(guò)嘗試發(fā)現(xiàn)雖然在樣式上有所翻新，例如田雞肉拌粉等等，但是總體味道偏辣，沒(méi)有原味（不辣）微辣、中辣、麻辣等等細(xì)分選項(xiàng)，在無(wú)形之中限制了受眾群體。給人先驗(yàn)概念：江西米粉很辣，只適合本地人吃。一定程度上限制了銷量。其余產(chǎn)品或多或少存在著強(qiáng)制性選擇，強(qiáng)制體驗(yàn)贛本地辣味的現(xiàn)象。

三杯雞：雞肉存在血水未清潔干凈的現(xiàn)象，雞肉有黑化部分，有陳舊味道，但是用辣味強(qiáng)制遮蓋。

1.美食街轄區(qū)內(nèi)對(duì)魚(yú)類食品關(guān)注度較高，存在一家相對(duì)高檔規(guī)模較大的特色主題餐廳。但是對(duì)于南昌其余特色美食，經(jīng)過(guò)詢問(wèn)和網(wǎng)上搜集資料，并沒(méi)有特定對(duì)應(yīng)的品牌和店面。舉例來(lái)說(shuō)，區(qū)內(nèi)店家可能多家提供南昌拌粉，但是南昌乃至江西本地并沒(méi)有南昌炒粉特色營(yíng)業(yè)店鋪，因此存在著一定程度上的業(yè)務(wù)內(nèi)容重合，并且沒(méi)有形成對(duì)應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)力，因此在游客選擇就餐場(chǎng)所時(shí)，在服務(wù)內(nèi)容趨同的形式下，很可能把關(guān)注點(diǎn)從美食本身轉(zhuǎn)移到店面規(guī)模和街道區(qū)位等方面，造成扭曲和不良競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)形之中打擊的其余店鋪，形成了不公平的競(jìng)爭(zhēng)。

因此提出兩方面建議。①開(kāi)辦特色餐廳，以主題餐廳為發(fā)力點(diǎn)。例如商業(yè)街存在一家以竹林為主題的魚(yú)類飯店，經(jīng)過(guò)觀察顧客流極大。在南昌風(fēng)味和贛地特色中尤為顯眼，同樣是江南水鄉(xiāng)的菜品，卻繞開(kāi)了同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的本地招牌，主打竹林文化氣息，經(jīng)考察，雖然該店鋪的菜品較之周圍店鋪稍貴，但是流量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于周圍的店鋪?？梢岳^竹林特色以后，開(kāi)辦蒸菜特色主題，咸辣主題餐館，米面類主題餐館，這樣很難讓顧客在一次就餐中完全品嘗到江西特色，以此保證對(duì)其余特色的好奇心，保障了充足的潛在消費(fèi)機(jī)會(huì)和水平。②除了大型的正餐餐館，小型的零售食品攤位較少，或者多以昂貴的禮裝為主。我們應(yīng)該發(fā)展一些安全衛(wèi)生的平價(jià)攤位，以此給非正餐類的江西食品流出生存空間，增加消費(fèi)點(diǎn)。例如茶餅，茄子辣椒條，南瓜條等江西本地特色零食。

2.潛在進(jìn)入者：南昌國(guó)際美食節(jié)、南昌萬(wàn)達(dá)美食節(jié)。以上兩節(jié)日舉辦時(shí)間多為上半年，并未在時(shí)間和區(qū)位上和繩金塔形成競(jìng)爭(zhēng)，不過(guò)其更大的內(nèi)涵與潛力背景，使得兩者成為繩金塔美食節(jié)進(jìn)一步發(fā)展所必須考慮借鑒的問(wèn)題。南昌國(guó)際美食節(jié)，聚食國(guó)際文化傳播承辦，萬(wàn)達(dá)美食節(jié)有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為依托，繩金塔美食街由南昌繩金塔美食街有限公司承辦，注冊(cè)資本為300萬(wàn)，從資本規(guī)模來(lái)看省勁他處于劣勢(shì)，因此需要注重引入，而非自創(chuàng)立品牌。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，常處營(yíng)業(yè)狀態(tài)的繩金塔美食街街道上只有23家大型店面，而網(wǎng)上搜索到的周邊卻有266家店鋪，走訪發(fā)現(xiàn)街外店鋪規(guī)模數(shù)量大于內(nèi)部。例江西的馳名商標(biāo)煌上煌，本身并不處在美食街之內(nèi)，而是在其門(mén)口距離百米左右的街道對(duì)面，在無(wú)形之中偏向牽引了客源，雖然距離很近，但是不但沒(méi)有給美食街帶來(lái)更多客源，反而是起到了負(fù)面效應(yīng)。在我們對(duì)煌上煌的進(jìn)店調(diào)查中，匿名員工說(shuō)道，本身在美食街內(nèi)的地價(jià)和店面價(jià)格相對(duì)較高，而且可以給出的位置并不突出，所以選擇了處于美食街不遠(yuǎn)的一處靠近生活區(qū)的十字路口處。因此我們可以得出結(jié)論，美食街的整體店面排布由于招商的時(shí)機(jī)順序先后，出現(xiàn)了與店鋪創(chuàng)收能力不匹配的現(xiàn)象。美食街有一家張亮麻辣燙，處顯著位置，是全國(guó)知名的麻辣燙商家，此家店鋪開(kāi)設(shè)在美食街仍然有很顯著的流量，但是其難免不合主題。繩金塔美食街主打江西、贛菜特色，但是卻用一家全國(guó)偶記的麻辣燙來(lái)吸引顧客。針對(duì)兼顧顧客和品牌特色的問(wèn)題，經(jīng)過(guò)調(diào)查，單就麻辣燙產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，楊國(guó)福麻辣燙，以此家為例進(jìn)行說(shuō)明。本家麻辣燙以藥材湯汁和不重復(fù)煮開(kāi)為特點(diǎn)，我們可以聯(lián)系想到江西是目前中國(guó)較大的重要原產(chǎn)地，如果我們引入楊國(guó)富麻辣燙，可以在材料中應(yīng)用江西本地藥材，選取藥膳，打出江西中草藥的特色，這樣和繩金塔的名號(hào)完全沒(méi)有違和的地方，并且融合了本地氣息。根據(jù)我們?cè)诒本┠喜錆h等地對(duì)比同等規(guī)格的麻辣燙套餐，雖然楊國(guó)福麻辣燙比張亮麻辣燙稍貴一籌，但是其中草藥去火和不重復(fù)湯汁的特點(diǎn)占據(jù)相當(dāng)份額市場(chǎng)。將楊國(guó)福麻辣燙引入繩金塔，無(wú)須擔(dān)心價(jià)格問(wèn)題，繩金塔街上店面原本就略高出平價(jià)餐飲，而主打健康和江西本地特色招牌以后，盡管有可能價(jià)格，但可預(yù)見(jiàn)不會(huì)影響銷量，反而會(huì)因?yàn)樾缕娉潭群吞厣黝}擴(kuò)大知名度。保證了南昌特色和盈利能力。

二、其他現(xiàn)實(shí)發(fā)展問(wèn)題

1.區(qū)位通達(dá)度不夠發(fā)達(dá)

地鐵速度與乘坐體驗(yàn)好。從八一廣場(chǎng)地鐵口出，經(jīng)過(guò)象山路前進(jìn)路，此段路程道路崎嶇狹窄，坡度較大，行道之間劃分不明，位于近市中心地段，人流量大，秩序紊亂，行人無(wú)序，降低了美食街的便捷和初印象。

2.周邊衛(wèi)生情況急需改善，街內(nèi)衛(wèi)生良好

象山路積雨腐臭，商販傾倒垃圾，在高溫天氣下嚴(yán)重降低游客體驗(yàn)。

3.周邊建筑過(guò)高

入口狹窄，周邊的高樓大廈和大面積商鋪這筆繩金塔。難以體現(xiàn)作為省會(huì)級(jí)商業(yè)街的與品級(jí)。錦峰大酒店等等市中心高層大型建筑物，混合了小店鋪，管理混亂。endprint

4.街道簡(jiǎn)單直接，層次感不夠

商業(yè)街的修筑風(fēng)格較為簡(jiǎn)單直接，總長(zhǎng)不超400米，街道排布處于直線形態(tài)，沒(méi)有曲折安排和回廊式建筑，整體通透，無(wú)形中降低期待感和游覽時(shí)間。

5.內(nèi)部景點(diǎn)開(kāi)發(fā)不夠

文化挖掘宣傳弱，作為商業(yè)街雛形，具備四個(gè)文化經(jīng)典難能可貴，但由于力度不夠，景點(diǎn)與商業(yè)街主題貌合神離，未能為商業(yè)街增加客流，價(jià)值嚴(yán)重被低估，有待開(kāi)發(fā)。

6.民居與周邊建筑

繩金塔美食街內(nèi)部與周圍有老舊的居民樓，一定程度上影響了景區(qū)的整體效果，有礙觀瞻。

三、研究方法：多元回歸建模

經(jīng)過(guò)對(duì)中國(guó)十大知名步行街的本地人口，潛在消費(fèi)者，步行街面積，商家數(shù)量，公交通行數(shù)量五個(gè)基本要素?cái)?shù)據(jù)收集，進(jìn)行了多元回歸分析，并且通過(guò)了F檢驗(yàn)。

1.潛在消費(fèi)者數(shù)量和真實(shí)游客數(shù)量正相關(guān)，我們應(yīng)當(dāng)加大宣傳力度，增加繩金塔商業(yè)街知名度

2.實(shí)際上商業(yè)街本身的大小和客流量之間并沒(méi)有直接聯(lián)系。我們不該盲目的拓展商業(yè)街面積，而是應(yīng)該精挑細(xì)選商家，增加特色，辦精品商業(yè)街靠質(zhì)量來(lái)吸引客戶。

3.本地人口和客流量之間有著較大的聯(lián)系，我們可以直覺(jué)感受到，茶余飯后經(jīng)濟(jì)，本地人口是較為穩(wěn)定的游客來(lái)源，值得重視。

4.交通是較為重要的因素，交通通達(dá)程度直接影響人們是否來(lái)商業(yè)街旅游的決定。交通越便捷，潛在的口碑相傳就越廣泛，優(yōu)勢(shì)越大。

5.重視商業(yè)街上的數(shù)量和質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)特色，在保證接待能力的前提下，增加商家數(shù)量，提供給游客更多的消費(fèi)選擇，避免同業(yè)重復(fù)交叉，增強(qiáng)獨(dú)立性和第特性。

四、解決方法的假設(shè)與構(gòu)想

1.改善交通，突出景區(qū)旅游景點(diǎn)地位

相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)交通路線的部署，減少換乘次數(shù)，增加直達(dá)線路，給游客簡(jiǎn)單便捷的出行方式。同時(shí)市政規(guī)劃部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)周邊建筑物高度密度做出規(guī)定，減少周圍過(guò)高建筑物，進(jìn)而減少對(duì)景點(diǎn)的遮擋，增加景點(diǎn)的顯目程度。

2.增加大型活動(dòng)頻率與密度，例如增開(kāi)啤酒節(jié)

中國(guó)旅游與啤酒市場(chǎng)上總共存在著三大啤酒節(jié)，青島、哈爾濱、大連，三大啤酒節(jié)主要覆蓋北方。南方尚未形成大規(guī)模影響力的啤酒節(jié)。南昌啤酒可以與繩金塔美食街協(xié)商，聯(lián)合開(kāi)辦繩金塔南昌啤酒節(jié)，這樣不僅增加了南昌啤酒的銷量，也大幅增加了繩金塔的客流量和知名度。各個(gè)商家可以爭(zhēng)取做到輪流主辦，共同獲利。

3.發(fā)展茶余經(jīng)濟(jì)，挖掘固有游客

大約四分之一的游客表示自己是周邊居民，喜歡在茶余飯后帶孩子和老人來(lái)玩耍乘涼。大多居民不會(huì)在清明節(jié)自制青團(tuán)等特色節(jié)日食物和復(fù)雜工序菜品，多于商店和飯店購(gòu)買現(xiàn)成和外賣。建議繩金塔商家在如清明增加豐富的外賣形式，大規(guī)模制作青團(tuán)等特色食品，迎合互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)，聯(lián)合外賣配送商家，增加大型特色菜和時(shí)令特色菜的銷量。

4.增強(qiáng)衛(wèi)生監(jiān)管，提高游客體驗(yàn)

周邊街道辦與相關(guān)部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)衛(wèi)生情況的管理，象山路的衛(wèi)生狀況急需改善。有關(guān)負(fù)責(zé)方應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商販的行為監(jiān)管，貫徹落實(shí)門(mén)前三包政策，禁止隨地傾倒垃圾廢水。改善的環(huán)境可以在無(wú)形之中提升繩金塔美食街的格調(diào)，增強(qiáng)游客體驗(yàn)和評(píng)價(jià)。繩金塔美食街內(nèi)也應(yīng)該保持當(dāng)前整潔狀況，爭(zhēng)取做到在重大時(shí)節(jié)節(jié)日大客流量的情況下也能保持清潔，給每一波游客以最好的體驗(yàn)，增強(qiáng)口碑，擴(kuò)大知名度。

5.強(qiáng)對(duì)食品安全的管理

食品安全部門(mén)加強(qiáng)對(duì)食品質(zhì)量的檢測(cè)，加強(qiáng)抽查檢查，爭(zhēng)取杜絕出現(xiàn)黑心食材和問(wèn)題食材，讓游客放心大膽品味贛菜美味。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)街道內(nèi)商家的招商把控，盡量以江西以及南昌特色為主，減少貌合神離濫竽充數(shù)等不和主題的店鋪商家。

6.改善街道部署和商家安排，加強(qiáng)景區(qū)開(kāi)發(fā)

改善街道結(jié)構(gòu)，避免整體一條直線形式的布局，增加曲折與遮擋，給游客以神秘和期待的感。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)景點(diǎn)內(nèi)民居的遷移工作，保留古建筑同時(shí)盡量減少無(wú)關(guān)的人為建筑和民居，增強(qiáng)景區(qū)內(nèi)的整體協(xié)調(diào)感。

7.加強(qiáng)宣傳力度提升知名度，帶動(dòng)效應(yīng)拓展游客源

改變以往省內(nèi)宣傳的策略，開(kāi)發(fā)省外游客源。例如和旅行社合作，開(kāi)設(shè)增設(shè)專線。經(jīng)過(guò)考察，繩金塔和博物館車距半小時(shí)以內(nèi)，可以增設(shè)旅游路線，以其他景區(qū)知名度和潛在游客數(shù)量帶動(dòng)整合繩金塔的游客數(shù)量。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)千佛寺繩金塔等景點(diǎn)的開(kāi)發(fā)，將之整合進(jìn)繩金塔美食街作為重要一部分與緩解，而不應(yīng)該將至與繩金塔美食街獨(dú)立。

8.增加文化演出從而增加游覽時(shí)間

經(jīng)測(cè)算，游客的平均游覽時(shí)間約為3.5小時(shí)（含用餐），經(jīng)過(guò)與成功商業(yè)街案例對(duì)比，增加商業(yè)演出是一個(gè)很好的增加旅客停留時(shí)間的方法，增加旅客停留時(shí)間，一定程度上促進(jìn)潛在消費(fèi)增加。繩金塔下保留有一大型的戲劇舞臺(tái)，平常多處空置?？梢钥紤]承包臺(tái)和廣場(chǎng)給具體商家，在舞臺(tái)前開(kāi)放美食廣場(chǎng)和展銷，同時(shí)聯(lián)系江西戲劇學(xué)院和各大高校的藝術(shù)與表演系學(xué)生，增加商業(yè)演出機(jī)會(huì)。參照戶部巷，可主打江西特色的戲劇。江西省現(xiàn)存活態(tài)戲曲劇種共33個(gè)。其中本土戲曲劇種24個(gè)，贛劇、九江青陽(yáng)腔、宜黃戲、廣昌孟戲、婺源徽劇等。

9.完善景區(qū)生活配套設(shè)施

街區(qū)現(xiàn)有的小型超市等設(shè)施整體較為陳舊簡(jiǎn)陋，附近的垃圾場(chǎng)所、公共廁所、停車場(chǎng)、休閑座椅等設(shè)施也相對(duì)較為缺乏。因此，建議應(yīng)按規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)完善配套設(shè)施。如完善服務(wù)中心、公共廁所、文化活動(dòng)中心、體育休閑等 ，并結(jié)合居民室外游玩活動(dòng)需求，按服務(wù)半徑開(kāi)辟部份公共空間、停車場(chǎng)等。

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